Стоимость строительства офисов за год выросла на 15% и достигла 380 тыс. руб. / кв. м
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate и аналитического центра STONE, стоимость строительства офисного объекта класса А по результатам I квартала 2026 года составила 215 тыс. руб./кв. м общей площади (с учетом НДС), при пересчете на полезную показатель достигает 380 тыс. руб./ кв. м, что на 15% выше г/г. В соответствии с прогнозом на 2026 индикатор продолжит свой рост и к концу года составит 220 тыс. руб./кв. м (+10% г/г) или 385 тыс. руб. / кв. м полезной площади, что характеризуется как стабилизация на фоне двух предыдущих лет стремительного роста – на 17% в 2024 и на 18% в 2025. Аналитики IBC Real Estate и STONE ожидают, что в 2027 и 2028 гг. темпы роста стоимости строительства составят 5% и 2% соответственно.
Существенное влияние на замедление прироста стоимости с предшествующих 17%-18% до текущих 15% обусловлено двумя ключевыми факторами: замедлением темпа роста цены большинства строительных материалов на фоне замедления инфляции производителей (по итогам 2025 года ИЦП составил 1,9%, что ниже прогнозного значения в 6,1%), а также постепенным снижением стоимости заемного финансирования. При этом, давление на рост стоимости работ продолжает оказывать сохранение минимального уровня безработицы, но главной причиной, удерживающей стоимость строительства офисов класса А от значительного замедления, становится усложнение проектов в виду усиления требований города к архитектурной составляющей Москвы.
Средняя стоимость строительства1, тыс. руб./кв. м общей площади
Источник: IBC Real Estate x STONE
Что касается основных разделов стоимости строительства, то крупнейшей статьей по-прежнему остаются внутренние инженерные сети – 55 000 руб./кв. с учетом НДС (+10% г/г) или 26% от всего объема затрат.
Наибольший рост стоимости зафиксирован по статье «Проектирование: стадия П и Р» – в два раза всего за один год, что связано с повышением требований города к архитектурной составляющей новых проектов Москвы. Если ранее для получения АГР (архитектурно-градостроительного решения), как правило, застройщик реализовывал одну концепцию, то сейчас для финального согласования проекта с городом это может потребовать нескольких вариантов и этапов разработки. Новые требования также повлияли и на стоимость фасадов: по итогам I квартала 2026 фасадные решения стали еще одной из наиболее возрастающих в цене затратных статей – рост год к году составил +30%, а стоимость фасада достигла 39 тыс. руб./кв. м или 18% в общей структуре затрат.
Средняя стоимость разделов строительства1, руб./кв. м общей площади, вкл. НДС
Источник: IBC Real Estate х STONE
«На сегодняшний день в классе А в сложившихся деловых локациях мы видим новые старты от 500-600 тыс. руб. за кв. м и выше, что обусловлено в том числе влиянием роста себестоимости. Важно отметить, что помимо строительной себестоимости, которая на полезную площадь составляет 380 тыс. руб. за кв. м, есть и сопутствующие дополнительные расходы, связанные с продажами, а также цена земельного участка и налоговая нагрузка. Учитывая текущую конъюнктуру и внешние факторы, ожидать снижения цен не представляется возможным», – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE.
Примечательно, что, несмотря на возрастающую стоимость строительства и увеличивающиеся требования к качеству новых проектов, как со стороны города, так и со стороны конечных пользователей, сегодня фиксируются рекордные объемы инвестиций в девелопмент на фоне стремительного роста рынка, а также реализации программы МПТ.
«Только с начала 2025 года застройщики анонсировали планы о старте строительства 53 новых проектов. По нашим прогнозам, с учетом среднего срока девелопмента офисных объектов (в среднем ~3-5 лет), заявленные объекты будут реализовываться до 2030-2032 гг. Таким образом, увеличение предложения будет постепенным. Так, из объема заявленных к вводу площадей до конца 2028 года мы ожидаем, что только 54% офисных площадей введутся в эксплуатацию», – отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24 п.п. сильнее, чем в целом по стране.
С апреля 2025 г. в большинстве малых и средних городов семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого в городе должно строиться не более двух домов, а квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.
1. Семейная ипотека оживила вторичный рынок в малых и средних городах
Расширение программы на вторичный рынок в 2025 г. по итогам года увеличило общее число сделок на 1% (заключено около 13 тыс. ДКП). В большинстве городов с большим объёмом подходящего под условия программы предложения получилось оживить вторичный рынок – продажи год к году выросли сильнее, чем в целом по стране. Например, в Горячем Ключе и Новокуйбышевске число сделок во втором полугодии 2025 г. более чем в 2 раза превысило число сделок во втором полугодии 2024 г., а в Сызрани – сразу в 3 раза.
В среднем по топ-30 городов-участников программы число сделок во втором полугодии 2025 г. выросло год к году на 40% (в среднем по РФ – лишь на 16%).
2. За год цены в городах с семейной ипотекой выросли сильнее, чем в целом по стране
За год средняя цена квадратного метра в малых и средних городах из перечня выросла на 9% – чуть сильнее чем, в целом по стране (+7%). Помимо действия семейной ипотеки на это продолжают влиять более быстрые темпы роста доходов части населения и эффект «низкой базы» (любая индексация к исходно низкой цене даёт больший прирост в процентах). При этом сдерживающими рост цен факторами остаются недостаток предложения и невысокие доходы большинства жителей.
Самые высокие цены – в населённых пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки и др.), Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек и др.).
3. В большинстве городов почти нет подходящего под условия программы жилья
С 1 января 2026 г. в обновлённый список вошёл 891 город, где проживает более 25 млн жителей (около 18% от всего населения России), при этом воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть дети до 6 лет включительно (на дату заключения договора).
В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено 30 тыс. квартир – это около 9% от всего объёма предложения в РФ. Т.е. доля в предложении на вторичном рынке в 2 раза ниже, чем в населении. Под критерий «дом не старше 20 лет» подходит лишь около 13% предложения.
Предложение между городами распределено неравномерно: половина всех лотов сосредоточена в 50 городах. Т.е. в большинстве локаций из списка у населения фактически нет возможности воспользоваться программой из-за небольшого выбора и устаревшей структуры жилого фонда. Не у всех жителей есть и необходимые для покупки жилья доходы.
«Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего под условия предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск и др.) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране, а цены увеличились заметнее, чем в мегаполисах, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом в масштабах всей страны вклад программы остаётся минимальным, а в большинстве населённых пунктов из перечня семьи по-прежнему не могут приобрести жильё».
Приложение. Цены и число сделок на вторичном рынке в ключевых городах, где можно было взять семейную ипотеку на вторичном рынке в 2025 г.
|
Город (топ-30 по объему предложения) |
Регион |
Темпы продаж во 2 полугодии 2025 (квартир в месяц) |
Динамика темпов продаж |
Средняя цена кв.м. в янв.26 (тыс. руб.) |
Динамика цены кв.м. (янв.26 к янв.25), % |
|
Сызрань |
Самарская обл. |
~130 |
+200% |
86,6 |
+4% |
|
Новокуйбышевск |
Самарская обл. |
~100 |
+145% |
84,0 |
+16% |
|
Горячий Ключ |
Краснодарский край |
~60 |
+121% |
133,1 |
+5% |
|
Туапсе |
Краснодарский край |
~50 |
+87% |
156,0 |
+12% |
|
Саки |
Крым |
~20 |
+75% |
151,1 |
+8% |
|
Крымск |
Краснодарский край |
~40 |
+74% |
94,7 |
+8% |
|
Березники |
Пермский край |
~190 |
+61% |
59,3 |
-1% |
|
Железногорск (ЗАТО) |
Красноярский край |
~110 |
+58% |
82,8 |
+8% |
|
Губкин |
Белгородская обл. |
~70 |
+48% |
80,8 |
+16% |
|
Темрюк |
Краснодарский край |
~30 |
+43% |
112,3 |
+8% |
|
Геленджик |
Краснодарский край |
~110 |
+37% |
291,4 |
+9% |
|
Шадринск |
Курганская обл. |
~70 |
+37% |
62,7 |
+1% |
|
Братск |
Иркутская обл. |
~200 |
+35% |
84,2 |
-1% |
|
Назрань |
Ингушетия |
~40 |
+34% |
94,5 |
+40% |
|
Кинешма |
Ивановская обл. |
~80 |
+33% |
64,1 |
+17% |
|
Свободный |
Амурская обл. |
~50 |
+31% |
158,5 |
+48% |
|
Ухта |
Коми |
~140 |
+28% |
87,0 |
-1% |
|
Златоуст |
Челябинская обл. |
~160 |
+23% |
66,7 |
+20% |
|
Саров (ЗАТО) |
Нижегородская обл. |
~60 |
+23% |
130,0 |
+3% |
|
Северск (ЗАТО) |
Томская обл. |
~110 |
+23% |
85,6 |
+9% |
|
Ленинск-Кузнецкий |
Кемеровская обл. |
~50 |
+15% |
75,4 |
-4% |
|
Норильск |
Красноярский край |
~280 |
+10% |
85,3 |
-7% |
|
Кольчугино |
Владимирская обл. |
~40 |
+10% |
62,0 |
+3% |
|
Волгодонск |
Ростовская обл. |
~140 |
+10% |
78,0 |
+11% |
|
Комсомольск-на- Амуре |
Хабаровский край |
~290 |
+8% |
81,2 |
+4% |
|
Рубцовск |
Алтайский край |
~150 |
+8% |
61,8 |
+9% |
|
Салават |
Башкортостан |
~200 |
+8% |
59,1 |
+11% |
|
Усинск |
Коми |
~40 |
+3% |
50,1 |
+3% |
|
Прокопьевск |
Кемеровская обл. |
~1140 |
+1% |
68,2 |
-2% |
|
Переславль- Залесский |
Ярославская обл. |
~30 |
-5% |
104,7 |
+5% |
|
в среднем по топ-30 городам |
~110 |
+40% |
96,4 |
+9% |
|
|
малые и средние города, где ипотека на вторичку недоступна |
~30 |
+15% |
111,0 |
+6% |
|
|
все города РФ |
|
+16% |
80,3 |
+7% |
|
Источник: Циан
По предварительным оценкам ВТБ, по итогам 2025 года российские банки выдали более 4,3 трлн рублей на покупку жилья в ипотеку.
Во втором полугодии продажи резко ускорились, более чем на 40% превысив результат аналогичного периода 2024 года. Этот импульс, усиленный декабрьским пиком, позволил резко затормозить сокращение рынка в годовом выражении до 9% и обозначил завершение фазы адаптации рынка.
По итогам июля-декабря прошлого года общерыночные выдачи ипотеки приблизились к 2,9 трлн рублей, что более чем на 90% превысило результат первого полугодия.
В последний месяц продажи достигли пика за полтора года — 735 млрд рублей. Это было обусловлено всплеском активности россиян на фоне ожидаемых изменений в условиях «семейной ипотеки» с 2026 года. Выдачи в декабре на 48% превзошли показатели ноября и в 2,6 раза — декабря 2024 года.
Основным драйвером спроса в 2025 году оставались льготные государственные программы. Их доля по итогам года составила 79%. При этом в декабре на фоне ажиотажного спроса заёмщиков на «семейную ипотеку» доля господдержки достигла рекордных 88%, превзойдя исторический максимум, зафиксированный в июне 2024 года перед окончанием массовой господдержки (87,5%).
«Рынок ипотеки в 2025 году уверенно завершил фазу адаптации, и в 2026-м мы ожидаем его роста. По нашим оценкам, продажи могут увеличиться примерно на четверть — драйвером станет дальнейшее снижение ключевой ставки. При этом мы прогнозируем движение к большей сбалансированности: соотношение льготных и рыночных программ может приблизиться к паритету. Это основа для здорового и устойчивого развития рынка», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.