Итоги 1 квартала на рынке аренды: выбор вырос на 21%, ставки снизились на 2%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 1 квартала 2026 г. на рынке долгосрочной аренды крупных городов РФ. За первые 3 месяца текущего года объем предложения увеличился на 21%, при этом ставки в однушках стали ниже на 1,4%, в двушках – на 2,2%.
- За первые 3 месяца 2026 г. ставки аренды в однушках снизились на 1,4%, в двушках – на 2,2%. В 1 квартале на рынке продолжилось сезонное сокращение цен, начавшееся в 4 квартале прошлого года – ставки возвращаются к фоновым значениям после роста в июне-сентябре. Помимо низкого спроса (сейчас не сезон), рост цен сдерживают:
- их высокий базовый уровень – в последние годы они достигли рекордных отметок, которые не всегда согласуются с доходами населения;
- большой объём предложения – арендаторам есть из чего выбирать, конкуренция среди рантье высокая.
Отрицательная динамика зафиксирована в 30 из 40 крупных городов. Однокомнатные квартиры особенно сильно подешевели в Хабаровске, Чебоксарах и Екатеринбурге (на 6,5-7%), двухкомнатные – в Новокузнецке, Перми и Хабаровске (на 7,2-11,6%). Для Москвы характерна стагнация ставок: однушки за 1 квартал стали дороже на 0,1%, двушки – дешевле на 0,2%.
Однушки сейчас в среднем на 2% дороже, чем в марте 2025 г., а двушки на 1% дешевле. Для сравнения, с марта 2024 г. по март 2025 г. однокомнатные квартиры подорожали на 13%, а двухкомнатные – на 10,5%. Т.е. в отличие от предыдущих лет роста год к году нет. А с учётом инфляции можно говорить и о снижении.
Средние ставки аренды 1- и 2-комн. квартир в крупных городах РФ
Источник: Циан
- Объём предложения на рынке аренды за 1 квартал 2026 г. вырос на 21% – он продолжает увеличиваться после снижения летом и в начале осени.
Сейчас выбор максимальный за предыдущие 3 года – последний раз так много квартир было в начале 2023 г. На рынке стало больше предложений от инвесторов – доля объявлений в домах, построенных за последние 5 лет, выросла с 14% в 2025 г. до 20%. Именно они дали основной вклад в прирост показателя.
Объём предложения увеличился во всех городах, кроме Сочи. Максимальный рост в Набережных Челнах, Чебоксарах и Оренбурге (на 70-80% за квартал) – в городах с небольшим выбором колебания обычно заметнее. В Москве, для сравнения, число лотов увеличилось на 11%.
По сравнению с мартом прошлого года показатель вырос на 20%.
Объём предложения квартир в аренду в крупных городах РФ
Источник: Циан
«Ставки аренды продолжат снижаться и в начале второго квартала. Устойчивый рост возобновится только к лету, вместе с увеличением спроса, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В 2026 г. на фоне снижения ключевой ставки ЦБ ожидается увеличение активности покупателей в новостройках и на вторичке, поэтому спрос на аренду может просесть, а рост ставок в высокий сезон будет ниже, чем в предыдущие годы».
Приложение
|
Локация |
1-комн. квартиры |
2-комн. квартиры |
||||
|
Средняя ставка аренды, март 2026 г., |
Динамика средней ставки |
Средняя ставка аренды, март 2026 г., |
Динамика средней ставки |
|||
|
За год |
За квартал |
За год |
За квартал |
|||
|
Барнаул |
23,2 |
-4,5% |
-6,1% |
29,7 |
-5,7% |
-4,8% |
|
Владивосток |
32,4 |
7,3% |
5,5% |
46,8 |
-11,2% |
-4,3% |
|
Волгоград |
23,3 |
0,4% |
-2,1% |
32,0 |
-0,9% |
-1,5% |
|
Воронеж |
22,1 |
0,0% |
-0,9% |
32,2 |
0,0% |
-0,3% |
|
Екатеринбург |
31,9 |
-2,4% |
-6,5% |
42,4 |
-6,6% |
-2,3% |
|
Ижевск |
24,8 |
10,2% |
-1,2% |
29,4 |
6,1% |
-6,4% |
|
Иркутск |
29,6 |
5,7% |
-2,6% |
37,7 |
2,2% |
-5,3% |
|
Казань |
31,4 |
4,0% |
-0,9% |
42,6 |
-2,5% |
-3,4% |
|
Калининград |
33,1 |
3,1% |
3,4% |
48,0 |
-1,6% |
12,1% |
|
Кемерово |
22,4 |
-3,0% |
-1,3% |
29,0 |
-6,1% |
-6,1% |
|
Киров |
21,4 |
15,1% |
-4,0% |
26,8 |
0,0% |
0,0% |
|
Краснодар |
25,5 |
-9,3% |
-2,7% |
39,7 |
-9,8% |
-4,3% |
|
Красноярск |
28,2 |
-1,4% |
-1,4% |
38,4 |
-2,5% |
-0,3% |
|
Лен. область |
30,0 |
3,4% |
0,7% |
39,0 |
9,9% |
4,8% |
|
Москва |
67,9 |
4,0% |
0,1% |
108,6 |
3,8% |
-0,2% |
|
Мос. область |
42,2 |
1,9% |
-0,7% |
55,0 |
2,6% |
0,0% |
|
Набережные Челны |
26,1 |
6,1% |
-3,0% |
31,6 |
7,8% |
-5,4% |
|
Нижний Новгород |
31,9 |
0,0% |
-3,0% |
43,5 |
4,8% |
-2,7% |
|
Новокузнецк |
21,1 |
-5,4% |
-3,7% |
24,4 |
-18,1% |
-11,6% |
|
Новосибирск |
31,8 |
2,9% |
1,3% |
41,3 |
3,0% |
-3,1% |
|
Омск |
24,0 |
-1,2% |
-3,2% |
31,9 |
4,2% |
-0,6% |
|
Оренбург |
21,3 |
1,9% |
-0,5% |
26,5 |
-5,0% |
-2,9% |
|
Пенза |
17,8 |
2,3% |
-3,3% |
21,6 |
-8,5% |
-6,5% |
|
Пермь |
26,1 |
-1,9% |
-0,8% |
32,8 |
-5,2% |
-8,6% |
|
Ростов-на-Дону |
27,4 |
-6,8% |
-0,7% |
38,8 |
-0,3% |
0,3% |
|
Рязань |
26,1 |
14,0% |
-0,8% |
29,8 |
1,0% |
2,1% |
|
Самара |
26,6 |
1,9% |
-4,0% |
36,0 |
2,0% |
-4,0% |
|
Санкт-Петербург |
42,6 |
8,1% |
-5,8% |
62,7 |
-6,1% |
-7,0% |
|
Саратов |
22,9 |
15,1% |
2,7% |
32,3 |
14,9% |
2,9% |
|
Сочи |
42,1 |
-6,7% |
-5,4% |
64,1 |
-13,5% |
-3,9% |
|
Ставрополь |
27,0 |
21,6% |
8,0% |
33,8 |
16,2% |
10,5% |
|
Тольятти |
20,3 |
0,0% |
-2,9% |
26,1 |
-3,3% |
-1,5% |
|
Томск |
26,2 |
5,6% |
1,2% |
35,3 |
-0,6% |
-4,6% |
|
Тюмень |
27,9 |
6,1% |
-0,4% |
35,8 |
5,6% |
-0,8% |
|
Ульяновск |
19,8 |
0,5% |
3,1% |
26,8 |
1,1% |
0,0% |
|
Уфа |
25,5 |
7,1% |
0,8% |
34,5 |
5,2% |
-3,9% |
|
Хабаровск |
38,8 |
-4,9% |
-7,0% |
51,6 |
-9,9% |
-7,2% |
|
Чебоксары |
23,1 |
2,7% |
-6,5% |
33,2 |
17,7% |
-1,8% |
|
Челябинск |
24,1 |
-2,8% |
-3,6% |
32,0 |
-2,1% |
2,6% |
|
Ярославль |
22,8 |
-3,8% |
-4,2% |
32,2 |
-1,8% |
-5,8% |
|
Все локации |
28,3 |
2,0% |
-1,4% |
38,4 |
-1,0% |
-2,2% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке апартаментов. За этот период суммарно было реализовано около 2,1 тыс. юнитов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечено увеличение продаж, – было продано 379 лотов (+16% по сравнению с 2021 годом). Наибольшим спросом пользовались студии – более 70% от общего числа сделок. Существенное снижение спроса отмечалось в сервисных апартаментах, где за год было реализовано 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем в 2021 году. Цены по всем форматам апартаментов увеличились за год в среднем на 18%.
- В 2022 году было реализовано около 2,1 тыс. юнитов всех форматов общей площадью 67,5 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратила свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане.
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По итогам 2022 года рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечалось увеличение продаж относительно 2021 года. За год было реализовано 379 юнитов, что на 16% больше, чем в 2021 году. Популярность данного формата обусловлена, во-первых, желанием покупателей иметь место для загородного отдыха в статусной локации: в Курортном районе Санкт-Петербурга, а во-вторых, отложенным спросом на данный вид недвижимости, который совпал с выводом нового предложения в конце 2021 – начале 2022 гг.
- Совокупные продажи несервисных апартаментов за 2022 год оказались на 18% ниже, чем в 2021 году. На снижение спроса повлияла высокая конкуренция с жилыми объектами и общерыночный спад продаж в жилой недвижимости и апартаментах. За год было реализовано 235 юнитов.
- Спрос на элитные апартаменты снизился на 74% в годовой динамике, в 2022 году было продано 24 лота. Данный результат связан с ограниченностью предложения, которое в значительной степени превосходит по цене элитные квартиры (в 1,6 раза).
- Существенное снижение спроса также отмечалось в сервисных апартаментах, где по результатам 2022 года было продано около 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем годом ранее. Примечательно, что основным мотивом приобретения апартаментов стали не инвестиции, как прежде, а сохранение накоплений.
- Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%), в несервисном сегменте она увеличилась с 9% в 2021 году до 74% в 2022 году, в рекреационных – с 5% до 55%. В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%.
Структура спроса апартаментов по количеству спален
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Годовая динамика цен в 2022 году оставалась положительной, что связано с выводом на рынок новых, более дорогих комплексов и увеличением строительной готовности объектов и, как следствие, повышением интереса к ним. Средние цены по всем форматам апартаментов увеличились в среднем на 18%. Сегмент дорожал только в I полугодии 2022 года, во II полугодии произошла корректировка цен. Данная тенденция стала реакцией на существенное снижение спроса на покупку апартаментов.
- Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге: «Во втором полугодии 2022 года цены на сервисные апартаменты стабилизировались, что, вероятно, продолжится и в 2023 году. Доходность от сдачи в аренду будет связана с опытом управляющей компании по привлечению аудитории и работой с возвратным туризмом. Ключевым фактором успеха апарт-отеля является понимание своей целевой аудитории, ее потребностей, желаний и адаптация предлагаемого продукта под эти требования».
- Средняя цена сервисных юнитов по итогам 2022 года составила 268 тыс. руб./кв. м (+17% за год), несервисные юниты подорожали за год на 7% (258 тыс. руб./кв. м). Цена на рекреационные лоты увеличилась на 15% за год до 317 тыс. руб./кв. м за счет высокого спроса на данный формат и вывода на рынок видовых лотов в комплексе «Морская Ривьера». По элитным апартаментам годовой прирост средней цены составил 32% (829 тыс. руб./кв. м), что вызвано стартом продаж в более дорогом объекте в Центральном районе Санкт-Петербурга.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В 2022 году помимо ‘‘классических” инструментов стимулирования продаж, к которым относятся: специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, – девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали ‘‘тест-драйв” апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 году апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
- Тенденция последних двух кварталов 2022 года только на корректировку цен в пределах нескольких процентов, вероятно, продолжится и в 2023 году. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации. Роль управляющих компаний в успешности объектов усилится.
- Востребованность Санкт-Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов.
По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» стоимость жилья на вторичном рынке «старой» Москвы с мая по декабрь 2022 года снизилась на 7,5%, практически вернувшись к показателю доажиотажного февраля. При этом в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела более значительно – на 10-13%.
Напомним, в марте-апреле 2022 года на фоне временного ажиотажа после начала спецоперации на Украине стоимость жилья на и без того перегретом вторичном рынке столицы подскочила в среднем еще на 7,5%, достигнув пиковых значений за всю историю наблюдений. Однако уже с мая, после спада ажиотажного спроса, стоимость «метра» поползла вниз и к декабрю, то есть за восемь месяцев 2022 года, вернулась примерно на уровень февраля.
По данным IRN.RU, сильнее всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 в среднем. На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 в среднем). Далее следует Зеленоград (- 10,6%, до 178 000 рублей), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 рублей) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 рублей). Затем – Проспект Вернадского, Сухаревская, Щелковская и Академика Янгеля. Так, в районе Проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 тыс. рублей в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 рублей в среднем, Щелковской – на 9,3%, до 209 900 рублей), Улицы Академика Янгеля – на 9,3%, до 216 800 рублей.
Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%. Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.
Комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Квадратный метр активно ползет вниз в наиболее перегретых районах. Весной прошлого года первым начало дешеветь доступное жилье, а дорогое, благодаря более длительным срокам экспозиции, несколько месяцев сопротивлялось снижению, а потом все-таки сдалось. Это хорошо видно из рейтинга наиболее подешевевших районов, в который помимо бюджетных локаций попали и районы престижных Центрального и Западного округов. Среди наиболее устойчивых к снижению цен – в основном отдаленные и замкадные районы, куда в период высоких цен обычно перетекает спрос: на фоне общего подорожания покупатель выбирает локации, где еще реально купить квартиру по адекватной для него цене.
В целом стоимость жилья за восемь месяцев 2022 года опустилась примерно на 7,5% за квадратный метр в среднем. Это стоимость жилья в предложении без учета дисконта, на который идут продавцы в ходе торга. Размер скидок в конце 2022 года достигал 10-15%. По прогнозу IRN.RU снижение цен продолжится, стоимость квадратного метра должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться еще на 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц. Конечно, если исключить форс-мажор в геополитике».