Изменчивость коммерческого сегмента постоянна
В 2025 году в стране наблюдался спад ввода офисных площадей, зато ввод торговых и складских площадей относительно прошлого года заметно вырос. Эксперты отмечают дефицит предложения на складском рынке, неяркий спрос на офисы при низкой вакантности, а также ждут стабилизации в сегменте торговли. При этом инвестиции в коммерческую недвижимость столичных регионов просели в два раза.
Компания IBC Real Estate оценила совокупный объем инвестиций в недвижимость Петербурга по итогам 2025 года в 100 млрд рублей — почти в два раза меньше, чем год назад (197 млрд рублей). В структуре сделок лидировали торговая недвижимость (27%), жилье (26%) и складской сегмент (14%). Доли гостиничного и офисного сегментов составляют по 13% каждая, МФК — 7%. Эксперты подчеркивают: обычно основной объем инвестиций приходился на жилую недвижимость, однако в 2025 году лидерство сместилось в сторону коммерческого сегмента, что объясняется высоким уровнем кредитных ставок.
По данным NF GROUP, инвестиционный рынок Петербурга сохранил высокую активность в отдельных сегментах, прежде всего в сделках с площадками под девелопмент и объектами, реализуемыми с дисконтом. Существенная часть инвестиционных решений принималась в условиях ограниченного доступа к заемному финансированию и повышенных требований инвесторов к доходности.
Параллельно выросла роль торгов как инструмента сделок: доля инвестиций через торги увеличилась с 4% до 19% за год. Рост интереса к аукционным сделкам связан с возможностью приобретения активов с дисконтом и снижением ценовых рисков в условиях высокой стоимости капитала.
В Москве, по подсчетам аналитиков IBC Real Estate, объем вложений больше — около 600 млрд рублей, однако он тоже просел почти в два раза относительно прошлого года. Здесь лидерство второй год подряд — за офисной недвижимостью.
При этом высокая ключевая ставка изменила структуру транзакций — большинство сделок сегодня осуществляются за счет собственных средств.
«В 2026–2027 годах мы вряд ли увидим рекордные объемы инвестиций. Экономика растет умеренными темпами, а финансирование по-прежнему остается дорогим. Комфортным для коммерческой недвижимости можно считать уровень ключевой ставки ниже 10%, когда ставки капитализации вновь превысят стоимость заемных средств. Это и есть здоровый, сбалансированный рынок, в котором собственник способен обслуживать долг и одновременно получать дивиденды от своей рентной деятельности», — полагает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге.
«В ближайшем будущем многое будет зависеть от политики госрегулирования и поведения девелоперов жилья: либо они вернутся к активному пополнению земельного банка, либо продолжат снижать инвестиционную активность. Существенным фактором станет и размер дисконтов, которые продавцы готовы предложить покупателям. Наиболее востребованы сегодня активы, реализуемые с торгов, и этот тренд, на мой взгляд, будет только усиливаться», — заключила Марина Малахатько, партнер NF GROUP.
Где торговать
По подсчетам аналитиков IBC Real Estate, если завершены все запланированные проекты, совокупный объем ввода торговых центров по итогам 2025 года составил 647 тыс. кв. м, что в 1,6 раза превысит показатель прошлого года. Почти половину нового строительства обеспечил ЦФО — 298 тыс. кв. м (24 объекта), большая часть новых торговых площадей (74%) расположена в Москве (17 ТЦ). Еще 23% вводится в СЗФО — 148 тыс. кв. м (восемь объектов), половина из них — в Петербурге (четыре ТЦ). На третьем месте находится СФО (шесть объектов).
Как отмечают аналитики NF GROUP, в региональных городах наблюдается снижение активности: в 2025 году открылись несколько торговых центров суммарной арендопригодной площадью 94,3 тыс. кв. м. Это на 70,9% ниже уровня 2024 года (324,6 тыс. кв. м) и является минимальным значением за всю историю наблюдений на рынке. Снижение объема ввода связано с завершением проектов, перенесенных с предыдущих лет, а также с переориентацией девелоперов на малоформатные объекты.
По данным IBC Real Estate, в Москве введено 224 тыс. кв. м торговых площадей, в Петербурге — 124 тыс. кв. м. В 2026 году аналитики прогнозируют снижение темпов ввода ТЦ, поскольку растет себестоимость строительства, а покупатели переориентируются на электронные формы торговли. На рынке заявляются единичные проекты, в основном районного формата (GLA до 20 тыс. кв. м). В Москве новое строительство в следующем году снизится на 29% — до 159 тыс. кв. м, в Петербурге на 86% — до 16 тыс. кв. м.
Пор информации NF GROUP, в 2026 году объем нового предложения в региональных городах может достичь 418,7 тыс. кв. м. Основной интерес сосредоточен на СКФО, где запланировано открытие пяти новых объектов: в УФО и ЮФО — по три объекта, в СФО — два объекта, а также по одному объекту в ДФО, ПФО и ЦФО. В Москве прогнозируется объем ввода на уровне 202,4 тыс. кв. м, а рынок Петербурга вступает в период адаптации после активного 2025 года: новых открытий не прогнозируется, но ожидаются два объекта в Ленинградской области.
«В перспективе ближайших лет объем нового строительства будет снижаться — в том числе в связи с отсутствием строительства новых крупных ТЦ и, как следствие, снижением средней площади новых объектов. Исключение составят единичные открытия крупноформатных ТЦ. Будущее торговой недвижимости России — это строительство районных ТЦ и объектов в новых развивающихся жилых районах, трансформация подходов к управлению существующими объектами и оптимизация площадей. Фокус внимания игроков рынка будет сосредоточен на поиске новых концепций и форматов, а также предоставлении качественного сервиса и персонализации», — прокомментировала Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
По данным NF GROUP, в 2025 году обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках составила 488 кв. м на тысячу человек, что лишь на 0,8% больше по сравнению с прошлым годом (484 кв. м на тысячу человек). Положительная динамика была зафиксирована в восьми из пятнадцати городов. Традиционные лидеры по уровню обеспеченности сохранили свои позиции: Самара, Екатеринбург и Москва.
Куда складывать
Участники прошедшего в декабре XIII форума «Склады России: итоги года» обозначил несколько основных тенденций складского сегмента рынка недвижимости и сделал главный вывод: потенциал рынка складов и индустриальных зданий в России далек от насыщения.
По данным участников форума, по итогам 2025 года в крупных российских городах (кроме Москвы) ввод складских площадей составил 1,8 млн кв. м. При этом качественные склады остаются в дефиците.
Ряд проектов девелоперы заморозили: ввод некоторых перенесен на 2026 год, другие даже не начаты.
Ключевая ставка ЦБ РФ все еще осложняет кредитование новых проектов, подчеркнули участники форума.
По данным NF GROUP, в России по итогам года ожидался максимальный за всю историю ввод складских площадей — 7,2 млн кв. м. В Москве и Московской области ввод прогнозировался на уровне 2,7 млн кв. м против 1,2 млн в 2024 году. В Петербурге и Ленинградской области введено на 17% больше, чем годом ранее: 856 тыс. кв. м.
Константин Фомиченко, партнер NF Group, отметил: «Дальнейшая реализация крупных проектов теперь во многом зависит от макроэкономической обстановки: компании откладывают решение либо до снижения ключевой ставки, либо до существенных изменений в экономической ситуации. В этих условиях на рынке ожидается смещение фокуса в сторону спекулятивных площадей, которые в 2025 году могут составить 60% всех сделок, отражая сдержанный подход участников рынка к новым инвестициям и долгосрочным обязательствам».
По подсчетам NF Group, в Петербурге и Ленинградской области ожидался ввод 489 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 31% ниже показателя 2024 года. Сроки реализации некоторых объектов, заявленных к вводу в 2025 году, перенесены на 2026 год. Объем поглощения — около 350 тыс. кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А — около 11 тыс. рублей/кв. м в год (без учета OPEX и НДС). В 2026 году ожидается сохранение ставок на сопоставимом уровне: умеренная рыночная активность и ограниченный ввод новых площадей будут удерживать показатель, не формируя условий для существенного роста.
Доля свободных складских площадей в Петербурге и Ленинградской области выросла до 2% (с учетом субаренды), увеличившись на 0,8 п. п. относительно 2024 года. Уровень прямой вакантности достиг 1,7%.
Доля сегмента e-commerce в общем объеме заключенных сделок снижается: 33%, что на 22 п. п. ниже аналогичного показателя 2024 года. Сделки с компаниями из сегмента онлайн-торговли по-прежнему составляют наибольшую долю от общего объема заключенных сделок, однако заметно увеличивается доля сделок с компаниями розничной торговли, транспортно-логистическими и производственными компаниями.
По данным участников форума, в Московском регионе вакансия на рынке складов класса А приблизилась к 10%. В действительности она выше — за счет скрытой вакансии. В этой ситуации, утверждают специалисты, произошла смена многолетнего вектора с «рынка девелопера» на «рынок арендатора».
В Москве стартовала городская программа, в рамках которой планируется построить до 2030 года около 2,5 млн кв. м технопарков. Общий объем площадей достигнет в этом случае 5 млн кв. м. Именно столько промышленных площадей разрушено в столице для проектов КРТ.
Как отмечают аналитики компании Maris, объем спекулятивного предложения производственных площадей Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 года составляет около 2,6 млн. кв. м. На объекты формата light industrial приходятся 5% (122 тыс. кв. м) валового объема спекулятивного предложения индустриальной недвижимости.
Прирост за прошедший год составил более 90 тыс. кв. м, что на 31% меньше, чем в 2024-м. Доля формата light industrial в валовом приросте предложения индустриальной недвижимости по итогам 2025 года составила 28% (25 тыс. кв. м), что сопоставимо с показателем 2024 года.
В активной стадии строительства по состоянию на конец года на рынке находятся порядка 120 тыс. кв. м производственной недвижимости. На ближайшие три года планы девелоперов по вводу новых качественных индустриальных объектов превышают 800 тыс. кв. м. Во многом воплощение этих планов будет зависеть от сохранения уровня деловой активности как со стоны девелоперов, так и со стороны спроса — реального сектора экономики, а также отсутствия волатильности в экономической ситуации в регионе и в стране в целом.
Валовый объем сделок на рынке производственной недвижимости Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 составил более 90 тыс. кв. м (включая инвестиционные сделки по приобретению индустриальных объектов, без учета субаренды производственных площадей), что на 31% ниже показателя 2024 года.
Общая площадь вакантных производственных помещений в Петербурге и Ленинградской области по состоянию на конец 2025 года — 264 тыс. кв. м (10% общего объема спекулятивного предложения). В производственных комплексах формата light industrial по итогам 2025 года уровень вакансии находился на отметке 10% (или около 13 000 кв. м) валового объема спекулятивного предложения в данном сегменте. Уровень вакансии в производственных комплексах класса А составляет 4%, класса B — 11% и класса C — 10%.
Запрашиваемые ставки аренды в сегменте спекулятивных производственных и производственно-складских помещений зависят от местоположения и качества объектов: от 300 до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
В действующих комплексах формата light industrial средние запрашиваемые ставки аренды — в диапазоне 900–1,3 тыс. рублей за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.
Интересную тенденцию отметили аналитики IBC Real Estate: владельцы торговой недвижимости выставляют на рынок аренды свои объекты в качестве складских площадей. На начало IV квартала 2025 года общий объем такого предложения по России составил 587 тыс. кв. м — примерно 15% от вакантного предложения. В Москве и Московской области — 232 тыс. кв. м торговых площадей, или 13% от общего объема вакантного предложения в регионе. В регионах экспонируются 286 тыс. кв. м такой недвижимости, а в Петербурге и Ленинградской области — 68 тыс. кв. м.
Около четверти (23%, или 135 тыс. кв. м) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты, ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга.
В 2025 году рост доли вакантных складских площадей при одновременном снижении спроса затруднили реализацию в аренду торговой недвижимости, предлагаемой в качестве складской. Дополнительным несопутствующим фактором стало то, что запрашиваемая ставка на них — значительно выше среднерыночного показателя. Так, в Москве средняя запрашиваемая ставка аренды торговых объектов, экспонирующихся в качестве складских, составляет 15,1 тыс. рублей/кв. м в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) против 11 тыс. рублей/кв. м в год на существующие сухие склады класса А.
«Неудаленка»
Объем строительства новых офисов в 2025 году в России, по данным CORE.XP, сократился на 55% относительно 2024-го: в городах с населением более миллиона человек введены 17 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, наступивший год, напротив, сулит рост ввода офисных площадей до 52 тыс. кв. м. Свободные офисы в городах-миллионниках России продолжают вымываться на фоне отсутствия нового строительства.
На рынке формируется тенденция строительства офисных помещений в составе жилых комплексов. На этот процесс, указывают аналитики, влияет программа комплексного развития территорий (КРТ), предусматривающая редевелопмент неэффективно используемых зон в жилую, коммерческую и социальную недвижимость.
Объем ввода новых офисных площадей в Москве в 2025 году составил 704 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем за последние десять лет. В то же время в прошлом году был отложен ввод 693 тыс. кв. м офисных площадей (49,6% от анонсированных проектов), подчеркивают эксперты.
Более половины построенных офисов — штаб-квартиры крупных компаний: на открытом рынке экспонировалось меньше трети введенных площадей. При этом почти половина анонсированных проектов в столице (49,6%) была перенесена на 2026 год. С IV квартала 2025 года на 2026 год смещен ввод 269 тыс. кв. м офисов.
По итогам 2026 года, прогнозируют в компании, в Москве с учетом перенесенных сроков строительства ожидается ввод 1,2 млн кв. м офисной недвижимости.
По данным NF GROUP, в Петербурге в 2025 году завершилось строительство 11 офисных объектов общей арендопригодной площадью 130 тыс. кв. м. Аналитики указывают на тенденцию переноса сроков ввода. Это объясняется высокой долей объектов реконструкции, что зачастую требует дополнительных согласований и работ по сохранению декоративных и конструктивных элементов здания. С другой стороны, на рынке растет количество непортфельных девелоперов.
На 2026 год девелоперы анонсировали ввод 13 офисных зданий арендопригодной площадью 100 тыс. кв. м. Из них только два — объекты нового строительства, остальные представляют собой реконструкцию.
Доля свободных площадей в среднем по рынку остается низкой, но за год выросла с 3,6% до 4,4%. В 2026 году значение будет балансировать на уровне менее 5%. Отмечается рост сроков экспозиции «дорогих» офисов в непопулярных деловых локациях и площадей без отделки. Объем нереализованного спроса растет из-за несоответствия ожиданиям и ограниченного свободного предложения.
«На протяжении трех лет реконструкция опережает новое строительство по количеству объектов и площади реализации. Вполне естественно, что обилие уникальных объектов в исторических локациях поддерживает высокие значения арендных ставок. При этом их дальнейшая динамика будет сдержанной и не превысит 10% в год. Это объективный предел в условиях текущего спроса и ограниченного ввода новых качественных площадей», — указала Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP в Петербурге.
По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, по итогам 2025 года в Москве введены всего 25,6 тыс. кв. м гибких офисов. Это на 46% меньше, чем в 2024 году. При этом вакансия пока не демонстрирует резкого снижения, составляя 9%, что сопоставимо с результатами III квартала 2025 года (9,1%) и на 5,9 п. п. больше результатов конца 2024 года в 3,1%.
На рынке Петербурга ситуация аналогична: по итогам 2025 года там будут введены 4813 кв. м сервисных офисов (625 рабочих мест), что на 68,7% меньше, чем в пиковом 2024 году (тогда показатель составил 15 380 кв. м),
Вакансия на рынке гибких офисов Петербурга на текущий момент составляет 9,2%: показатель снизился на 1,3 п. п. за квартал (с 10,5% по итогам III квартала 2025 года), а с начала года уменьшился на 4,2 п. п. (с 13,4% по итогам 2024 года).
«Рынок сервисных офисов стремительно развивался последние несколько лет, однако сейчас на фоне растущих арендных ставок спрос со стороны бизнеса охлаждается. В связи с тем, что офисные девелоперы все чаще предпочитают продавать площади в бизнес-центрах, а не сдавать их в аренду, в Москве и Петербурге наблюдается дефицит площадок для коворкингов. Эти факторы приводят к снижению объемов нового предложения. Кроме того, поскольку вакансия в обеих столицах держится уровне 9%, многие операторы сначала предпочитают реализовать свободные площадки, прежде чем запускать новые, а также тщательнее подходят к выбору локаций для новых проектов, чтобы не выбиться из своих финмоделей», — прокомментировала Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC International.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в начале 2026 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке, а также как изменилась ситуация за год.
В Москве в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке составляет 5,5%. Показатель в Московской области составил 7,5%.
- Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 6,1% годовых. Максимальные показатели в Хабаровске, Ярославле, Кемерове и Новосибирске, а также в Московской и Ленинградской областях.
- За год доходность снизилась на 0,5 п.п. Квартиры на вторичке подорожали сильнее, чем аренда.
- Доходность от сдачи квартиры в аренду по-прежнему ниже, чем от банковского депозита, но за год разрыв сократился из-за снижения ставки ЦБ.
Подробные данные по городам, Московской и Ленинградской областям – в приложении.
- Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке, в январе 2026 г. составляет 6,1%.
Самые высокие показатели – в Хабаровске, Московской области, Ярославле, Кемерове, Новосибирске и Ленинградской области. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду может приносить собственнику в среднем 7-9% годовых. В Ярославле и Кемерове одни из самых дешёвых квартир на вторичном рынке среди анализируемых городов. В четырёх других локациях – высокие арендные ставки при «среднем» уровне цен на вторичном рынке (кроме Мос. области).
Наименьшую доходность от сдачи квартиры могут получить рантье в Сочи, Севастополе, Казани, Владивостоке, Санкт-Петербурге и Москве (4,0-5,5% годовых). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке, но не везде так же высоки ставки аренды – например, в Казани они ниже, чем в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, а Севастополь и Владивосток не вошли в топ-10.
- За год доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась – в январе 2025 г. показатель составлял 6,6%, в июле 2025 г. – 6,5%. Стоимость квартиры в среднем на 9,4% выше, чем год назад, а ставки аренды однушек – лишь на 2,2%. Т.е. аренда почти не изменилась в цене, а вторичка заметно подорожала, за счёт чего и снизилась доходность.
Выросла она только в Кирове, но и там минимально – на 0,1 п.п. относительно начала 2025 г. В остальных локациях показатели снизились или остались на прошлогоднем уровне.
Наиболее высокая доходность за последний год была зафиксирована в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 6,8% годовых (наибольшее значение в Хабаровске – 9,4%).
- Во второй половине 2025 г. ЦБ начал постепенно снижать ключевую ставку. Как следствие, ниже стали и ставки по депозитам в банках. В начале 2026 г. вклады сроком от 1 года до 3 лет в крупнейших банках предлагаются под 6-13% годовых (а ставки по более коротким депозитам достигают 16%). Т.о. сейчас во всех крупных городах РФ покупать квартиру для сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк.
Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ниже расчётной, т.к. не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги.
«В начале 2026 г. доходность от сдачи квартиры в аренду (в среднем – 6,1%) по-прежнему ниже, чем от банковского вклада (в среднем 6-13% для вкладов на 1-3 года). При этом разрыв за год сократился, т.к. в начале 2025 г. ставки по длительным вкладам достигали 20%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ часть держателей депозитов выйдут на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои сбережения в надёжном и предсказуемом активе».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (янв 2026 г.) |
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (янв 2026 г.) |
Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду |
||
|
янв 2025 г. |
июл 2025 г. |
янв 2026 г. |
|||
|
Барнаул |
24,0 |
5,0 |
6,0% |
6,0% |
5,7% |
|
Владивосток |
30,1 |
7,3 |
5,9% |
4,6% |
4,9% |
|
Волгоград |
24,1 |
4,4 |
7,1% |
7,1% |
6,6% |
|
Воронеж |
23,1 |
4,7 |
5,9% |
5,7% |
5,9% |
|
Екатеринбург |
34,9 |
6,3 |
7,3% |
6,7% |
6,7% |
|
Ижевск |
25,5 |
4,9 |
7,8% |
7,2% |
6,3% |
|
Иркутск |
30,6 |
6,5 |
5,9% |
5,5% |
5,7% |
|
Казань |
32,7 |
8,9 |
4,8% |
4,7% |
4,4% |
|
Калининград |
31,2 |
6,5 |
6,1% |
7,7% |
5,7% |
|
Кемерово |
22,9 |
3,8 |
7,6% |
7,3% |
7,1% |
|
Киров |
22,3 |
4,4 |
6,0% |
5,8% |
6,1% |
|
Краснодар |
25,8 |
5,5 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Красноярск |
27,9 |
5,4 |
6,5% |
6,5% |
6,2% |
|
Лен. область |
30,1 |
5,2 |
7,1% |
7,1% |
7,0% |
|
Москва |
69,4 |
15,0 |
6,3% |
5,8% |
5,5% |
|
Мос. область |
42,9 |
6,9 |
7,7% |
7,4% |
7,5% |
|
Набережные Челны |
26,6 |
5,6 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Нижний Новгород |
34,0 |
6,9 |
6,4% |
6,1% |
5,9% |
|
Новокузнецк |
20,6 |
3,6 |
8,0% |
8,3% |
6,9% |
|
Новосибирск |
32,1 |
5,5 |
7,3% |
7,4% |
7,0% |
|
Омск |
25,8 |
4,5 |
7,1% |
6,5% |
6,9% |
|
Оренбург |
21,3 |
3,9 |
7,0% |
6,8% |
6,5% |
|
Пермь |
25,7 |
4,8 |
7,4% |
6,9% |
6,5% |
|
Ростов-на-Дону |
28,2 |
5,7 |
6,7% |
6,1% |
6,0% |
|
Рязань |
25,8 |
4,6 |
7,1% |
7,0% |
6,7% |
|
Самара |
27,7 |
5,6 |
6,3% |
6,4% |
6,0% |
|
Санкт-Петербург |
45,4 |
10,5 |
5,6% |
5,8% |
5,2% |
|
Саратов |
22,1 |
4,2 |
6,4% |
6,8% |
6,3% |
|
Севастополь |
29,8 |
8,5 |
4,3% |
5,3% |
4,2% |
|
Сочи |
43,6 |
13,0 |
4,1% |
5,6% |
4,0% |
|
Ставрополь |
23,5 |
4,8 |
6,0% |
6,1% |
5,8% |
|
Тольятти |
20,9 |
4,0 |
7,0% |
6,5% |
6,3% |
|
Томск |
25,4 |
4,8 |
6,4% |
6,4% |
6,4% |
|
Тюмень |
27,8 |
5,7 |
6,0% |
6,0% |
5,9% |
|
Ульяновск |
20,2 |
3,7 |
6,6% |
7,2% |
6,5% |
|
Уфа |
25,5 |
5,1 |
6,0% |
5,7% |
6,0% |
|
Хабаровск |
42,9 |
5,8 |
8,8% |
8,4% |
8,8% |
|
Чебоксары |
24,6 |
5,3 |
6,7% |
5,7% |
5,6% |
|
Челябинск |
25,0 |
4,5 |
7,7% |
7,3% |
6,7% |
|
Ярославль |
24,7 |
4,1 |
8,2% |
7,8% |
7,2% |
|
Все локации |
|
|
6,6% |
6,5% |
6,1% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. Сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
За месяц до наступления нового, 2026 года «Строительный Еженедельник» поинтересовался у участников рынка, как, по их мнению, сложится следующий год.
Прогноз по спросу
Согласно исследованию ГК «Развитие», почти половина опрошенных граждан планирует купить недвижимость в 2026 году. Так, 21% считает эту цель ключевой, а уже в первом квартале к поискам приступят 10%; 13% покупателей успели завершить сделку и готовятся к новоселью после праздников. Однако более половины участников опроса (56%) пока не готовы к покупке жилья.
Тем не менее спрос на рынке жилья был и остается. Ближе к концу года многие россияне стараются закрыть сделку по покупке жилья. Вот и нынешней осенью рынок, на котором наблюдался слабый спрос, оживился. По данным исследования «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность», представленном экспертами «Яков и Партнеры» и Единым ресурсом застройщиков (ЕРЗ.РФ) по итогам IV Саммита застройщиков России, продажи по договорам долевого участия стабилизируются на уровне около 475 тыс. квартир в 2025 году и 480 тыс. — в 2026-м.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group):
— По нашему прогнозу, в 2026 году рынок новостроек будет развиваться в условиях умеренной, но устойчивой активности покупателей. Объем продаж может сохраниться на уровне показателей текущего года.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп»:
— Можно предполагать, что подъем сохранится до февраля 2026 года, когда в силу вступят новые поправки в программу семейной ипотеки. Дальнейшее развитие событий будет зависеть главным образом от размера ключевой ставки. Но предпосылок к резкому снижению ключевой ставки пока нет.
Денис Демьяненко, директор департамента продаж SEZAR GROUP:
— Девелоперы действительно почувствовали небольшой прилив сделок, но это временный, характерный для декабря скачок.
Алексей Бушуев, коммерческий директор компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Мы ожидаем, что текущая фаза повышенного спроса сохранится как минимум до конца года и с высокой вероятностью продлится до 1 февраля.
Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник Южный»:
— В январе-феврале, вероятнее всего, мы увидим охлаждение, однако затем спрос будет постепенно выравниваться пропорционально улучшению условий кредитования.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп»:
— А теперь представьте, что произойдет, когда ставки упадут. Триллионы рублей, которые сейчас лежат на депозитах под 12–14%, мгновенно пойдут в недвижимость. Спрос многократно превысит предложение. Это не эмоции, а простая арифметика.
Прогноз по предложению
В последние месяцы предложение явно сокращалось, новые проекты появлялись на рынке все реже.
Надежда Ильина:
— Дефицит предложения, о котором сейчас так активно говорят, ожидает рынок не завтра, он наступил еще вчера.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
— Этот тренд сохранится и в следующем году, так как в условиях резких колебаний спроса застройщики не готовы выводить большие объемы, особенно в масс-маркете. Проекты высокого ценового сегмента в этом отношении несут меньше рисков за счет изначально маленького объема и большей маржинальности. Это дает застройщику свободу в выборе стратегии продаж. Однако вряд ли мы увидим в Петербурге значительный рост предложения в этом сегменте. Наш рынок устроен не так, как московский, где платежеспособный спрос значительно выше. Да и цикл вывода таких проектов значительно более длительный, чем в массовом сегменте, — от трех лет. Наиболее вероятно, что петербургский объем предложения в высоком ценовом сегменте будет поддерживаться на текущем уровне, без активного роста и снижения.
Денис Демьяненко:
— На самом деле на рынок выходит большое количество проектов. Есть отдельные девелоперы, которые держат земельные активы до лучших времен, но большинство системных игроков реализуют планы. Спрос постоянно двигается то вверх, то вниз, на долгосрочном горизонте невозможно спрогнозировать выгодный момент, поэтому профессиональные участники рынка не ждут хорошей погоды.
Николай Дорофеев, операционный директор Группы Аквилон:
— Чтобы застройщики активизировали ввод новых проектов, необходимы определенные стимулирующие факторы. Первое — это, конечно, рост спроса на жилье. Спрос позволяет застройщикам рассчитывать на окупаемость инвестиций и прибыль. Еще одна причина, которая может стать драйвером новых стартов, — помощь в инженерном обеспечении строящихся объектов: инвестиции в инженерный компонент могут простимулировать девелоперов запускать проекты на таких участках.
Марина Потепкина:
— Часть девелоперов поставила на паузу вывод новых проектов, но другие компании, наоборот, активизировались и готовят новые старты.
Прогноз по ценам
Ценовой прогноз — вопрос сложный, даже непредсказуемый. Однако кое-какие предположения у специалистов на этот счет есть.
Согласно исследованию «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность», предполагается рост средней стоимости квадратного метра в России на 6%. При этом участники рынка ожидают дальнейшего роста затрат: стоимость строительных материалов вырастет на 5% в 2026 году, а фонд оплаты труда — на 3%.
Ольга Трошева:
— На фоне повышения НДС до 22% и сохраняющейся высокой себестоимости строительства в 2026 году рост цен во всех классах продолжится. В массовом сегменте он может составить 7–8%. В элитном сегменте, где предложение ограничено, потенциал увеличения стоимости выше — в пределах 10–15% за год.
Алексей Бондарев:
— После краткой стабилизации осенью рынок снова ускорится весной 2026 года. Если ключевая ставка снизится, рост цен может составить еще 15–20%, в 2027 году цены на новостройки могут вырасти на 25–30%.
Больше всего вырастет в цене комфорт-класс в локациях с транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Бизнес-класс прибавит меньше, а недорогие окраины останутся доступными ненадолго — спрос их быстро выкупит.
2027 год станет началом нового цикла роста. Инфляция уже запущена, просто временно сдерживается высокой ставкой. Как только давление ослабнет, цены снова пойдут вверх минимум на два-три года.
Алексей Бушуев:
— В базовом сценарии мы прогнозируем дальнейший рост цен, опережающий инфляцию, однако без резких скачков. На рынок продолжают влиять два ключевых фактора: сокращение объемов строительства из-за удорожания проектного финансирования, строительных материалов и рабочей силы, а также снижение покупательской активности на фоне высоких ипотечных ставок и постепенного ужесточения условий льготных программ.
Скорость изменения цен будет напрямую зависеть от динамики ключевой ставки. Прогнозы на 2026 год предполагают ее постепенное снижение, а значит, предпосылок для скачкообразного роста стоимости квадратного метра на рынке нет.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
— На первичном рынке дорогой недвижимости цены продолжат рост. Во-первых, элитная недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения капитала. Во-вторых, ограниченное предложение качественных объектов неизбежно подталкивает цены вверх.
Денис Демьяненко:
— Цены будут расти. Иначе быть не может в ситуации, когда заемные ресурсы дорогие, растет инфляция, а каждый из девелоперов в борьбе за покупателя последовательно улучшает свой продукт все более совершенными характеристиками.
Сергей Терентьев:
— Дефицит новых проектов будет подталкивать цены вверх. Параллельно с этим с 1 февраля нас ждет очередное снижение спроса после корректировки семейной ипотеки. Сложно сказать, какой фактор окажет большее влияние на цены. На мой взгляд, дефицит предложения может внести более весомый вклад в цены, стимулируя их рост.
Прогноз по классам
Пока в Москве, а значит, скоро и в Петербурге застройщики будут предлагать в основном ЖК высокого ценового сегмента. А что же масс-маркет?
Надежда Ильина:
— Петербургский масс-маркет уже сейчас очень тесно связан с проектами комплексного освоения территорий. Однако для дальнейшего развития программы КРТ критически важны решения вопросов обеспеченности дорогами и инженерной подготовки новых территорий.
Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development:
— Говорить о смещении рынка исключительно в сторону премиальных объектов некорректно: массовый сегмент, к которому можно отнести и современный бизнес-класс, трансформируется, но не исчезает. Он становится более функциональным и технологичным, включает все больше опций для жизни. Именно так формируется «доступный премиум».
Денис Демьяненко:
— Сегмент масс-маркета никуда не делся. Проекты могут быть завернуты в любую упаковку, но лукавство маркетинга и названий не меняет суть.
Прогноз по ипотеке
Глава Центробанка обещала постепенное снижение ключевой ставки. Но будет ли выполнено обещание?
Герман Греф, президент, председатель правления Сбера, на Дне инвестора:
— Рассчитываем на смягчение денежно-кредитной политики: к концу 2026 года ключевая ставка может достичь 12%.
Марат Хуснуллин, вице-премьер правительства РФ, в интервью телеканалу «Россия 1»:
— Государство субсидирует льготные ипотечные программы на 1,9 трлн рублей. Поэтому в Кабинете министров надеются на быстрое снижение ключевой ставки ЦБ, после чего заработает рыночная ипотека, и тем самым снизится нагрузка на бюджет.
Николай Дорофеев:
— Глава Центробанка действительно заявила о намерении постепенно снижать ключевую ставку. Однако сроки выполнения этого обещания во многом будут зависеть от множества макроэкономических факторов, таких как уровень инфляции, динамика экономического роста, состояние внешнеэкономической ситуации и финансовой стабильности.
Кирилл Сиволобов:
— Что касается ключевой ставки, она действительно будет снижаться, но все последующие изменения — например корректировка ставок по ипотеке — не будут мгновенными. Ипотека как инструмент уже уступает свои позиции рассрочкам, которые предлагают застройщики. По нашим оценкам, в структуре продаж доля ипотечных сделок может закрепиться на уровне 75–85% при условии, что рыночные ставки окажутся приемлемыми для семей с устойчивым доходом.
Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ, на Международном форуме ВТБ «Россия зовет!»:
— В 2026 году на рынке ипотеки должно начаться потепление, в результате которого продажи станут рекордными за последние годы, превысив 5 трлн рублей. Важно, что после турбулентности рынок снова станет сбалансированным: на один рыночный кредит будет приходиться один льготный, а не три, как сейчас. При этом ожидаемое многими рефинансирование вряд ли окажет значительное влияние на рынок: пул кредитов, выданных по пиковым ставкам, на самом деле невелик.
Денис Демьяненко:
— Психологический барьер высокой ставки уже пройден. Сейчас осознана и принята реальность, в которой ставки высокие, и, вероятно, надолго, поэтому доля ипотеки будет расти.
Ольга Трошева:
— Значимым фактором, который окажет влияние на спрос, станет изменение условий семейной ипотеки. Однако можно предположить, что эффект от этих ограничений будут компенсировать индивидуальные ипотечные программы со стороны банков и девелоперов, а также программы рассрочки. Кроме того, если ключевая ставка продолжит снижение, можно ожидать роста интереса покупателей к ипотечным программам.
Алексей Бондарев:
— При снижении ключевой ставки до 7–8% ипотека вернется к уровню 9–10% годовых. Льготные программы не удовлетворили и десятой доли накопленного спроса, поэтому эффект от снижения ставки будет мощным и мгновенным.
Рост ставок и падение доходов запустили новую волну вынужденных продаж жилья. Все больше россиян избавляются от ипотечных квартир, не справляясь с платежами. Пик кризиса придется на 2026 год — именно тогда массово подойдут сроки трех- и пятилетних ипотек, выданных в период низких ставок. Если к этому времени ключевая ставка не снизится, каждая десятая ипотечная квартира окажется под угрозой продажи. Банки уже создают отдельные подразделения по работе с проблемной недвижимостью.
Прогноз по рассрочкам
Рассрочка, по утверждению девелоперов, дорожает. Этому инструменту много лет, но доля рассрочек в объеме продаж всегда разная.
Оксана Кравцова:
— В ближайшие годы рассрочка сохранит статус ключевого инструмента покупки в высоком сегменте — в этом нет сомнений.
Алексей Лякин, директор АН «Дорогая, я дома»:
— Рассрочка окончательно потеряет инвестиционную привлекательность и останется инструментом точечного спроса.
Появляется новый формат — «переуступочная рассрочка». Покупатели перепродают квартиры, купленные в рассрочку, дешевле, чтобы не потерять все. Для рынка это не кризис, а естественная коррекция. Эти сделки не влияют на цены.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
— Сейчас никто не может гарантировать, что покупатель будет платить через пару лет. Поэтому страховка рассрочки может стать обязательной мерой для защиты и застройщика, и клиента.
Прогноз по форматам и наполнению жилых комплексов
Согласно исследованию ГК «Развитие», в большинстве городов-миллионников в начале года основным спросом будут пользоваться компактные квартиры площадью 35–45 кв. м, а также более просторные варианты на 55–60 кв. м. Выводы исследования «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность» утверждают: продукция будет адаптироваться к текущим финансовым возможностям покупателей — средняя площадь строящихся квартир снизится до примерно 48,6 кв. м.
Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент»:
— Несмотря на заметный рост средней этажности в последние годы, потенциал для дальнейшего увеличения этого показателя на московском рынке новостроек практически исчерпан. Точечный рост возможен в основном за счет реализации отдельных амбициозных проектов в сегментах «премиум» и «делюкс». Однако ужесточение градостроительных норм и высокая себестоимость высотного строительства не позволят этой тенденции стать массовой. В ближайшие годы средняя этажность на рынке стабилизируется, а фокус девелоперов сместится с высоты на качество проработки жилых комплексов.
Николай Дорофеев:
— Форматы жилья в России будут все больше регулироваться региональными градостроительными документами, которые определяют высотность зданий и минимальные площади квартир, а также учитывают инфраструктуру, экологию и архитектурный облик. В конечном счете такие меры направлены на повышение комфорта и качества жилья.
В будущих жилых комплексах бизнес-класса будут улучшаться и развиваться общедоступные решения, такие как умные системы управления, экологичные материалы и инфраструктура. В комфорт-классе акцент сохранится на базовых удобствах, а также будут внедряться решения из сегодняшнего бизнес-класса.
Кирилл Сиволобов:
— Форматы жилья будут меняться под влиянием двух факторов: доступности и образа жизни покупателей. Приоритет получают инфраструктурно насыщенные проекты, в которых жилье — лишь часть комплексной городской среды.
Алексей Бушуев:
— На рынке сформировался устойчивый тренд — развитие досуговой и общественной инфраструктуры внутри жилых комплексов. Спрос на многофункциональные общественные пространства, соседские центры и открытые площадки для занятий спортом стабильно растет.
Денис Демьяненко:
— Площадь квартир вырастет. В первую очередь за счет официальной отмены студий. Что касается высотности зданий, многое зависит от подхода самого девелопера. ТЭП могут быть реализованы несколькими башнями по вертикали, а возможен вариант архитектурной композиции из разноуровневых доминант.
Технологии искусственного интеллекта и умного дома становятся все более распространенной практикой. Но при этом можно утверждать, что возвращается тренд на спокойность, лаконичность, умиротворенность, который в девелопменте реализуется через создание архитектурной ценности, приватности, акценте на природных формах, тактильных материалах, внимании к благоустройству и созданию среды для отдыха.
Марина Потепкина:
— Покупатели становятся внимательнее к инфраструктуре, планировочным решениям, экологии и функциональности. В крупных проектах и городах-спутниках дополнительное конкурентное преимущество формируют центры притяжения и общественные пространства. В ближайшие годы такие проекты будут развиваться как полноценная среда, объединяющая жилье, работу, отдых и сервисы на одной территории.
Давайте проверять предположения и прогнозы участников рынка в течение года. С наступающим новым, 2026 годом!