Изменчивость коммерческого сегмента постоянна
В 2025 году в стране наблюдался спад ввода офисных площадей, зато ввод торговых и складских площадей относительно прошлого года заметно вырос. Эксперты отмечают дефицит предложения на складском рынке, неяркий спрос на офисы при низкой вакантности, а также ждут стабилизации в сегменте торговли. При этом инвестиции в коммерческую недвижимость столичных регионов просели в два раза.
Компания IBC Real Estate оценила совокупный объем инвестиций в недвижимость Петербурга по итогам 2025 года в 100 млрд рублей — почти в два раза меньше, чем год назад (197 млрд рублей). В структуре сделок лидировали торговая недвижимость (27%), жилье (26%) и складской сегмент (14%). Доли гостиничного и офисного сегментов составляют по 13% каждая, МФК — 7%. Эксперты подчеркивают: обычно основной объем инвестиций приходился на жилую недвижимость, однако в 2025 году лидерство сместилось в сторону коммерческого сегмента, что объясняется высоким уровнем кредитных ставок.
По данным NF GROUP, инвестиционный рынок Петербурга сохранил высокую активность в отдельных сегментах, прежде всего в сделках с площадками под девелопмент и объектами, реализуемыми с дисконтом. Существенная часть инвестиционных решений принималась в условиях ограниченного доступа к заемному финансированию и повышенных требований инвесторов к доходности.
Параллельно выросла роль торгов как инструмента сделок: доля инвестиций через торги увеличилась с 4% до 19% за год. Рост интереса к аукционным сделкам связан с возможностью приобретения активов с дисконтом и снижением ценовых рисков в условиях высокой стоимости капитала.
В Москве, по подсчетам аналитиков IBC Real Estate, объем вложений больше — около 600 млрд рублей, однако он тоже просел почти в два раза относительно прошлого года. Здесь лидерство второй год подряд — за офисной недвижимостью.
При этом высокая ключевая ставка изменила структуру транзакций — большинство сделок сегодня осуществляются за счет собственных средств.
«В 2026–2027 годах мы вряд ли увидим рекордные объемы инвестиций. Экономика растет умеренными темпами, а финансирование по-прежнему остается дорогим. Комфортным для коммерческой недвижимости можно считать уровень ключевой ставки ниже 10%, когда ставки капитализации вновь превысят стоимость заемных средств. Это и есть здоровый, сбалансированный рынок, в котором собственник способен обслуживать долг и одновременно получать дивиденды от своей рентной деятельности», — полагает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге.
«В ближайшем будущем многое будет зависеть от политики госрегулирования и поведения девелоперов жилья: либо они вернутся к активному пополнению земельного банка, либо продолжат снижать инвестиционную активность. Существенным фактором станет и размер дисконтов, которые продавцы готовы предложить покупателям. Наиболее востребованы сегодня активы, реализуемые с торгов, и этот тренд, на мой взгляд, будет только усиливаться», — заключила Марина Малахатько, партнер NF GROUP.
Где торговать
По подсчетам аналитиков IBC Real Estate, если завершены все запланированные проекты, совокупный объем ввода торговых центров по итогам 2025 года составил 647 тыс. кв. м, что в 1,6 раза превысит показатель прошлого года. Почти половину нового строительства обеспечил ЦФО — 298 тыс. кв. м (24 объекта), большая часть новых торговых площадей (74%) расположена в Москве (17 ТЦ). Еще 23% вводится в СЗФО — 148 тыс. кв. м (восемь объектов), половина из них — в Петербурге (четыре ТЦ). На третьем месте находится СФО (шесть объектов).
Как отмечают аналитики NF GROUP, в региональных городах наблюдается снижение активности: в 2025 году открылись несколько торговых центров суммарной арендопригодной площадью 94,3 тыс. кв. м. Это на 70,9% ниже уровня 2024 года (324,6 тыс. кв. м) и является минимальным значением за всю историю наблюдений на рынке. Снижение объема ввода связано с завершением проектов, перенесенных с предыдущих лет, а также с переориентацией девелоперов на малоформатные объекты.
По данным IBC Real Estate, в Москве введено 224 тыс. кв. м торговых площадей, в Петербурге — 124 тыс. кв. м. В 2026 году аналитики прогнозируют снижение темпов ввода ТЦ, поскольку растет себестоимость строительства, а покупатели переориентируются на электронные формы торговли. На рынке заявляются единичные проекты, в основном районного формата (GLA до 20 тыс. кв. м). В Москве новое строительство в следующем году снизится на 29% — до 159 тыс. кв. м, в Петербурге на 86% — до 16 тыс. кв. м.
Пор информации NF GROUP, в 2026 году объем нового предложения в региональных городах может достичь 418,7 тыс. кв. м. Основной интерес сосредоточен на СКФО, где запланировано открытие пяти новых объектов: в УФО и ЮФО — по три объекта, в СФО — два объекта, а также по одному объекту в ДФО, ПФО и ЦФО. В Москве прогнозируется объем ввода на уровне 202,4 тыс. кв. м, а рынок Петербурга вступает в период адаптации после активного 2025 года: новых открытий не прогнозируется, но ожидаются два объекта в Ленинградской области.
«В перспективе ближайших лет объем нового строительства будет снижаться — в том числе в связи с отсутствием строительства новых крупных ТЦ и, как следствие, снижением средней площади новых объектов. Исключение составят единичные открытия крупноформатных ТЦ. Будущее торговой недвижимости России — это строительство районных ТЦ и объектов в новых развивающихся жилых районах, трансформация подходов к управлению существующими объектами и оптимизация площадей. Фокус внимания игроков рынка будет сосредоточен на поиске новых концепций и форматов, а также предоставлении качественного сервиса и персонализации», — прокомментировала Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
По данным NF GROUP, в 2025 году обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках составила 488 кв. м на тысячу человек, что лишь на 0,8% больше по сравнению с прошлым годом (484 кв. м на тысячу человек). Положительная динамика была зафиксирована в восьми из пятнадцати городов. Традиционные лидеры по уровню обеспеченности сохранили свои позиции: Самара, Екатеринбург и Москва.
Куда складывать
Участники прошедшего в декабре XIII форума «Склады России: итоги года» обозначил несколько основных тенденций складского сегмента рынка недвижимости и сделал главный вывод: потенциал рынка складов и индустриальных зданий в России далек от насыщения.
По данным участников форума, по итогам 2025 года в крупных российских городах (кроме Москвы) ввод складских площадей составил 1,8 млн кв. м. При этом качественные склады остаются в дефиците.
Ряд проектов девелоперы заморозили: ввод некоторых перенесен на 2026 год, другие даже не начаты.
Ключевая ставка ЦБ РФ все еще осложняет кредитование новых проектов, подчеркнули участники форума.
По данным NF GROUP, в России по итогам года ожидался максимальный за всю историю ввод складских площадей — 7,2 млн кв. м. В Москве и Московской области ввод прогнозировался на уровне 2,7 млн кв. м против 1,2 млн в 2024 году. В Петербурге и Ленинградской области введено на 17% больше, чем годом ранее: 856 тыс. кв. м.
Константин Фомиченко, партнер NF Group, отметил: «Дальнейшая реализация крупных проектов теперь во многом зависит от макроэкономической обстановки: компании откладывают решение либо до снижения ключевой ставки, либо до существенных изменений в экономической ситуации. В этих условиях на рынке ожидается смещение фокуса в сторону спекулятивных площадей, которые в 2025 году могут составить 60% всех сделок, отражая сдержанный подход участников рынка к новым инвестициям и долгосрочным обязательствам».
По подсчетам NF Group, в Петербурге и Ленинградской области ожидался ввод 489 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 31% ниже показателя 2024 года. Сроки реализации некоторых объектов, заявленных к вводу в 2025 году, перенесены на 2026 год. Объем поглощения — около 350 тыс. кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А — около 11 тыс. рублей/кв. м в год (без учета OPEX и НДС). В 2026 году ожидается сохранение ставок на сопоставимом уровне: умеренная рыночная активность и ограниченный ввод новых площадей будут удерживать показатель, не формируя условий для существенного роста.
Доля свободных складских площадей в Петербурге и Ленинградской области выросла до 2% (с учетом субаренды), увеличившись на 0,8 п. п. относительно 2024 года. Уровень прямой вакантности достиг 1,7%.
Доля сегмента e-commerce в общем объеме заключенных сделок снижается: 33%, что на 22 п. п. ниже аналогичного показателя 2024 года. Сделки с компаниями из сегмента онлайн-торговли по-прежнему составляют наибольшую долю от общего объема заключенных сделок, однако заметно увеличивается доля сделок с компаниями розничной торговли, транспортно-логистическими и производственными компаниями.
По данным участников форума, в Московском регионе вакансия на рынке складов класса А приблизилась к 10%. В действительности она выше — за счет скрытой вакансии. В этой ситуации, утверждают специалисты, произошла смена многолетнего вектора с «рынка девелопера» на «рынок арендатора».
В Москве стартовала городская программа, в рамках которой планируется построить до 2030 года около 2,5 млн кв. м технопарков. Общий объем площадей достигнет в этом случае 5 млн кв. м. Именно столько промышленных площадей разрушено в столице для проектов КРТ.
Как отмечают аналитики компании Maris, объем спекулятивного предложения производственных площадей Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 года составляет около 2,6 млн. кв. м. На объекты формата light industrial приходятся 5% (122 тыс. кв. м) валового объема спекулятивного предложения индустриальной недвижимости.
Прирост за прошедший год составил более 90 тыс. кв. м, что на 31% меньше, чем в 2024-м. Доля формата light industrial в валовом приросте предложения индустриальной недвижимости по итогам 2025 года составила 28% (25 тыс. кв. м), что сопоставимо с показателем 2024 года.
В активной стадии строительства по состоянию на конец года на рынке находятся порядка 120 тыс. кв. м производственной недвижимости. На ближайшие три года планы девелоперов по вводу новых качественных индустриальных объектов превышают 800 тыс. кв. м. Во многом воплощение этих планов будет зависеть от сохранения уровня деловой активности как со стоны девелоперов, так и со стороны спроса — реального сектора экономики, а также отсутствия волатильности в экономической ситуации в регионе и в стране в целом.
Валовый объем сделок на рынке производственной недвижимости Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 составил более 90 тыс. кв. м (включая инвестиционные сделки по приобретению индустриальных объектов, без учета субаренды производственных площадей), что на 31% ниже показателя 2024 года.
Общая площадь вакантных производственных помещений в Петербурге и Ленинградской области по состоянию на конец 2025 года — 264 тыс. кв. м (10% общего объема спекулятивного предложения). В производственных комплексах формата light industrial по итогам 2025 года уровень вакансии находился на отметке 10% (или около 13 000 кв. м) валового объема спекулятивного предложения в данном сегменте. Уровень вакансии в производственных комплексах класса А составляет 4%, класса B — 11% и класса C — 10%.
Запрашиваемые ставки аренды в сегменте спекулятивных производственных и производственно-складских помещений зависят от местоположения и качества объектов: от 300 до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
В действующих комплексах формата light industrial средние запрашиваемые ставки аренды — в диапазоне 900–1,3 тыс. рублей за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
Интересную тенденцию отметили аналитики IBC Real Estate: владельцы торговой недвижимости выставляют на рынок аренды свои объекты в качестве складских площадей. На начало IV квартала 2025 года общий объем такого предложения по России составил 587 тыс. кв. м — примерно 15% от вакантного предложения. В Москве и Московской области — 232 тыс. кв. м торговых площадей, или 13% от общего объема вакантного предложения в регионе. В регионах экспонируются 286 тыс. кв. м такой недвижимости, а в Петербурге и Ленинградской области — 68 тыс. кв. м.
Около четверти (23%, или 135 тыс. кв. м) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты, ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга.
В 2025 году рост доли вакантных складских площадей при одновременном снижении спроса затруднили реализацию в аренду торговой недвижимости, предлагаемой в качестве складской. Дополнительным несопутствующим фактором стало то, что запрашиваемая ставка на них — значительно выше среднерыночного показателя. Так, в Москве средняя запрашиваемая ставка аренды торговых объектов, экспонирующихся в качестве складских, составляет 15,1 тыс. рублей/кв. м в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) против 11 тыс. рублей/кв. м в год на существующие сухие склады класса А.
«Неудаленка»
Объем строительства новых офисов в 2025 году в России, по данным CORE.XP, сократился на 55% относительно 2024-го: в городах с населением более миллиона человек введены 17 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, наступивший год, напротив, сулит рост ввода офисных площадей до 52 тыс. кв. м. Свободные офисы в городах-миллионниках России продолжают вымываться на фоне отсутствия нового строительства.
На рынке формируется тенденция строительства офисных помещений в составе жилых комплексов. На этот процесс, указывают аналитики, влияет программа комплексного развития территорий (КРТ), предусматривающая редевелопмент неэффективно используемых зон в жилую, коммерческую и социальную недвижимость.
Объем ввода новых офисных площадей в Москве в 2025 году составил 704 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем за последние десять лет. В то же время в прошлом году был отложен ввод 693 тыс. кв. м офисных площадей (49,6% от анонсированных проектов), подчеркивают эксперты.
Более половины построенных офисов — штаб-квартиры крупных компаний: на открытом рынке экспонировалось меньше трети введенных площадей. При этом почти половина анонсированных проектов в столице (49,6%) была перенесена на 2026 год. С IV квартала 2025 года на 2026 год смещен ввод 269 тыс. кв. м офисов.
По итогам 2026 года, прогнозируют в компании, в Москве с учетом перенесенных сроков строительства ожидается ввод 1,2 млн кв. м офисной недвижимости.
По данным NF GROUP, в Петербурге в 2025 году завершилось строительство 11 офисных объектов общей арендопригодной площадью 130 тыс. кв. м. Аналитики указывают на тенденцию переноса сроков ввода. Это объясняется высокой долей объектов реконструкции, что зачастую требует дополнительных согласований и работ по сохранению декоративных и конструктивных элементов здания. С другой стороны, на рынке растет количество непортфельных девелоперов.
На 2026 год девелоперы анонсировали ввод 13 офисных зданий арендопригодной площадью 100 тыс. кв. м. Из них только два — объекты нового строительства, остальные представляют собой реконструкцию.
Доля свободных площадей в среднем по рынку остается низкой, но за год выросла с 3,6% до 4,4%. В 2026 году значение будет балансировать на уровне менее 5%. Отмечается рост сроков экспозиции «дорогих» офисов в непопулярных деловых локациях и площадей без отделки. Объем нереализованного спроса растет из-за несоответствия ожиданиям и ограниченного свободного предложения.
«На протяжении трех лет реконструкция опережает новое строительство по количеству объектов и площади реализации. Вполне естественно, что обилие уникальных объектов в исторических локациях поддерживает высокие значения арендных ставок. При этом их дальнейшая динамика будет сдержанной и не превысит 10% в год. Это объективный предел в условиях текущего спроса и ограниченного ввода новых качественных площадей», — указала Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP в Петербурге.
По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, по итогам 2025 года в Москве введены всего 25,6 тыс. кв. м гибких офисов. Это на 46% меньше, чем в 2024 году. При этом вакансия пока не демонстрирует резкого снижения, составляя 9%, что сопоставимо с результатами III квартала 2025 года (9,1%) и на 5,9 п. п. больше результатов конца 2024 года в 3,1%.
На рынке Петербурга ситуация аналогична: по итогам 2025 года там будут введены 4813 кв. м сервисных офисов (625 рабочих мест), что на 68,7% меньше, чем в пиковом 2024 году (тогда показатель составил 15 380 кв. м),
Вакансия на рынке гибких офисов Петербурга на текущий момент составляет 9,2%: показатель снизился на 1,3 п. п. за квартал (с 10,5% по итогам III квартала 2025 года), а с начала года уменьшился на 4,2 п. п. (с 13,4% по итогам 2024 года).
«Рынок сервисных офисов стремительно развивался последние несколько лет, однако сейчас на фоне растущих арендных ставок спрос со стороны бизнеса охлаждается. В связи с тем, что офисные девелоперы все чаще предпочитают продавать площади в бизнес-центрах, а не сдавать их в аренду, в Москве и Петербурге наблюдается дефицит площадок для коворкингов. Эти факторы приводят к снижению объемов нового предложения. Кроме того, поскольку вакансия в обеих столицах держится уровне 9%, многие операторы сначала предпочитают реализовать свободные площадки, прежде чем запускать новые, а также тщательнее подходят к выбору локаций для новых проектов, чтобы не выбиться из своих финмоделей», — прокомментировала Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC International.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке Московской области. Объем предложения за квартал сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 204 610 рублей (+4% за квартал, +8% за год). Было заключено 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 47,5 тыс. лотов (-5% за квартал, +11% за год) в 234 проектах, где 46,0 тыс. – квартиры (-5% за квартал, +10% за год) и 1,6 тыс. – апартаменты (+7% за квартал, +31% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области стартовало четыре новых проекта.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Апрелевка Клаб (Наро-Фоминский г.о.) |
ФСК |
|
2 |
Лесная Коллекция (Химки) |
Град |
|
3 |
Элемент (Дубна) |
Элемент |
|
4 |
Базаева 11 (Волоколамский г.о.) |
Садовое Кольцо |
Источник: Метриум
Мытищи лидируют по объему предложения с долей 15% (+1 п.п. за квартал). При этом в большинстве других крупных округов цены выросли, тогда как в самих Мытищах и Домодедово зафиксировано снижение – до 206,6 тыс. руб./кв. м (-1%) и 163,9 тыс. руб./кв. м (-4%) соответственно. Это падение объясняется структурными изменениями, в частности, стартом продаж новых корпусов по более доступным ценам.
10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и средневзвешенная цена кв. м по округам, руб.
|
№ |
Округ |
Доля предложения, % |
Динамика за III квартал, п.п. |
Ср. цена кв. м, тыс. руб. |
Динамика за III квартал, % |
|
1 |
Мытищи |
15% |
+1 |
206,6 |
-1% |
|
2 |
Ленинский |
15% |
- |
197,2 |
+6% |
|
3 |
Пушкинский |
8% |
-2 |
169,9 |
+4% |
|
4 |
Красногорск |
8% |
+1 |
262,3 |
+7% |
|
5 |
Одинцовский |
8% |
-1 |
224,5 |
- |
|
6 |
Люберцы |
7% |
+1 |
232,8 |
+9% |
|
7 |
Балашиха |
6% |
+1 |
199,9 |
+4% |
|
8 |
Домодедово |
5% |
+1 |
163,9 |
-4% |
|
9 |
Химки |
5% |
+1 |
240,4 |
+5% |
|
10 |
Котельники |
4% |
-1 |
240,2 |
+7% |
Источник: Метриум
В структуре предложения по стадиям строительной готовности не произошло значительных изменений. За квартал выросла доля предложения на этапе котлована (14,8%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей (45,3%, +0,3 п.п.). В корпусах на этапе отделки доля сократилась (21%, -1,7 п.п.).
Структура предложения Московской области по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии отмечается рост доли однушек (45,7%, +1,5 п.п. за квартал) при сокращении доли студий (20,5%, -0,4 п.п.), двухкомнатных (25,8%, -0,8 п.п.) и трехкомнатных (7,5%, -0,2 п.п.) форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов Московской области по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (57,1%, +5,9 п.п. за квартал) на фоне вымывания форматов с чистовой отделкой (26,8%, -3 п.п.) и с отделкой white box (16,1%, -2,9 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 204 610 руб. (+4% за квартал, +8% за год). Средневзвешенная цена квартир – 204 020 руб. за кв. м (+4% за квартал, +8% за год), апартаментов – 227 010 руб. за кв. м (+4% за квартал, +19% за год).
Средневзвешенная цена предложения Московской области по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 5 млн |
5-10 млн |
10-15 млн |
15-20 млн |
20+ млн |
|
до 30 |
5% |
11% |
<0,5% |
||
|
30-50 |
2% |
39% |
7% |
1% |
<0,1% |
|
50-70 |
9% |
12% |
3% |
<0,5% |
|
|
70-90 |
0,5% |
4% |
3% |
1% |
|
|
90+ |
<0,1% |
<0,5% |
1% |
1% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений Московской области в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
16,6 |
27,5 |
156,6 |
117,5 |
222,2 |
542,3 |
3,1 |
6,1 |
39,1 |
|
1К |
27,9 |
39,7 |
114,6 |
89,3 |
210,3 |
529,7 |
3,2 |
8,3 |
22,8 |
|
2К |
42,7 |
60,5 |
161 |
82,6 |
194,0 |
524,9 |
5,7 |
11,7 |
34,5 |
|
3К |
58,9 |
82,3 |
250,9 |
82,3 |
199,0 |
439,7 |
8,4 |
16,4 |
62,7 |
|
4К+ |
71,6 |
114,7 |
334,6 |
96,7 |
201,0 |
488,1 |
10,3 |
23,1 |
69,6 |
|
Итого |
16,6 |
46,1 |
334,6 |
82,3 |
204,6 |
542,3 |
3,1 |
9,4 |
69,6 |
Источник: Метриум
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных лотов Московской области в III квартале 2025 года:
– «Школьный» (Подольск): квартира площадью 20,4 кв. м. за 3,1 млн руб.;
– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,4 кв. м. за 3,2 млн руб.;
– «Sunterra» (Балашиха): квартира площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год). В сентябре было зарегистрировано максимальное число сделок (3,9 тыс. ДДУ), минимальное – в июле (3,5 тыс. ДДУ).
«Спрос на первичное жилье в Подмосковье стабильно растет, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе). – Новостройки в Московской области стоят в среднем в 2,3 раза дешевле, чем в Москве. При этом транспортная доступность Подмосковья постоянно повышается. Например, сейчас создаются новые платные трассы и транспортные хабы рядом с МЦД на территории Одинцовского района. В связи с этим все больше клиентов отдают предпочтение более доступному, экологичному и активно развивающемуся Подмосковью. Тем более, теперь клиентам здесь доступно премиальное многоквартирное жилье. Так в состав природного семейного кластера «МЫС», помимо клубных домов, коттеджей и таунхаусов, входят всесезонный парк площадью 17 га, дворец спорта, государственная школа и два детских сада».
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 73% (без изменений за квартал, -8 п.п. за год).
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Среди округов по объему спроса равномерно лидируют Ленинской г.о. (16%, без изменений за квартал) и Красногорск (16%, -2 п.п.), на третьем месте – Мытищи (14%, -1 п.п.).
«Мытищи сегодня лидируют по объему предложения на рынке новостроек Подмосковья с показателем 7,2 тыс. лотов, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Новые проекты здесь не стартовали с декабря 2024 года. Однако девелоперы существующих комплексов выводят квартиры в продажу постепенно, что позволяет избежать дефицита. В то же время не происходит и затоваривания, так как местный первичный рынок традиционно отличается повышенным спросом. Наряду с Ленинским округом и Красногорском, Мытищи являются наиболее активно развивающим районом Московской области. Существенные инвестиции властей и бизнеса в местную инфраструктуру повышают привлекательность жилого фонда.
При этом Мытищи опережают другие районы по числу проектов КРТ. А именно такие комплексы с насыщенной социальной инфраструктурой максимально подходят для семейных клиентов – главной целевой аудитории подмосковного рынка новостроек. Например, жилой комплекс «Катуар» пользуется популярностью как за счет грамотных планировочных решений, так и благодаря наличию детского сада, школы, медицинского и торгового центра в составе проекта. А близость ЖК к Москве и соседство с ж/д станцией ощутимо упрощают жителям путь в столицу».
10 округов с наибольшей долей спроса по кол-ву ДДУ в Московской области[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Рынок новостроек Московской области сохраняет относительную стабильность на фоне более динамичных изменений в Москве: объём предложения составляет 47,5 тыс. лотов, снизившись на 5% за квартал (+11% за год), – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В структуре предложения продолжает сокращаться доля лотов с чистовой отделкой: за квартал показатель снизился на 3 п.п., до 26,8% – данный формат пользуется высокой популярностью среди покупателей.
За квартал спрос вырос на 14% и составил 10,9 тыс. ДДУ, что на 20% превышает показатели годичной давности. На фоне снижения ключевой ставки и позитивных ожиданий по дальнейшей кредитной политике рассрочки и ипотеки с льготным периодом становятся все более привлекательными для покупателей, которые рассчитывают в перспективе перейти на ипотеку с улучшенными условиями».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
Согласно аналитическим данным Commonwealth Partnership (CMWP) площадь строящихся складских объектов классов А и В вдоль Южно-Лыткаринской автодороги (ЮЛА) Московского региона с заявленной датой ввода в эксплуатацию до 2027 г. составляет 28 тыс. кв. м*. За период 2023-2024 гг. новое строительство складской недвижимости классов А и В вдоль ЮЛА насчитывалось 20 тыс. кв. м*. ЮЛА после полного запуска трассы будет проходить через юго-западное, южное и юго-восточное направления.
«74% от планируемого объема ввода в эксплуатацию до 2027 г. будет обеспечено одним объектом, площадь которого составит 28 тыс. кв. м. Доля объектов формата Light Industrial вдоль Южно-Лыткаринской автодороги в 2025 г. составит 23%, что на 5 п. п. выше значения за период 2023-2024 гг.», — отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
«Близкое расположение автодороги к городской агломерации – одна из причин строительства складских объектов меньшей площади вдоль трассы. Девелоперы отдают предпочтение небольшим объектам, преимущественно формату Light Industrial. Вдоль ЮЛА в статусе строительства находятся 3 объекта этого формата с заявленной датой ввода в эксплуатацию до 2027 г.» — подчеркнул Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
ЮЛА станет полноценным дублером Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) по южному направлению. Автодорога станет дополнительной поддержкой, с точки зрения логистики, для самого загруженного, южного направления. Вдоль трассы будут располагаться объекты меньшего масштаба в связи с расположением в зоне городской логистики.
Распределение существующих и строящихся объектов вдоль трассы*
Доля строящихся складских объектов вдоль ключевых платных автодорог Московской области в общем объеме проектов в стадии строительства с заявленными датами ввода в эксплуатацию в период 2025-2027 гг. насчитывает 621 тыс. кв. м. (12%). Ключевые платные автодороги Московского региона включают центральную кольцевую автомобильную дорогу (ЦКАД), М-12 «Восток» и Южно-Лыткаринскую автодорогу (ЮЛА).