Итоги 1 квартала на рынке аренды: выбор вырос на 21%, ставки снизились на 2%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 1 квартала 2026 г. на рынке долгосрочной аренды крупных городов РФ. За первые 3 месяца текущего года объем предложения увеличился на 21%, при этом ставки в однушках стали ниже на 1,4%, в двушках – на 2,2%.
- За первые 3 месяца 2026 г. ставки аренды в однушках снизились на 1,4%, в двушках – на 2,2%. В 1 квартале на рынке продолжилось сезонное сокращение цен, начавшееся в 4 квартале прошлого года – ставки возвращаются к фоновым значениям после роста в июне-сентябре. Помимо низкого спроса (сейчас не сезон), рост цен сдерживают:
- их высокий базовый уровень – в последние годы они достигли рекордных отметок, которые не всегда согласуются с доходами населения;
- большой объём предложения – арендаторам есть из чего выбирать, конкуренция среди рантье высокая.
Отрицательная динамика зафиксирована в 30 из 40 крупных городов. Однокомнатные квартиры особенно сильно подешевели в Хабаровске, Чебоксарах и Екатеринбурге (на 6,5-7%), двухкомнатные – в Новокузнецке, Перми и Хабаровске (на 7,2-11,6%). Для Москвы характерна стагнация ставок: однушки за 1 квартал стали дороже на 0,1%, двушки – дешевле на 0,2%.
Однушки сейчас в среднем на 2% дороже, чем в марте 2025 г., а двушки на 1% дешевле. Для сравнения, с марта 2024 г. по март 2025 г. однокомнатные квартиры подорожали на 13%, а двухкомнатные – на 10,5%. Т.е. в отличие от предыдущих лет роста год к году нет. А с учётом инфляции можно говорить и о снижении.
Средние ставки аренды 1- и 2-комн. квартир в крупных городах РФ
Источник: Циан
- Объём предложения на рынке аренды за 1 квартал 2026 г. вырос на 21% – он продолжает увеличиваться после снижения летом и в начале осени.
Сейчас выбор максимальный за предыдущие 3 года – последний раз так много квартир было в начале 2023 г. На рынке стало больше предложений от инвесторов – доля объявлений в домах, построенных за последние 5 лет, выросла с 14% в 2025 г. до 20%. Именно они дали основной вклад в прирост показателя.
Объём предложения увеличился во всех городах, кроме Сочи. Максимальный рост в Набережных Челнах, Чебоксарах и Оренбурге (на 70-80% за квартал) – в городах с небольшим выбором колебания обычно заметнее. В Москве, для сравнения, число лотов увеличилось на 11%.
По сравнению с мартом прошлого года показатель вырос на 20%.
Объём предложения квартир в аренду в крупных городах РФ
Источник: Циан
«Ставки аренды продолжат снижаться и в начале второго квартала. Устойчивый рост возобновится только к лету, вместе с увеличением спроса, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В 2026 г. на фоне снижения ключевой ставки ЦБ ожидается увеличение активности покупателей в новостройках и на вторичке, поэтому спрос на аренду может просесть, а рост ставок в высокий сезон будет ниже, чем в предыдущие годы».
Приложение
|
Локация |
1-комн. квартиры |
2-комн. квартиры |
||||
|
Средняя ставка аренды, март 2026 г., |
Динамика средней ставки |
Средняя ставка аренды, март 2026 г., |
Динамика средней ставки |
|||
|
За год |
За квартал |
За год |
За квартал |
|||
|
Барнаул |
23,2 |
-4,5% |
-6,1% |
29,7 |
-5,7% |
-4,8% |
|
Владивосток |
32,4 |
7,3% |
5,5% |
46,8 |
-11,2% |
-4,3% |
|
Волгоград |
23,3 |
0,4% |
-2,1% |
32,0 |
-0,9% |
-1,5% |
|
Воронеж |
22,1 |
0,0% |
-0,9% |
32,2 |
0,0% |
-0,3% |
|
Екатеринбург |
31,9 |
-2,4% |
-6,5% |
42,4 |
-6,6% |
-2,3% |
|
Ижевск |
24,8 |
10,2% |
-1,2% |
29,4 |
6,1% |
-6,4% |
|
Иркутск |
29,6 |
5,7% |
-2,6% |
37,7 |
2,2% |
-5,3% |
|
Казань |
31,4 |
4,0% |
-0,9% |
42,6 |
-2,5% |
-3,4% |
|
Калининград |
33,1 |
3,1% |
3,4% |
48,0 |
-1,6% |
12,1% |
|
Кемерово |
22,4 |
-3,0% |
-1,3% |
29,0 |
-6,1% |
-6,1% |
|
Киров |
21,4 |
15,1% |
-4,0% |
26,8 |
0,0% |
0,0% |
|
Краснодар |
25,5 |
-9,3% |
-2,7% |
39,7 |
-9,8% |
-4,3% |
|
Красноярск |
28,2 |
-1,4% |
-1,4% |
38,4 |
-2,5% |
-0,3% |
|
Лен. область |
30,0 |
3,4% |
0,7% |
39,0 |
9,9% |
4,8% |
|
Москва |
67,9 |
4,0% |
0,1% |
108,6 |
3,8% |
-0,2% |
|
Мос. область |
42,2 |
1,9% |
-0,7% |
55,0 |
2,6% |
0,0% |
|
Набережные Челны |
26,1 |
6,1% |
-3,0% |
31,6 |
7,8% |
-5,4% |
|
Нижний Новгород |
31,9 |
0,0% |
-3,0% |
43,5 |
4,8% |
-2,7% |
|
Новокузнецк |
21,1 |
-5,4% |
-3,7% |
24,4 |
-18,1% |
-11,6% |
|
Новосибирск |
31,8 |
2,9% |
1,3% |
41,3 |
3,0% |
-3,1% |
|
Омск |
24,0 |
-1,2% |
-3,2% |
31,9 |
4,2% |
-0,6% |
|
Оренбург |
21,3 |
1,9% |
-0,5% |
26,5 |
-5,0% |
-2,9% |
|
Пенза |
17,8 |
2,3% |
-3,3% |
21,6 |
-8,5% |
-6,5% |
|
Пермь |
26,1 |
-1,9% |
-0,8% |
32,8 |
-5,2% |
-8,6% |
|
Ростов-на-Дону |
27,4 |
-6,8% |
-0,7% |
38,8 |
-0,3% |
0,3% |
|
Рязань |
26,1 |
14,0% |
-0,8% |
29,8 |
1,0% |
2,1% |
|
Самара |
26,6 |
1,9% |
-4,0% |
36,0 |
2,0% |
-4,0% |
|
Санкт-Петербург |
42,6 |
8,1% |
-5,8% |
62,7 |
-6,1% |
-7,0% |
|
Саратов |
22,9 |
15,1% |
2,7% |
32,3 |
14,9% |
2,9% |
|
Сочи |
42,1 |
-6,7% |
-5,4% |
64,1 |
-13,5% |
-3,9% |
|
Ставрополь |
27,0 |
21,6% |
8,0% |
33,8 |
16,2% |
10,5% |
|
Тольятти |
20,3 |
0,0% |
-2,9% |
26,1 |
-3,3% |
-1,5% |
|
Томск |
26,2 |
5,6% |
1,2% |
35,3 |
-0,6% |
-4,6% |
|
Тюмень |
27,9 |
6,1% |
-0,4% |
35,8 |
5,6% |
-0,8% |
|
Ульяновск |
19,8 |
0,5% |
3,1% |
26,8 |
1,1% |
0,0% |
|
Уфа |
25,5 |
7,1% |
0,8% |
34,5 |
5,2% |
-3,9% |
|
Хабаровск |
38,8 |
-4,9% |
-7,0% |
51,6 |
-9,9% |
-7,2% |
|
Чебоксары |
23,1 |
2,7% |
-6,5% |
33,2 |
17,7% |
-1,8% |
|
Челябинск |
24,1 |
-2,8% |
-3,6% |
32,0 |
-2,1% |
2,6% |
|
Ярославль |
22,8 |
-3,8% |
-4,2% |
32,2 |
-1,8% |
-5,8% |
|
Все локации |
28,3 |
2,0% |
-1,4% |
38,4 |
-1,0% |
-2,2% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.
Эксперты Urban Awards подсчитали, что в российских новостройках готовы к продаже около полутысячи юнитов с пятью комнатами и более. Почти весь этот объем распределен между Москвой и полудюжиной других крупных городов. Для покупки многокомнатной квартиры на большинстве локальных рынков потребуется бюджет от 10 млн рублей. Однако у жителей Мурома, Барнаула, Абакана и некоторых других городов есть возможность уложиться и в несколько меньшую сумму.
Расценки на многокомнатное жилье в России стартуют с 8,15 млн рублей. Этот минимум зафиксирован аналитиками Urban Awards в древнем Муроме (Владимирская область). В жилом комплексе «Новая слобода», который строится в полутора километрах от исторического центра, за эту сумму продается отделанная квартира площадью 142,40 кв. м с пятью спальнями, двумя санузлами, лоджией и просторной кухней.
Доступные варианты также выявлены в Сибири (Абакан, Барнаул) и окрестностях Екатеринбурга (Березовский, Верхняя Пышма). В этих локациях многокомнатные юниты с габаритами 100+ кв. м стоят от 8,28 до 11,40 млн рублей. Относительно низкий ценовой порог в рамках исследуемой категории характерен также для Челябинска (10,26 млн рублей), Тюмени (10,74 млн рублей), Новосибирска (12,55 млн рублей), Пензы (13,72 млн рублей) и Уфы (14,10 млн рублей). Чаще встречаются пяти- и шестикомнатные лоты с ценником от 16-19 млн рублей. Их можно найти в Поволжье (Ярославль, Чебоксары), на Урале (Пермь, Екатеринбург) и за Уралом (Омск, Иркутск, Красноярск). Примечательно, что в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге нижняя ценовая граница находится практически на одном уровне. На столичном рынке за квартиру с пятью комнатами нужно отдать по крайней мере 19,46 млн рублей. Соответствующий прайс установлен на объект площадью 112,70 кв. м в жилом массиве «Молжаниново» (8 км к северо-западу от МКАД). Подмосковная выборка многокомнатной недвижимости ограничена всего четырьмя лотами, три из которых экспонируются в ЖК «Миниполис 8 кленов» (Опалиха, ГО Красногорск). У них одинаковые габариты (115,70 кв. м) и почти одинаковый прайс – от 20,00 до 20,32 млн рублей. В Санкт-Петербурге самая дешевая из пятикомнатных квартир – лот на четвертом этаже ЖК Аквилон Leaves (Московский район) – обойдется покупателю в 19,69 млн рублей.
В целом ряде городов купить жилье с 5+ комнатами по умеренной цене куда труднее, чем в любой из столиц. Например, в Краснодаре или Калининграде минимальные значения вплотную подступают к 28 млн рублей, в Томске или Ростове-на-Дону – выходят за 30 млн рублей. В Нижнем Новгороде этот показатель равен 53,48 млн рублей (ЖК «Атлант Сити»), а во Владивостоке – и вовсе 64,09 млн рублей (ЖК «Аквамарин»).
Большинство региональных рынков отличается крайней бедностью ассортимента. Предложение по лотам с нестандартным количеством комнат само по себе немногочисленно. На всю Россию их насчитывается чуть более 500 единиц (учитывая юниты с европланировкой). Доля Москвы в этом объеме занимает 63,6%. Еще 9,7% приходится на петербургский рынок. За пределами столиц лишь отдельные локации могут предложить выбор более чем из десяти объектов. Это Екатеринбургская агломерация, Новосибирск, Пенза, Пермь и Тюмень. Их суммарный вес в общероссийской экспозиции сводится к 14,5%. На все прочие города остается 12,2% (одна восьмая от общего объема).
Из 11 жилых комплексов, у которых на витрине представлено свыше 10 многокомнатных квартир, почти все базируются в Москве. Единственные исключения – петербургский ЖК «Петровская доминанта» (15 лотов, в том числе, 2 семикомнатных) и новосибирский ЖК Flora&Fauna (12 лотов). Лидирует по объему предложения комплекс премиальных небоскребов Capital Towers на границе с «Москва-Сити». Его фонд содержит 33 пятикомнатных объекта (6,4% всей выборки в масштабах страны). Второе место по этому показателю занимает ЖК «Остров» с 26 лотами. За ним в рейтинге идут ЖК Prime Park и ЖК Level Мичуринский (по 20 лотов). Последний выделяется наличием в продаже восьмикомнатных юнитов. По 15 квартир собрано на витрине элитного ЖК «Чистые пруды» и раменской новостройки бизнес-класса West Garden. В Новой Москве сверхкрупные жилые массивы «Прокшино» и «Скандинавия» располагают 14 многокомнатными лотами каждый. Наконец, в ЖК ILove (Останкинский район, СВАО) пока свободны 11 лотов.
«Застройщики с большой осторожностью включают в квартирографию лоты с пятью-шестью спальнями. Этот продукт рассчитан на крайне узкую аудиторию и распродается в последнюю очередь. Соответственно, он гораздо сильнее подвержен риску потери ликвидности. Неудивительно, что большинство компаний ограничивают линейку крупногабаритного жилья в своих новостройках четырех- или даже трехкомнатными объектами – их точно купят. Поскольку такая недвижимость по определению стоит дорого, ее обычно размещают в комплексах элит-, премиум или бизнес-класса – чтобы надежнее обеспечить связь с целевой аудиторией. Так, 9 из 11 российских новостроек с наибольшей выборкой многокомнатного предложения относятся к перечисленным сегментам. Впрочем, новомосковские микрорайоны «Прокшино» и «Скандинавия» по региональным меркам также могли бы считаться бизнес-классом», – указывает директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
По данным исследования «Петербургской Недвижимости», в 2022 году почти половина всех реализованных квартир – 45% – в сегменте комфорт-класса приобреталась в жилых комплексах с планируемым вводом в эксплуатацию в 2023 году (не позднее 4 квартала). В целом, в 2022 году по сравнению с годом ранее доля сделок на квартиры в строящихся жилых комплексах, где готовность объекта выше 80%, увеличилась на 8 п. п. и составила 39%.
«Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках, которые можно оценить при просмотре прилегающей территории жилого комплекса. В случае с проектами КОТ покупатель позитивно реагирует на развитое современное благоустройство и появление объектов инфраструктуры в более ранних очередях. Кроме того, дома с близким вводом в эксплуатацию покупатели выбирают, чтобы в короткие сроки решить жилищные вопросы и минимизировать риски в условиях неопределённости рынка», – подчеркнула руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Тенденцию также иллюстрирует рейтинг спроса на петербургские объекты, где в первой тройке оказались проекты КОТ, а именно очереди с высокой стадией готовности. Лидером выступает ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе, далее «Цветной город» в Красногвардейском районе и «Чистое небо» в Приморском. Совокупно на первую тройку приходится почти 20% всего спроса в сегменте масс-маркета.
«Таким образом, мы видим, что многие клиенты сегодня выбирают почти готовый дом от надежного застройщика с широким портфелем реализованных объектов и большим стажем работы на рынке», — уточнила Ольга Трошева.
По словам экспертов, интерес к покупке жилья в корпусах на высокой стадии готовности вырос как на рынке новостроек Санкт-Петербурга, так и на рынке новостроек Ленинградской области. При этом в структуре сделок по всей петербургской агломерации доля квартир, приобретенных на этапе «котлована», сохраняется неизменной – на уровне не менее 1/5 сделок.