Изменчивость коммерческого сегмента постоянна
В 2025 году в стране наблюдался спад ввода офисных площадей, зато ввод торговых и складских площадей относительно прошлого года заметно вырос. Эксперты отмечают дефицит предложения на складском рынке, неяркий спрос на офисы при низкой вакантности, а также ждут стабилизации в сегменте торговли. При этом инвестиции в коммерческую недвижимость столичных регионов просели в два раза.
Компания IBC Real Estate оценила совокупный объем инвестиций в недвижимость Петербурга по итогам 2025 года в 100 млрд рублей — почти в два раза меньше, чем год назад (197 млрд рублей). В структуре сделок лидировали торговая недвижимость (27%), жилье (26%) и складской сегмент (14%). Доли гостиничного и офисного сегментов составляют по 13% каждая, МФК — 7%. Эксперты подчеркивают: обычно основной объем инвестиций приходился на жилую недвижимость, однако в 2025 году лидерство сместилось в сторону коммерческого сегмента, что объясняется высоким уровнем кредитных ставок.
По данным NF GROUP, инвестиционный рынок Петербурга сохранил высокую активность в отдельных сегментах, прежде всего в сделках с площадками под девелопмент и объектами, реализуемыми с дисконтом. Существенная часть инвестиционных решений принималась в условиях ограниченного доступа к заемному финансированию и повышенных требований инвесторов к доходности.
Параллельно выросла роль торгов как инструмента сделок: доля инвестиций через торги увеличилась с 4% до 19% за год. Рост интереса к аукционным сделкам связан с возможностью приобретения активов с дисконтом и снижением ценовых рисков в условиях высокой стоимости капитала.
В Москве, по подсчетам аналитиков IBC Real Estate, объем вложений больше — около 600 млрд рублей, однако он тоже просел почти в два раза относительно прошлого года. Здесь лидерство второй год подряд — за офисной недвижимостью.
При этом высокая ключевая ставка изменила структуру транзакций — большинство сделок сегодня осуществляются за счет собственных средств.
«В 2026–2027 годах мы вряд ли увидим рекордные объемы инвестиций. Экономика растет умеренными темпами, а финансирование по-прежнему остается дорогим. Комфортным для коммерческой недвижимости можно считать уровень ключевой ставки ниже 10%, когда ставки капитализации вновь превысят стоимость заемных средств. Это и есть здоровый, сбалансированный рынок, в котором собственник способен обслуживать долг и одновременно получать дивиденды от своей рентной деятельности», — полагает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге.
«В ближайшем будущем многое будет зависеть от политики госрегулирования и поведения девелоперов жилья: либо они вернутся к активному пополнению земельного банка, либо продолжат снижать инвестиционную активность. Существенным фактором станет и размер дисконтов, которые продавцы готовы предложить покупателям. Наиболее востребованы сегодня активы, реализуемые с торгов, и этот тренд, на мой взгляд, будет только усиливаться», — заключила Марина Малахатько, партнер NF GROUP.
Где торговать
По подсчетам аналитиков IBC Real Estate, если завершены все запланированные проекты, совокупный объем ввода торговых центров по итогам 2025 года составил 647 тыс. кв. м, что в 1,6 раза превысит показатель прошлого года. Почти половину нового строительства обеспечил ЦФО — 298 тыс. кв. м (24 объекта), большая часть новых торговых площадей (74%) расположена в Москве (17 ТЦ). Еще 23% вводится в СЗФО — 148 тыс. кв. м (восемь объектов), половина из них — в Петербурге (четыре ТЦ). На третьем месте находится СФО (шесть объектов).
Как отмечают аналитики NF GROUP, в региональных городах наблюдается снижение активности: в 2025 году открылись несколько торговых центров суммарной арендопригодной площадью 94,3 тыс. кв. м. Это на 70,9% ниже уровня 2024 года (324,6 тыс. кв. м) и является минимальным значением за всю историю наблюдений на рынке. Снижение объема ввода связано с завершением проектов, перенесенных с предыдущих лет, а также с переориентацией девелоперов на малоформатные объекты.
По данным IBC Real Estate, в Москве введено 224 тыс. кв. м торговых площадей, в Петербурге — 124 тыс. кв. м. В 2026 году аналитики прогнозируют снижение темпов ввода ТЦ, поскольку растет себестоимость строительства, а покупатели переориентируются на электронные формы торговли. На рынке заявляются единичные проекты, в основном районного формата (GLA до 20 тыс. кв. м). В Москве новое строительство в следующем году снизится на 29% — до 159 тыс. кв. м, в Петербурге на 86% — до 16 тыс. кв. м.
Пор информации NF GROUP, в 2026 году объем нового предложения в региональных городах может достичь 418,7 тыс. кв. м. Основной интерес сосредоточен на СКФО, где запланировано открытие пяти новых объектов: в УФО и ЮФО — по три объекта, в СФО — два объекта, а также по одному объекту в ДФО, ПФО и ЦФО. В Москве прогнозируется объем ввода на уровне 202,4 тыс. кв. м, а рынок Петербурга вступает в период адаптации после активного 2025 года: новых открытий не прогнозируется, но ожидаются два объекта в Ленинградской области.
«В перспективе ближайших лет объем нового строительства будет снижаться — в том числе в связи с отсутствием строительства новых крупных ТЦ и, как следствие, снижением средней площади новых объектов. Исключение составят единичные открытия крупноформатных ТЦ. Будущее торговой недвижимости России — это строительство районных ТЦ и объектов в новых развивающихся жилых районах, трансформация подходов к управлению существующими объектами и оптимизация площадей. Фокус внимания игроков рынка будет сосредоточен на поиске новых концепций и форматов, а также предоставлении качественного сервиса и персонализации», — прокомментировала Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
По данным NF GROUP, в 2025 году обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках составила 488 кв. м на тысячу человек, что лишь на 0,8% больше по сравнению с прошлым годом (484 кв. м на тысячу человек). Положительная динамика была зафиксирована в восьми из пятнадцати городов. Традиционные лидеры по уровню обеспеченности сохранили свои позиции: Самара, Екатеринбург и Москва.
Куда складывать
Участники прошедшего в декабре XIII форума «Склады России: итоги года» обозначил несколько основных тенденций складского сегмента рынка недвижимости и сделал главный вывод: потенциал рынка складов и индустриальных зданий в России далек от насыщения.
По данным участников форума, по итогам 2025 года в крупных российских городах (кроме Москвы) ввод складских площадей составил 1,8 млн кв. м. При этом качественные склады остаются в дефиците.
Ряд проектов девелоперы заморозили: ввод некоторых перенесен на 2026 год, другие даже не начаты.
Ключевая ставка ЦБ РФ все еще осложняет кредитование новых проектов, подчеркнули участники форума.
По данным NF GROUP, в России по итогам года ожидался максимальный за всю историю ввод складских площадей — 7,2 млн кв. м. В Москве и Московской области ввод прогнозировался на уровне 2,7 млн кв. м против 1,2 млн в 2024 году. В Петербурге и Ленинградской области введено на 17% больше, чем годом ранее: 856 тыс. кв. м.
Константин Фомиченко, партнер NF Group, отметил: «Дальнейшая реализация крупных проектов теперь во многом зависит от макроэкономической обстановки: компании откладывают решение либо до снижения ключевой ставки, либо до существенных изменений в экономической ситуации. В этих условиях на рынке ожидается смещение фокуса в сторону спекулятивных площадей, которые в 2025 году могут составить 60% всех сделок, отражая сдержанный подход участников рынка к новым инвестициям и долгосрочным обязательствам».
По подсчетам NF Group, в Петербурге и Ленинградской области ожидался ввод 489 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 31% ниже показателя 2024 года. Сроки реализации некоторых объектов, заявленных к вводу в 2025 году, перенесены на 2026 год. Объем поглощения — около 350 тыс. кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А — около 11 тыс. рублей/кв. м в год (без учета OPEX и НДС). В 2026 году ожидается сохранение ставок на сопоставимом уровне: умеренная рыночная активность и ограниченный ввод новых площадей будут удерживать показатель, не формируя условий для существенного роста.
Доля свободных складских площадей в Петербурге и Ленинградской области выросла до 2% (с учетом субаренды), увеличившись на 0,8 п. п. относительно 2024 года. Уровень прямой вакантности достиг 1,7%.
Доля сегмента e-commerce в общем объеме заключенных сделок снижается: 33%, что на 22 п. п. ниже аналогичного показателя 2024 года. Сделки с компаниями из сегмента онлайн-торговли по-прежнему составляют наибольшую долю от общего объема заключенных сделок, однако заметно увеличивается доля сделок с компаниями розничной торговли, транспортно-логистическими и производственными компаниями.
По данным участников форума, в Московском регионе вакансия на рынке складов класса А приблизилась к 10%. В действительности она выше — за счет скрытой вакансии. В этой ситуации, утверждают специалисты, произошла смена многолетнего вектора с «рынка девелопера» на «рынок арендатора».
В Москве стартовала городская программа, в рамках которой планируется построить до 2030 года около 2,5 млн кв. м технопарков. Общий объем площадей достигнет в этом случае 5 млн кв. м. Именно столько промышленных площадей разрушено в столице для проектов КРТ.
Как отмечают аналитики компании Maris, объем спекулятивного предложения производственных площадей Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 года составляет около 2,6 млн. кв. м. На объекты формата light industrial приходятся 5% (122 тыс. кв. м) валового объема спекулятивного предложения индустриальной недвижимости.
Прирост за прошедший год составил более 90 тыс. кв. м, что на 31% меньше, чем в 2024-м. Доля формата light industrial в валовом приросте предложения индустриальной недвижимости по итогам 2025 года составила 28% (25 тыс. кв. м), что сопоставимо с показателем 2024 года.
В активной стадии строительства по состоянию на конец года на рынке находятся порядка 120 тыс. кв. м производственной недвижимости. На ближайшие три года планы девелоперов по вводу новых качественных индустриальных объектов превышают 800 тыс. кв. м. Во многом воплощение этих планов будет зависеть от сохранения уровня деловой активности как со стоны девелоперов, так и со стороны спроса — реального сектора экономики, а также отсутствия волатильности в экономической ситуации в регионе и в стране в целом.
Валовый объем сделок на рынке производственной недвижимости Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 составил более 90 тыс. кв. м (включая инвестиционные сделки по приобретению индустриальных объектов, без учета субаренды производственных площадей), что на 31% ниже показателя 2024 года.
Общая площадь вакантных производственных помещений в Петербурге и Ленинградской области по состоянию на конец 2025 года — 264 тыс. кв. м (10% общего объема спекулятивного предложения). В производственных комплексах формата light industrial по итогам 2025 года уровень вакансии находился на отметке 10% (или около 13 000 кв. м) валового объема спекулятивного предложения в данном сегменте. Уровень вакансии в производственных комплексах класса А составляет 4%, класса B — 11% и класса C — 10%.
Запрашиваемые ставки аренды в сегменте спекулятивных производственных и производственно-складских помещений зависят от местоположения и качества объектов: от 300 до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
В действующих комплексах формата light industrial средние запрашиваемые ставки аренды — в диапазоне 900–1,3 тыс. рублей за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
Интересную тенденцию отметили аналитики IBC Real Estate: владельцы торговой недвижимости выставляют на рынок аренды свои объекты в качестве складских площадей. На начало IV квартала 2025 года общий объем такого предложения по России составил 587 тыс. кв. м — примерно 15% от вакантного предложения. В Москве и Московской области — 232 тыс. кв. м торговых площадей, или 13% от общего объема вакантного предложения в регионе. В регионах экспонируются 286 тыс. кв. м такой недвижимости, а в Петербурге и Ленинградской области — 68 тыс. кв. м.
Около четверти (23%, или 135 тыс. кв. м) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты, ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга.
В 2025 году рост доли вакантных складских площадей при одновременном снижении спроса затруднили реализацию в аренду торговой недвижимости, предлагаемой в качестве складской. Дополнительным несопутствующим фактором стало то, что запрашиваемая ставка на них — значительно выше среднерыночного показателя. Так, в Москве средняя запрашиваемая ставка аренды торговых объектов, экспонирующихся в качестве складских, составляет 15,1 тыс. рублей/кв. м в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) против 11 тыс. рублей/кв. м в год на существующие сухие склады класса А.
«Неудаленка»
Объем строительства новых офисов в 2025 году в России, по данным CORE.XP, сократился на 55% относительно 2024-го: в городах с населением более миллиона человек введены 17 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, наступивший год, напротив, сулит рост ввода офисных площадей до 52 тыс. кв. м. Свободные офисы в городах-миллионниках России продолжают вымываться на фоне отсутствия нового строительства.
На рынке формируется тенденция строительства офисных помещений в составе жилых комплексов. На этот процесс, указывают аналитики, влияет программа комплексного развития территорий (КРТ), предусматривающая редевелопмент неэффективно используемых зон в жилую, коммерческую и социальную недвижимость.
Объем ввода новых офисных площадей в Москве в 2025 году составил 704 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем за последние десять лет. В то же время в прошлом году был отложен ввод 693 тыс. кв. м офисных площадей (49,6% от анонсированных проектов), подчеркивают эксперты.
Более половины построенных офисов — штаб-квартиры крупных компаний: на открытом рынке экспонировалось меньше трети введенных площадей. При этом почти половина анонсированных проектов в столице (49,6%) была перенесена на 2026 год. С IV квартала 2025 года на 2026 год смещен ввод 269 тыс. кв. м офисов.
По итогам 2026 года, прогнозируют в компании, в Москве с учетом перенесенных сроков строительства ожидается ввод 1,2 млн кв. м офисной недвижимости.
По данным NF GROUP, в Петербурге в 2025 году завершилось строительство 11 офисных объектов общей арендопригодной площадью 130 тыс. кв. м. Аналитики указывают на тенденцию переноса сроков ввода. Это объясняется высокой долей объектов реконструкции, что зачастую требует дополнительных согласований и работ по сохранению декоративных и конструктивных элементов здания. С другой стороны, на рынке растет количество непортфельных девелоперов.
На 2026 год девелоперы анонсировали ввод 13 офисных зданий арендопригодной площадью 100 тыс. кв. м. Из них только два — объекты нового строительства, остальные представляют собой реконструкцию.
Доля свободных площадей в среднем по рынку остается низкой, но за год выросла с 3,6% до 4,4%. В 2026 году значение будет балансировать на уровне менее 5%. Отмечается рост сроков экспозиции «дорогих» офисов в непопулярных деловых локациях и площадей без отделки. Объем нереализованного спроса растет из-за несоответствия ожиданиям и ограниченного свободного предложения.
«На протяжении трех лет реконструкция опережает новое строительство по количеству объектов и площади реализации. Вполне естественно, что обилие уникальных объектов в исторических локациях поддерживает высокие значения арендных ставок. При этом их дальнейшая динамика будет сдержанной и не превысит 10% в год. Это объективный предел в условиях текущего спроса и ограниченного ввода новых качественных площадей», — указала Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP в Петербурге.
По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, по итогам 2025 года в Москве введены всего 25,6 тыс. кв. м гибких офисов. Это на 46% меньше, чем в 2024 году. При этом вакансия пока не демонстрирует резкого снижения, составляя 9%, что сопоставимо с результатами III квартала 2025 года (9,1%) и на 5,9 п. п. больше результатов конца 2024 года в 3,1%.
На рынке Петербурга ситуация аналогична: по итогам 2025 года там будут введены 4813 кв. м сервисных офисов (625 рабочих мест), что на 68,7% меньше, чем в пиковом 2024 году (тогда показатель составил 15 380 кв. м),
Вакансия на рынке гибких офисов Петербурга на текущий момент составляет 9,2%: показатель снизился на 1,3 п. п. за квартал (с 10,5% по итогам III квартала 2025 года), а с начала года уменьшился на 4,2 п. п. (с 13,4% по итогам 2024 года).
«Рынок сервисных офисов стремительно развивался последние несколько лет, однако сейчас на фоне растущих арендных ставок спрос со стороны бизнеса охлаждается. В связи с тем, что офисные девелоперы все чаще предпочитают продавать площади в бизнес-центрах, а не сдавать их в аренду, в Москве и Петербурге наблюдается дефицит площадок для коворкингов. Эти факторы приводят к снижению объемов нового предложения. Кроме того, поскольку вакансия в обеих столицах держится уровне 9%, многие операторы сначала предпочитают реализовать свободные площадки, прежде чем запускать новые, а также тщательнее подходят к выбору локаций для новых проектов, чтобы не выбиться из своих финмоделей», — прокомментировала Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC International.
Исследователи «Циана» выявили предпочтительные стили интерьера у четырех поколений, а также наиболее привлекательные и раздражающие стили и элементы планировки и дизайна.
Сдержанные интерьеры в тренде
Практически для всех поколений наиболее популярным стилем оформления квартиры оказался минимализм – на него при обустройстве жилья ориентируются 17% опрошенных. На втором месте по привлекательности – хай-тек (13%), а третью строчку разделили лофт и прованс (12%). Но различия в восприятии все же сохраняются.
Зумеров больше всего привлекают минимализм (20%), хай-тек (17%) и лофт (12%), а самыми нелюбимыми стали парижская квартира и прованс. Последний при этом входит в топ предпочтений поколения Х: прованс выбирают 18% опрошенных представителей этой возрастной категории, на втором месте по популярности – минимализм (16%), а на третьем – хай-тек (13%).
Миллениалы в предпочтениях очень схожи с зумерами: большинство выбирает квартиры в стиле минимализм (16%), лофт (15%) и хай-теке (13%).
Бумеры отличаются тягой к простоте и классике: большинство выбирают интерьер в стиле минимализм (20%), следом по привлекательности – прованс (14%), а третье место делят неоклассика и парижская квартира (по 11% каждый). При этом хай-тек и лофт им нравится значительно меньше чем остальным поколениям (7% и 6% соответственно).
Стиль фьюжн оказался одинаково не любим всеми поколениями и входит в общий интерьерный антирейтинг. Помимо него среди представителей поколения Х практически нет любителей стиля сканди, бумеры не воспринимают парижскую квартиру и джапанди, а миллениалы – эклектику.
Что касается восприятия интерьера в зависимости от гендера, то наибольшими сторонниками минимализма выступают женщины (его предпочитает 19%), на втором месте по популярности среди них – прованс (16%). Мужчины остаются верны хайтеку (его выбирает 21% респондентов) и стилю лофт (15%).
Квартиры в каком стиле вам больше нравятся?
|
Стиль |
Тотал |
Zoomer |
Millenial |
X |
Boomer |
|
Минимализм |
17% |
20% |
16% |
16% |
20% |
|
Хай-тек |
13% |
17% |
13% |
13% |
7% |
|
Лофт |
12% |
12% |
15% |
12% |
6% |
|
Прованс |
12% |
5% |
10% |
18% |
14% |
|
Джапанди |
8% |
9% |
10% |
7% |
5% |
|
Неоклассика |
8% |
6% |
9% |
7% |
11% |
|
Эклектика |
8% |
9% |
7% |
7% |
6% |
|
Сканди |
7% |
10% |
8% |
4% |
7% |
|
Парижская квартира |
7% |
5% |
7% |
8% |
11% |
|
Фьюжн |
3% |
3% |
3% |
1% |
3% |
|
Другое |
1% |
0% |
1% |
1% |
3% |
|
Затрудняюсь ответить |
5% |
4% |
2% |
6% |
7% |
|
Выборка |
1226 |
262 |
388 |
383 |
144 |
Дьявол в деталях
Большинство россиян вне зависимости от возраста сходятся в ожиданиях от функциональности квартиры: современная кухня важна для 49% респондентов; большие окна и естественный свет – для 43%; современный санузел – для 37%, продуманная система хранения – 37%. При этом их восприятие деталей интерьера и цветовых решений значительно различается.
Вторая жизнь вензелей
Для поколения Х и бумеров предметы роскоши (золото, вензеля или бархат) становятся стоп-факторами при выборе жилья, в то время как молодые люди относятся к ним более спокойно. Более того, 10% зумеров находят роскошь даже привлекательной в интерьере, ее фанатов в других поколениях в 2,5-3 раза меньше.
Что вас больше всего привлекает в планировке и интерьере?
|
Элементы интерьера |
Тотал |
Zoomer |
Millenial |
X |
Boomer |
|
Современная кухня |
49% |
47% |
47% |
51% |
58% |
|
Большие окна / много естественного света |
43% |
37% |
41% |
47% |
48% |
|
Современный санузел |
37% |
36% |
29% |
45% |
38% |
|
Продуманная система хранения |
37% |
36% |
34% |
40% |
39% |
|
Современная мебель |
37% |
38% |
44% |
33% |
28% |
|
Высокие потолки |
35% |
29% |
39% |
33% |
42% |
|
Светлая базовая отделка |
34% |
28% |
35% |
35% |
41% |
|
Качественные полы: натуральный паркет/инженерная доска |
30% |
25% |
29% |
34% |
34% |
|
Экологичные материалы |
21% |
15% |
23% |
25% |
21% |
|
Много зеленых растений |
17% |
19% |
16% |
18% |
16% |
|
Камин |
15% |
14% |
19% |
15% |
9% |
|
Два и более санузла |
15% |
14% |
18% |
14% |
15% |
|
Интерьер с цветными акцентами |
9% |
12% |
10% |
7% |
7% |
|
Винтажная/ретро мебель |
9% |
10% |
8% |
7% |
11% |
|
Преобладание темных оттенков |
8% |
17% |
6% |
6% |
5% |
|
Элементы роскоши |
5% |
10% |
4% |
3% |
4% |
|
Другое |
1% |
0% |
0% |
1% |
2% |
|
Затрудняюсь ответить |
2% |
3% |
2% |
2% |
1% |
|
Выборка |
1199 |
258 |
384 |
379 |
140 |
Темнота – друг зумеров
Практически треть (29%) опрошенных бумеров отмечают, что их раздражает преобладание темных оттенков в квартире, тогда как зумеров это почти не смущает – лишь 9% респондентов считают это минусом, а 17% наоборот даже считают привлекательным решением. Кроме того, зумеры меньше остальных поколений испытывают потребность в больших окнах и естественном свете (37% vs 47% у поколения Х и 48% у бумеров).
Молодым – современная мебель, а кухня и санузел для старших
В отличие от более старших поколений зумеры и миллениалы особенно ценят современную мебель – в качестве важного элемента интерьера ее отмечают 38% и 44% соответственно. В то же время без современных кухни и санузла не представляет квартиру большая часть представителей поколения X и бумеров, причем на первом месте по важности для бумеров – кухня (58%), а для Х – санузел (45%).
Бумерам больше остальных поколений важны высокие потолки (42% считают их привлекательными) и светлые оттенки в оформлении (41%). Наименьший интерес светлый дизайн вызывает естественно у зумеров (28%). Но именно для них важнее, чем для остальных, наличие зеленых растений в доме (19% отмечают это как элемент привлекательности интерьера), а наличие камина, даже электрического – для миллениалов (19%).
Готовое решение или пространство для творчества
Свежий ремонт при значительно возросшей за последние годы его стоимости стал обязательным требованием для большинства россиян. При прочих равных около половины респондентов всех поколений выбрали бы квартиру со свежим ремонтом и новой, но дешевой мебелью. Еще 19% готовы рассматривать варианты со свежим современным ремонтом без мебели – этот формат почти одинаково востребован у разных поколений.
И только 7% опрошенных чаще воспринимают квартиру как пространство, которое можно адаптировать под себя, а не как полностью готовый продукт. Квартиру без ремонта и без мебели, но с возможностью доработки под себя, готовы рассматривать от 5% бумеров до 9% зумеров.
Представьте, что вы хотите снять квартиру.
Какую квартиру вы бы скорее выбрали при прочих равных?
|
Элементы интерьера |
Тотал |
Zoomer |
Millenial |
X |
Boomer |
|
Со свежим ремонтом и новой, но дешёвой мебелью |
48% |
43% |
48% |
51% |
56% |
|
Со свежим современным ремонтом, без мебели |
19% |
19% |
19% |
18% |
17% |
|
С дизайнерским ремонтом, который был популярен |
11% |
14% |
10% |
11% |
5% |
|
Квартиру «с историей» |
9% |
9% |
9% |
8% |
10% |
|
Без ремонта и без мебели, |
7% |
9% |
8% |
6% |
5% |
|
Затрудняюсь ответить |
6% |
5% |
6% |
6% |
7% |
|
Выборка |
1178 |
257 |
382 |
371 |
136 |
Схожее у всех поколений и отношение к порядку. Захламленность и отсутствие систем хранения раздражают почти половину из всех опрошенных, при этом меньше всех это волнует зумеров (40%). Миллениалы строже относятся к организации пространства, тогда как зумеры более чувствительны к визуальной среде и общей атмосфере жилья.
Что вас больше всего раздражает в планировке и интерьере?
|
Элементы интерьера |
Тотал |
Zoomer |
Millenial |
X |
Boomer |
|
«Захламленность», отсутствие системы хранения |
49% |
41% |
50% |
54% |
51% |
|
Ковры на стене |
36% |
33% |
34% |
41% |
30% |
|
Устаревшая сантехника |
34% |
35% |
31% |
36% |
38% |
|
Устаревшая кухня |
31% |
34% |
28% |
31% |
32% |
|
Элементы роскоши |
29% |
22% |
28% |
30% |
38% |
|
Плитка очень ярких оттенков |
24% |
25% |
23% |
21% |
27% |
|
Фотообои или пано |
23% |
27% |
19% |
24% |
25% |
|
«Кирпичные» обои |
23% |
23% |
22% |
23% |
26% |
|
Ковры на полу |
17% |
15% |
18% |
17% |
19% |
|
Преобладание темных оттенков |
16% |
9% |
13% |
19% |
29% |
|
Кирпичные стены |
15% |
12% |
13% |
17% |
19% |
|
Обивка мебели из искусственной кожи |
13% |
12% |
11% |
13% |
20% |
|
Обои с растительным орнаментом |
10% |
10% |
11% |
11% |
9% |
|
Винтажная/ретро мебель |
8% |
7% |
11% |
7% |
6% |
|
Интерьер с цветными акцентами |
7% |
10% |
5% |
7% |
9% |
|
Светлая базовая отделка |
5% |
6% |
7% |
3% |
3% |
|
Современная мебель |
4% |
6% |
3% |
3% |
1% |
|
Другое |
1% |
0% |
0% |
1% |
2% |
|
Затрудняюсь ответить |
6% |
7% |
6% |
5% |
5% |
|
Выборка |
1191 |
259 |
381 |
379 |
141 |
«Старшие поколения более трепетно относятся к порядку и борятся с захламленностью квартиры, также для них важнее наличие естественного света и больших окон и функциональность помещения. Зумеры и миллениалы при выборе жилья чаще остальных ориентируются на возможность адаптировать пространство под себя, современную удобную мебель и наличие зеленых растений. По мере взросления молодых арендаторов значимость этих факторов на рынке аренды будет повышаться», – комментирует Дарья Цуканова, исследователь «Циан».
Методология
Опрос проведен в декабре 2025 года – январе 2026 года и охватил более 1 226 человек из разных регионов России, включая бумеров (1946-1964 годы рождения), представителей поколения Х (1965-1980 годы рождения), миллениалов (1981-1996 годы рождения) и зумеров (1997 – 2012 годы рождения).
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».