Ипотека ищет рамки
Доля сделок при покупке жилья в многоквартирных домах без привлечения ипотечных средств по итогам 2025 года составила 68% согласно результатам совместного исследования ВТБ и экосистемы недвижимости М2 с участием данных Росреестра и Роскадастра. Основная причина — высокая ключевая ставка. Эксперты ожидают некоторого снижения доли неипотечных сделок, если политика Центробанка будет смягчаться.
В 2025 году без привлечения ипотечных займов заключены почти 2 млн сделок с недвижимостью в сегменте многоквартирных домов (МКД) — квартиры, машино-места, нежилые помещения. При этом на рынке ипотеки количество сделок в годовом выражении сократилось на 11%.
Относительно предыдущего года доля сделок без ипотеки выросла на 2 п. п. И за последние пять лет значения максимальны — они возвращают рынок лет на 15 назад.
«Доля неипотечных сделок остается высокой прежде всего из-за ограниченной доступности классической ипотеки. Рыночные ставки по кредитам все еще находятся на уровне, который делает ипотеку экономически невыгодной для значительной части покупателей. В результате многие сделки проходят либо за счет собственных средств клиентов, либо с использованием альтернативных инструментов, прежде всего рассрочки от застройщика», — отмечает Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development.
Без наличных
По данным ВТБ, в структуре неипотечных сделок на рынке МКД лидируют квартиры — на них в прошлом году пришлись 74%. Доля нежилых помещений составила 18%, машино-мест — 7%. Средняя стоимость объекта на вторичном рынке по неипотечным сделкам на платформе М2 по итогам 2025 года сохранилась на уровне 2024 года — 6 млн рублей. На рынке новостроек этот показатель вырос на 37% — до 6,1 млн рублей. Ключевая причина — изменение структуры спроса: россияне стали чаще приобретать без ипотеки квартиры, которые дороже апартаментов, кладовых или машино-мест. По данным Росреестра, доля квартир в общем объеме неипотечных покупок на первичном рынке увеличилась с 47% в 2024 году до 59% в 2025-м.
По наблюдениям застройщиков, за наличные чаще приобретаются нежилые помещения, в том числе из-за отсутствия ипотечных программ на подобные объекты.
«В основном без ипотеки приобретают вспомогательные помещения: кладовки и паркинг. Стоимость этих объектов невысока по сравнению со стоимостью квартиры, также застройщики часто предлагают на них скидки. Еще одним фактором является отсутствие льготной ипотеки на такие продукты. Кроме того, за наличные часто приобретают коммерческие помещения. Клиентами обычно выступают профессиональные инвесторы, для которых это — не случайное приобретение, а часть бизнес-стратегии», — говорит Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
Полина Стрих, кроме того, указывает на специфику сделок в разных классах: «В сегментах “премиум” и ”элит” доля неипотечных сделок традиционно выше, чем в массовых классах жилья. Здесь покупатели чаще используют собственный капитал, а ипотека выступает скорее финансовым инструментом оптимизации, чем необходимостью. Поэтому даже в текущих условиях доля ипотечных сделок в этих сегментах, как правило, не превышает 30–40%».
Как раз год назад Российский союз участников рынка недвижимости обратился в ряд федеральных структур с предложением запретить использование наличных средств при совершении сделок по покупке жилья на вторичном рынке, поскольку на рынке участились случаи мошенничества. Ежегодно граждане теряют 10–20 млрд рублей.
Уже в начале 2026 года Министерство финансов подготовило поправки в законодательство, предлагая запретить госрегистрацию сделок с недвижимостью за наличные на сумму больше 5 млн рублей. Правда, речь шла о сделках между физическими и юридическими лицами.
Однако в марте Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства посчитал, что такие нормы будут необоснованно ограничивать права россиян.
Ключ – ключевая ставка
«Рекордная доля сделок без ипотеки в прошлом году — результат адаптации рынка недвижимости к новым экономическим условиям. Значительная часть покупателей, проявив гибкость, использовала собственные накопления или альтернативные формы финансирования. В 2026 году по мере смягчения политики ЦБ и снижения кредитных ставок интерес к ипотечному сегменту будет постепенно возвращаться. По нашим прогнозам, доля сделок без заемных средств в сегменте многоквартирных домов снизится до 59%, основной спрос придется на рынок новостроек», — прокомментировал Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.
Однако смягчение политики регулятора — обстоятельство непредсказуемое. Об этом заявила Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, она объяснила механику процесса. По ее словам, чтобы сказать, когда снизятся ставки по базовым ипотечным программам, нужно понимать, от чего они зависят: «Прежде всего от того, сколько стоят деньги, которые банк привлекает от граждан и от организаций. Сейчас это 13–15%. Если к этому добавить плату за кредитный риск, плату за процентный риск, расходы банка, то мы получаем вот эти 18–20%, которые предлагают банки по рыночной ипотеке… Ипотечные ставки в условиях высоких инфляционных ожиданий не смогут быстро снижаться. Но, по нашему прогнозу, уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%».
Иными словами, снижения ставок до разумных значений в ближайшее время ждать не стоит.
«Росту доли неипотечных сделок могут способствовать сами застройщики, вводя акции и скидки на свои объекты. У нас был такой опыт в 2024–2025 годах, когда мы предлагали скидки до 20–30% на пул квартир при оплате наличными. Эта мера была рассчитана на покупателей с депозитами, чтобы привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости. Она была выгодна как для покупателей, так и для застройщиков, позволяя избежать определенных условий, связанных с ипотечными программами. Благодаря этому доля сделок за наличный расчет в наших проектах увеличилась до 35%. Также на долю неипотечных сделок в общей массе сделок купли-продажи будет влиять вторичный рынок, где продавцы часто готовы идти на уступки и предлагать хорошие скидки, чтобы компенсировать отсутствие льготной ипотеки», — предполагает Наталья Кукушкина.
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках в крупных городах РФ. По итогам 2025 г. в среднем на 1 сделку в новостройках приходится 2 сделки на вторичке. Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился относительно 2024 г.
1. В 2025 г. в среднем по крупным городам 35% квартир были проданы на первичном рынке, 65% – на вторичном, т.е. количество сделок в новостройках в 2 раза уступает количеству сделок на вторичке.
Наиболее заметная доля первичного рынка в структуре сделок – в Тюмени, Хабаровске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Владивостоке (50-55%). Это единственные локации, где более половины от всех продаж приходится на новостройки. Большой вклад также в Москве (49%). В лидерах по доле первичного рынка крупные межрегиональные центры с высокими темпами жилищного строительства.
Минимальный вклад новостройки дают в Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске (14-24% – т.е. на 1 сделку на первичном рынке приходится 3-6 сделок на вторичке). В этих локациях наблюдается явный дефицит нового жилья.
2. В 2025 г. вклад новостроек в общее число сделок увеличился: по итогам года на них пришлось 35% всех сделок, а во втором полугодии 2024 г. – 33% (данными по вторичке за первое полугодие 2024 г. не располагаем). Причиной этого стало ухудшение ипотечных условий на вторичном рынке при сохранении льготных программ для новостроек.
Разрыв в числе сделок между рынками сократился в большинстве городов (в 26 из 32 анализируемых). Особенно сильно – в Барнауле (на новостройки в 2024 г. приходилось 24%, в 2025 г. – 35%), Ростове-на-Дону (было 44%, стало 53%) и Оренбурге (было 25%, стало 32%).
«Доля первичного рынка в структуре продаж квартир минимально увеличилась относительно 2024 г., но на вторичку по-прежнему приходится основная часть сделок. Связано это и с дефицитом нового жилья в ряде городов, и с тем, что покупка новостройки часто требует предварительной продажи имеющегося жилья на вторичном рынке», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Доля рынка новостроек в общем числе сделок с квартирами в 2025 г. |
Динамика относительно |
|
Барнаул |
35% |
+11 п.п. |
|
Владивосток |
50% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
37% |
+3 п.п. |
|
Воронеж |
35% |
+2 п.п. |
|
Екатеринбург |
51% |
+1 п.п. |
|
Ижевск |
33% |
+3 п.п. |
|
Иркутск |
34% |
+6 п.п. |
|
Калининград |
36% |
+4 п.п. |
|
Кемерово |
26% |
+2 п.п. |
|
Киров |
30% |
+5 п.п. |
|
Краснодар |
48% |
-3 п.п. |
|
Красноярск |
27% |
+1 п.п. |
|
Москва |
49% |
-2 п.п. |
|
Новосибирск |
35% |
+4 п.п. |
|
Омск |
14% |
+3 п.п. |
|
Оренбург |
32% |
+7 п.п. |
|
Пермь |
36% |
+2 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
53% |
+9 п.п. |
|
Рязань |
38% |
+5 п.п. |
|
Самара |
27% |
+2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
37% |
-2 п.п. |
|
Сочи |
24% |
-5 п.п. |
|
Ставрополь |
49% |
+2 п.п. |
|
Тольятти |
15% |
+1 п.п. |
|
Томск |
15% |
+4 п.п. |
|
Тюмень |
53% |
+2 п.п. |
|
Ульяновск |
28% |
+4 п.п. |
|
Уфа |
41% |
+4 п.п. |
|
Хабаровск |
53% |
+1 п.п. |
|
Чебоксары |
35% |
+6 п.п. |
|
Челябинск |
24% |
-1 п.п. |
|
Ярославль |
32% |
+6 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошло 32 города, по которым есть полные данные по числу сделок на вторичном рынке (не по числу оформленных переходов прав).