Изменчивость коммерческого сегмента постоянна
В 2025 году в стране наблюдался спад ввода офисных площадей, зато ввод торговых и складских площадей относительно прошлого года заметно вырос. Эксперты отмечают дефицит предложения на складском рынке, неяркий спрос на офисы при низкой вакантности, а также ждут стабилизации в сегменте торговли. При этом инвестиции в коммерческую недвижимость столичных регионов просели в два раза.
Компания IBC Real Estate оценила совокупный объем инвестиций в недвижимость Петербурга по итогам 2025 года в 100 млрд рублей — почти в два раза меньше, чем год назад (197 млрд рублей). В структуре сделок лидировали торговая недвижимость (27%), жилье (26%) и складской сегмент (14%). Доли гостиничного и офисного сегментов составляют по 13% каждая, МФК — 7%. Эксперты подчеркивают: обычно основной объем инвестиций приходился на жилую недвижимость, однако в 2025 году лидерство сместилось в сторону коммерческого сегмента, что объясняется высоким уровнем кредитных ставок.
По данным NF GROUP, инвестиционный рынок Петербурга сохранил высокую активность в отдельных сегментах, прежде всего в сделках с площадками под девелопмент и объектами, реализуемыми с дисконтом. Существенная часть инвестиционных решений принималась в условиях ограниченного доступа к заемному финансированию и повышенных требований инвесторов к доходности.
Параллельно выросла роль торгов как инструмента сделок: доля инвестиций через торги увеличилась с 4% до 19% за год. Рост интереса к аукционным сделкам связан с возможностью приобретения активов с дисконтом и снижением ценовых рисков в условиях высокой стоимости капитала.
В Москве, по подсчетам аналитиков IBC Real Estate, объем вложений больше — около 600 млрд рублей, однако он тоже просел почти в два раза относительно прошлого года. Здесь лидерство второй год подряд — за офисной недвижимостью.
При этом высокая ключевая ставка изменила структуру транзакций — большинство сделок сегодня осуществляются за счет собственных средств.
«В 2026–2027 годах мы вряд ли увидим рекордные объемы инвестиций. Экономика растет умеренными темпами, а финансирование по-прежнему остается дорогим. Комфортным для коммерческой недвижимости можно считать уровень ключевой ставки ниже 10%, когда ставки капитализации вновь превысят стоимость заемных средств. Это и есть здоровый, сбалансированный рынок, в котором собственник способен обслуживать долг и одновременно получать дивиденды от своей рентной деятельности», — полагает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге.
«В ближайшем будущем многое будет зависеть от политики госрегулирования и поведения девелоперов жилья: либо они вернутся к активному пополнению земельного банка, либо продолжат снижать инвестиционную активность. Существенным фактором станет и размер дисконтов, которые продавцы готовы предложить покупателям. Наиболее востребованы сегодня активы, реализуемые с торгов, и этот тренд, на мой взгляд, будет только усиливаться», — заключила Марина Малахатько, партнер NF GROUP.
Где торговать
По подсчетам аналитиков IBC Real Estate, если завершены все запланированные проекты, совокупный объем ввода торговых центров по итогам 2025 года составил 647 тыс. кв. м, что в 1,6 раза превысит показатель прошлого года. Почти половину нового строительства обеспечил ЦФО — 298 тыс. кв. м (24 объекта), большая часть новых торговых площадей (74%) расположена в Москве (17 ТЦ). Еще 23% вводится в СЗФО — 148 тыс. кв. м (восемь объектов), половина из них — в Петербурге (четыре ТЦ). На третьем месте находится СФО (шесть объектов).
Как отмечают аналитики NF GROUP, в региональных городах наблюдается снижение активности: в 2025 году открылись несколько торговых центров суммарной арендопригодной площадью 94,3 тыс. кв. м. Это на 70,9% ниже уровня 2024 года (324,6 тыс. кв. м) и является минимальным значением за всю историю наблюдений на рынке. Снижение объема ввода связано с завершением проектов, перенесенных с предыдущих лет, а также с переориентацией девелоперов на малоформатные объекты.
По данным IBC Real Estate, в Москве введено 224 тыс. кв. м торговых площадей, в Петербурге — 124 тыс. кв. м. В 2026 году аналитики прогнозируют снижение темпов ввода ТЦ, поскольку растет себестоимость строительства, а покупатели переориентируются на электронные формы торговли. На рынке заявляются единичные проекты, в основном районного формата (GLA до 20 тыс. кв. м). В Москве новое строительство в следующем году снизится на 29% — до 159 тыс. кв. м, в Петербурге на 86% — до 16 тыс. кв. м.
Пор информации NF GROUP, в 2026 году объем нового предложения в региональных городах может достичь 418,7 тыс. кв. м. Основной интерес сосредоточен на СКФО, где запланировано открытие пяти новых объектов: в УФО и ЮФО — по три объекта, в СФО — два объекта, а также по одному объекту в ДФО, ПФО и ЦФО. В Москве прогнозируется объем ввода на уровне 202,4 тыс. кв. м, а рынок Петербурга вступает в период адаптации после активного 2025 года: новых открытий не прогнозируется, но ожидаются два объекта в Ленинградской области.
«В перспективе ближайших лет объем нового строительства будет снижаться — в том числе в связи с отсутствием строительства новых крупных ТЦ и, как следствие, снижением средней площади новых объектов. Исключение составят единичные открытия крупноформатных ТЦ. Будущее торговой недвижимости России — это строительство районных ТЦ и объектов в новых развивающихся жилых районах, трансформация подходов к управлению существующими объектами и оптимизация площадей. Фокус внимания игроков рынка будет сосредоточен на поиске новых концепций и форматов, а также предоставлении качественного сервиса и персонализации», — прокомментировала Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
По данным NF GROUP, в 2025 году обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках составила 488 кв. м на тысячу человек, что лишь на 0,8% больше по сравнению с прошлым годом (484 кв. м на тысячу человек). Положительная динамика была зафиксирована в восьми из пятнадцати городов. Традиционные лидеры по уровню обеспеченности сохранили свои позиции: Самара, Екатеринбург и Москва.
Куда складывать
Участники прошедшего в декабре XIII форума «Склады России: итоги года» обозначил несколько основных тенденций складского сегмента рынка недвижимости и сделал главный вывод: потенциал рынка складов и индустриальных зданий в России далек от насыщения.
По данным участников форума, по итогам 2025 года в крупных российских городах (кроме Москвы) ввод складских площадей составил 1,8 млн кв. м. При этом качественные склады остаются в дефиците.
Ряд проектов девелоперы заморозили: ввод некоторых перенесен на 2026 год, другие даже не начаты.
Ключевая ставка ЦБ РФ все еще осложняет кредитование новых проектов, подчеркнули участники форума.
По данным NF GROUP, в России по итогам года ожидался максимальный за всю историю ввод складских площадей — 7,2 млн кв. м. В Москве и Московской области ввод прогнозировался на уровне 2,7 млн кв. м против 1,2 млн в 2024 году. В Петербурге и Ленинградской области введено на 17% больше, чем годом ранее: 856 тыс. кв. м.
Константин Фомиченко, партнер NF Group, отметил: «Дальнейшая реализация крупных проектов теперь во многом зависит от макроэкономической обстановки: компании откладывают решение либо до снижения ключевой ставки, либо до существенных изменений в экономической ситуации. В этих условиях на рынке ожидается смещение фокуса в сторону спекулятивных площадей, которые в 2025 году могут составить 60% всех сделок, отражая сдержанный подход участников рынка к новым инвестициям и долгосрочным обязательствам».
По подсчетам NF Group, в Петербурге и Ленинградской области ожидался ввод 489 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 31% ниже показателя 2024 года. Сроки реализации некоторых объектов, заявленных к вводу в 2025 году, перенесены на 2026 год. Объем поглощения — около 350 тыс. кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А — около 11 тыс. рублей/кв. м в год (без учета OPEX и НДС). В 2026 году ожидается сохранение ставок на сопоставимом уровне: умеренная рыночная активность и ограниченный ввод новых площадей будут удерживать показатель, не формируя условий для существенного роста.
Доля свободных складских площадей в Петербурге и Ленинградской области выросла до 2% (с учетом субаренды), увеличившись на 0,8 п. п. относительно 2024 года. Уровень прямой вакантности достиг 1,7%.
Доля сегмента e-commerce в общем объеме заключенных сделок снижается: 33%, что на 22 п. п. ниже аналогичного показателя 2024 года. Сделки с компаниями из сегмента онлайн-торговли по-прежнему составляют наибольшую долю от общего объема заключенных сделок, однако заметно увеличивается доля сделок с компаниями розничной торговли, транспортно-логистическими и производственными компаниями.
По данным участников форума, в Московском регионе вакансия на рынке складов класса А приблизилась к 10%. В действительности она выше — за счет скрытой вакансии. В этой ситуации, утверждают специалисты, произошла смена многолетнего вектора с «рынка девелопера» на «рынок арендатора».
В Москве стартовала городская программа, в рамках которой планируется построить до 2030 года около 2,5 млн кв. м технопарков. Общий объем площадей достигнет в этом случае 5 млн кв. м. Именно столько промышленных площадей разрушено в столице для проектов КРТ.
Как отмечают аналитики компании Maris, объем спекулятивного предложения производственных площадей Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 года составляет около 2,6 млн. кв. м. На объекты формата light industrial приходятся 5% (122 тыс. кв. м) валового объема спекулятивного предложения индустриальной недвижимости.
Прирост за прошедший год составил более 90 тыс. кв. м, что на 31% меньше, чем в 2024-м. Доля формата light industrial в валовом приросте предложения индустриальной недвижимости по итогам 2025 года составила 28% (25 тыс. кв. м), что сопоставимо с показателем 2024 года.
В активной стадии строительства по состоянию на конец года на рынке находятся порядка 120 тыс. кв. м производственной недвижимости. На ближайшие три года планы девелоперов по вводу новых качественных индустриальных объектов превышают 800 тыс. кв. м. Во многом воплощение этих планов будет зависеть от сохранения уровня деловой активности как со стоны девелоперов, так и со стороны спроса — реального сектора экономики, а также отсутствия волатильности в экономической ситуации в регионе и в стране в целом.
Валовый объем сделок на рынке производственной недвижимости Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 составил более 90 тыс. кв. м (включая инвестиционные сделки по приобретению индустриальных объектов, без учета субаренды производственных площадей), что на 31% ниже показателя 2024 года.
Общая площадь вакантных производственных помещений в Петербурге и Ленинградской области по состоянию на конец 2025 года — 264 тыс. кв. м (10% общего объема спекулятивного предложения). В производственных комплексах формата light industrial по итогам 2025 года уровень вакансии находился на отметке 10% (или около 13 000 кв. м) валового объема спекулятивного предложения в данном сегменте. Уровень вакансии в производственных комплексах класса А составляет 4%, класса B — 11% и класса C — 10%.
Запрашиваемые ставки аренды в сегменте спекулятивных производственных и производственно-складских помещений зависят от местоположения и качества объектов: от 300 до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
В действующих комплексах формата light industrial средние запрашиваемые ставки аренды — в диапазоне 900–1,3 тыс. рублей за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
Интересную тенденцию отметили аналитики IBC Real Estate: владельцы торговой недвижимости выставляют на рынок аренды свои объекты в качестве складских площадей. На начало IV квартала 2025 года общий объем такого предложения по России составил 587 тыс. кв. м — примерно 15% от вакантного предложения. В Москве и Московской области — 232 тыс. кв. м торговых площадей, или 13% от общего объема вакантного предложения в регионе. В регионах экспонируются 286 тыс. кв. м такой недвижимости, а в Петербурге и Ленинградской области — 68 тыс. кв. м.
Около четверти (23%, или 135 тыс. кв. м) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты, ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга.
В 2025 году рост доли вакантных складских площадей при одновременном снижении спроса затруднили реализацию в аренду торговой недвижимости, предлагаемой в качестве складской. Дополнительным несопутствующим фактором стало то, что запрашиваемая ставка на них — значительно выше среднерыночного показателя. Так, в Москве средняя запрашиваемая ставка аренды торговых объектов, экспонирующихся в качестве складских, составляет 15,1 тыс. рублей/кв. м в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) против 11 тыс. рублей/кв. м в год на существующие сухие склады класса А.
«Неудаленка»
Объем строительства новых офисов в 2025 году в России, по данным CORE.XP, сократился на 55% относительно 2024-го: в городах с населением более миллиона человек введены 17 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, наступивший год, напротив, сулит рост ввода офисных площадей до 52 тыс. кв. м. Свободные офисы в городах-миллионниках России продолжают вымываться на фоне отсутствия нового строительства.
На рынке формируется тенденция строительства офисных помещений в составе жилых комплексов. На этот процесс, указывают аналитики, влияет программа комплексного развития территорий (КРТ), предусматривающая редевелопмент неэффективно используемых зон в жилую, коммерческую и социальную недвижимость.
Объем ввода новых офисных площадей в Москве в 2025 году составил 704 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем за последние десять лет. В то же время в прошлом году был отложен ввод 693 тыс. кв. м офисных площадей (49,6% от анонсированных проектов), подчеркивают эксперты.
Более половины построенных офисов — штаб-квартиры крупных компаний: на открытом рынке экспонировалось меньше трети введенных площадей. При этом почти половина анонсированных проектов в столице (49,6%) была перенесена на 2026 год. С IV квартала 2025 года на 2026 год смещен ввод 269 тыс. кв. м офисов.
По итогам 2026 года, прогнозируют в компании, в Москве с учетом перенесенных сроков строительства ожидается ввод 1,2 млн кв. м офисной недвижимости.
По данным NF GROUP, в Петербурге в 2025 году завершилось строительство 11 офисных объектов общей арендопригодной площадью 130 тыс. кв. м. Аналитики указывают на тенденцию переноса сроков ввода. Это объясняется высокой долей объектов реконструкции, что зачастую требует дополнительных согласований и работ по сохранению декоративных и конструктивных элементов здания. С другой стороны, на рынке растет количество непортфельных девелоперов.
На 2026 год девелоперы анонсировали ввод 13 офисных зданий арендопригодной площадью 100 тыс. кв. м. Из них только два — объекты нового строительства, остальные представляют собой реконструкцию.
Доля свободных площадей в среднем по рынку остается низкой, но за год выросла с 3,6% до 4,4%. В 2026 году значение будет балансировать на уровне менее 5%. Отмечается рост сроков экспозиции «дорогих» офисов в непопулярных деловых локациях и площадей без отделки. Объем нереализованного спроса растет из-за несоответствия ожиданиям и ограниченного свободного предложения.
«На протяжении трех лет реконструкция опережает новое строительство по количеству объектов и площади реализации. Вполне естественно, что обилие уникальных объектов в исторических локациях поддерживает высокие значения арендных ставок. При этом их дальнейшая динамика будет сдержанной и не превысит 10% в год. Это объективный предел в условиях текущего спроса и ограниченного ввода новых качественных площадей», — указала Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP в Петербурге.
По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, по итогам 2025 года в Москве введены всего 25,6 тыс. кв. м гибких офисов. Это на 46% меньше, чем в 2024 году. При этом вакансия пока не демонстрирует резкого снижения, составляя 9%, что сопоставимо с результатами III квартала 2025 года (9,1%) и на 5,9 п. п. больше результатов конца 2024 года в 3,1%.
На рынке Петербурга ситуация аналогична: по итогам 2025 года там будут введены 4813 кв. м сервисных офисов (625 рабочих мест), что на 68,7% меньше, чем в пиковом 2024 году (тогда показатель составил 15 380 кв. м),
Вакансия на рынке гибких офисов Петербурга на текущий момент составляет 9,2%: показатель снизился на 1,3 п. п. за квартал (с 10,5% по итогам III квартала 2025 года), а с начала года уменьшился на 4,2 п. п. (с 13,4% по итогам 2024 года).
«Рынок сервисных офисов стремительно развивался последние несколько лет, однако сейчас на фоне растущих арендных ставок спрос со стороны бизнеса охлаждается. В связи с тем, что офисные девелоперы все чаще предпочитают продавать площади в бизнес-центрах, а не сдавать их в аренду, в Москве и Петербурге наблюдается дефицит площадок для коворкингов. Эти факторы приводят к снижению объемов нового предложения. Кроме того, поскольку вакансия в обеих столицах держится уровне 9%, многие операторы сначала предпочитают реализовать свободные площадки, прежде чем запускать новые, а также тщательнее подходят к выбору локаций для новых проектов, чтобы не выбиться из своих финмоделей», — прокомментировала Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC International.
На первичном рынке премиум-класса Москвы активно наблюдается процесс децентрализации. Доля проектов за пределами ЦАО за прошедшие три года выросла на 18 процентных пунктов, подсчитали аналитики компании «Метриум». В то же время до сих пор значительная часть новостроек премиум-сегмента сосредоточена в нескольких локациях: 43% комплексов расположено в 5 районах столицы.
Как подсчитали эксперты «Метриум», на первичном рынке столицы реализуется 57 комплексов премиум-класса. В разрезе округов в сентябре 2025 года лидерами по числу премиальных новостроек являются ЦАО и ЗАО (по 14). Также проекты премиум-класса есть в ЮАО (9), СЗАО (6), СВАО (6), САО (5), ВАО (2), ЮЗАО (1). Комплексов этого сегмента до сих пор нет в ЮВАО, ЗелАО и Новой Москве.
Проекты премиум-класса представлены в 30 районах столицы. При этом максимальная концентрация премиальных комплексов наблюдается в 5 районах Москвы: Пресненском (6), Раменках (6), Даниловском (5), Хорошево-Мневниках (4), Марьиной Роще (3).
Районы-лидеры по числу премиальных новостроек в Москве
Источник: «Метриум»
«Пресненский район традиционно лидирует по предложению премиального жилья и, вероятно, лишь укрепит позиции в ближайшие годы, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Прежде всего это связано с расположенным здесь международным деловым центром «Москва-Сити». Правда, сейчас девелоперы продают здесь помещения всего в двух проектах: готовом 70-этажном комплексе и строящемся сверхвысоком 87-этажном небоскребе. Вместе с тем целый ряд проектов реализуется в транспортной доступности от «Москва-Сити», в пределах «Большого Сити». В ближайшие годы запланировано активное развитие этой локации, в том числе создание национального выставочного центра «Россия». В результате «Москва-Сити» и Пресненский район в целом станут еще популярнее у застройщиков жилья премиум-класса».
Лидерство по числу премиальных проектов с Пресней сейчас делят Раменки. Активное строительство в этом районе объясняется наметившимся дефицитом свободных участков в центре. При этом Раменки имеют хорошую транспортную доступность, автомагистралями связаны с аэропортами и востребованными направлениями загородной недвижимости.
Еще ряд районов Москвы также отличаются повышенной концентрацией премиальных проектов. По два комплекса премиум-класса расположено в 8 районах: на Нагатинском полуострове, в Преображенском, Басманном, Красносельском, Беговом, Ростокино, Донском и Филевском Парке. При этом в 17 районах столицы представлено по одной премиальной новостройке, подсчитали эксперты «Метриум».
«Знаковой тенденцией последних лет в премиальном сегменте стало формирование новых локаций премиум-класса, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva на Нагатинском полуострове, «Преображенская площадь» в Преображенском). – Перспективные районы, где строилось в основном жилье бизнес-класса, превращаются в современные центры притяжения с ликвидным премиальным жильем. Чтобы предпосылки к возникновению таких локаций оказались реализованы, девелоперам требуется вести большую работу. Так, на Нагатинском полуострове мы создали и развиваем крупнейший в стране рекреационный кластер «Остров Мечты» с парками развлечений, торговым променадом, киноконцертным залом, ландшафтным парком на 44 га, самым большим в России пляжным клубом с бассейнами Dream Beach Club, яхт-клубом с вейк-парком и др. В районе Преображенское наша компания создает инновационные детский сад и школу, а также прогулочную улицу с бутиками и ресторанами. Такие усилия, направленные на комплексное развитие территорий, делают местные новостройки особенно привлекательными для инвесторов. Цены здесь продолжают активно расти даже после ввода домов в эксплуатацию, так как не прекращает совершенствоваться окружение».
«Первичный рынок премиальной недвижимости в Москве активно развивается, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – За прошедшие три года объем предложения в сегменте вырос в 1,4 раза, число сделок по ДДУ – в 1,6 раз. В основном расширение рынка новостроек премиум-класса происходит за счет районов за границами Центрального округа, включая абсолютно новые престижные локации. Однако лидером по экспозиции премиального первичного жилья остается Пресненский район ЦАО, флагманская роль которого обусловлена расположенной здесь деловой инфраструктурой мирового уровня».
По данным девелоперской компании MR, 49% покупателей московских новостроек премиум-класса готовы предпочесть жизнь за городом, а не приобретение квартиры в Москве. Такие сведения были получены в ходе нового исследования потребительских предпочтений, проведенного девелопером. Опрос выявил растущий интерес к условиям загородной жизни среди клиентской аудитории сегмента.
Компания MR провела масштабное исследование, чтобы изучить эволюцию потребительских предпочтений на столичном рынке жилья премиум-класса и выявить их готовность рассматривать загородный стиль жизни в качестве альтернативы городскому. В опросе с января по сентябрь 2025 года приняли участие 2500 респондентов из числа потенциальных и действующих покупателей новостроек премиум-класса. Методология исследования включала онлайн-анкетирование, а также личные опросы клиентов в офисах продаж компании. Исследование позволило выявить скрытые потребности, которые определяют выбор покупателей сегодня. На первом этапе респондентам было предложено выбрать до четырех наиболее значимых для них факторов выбора жилья из восьми предложенных.
Ключевые факторы при выборе премиального жилья в Москве
|
Ранг |
Фактор |
Процент респондентов |
|
1 |
Безопасность и социальное окружение |
71,5% |
|
2 |
Готовая инфраструктура «у дома» |
68,2% |
|
3 |
Экология и близость к природе |
65,9% |
|
4 |
Личное пространство и приватность |
63,1% |
|
5 |
Возможности для спорта и отдыха на природе |
58,7% |
|
6 |
Престижность и статус локации |
51,8% |
|
7 |
Близость к деловому центру |
42,1% |
|
8 |
Доступ к культурным объектам |
34,7% |
Источник: MR
Исследование показало, что условные «загородные» приоритеты занимают высокие позиции в иерархии ожиданий клиентов. Хотя фундаментальные запросы на безопасность (71,5%) и развитую инфраструктуру (68,2%) по-прежнему удерживают лидирующие позиции, но очевиден серьезный сдвиг в сторону «зеленых» приоритетов. Так, фактор «экология и близость к природе» с результатом 65,9% вошел в тройку ключевых. Этот тренд подкрепляется и высоким значением показателя «возможности для спорта и отдыха на природе», который выбрали 58,7% респондентов. В совокупности это говорит о том, что для современного состоятельного покупателя престиж локации и близость к центру (традиционно «городские» приоритеты) несколько уступают интересу к экологичному формату жизни, общению с природой. Но в то же время клиенты не готовы уступать в базовых критериях выбора места для жизни (приватность, безопасность, обеспеченность инфраструктурой), и они готовы искать их за городом.
Карта желаний: чего не хватает для идеальной жизни
|
Ранг |
Незакрытая потребность |
Процент респондентов |
|
1 |
Тишина и отсутствие шума |
69,3% |
|
2 |
Личная терраса или патио |
65,1% |
|
3 |
Безопасная природная среда для детей |
61,7% |
|
4 |
Близость к лесу или водоему |
58,4% |
|
5 |
Высокое качество воздуха и воды |
55,2% |
|
6 |
Шаговая доступность к топ-ресторанам и театрам |
50,8% |
|
7 |
Панорамные виды на центр Москвы |
47,3% |
|
8 |
Пространство для хобби (мастерская, студия) |
43,6% |
|
9 |
Лучшие школы/гимназии «через дорогу» |
38,9% |
|
10 |
Расширенный гостиничный сервис в доме |
33,5% |
|
11 |
Статус «трофейной» недвижимости |
29,1% |
|
12 |
Быстрый доступ (до 20 мин) в Москва-Сити |
24,4% |
Источник: MR
На втором этапе исследования были выявлены самые «болевые», незакрытые потребности покупателей премиальных новостроек. Респондентам было предложено отметить до шести пунктов из двенадцати, в которых они испытывают острую необходимость. При более глубоком анализе «карты желаний» москвичей обнаруживается неудовлетворенность в условиях жизни скорее связанных с загородным форматом. Абсолютным лидером в списке того, чего не хватает для идеальной жизни, стала «тишина и отсутствие шума» – этот пункт отметили 69,3% опрошенных. Вслед за ней идут запросы на «личную террасу или патио» (65,1%) и «безопасную природную среду для детей» (61,7%).
Примечательно, что вся первая пятерка наиболее острых потребностей так или иначе связана с пространством, экологией и возможностью уединения. Первый «урбанистический» запрос – «шаговая доступность к топ-ресторанам» – появляется лишь на шестой позиции с 50,8%. Таким образом, премиальный покупатель начинает искать то, что город дать ему не в силах, – приватность, спокойствие и ежедневный контакт с природой.
Выбор альтернатив
|
Ранг |
Рассматриваемый сценарий |
Процент респондентов |
|
1 |
Квартира в загородном премиум-комплексе |
49,2% |
|
2 |
Пентхаус или квартира большей площади в своем районе |
44,7% |
|
3 |
Индивидуальный дом в коттеджном поселке |
35,2% |
|
4 |
Таунхаус в загородном поселке |
29,1% |
|
5 |
Квартиры во знаковых небоскребах |
25,8% |
|
6 |
Приобретение недвижимости за рубежом |
22,4% |
|
7 |
Переезд в район ЦАО |
21,7% |
|
8 |
Квартира в отреставрированном историческом особняке |
18,3% |
|
9 |
Покупка «классической дачи» (дальше 50 км) |
15,6% |
|
10 |
Инвестиционная покупка нескольких объектов |
12,1% |
Источник: MR
На третьем этапе исследования респондентам предложили выбрать до трех наиболее привлекательных для них сценариев решения жилищного вопроса из десяти, помимо покупки квартиры в городской премиальной новостройке. Самым популярным вариантом оказалась квартира в загородном премиум-комплексе – ее готовы рассматривать 49,2% респондентов. Этот сценарий стал более привлекательным, чем приобретение пентхауса или квартиры большей площади в городе (44,7%). То есть, выбирая между лишними квадратными метрами и возможностью жить в природном окружении, респонденты склоняются ко второму.
Высокие позиции в иерархии заняли другие загородные форматы жилья – коттедж (35,2%) и таунхаус (29,1%). Только классическая дача в 50 км от Москвы и дальше кажется покупателям менее привлекательным загородным форматом (15,6%) по сравнению с квартирой в знаковом небоскребе (25,8%) или переездом в ЦАО (21,7%).
«Результаты исследования фиксируют заметный сдвиг в системе ценностей клиентов на премиальном рынке новостроек Московского региона, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «Мыс»). – Мы видим, что покупателям интересны сегодня не столько статусные, престижные мотивы, но и природно-экологические. Возможность организовать свою жизнь с доступом к полному набору городской инфраструктуры, но в природном окружении – кажется столь же привлекательной, как жизнь в премиальной новостройке в столице. Запрос на баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием природы стал ключевым. Примечательно, что квартира в загородном премиальном комплексе рассматривается как равноценный коттеджу и таунхаусу вариант. Это говорит о том, что в приоритетах у покупателей все равно остается городской уровень обеспеченности инфраструктурой и приватности, но в сочетании с природой вокруг. Наш загородный проект премиум-класса «МЫС» создавался во многом как ответ на этот запрос: это полноценная экосистема, где городская инфраструктура премиум-класса интегрирована в уникальный природный ландшафт».