Пассивный доход от вкладов в два раза выше, чем от сдачи недвижимости
ВТБ проанализировал две наиболее распространенные стратегии получения пассивного дохода для состоятельных клиентов — инвестиции в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду и открытие банковского вклада. По оценке банка, на текущем рыночном цикле классический депозит не только требует меньше временных затрат, но и обеспечивает денежный поток, который превосходит арендную модель.
Сдача объекта недвижимости премиум или бизнес-класса в аренду приносит собственнику около 4–6% годовых в виде арендных платежей. Для сравнения, размещение средств на банковских вкладах или, например, в облигациях позволяет получать 14–17% годовых. Таким образом, разрыв в доходности достигает двукратного, а в отдельных случаях — трехкратного значения. Чтобы сформировать стабильный ежемесячный доход в размере 200 тысяч рублей за счет аренды, требуется капитал порядка 50 миллионов рублей. Аналогичный пассивный доход без необходимости управления объектом, поиска арендаторов и оплаты содержания недвижимости достигается при размещении на депозите суммы около 17 миллионов рублей.
«В условиях текущей макроэкономической конъюнктуры мы фиксируем смену инвестиционных приоритетов как у состоятельных, так и у розничных клиентов, — отметил Евгений Береснев, заместитель начальника управления продаж инвестиционных продуктов Private Banking и «Привилегии» ВТБ. — Стратегия “рантье” предполагает высокий порог входа и зачастую оказывается экономически неоптимальной для среднестатистического розничного инвестора. Депозитные продукты, напротив, позволяют начинать формирование сбережений с небольших сумм, обеспечивая их гарантированный прирост. При этом рынок не исчерпывается классическими вкладами: для клиентов, ориентированных на стабильные выплаты и диверсификацию рисков, существуют решения в том числе в секторе недвижимости с более высокой доходностью, такие как закрытые паевые инвестиционные фонды на коммерческую недвижимость, которые сочетают низкий порог входа с профессиональным управлением и стабильным денежным потоком».
По оценке эксперта, когда ставки по вкладам снизятся, структура спроса неизбежно начнет трансформироваться. Денежные потоки перераспределятся в пользу акций, что может стать драйвером роста фондового рынка, а также в реальные активы, традиционно защищающие от инфляции, — золото и недвижимость, которые станут более привлекательными за счет потенциального роста стоимости.
Реформа семейной ипотеки уже в ближайшее время может вызвать оживление спроса на первичном рынке Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти.
Но оно будет относительно кратковременным и в начале будущего года массовый сегмент в этих регионах ожидает существенное сокращение продаж с использованием семейной ипотеки, считает коммерческий директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.
Новую идею ужесточения механизмов семейной ипотеки и выдачи кредитов только по месту регистрации заемщика уже поддержали в Совете Федерации и Минфине. В Госдуме обещают в ближайшее время начать обсуждение нового закона и принять его до начала 2026 года. Ожидается, что в юридическую силу он вступит с января.
В целом логика новой инициативы со стороны регуляторов абсолютно понятна, отмечает Евгений Бескровный.
«Все-таки семейная ипотека – это адресная программа, направленная на улучшение жилищных условий и стимулирование спроса на объекты недвижимости именно в тех регионах, где проживают заемщики. Многие участники программы приобретали с помощью льготных кредитов не двухкомнатные и трехкомнатные квартиры для себя, а инвестиционные студии и «однушки» в крупных мегаполисах, где они, возможно, даже и не планируют проживать в будущем», – отмечает эксперт.
Но, с другой стороны, ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, которая по-прежнему выступает главным драйвером продаж, запланирована не в самой лучшей для девелоперов ситуации – на фоне серьезного спада на первичном рынке. И это может привести к новым существенным колебаниям спроса, полагает эксперт.
«Во-первых, реформа коснется всех клиентов с инвестиционными целями. Не секрет, что москвичи активно приобретают недвижимость в Петербурге, петербуржцы – в Москве, а покупатели из всех регионов – в двух столицах и их пригородах. Теперь, после принятия закона, такой возможности у них не будет, по крайней мере, с использованием семейной ипотеки. Поэтому, как только предлагаемый механизм приобретет реальные очертания закона, можно ожидать существенного оживления сделок в московской и петербургской агломерациях. Чем ближе дедлайн – тем активнее покупатели будут стремиться запрыгнуть в последний вагон «старой» семейной ипотеки, как это уже было не раз», – считает Евгений Бескровный.
Другое последствие реформы – существенное сокращение продаж в массовом сегменте сразу после вступления нового закона в силу. Иногородние покупатели формируют важную часть спроса в сегменте масс-маркета в петербургской агломерации. И в Петербурге, и в Ленобласти доля региональных сделок у многих девелоперов составляет 30-40% в общей структуре продаж.
«Даже в пригородных локациях Ленобласти значительная часть покупателей имеет петербургскую прописку – для многих цены здесь более приемлемые. Примерно похожая ситуация и в московской агломерации. Поэтому ужесточение механизма выдачи займов может иметь самые печальные последствия для массового сегмента новостроек, где покупатель главным образом заточен на семейную ипотеку. Влияние реформы для премиум-сегмента будет менее болезненным – все-таки здесь клиенты больше ориентируются на другие инструменты покупки, в первую очередь рассрочку», – заключает эксперт.
Средний и малый бизнес в первую очередь испытывает потребность в технических специалистах и рабочих. Большинство компаний этого сегмента повышают зарплаты своим сотрудникам и проводят индексацию. Об этом говорят результаты опроса о влиянии кадрового дефицита на работу предпринимателей, проведенного ВТБ.
Согласно опросу, каждая четвертая компания среднего и малого бизнеса нуждается в инженерах, технических специалистах (наладчиках оборудования, операторах станков и других) или рабочих. В сферах строительства и промышленности о такой потребности сообщают половина предприятий.
Для снижения рисков, вызванных дефицитом на рынке труда и удержанием кадров, две из трех компаний среднего и малого бизнеса повышают зарплаты и проводят индексацию. Около 20% предпринимателей создают для сотрудников более комфортные условия труда, предлагают гибкий график работы и инвестируют в повышение квалификации специалистов. По примеру крупных компаний, они также внедряют практику работы с молодыми специалистами: четверть предприятий СМБ развивают свои программы стажировок и наставничества.
Четверть компаний не оценивают текучесть кадров, но при выявлении проблем принимают меры по ее снижению. Для поиска и привлечения сотрудников более 50% компаний используют услуги сайтов с вакансиями, 20% — рекомендации и социальные сети. Аутсорсинг и фриланс востребованы лишь в каждой пятой компании.
«Для устойчивого развития среднего и малого бизнеса сегодня критически важно не только оперативно реагировать на дефицит квалифицированных кадров через повышение зарплат и улучшение условий труда, но и системно инвестировать в привлечение и развитие молодых специалистов. Именно они обеспечат инновационный потенциал и долгосрочный рост отраслей, таких как строительство и промышленность, где кадровый голод сегодня особенно острый. Без комплексного подхода к кадровой политике бизнес рискует столкнуться с ограничениями в производственных возможностях и потерей конкурентоспособности», – отметил заместитель президента – председателя правления ВТБ Денис Бортников.
*Опрос был проведен ВТБ в мае 2025 года среди 425 представителей малого и среднего бизнеса из различных отраслей. Участники оценивали причины и последствия кадрового дефицита, а также применяемые стратегии по привлечению и удержанию сотрудников.