Ипотека ищет рамки
Доля сделок при покупке жилья в многоквартирных домах без привлечения ипотечных средств по итогам 2025 года составила 68% согласно результатам совместного исследования ВТБ и экосистемы недвижимости М2 с участием данных Росреестра и Роскадастра. Основная причина — высокая ключевая ставка. Эксперты ожидают некоторого снижения доли неипотечных сделок, если политика Центробанка будет смягчаться.
В 2025 году без привлечения ипотечных займов заключены почти 2 млн сделок с недвижимостью в сегменте многоквартирных домов (МКД) — квартиры, машино-места, нежилые помещения. При этом на рынке ипотеки количество сделок в годовом выражении сократилось на 11%.
Относительно предыдущего года доля сделок без ипотеки выросла на 2 п. п. И за последние пять лет значения максимальны — они возвращают рынок лет на 15 назад.
«Доля неипотечных сделок остается высокой прежде всего из-за ограниченной доступности классической ипотеки. Рыночные ставки по кредитам все еще находятся на уровне, который делает ипотеку экономически невыгодной для значительной части покупателей. В результате многие сделки проходят либо за счет собственных средств клиентов, либо с использованием альтернативных инструментов, прежде всего рассрочки от застройщика», — отмечает Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development.
Без наличных
По данным ВТБ, в структуре неипотечных сделок на рынке МКД лидируют квартиры — на них в прошлом году пришлись 74%. Доля нежилых помещений составила 18%, машино-мест — 7%. Средняя стоимость объекта на вторичном рынке по неипотечным сделкам на платформе М2 по итогам 2025 года сохранилась на уровне 2024 года — 6 млн рублей. На рынке новостроек этот показатель вырос на 37% — до 6,1 млн рублей. Ключевая причина — изменение структуры спроса: россияне стали чаще приобретать без ипотеки квартиры, которые дороже апартаментов, кладовых или машино-мест. По данным Росреестра, доля квартир в общем объеме неипотечных покупок на первичном рынке увеличилась с 47% в 2024 году до 59% в 2025-м.
По наблюдениям застройщиков, за наличные чаще приобретаются нежилые помещения, в том числе из-за отсутствия ипотечных программ на подобные объекты.
«В основном без ипотеки приобретают вспомогательные помещения: кладовки и паркинг. Стоимость этих объектов невысока по сравнению со стоимостью квартиры, также застройщики часто предлагают на них скидки. Еще одним фактором является отсутствие льготной ипотеки на такие продукты. Кроме того, за наличные часто приобретают коммерческие помещения. Клиентами обычно выступают профессиональные инвесторы, для которых это — не случайное приобретение, а часть бизнес-стратегии», — говорит Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
Полина Стрих, кроме того, указывает на специфику сделок в разных классах: «В сегментах “премиум” и ”элит” доля неипотечных сделок традиционно выше, чем в массовых классах жилья. Здесь покупатели чаще используют собственный капитал, а ипотека выступает скорее финансовым инструментом оптимизации, чем необходимостью. Поэтому даже в текущих условиях доля ипотечных сделок в этих сегментах, как правило, не превышает 30–40%».
Как раз год назад Российский союз участников рынка недвижимости обратился в ряд федеральных структур с предложением запретить использование наличных средств при совершении сделок по покупке жилья на вторичном рынке, поскольку на рынке участились случаи мошенничества. Ежегодно граждане теряют 10–20 млрд рублей.
Уже в начале 2026 года Министерство финансов подготовило поправки в законодательство, предлагая запретить госрегистрацию сделок с недвижимостью за наличные на сумму больше 5 млн рублей. Правда, речь шла о сделках между физическими и юридическими лицами.
Однако в марте Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства посчитал, что такие нормы будут необоснованно ограничивать права россиян.
Ключ – ключевая ставка
«Рекордная доля сделок без ипотеки в прошлом году — результат адаптации рынка недвижимости к новым экономическим условиям. Значительная часть покупателей, проявив гибкость, использовала собственные накопления или альтернативные формы финансирования. В 2026 году по мере смягчения политики ЦБ и снижения кредитных ставок интерес к ипотечному сегменту будет постепенно возвращаться. По нашим прогнозам, доля сделок без заемных средств в сегменте многоквартирных домов снизится до 59%, основной спрос придется на рынок новостроек», — прокомментировал Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.
Однако смягчение политики регулятора — обстоятельство непредсказуемое. Об этом заявила Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, она объяснила механику процесса. По ее словам, чтобы сказать, когда снизятся ставки по базовым ипотечным программам, нужно понимать, от чего они зависят: «Прежде всего от того, сколько стоят деньги, которые банк привлекает от граждан и от организаций. Сейчас это 13–15%. Если к этому добавить плату за кредитный риск, плату за процентный риск, расходы банка, то мы получаем вот эти 18–20%, которые предлагают банки по рыночной ипотеке… Ипотечные ставки в условиях высоких инфляционных ожиданий не смогут быстро снижаться. Но, по нашему прогнозу, уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%».
Иными словами, снижения ставок до разумных значений в ближайшее время ждать не стоит.
«Росту доли неипотечных сделок могут способствовать сами застройщики, вводя акции и скидки на свои объекты. У нас был такой опыт в 2024–2025 годах, когда мы предлагали скидки до 20–30% на пул квартир при оплате наличными. Эта мера была рассчитана на покупателей с депозитами, чтобы привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости. Она была выгодна как для покупателей, так и для застройщиков, позволяя избежать определенных условий, связанных с ипотечными программами. Благодаря этому доля сделок за наличный расчет в наших проектах увеличилась до 35%. Также на долю неипотечных сделок в общей массе сделок купли-продажи будет влиять вторичный рынок, где продавцы часто готовы идти на уступки и предлагать хорошие скидки, чтобы компенсировать отсутствие льготной ипотеки», — предполагает Наталья Кукушкина.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объем предложения за снизился на 3% (+6% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,37 млн руб. (+0,3% за квартал, +18% за год). Было зарегистрировано 183 ДДУ (-12% за квартал, -33% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента экспонировалось 2 тыс. лотов (-3% за квартал, +6% за год) в 60 проектах. Из них 1,8 тыс. – квартиры (-3% за квартал, +19% за год) и 0,3 тыс. – апартаменты (-1% за квартал, -36% за год). Объем предложения в элитном сегменте сократился (1,4 тыс. лотов, -5% за квартал), в делюкс-классе показатель практически не изменился (0,66 тыс. лотов, +1%).
Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года рынок пополнили 3 новых проекта, в одном из них ведется бронирование.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Clos 17 |
MR |
|
2 |
Дом Соболева |
MR / Foresight |
|
5 |
К7/11* |
MR |
бронирование*
Источник: Метриум
Среди районов по объёму экспозиции лидируют Хамовники (53,5 тыс. кв. м, 338 лотов), Замоскворечье (45,8 тыс. кв. м, 368 лотов) и Тверской (42,9 тыс. кв. м, 277 лотов). При этом в Хамовниках предлагаются объекты с максимальной средней ценой – 2,8 млн руб. за кв. м.
Структура предложения квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
В элитном классе не произошло значительных изменений, но в годовом периоде на фоне сокращения вывода на рынок новых проектов сохраняется тенденция к сокращению предложения на котловане (33,8%, +0,7 п.п. за квартал, -14,4 п.п. за год).
В делюкс-классе максимальная доля предложения реализуется в корпусах на этапе монтажа этажей (54,3%, -7,6 п.п. за квартал)
Структура предложения высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Элитный класс
Источник: Метриум
Делюкс-класс
Источник: Метриум
В распределении предложения по типам отделки не произошло значительных изменений. В элитном классе больше всего предлагается вариантов без отделки (83,3%, -1,7 п.п. за квартал) как и в делюкс-классе (41,7%, -3 п.п. за квартал).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Элитный класс
Источник: Метриум
Делюкс-класс
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 2,37 млн руб. (+0,3% за квартал, +18% за год). Средневзвешенная цена элитного класса – 1,92 млн руб. за кв. м (+4% за квартал, +17% за год), делюкс-класса – 3,15 млн руб. за кв. м (-4% за квартал, +17% за год).
Средневзвешенная цена предложения высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 100 млн |
100-150 млн |
150-200 млн |
200-250 млн |
250-300 млн |
300+ млн |
|
до 100 |
12% |
11% |
5% |
2% |
1% |
<0,3% |
|
100-150 |
<0,1% |
2% |
8% |
8% |
4% |
10% |
|
150-200 |
<0,1% |
1% |
2% |
2% |
15% |
|
|
200-250 |
<0,3% |
<0,3% |
1% |
8% |
||
|
250+ |
<0,2% |
7% |
Источник: Метриум
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных лотов высокобюджетного сегмента в III квартале 2025 года:
– D’oro Mille: апартамент площадью 34,4 кв. м. за 30,8 млн руб.;
– CULT: апартамент площадью 32,6 кв. м. за 35,9 млн руб.;
– «Долгоруковская 25»: апартамент площадью 38,7 кв. м. за 44,1 млн руб.
Рейтинг самых дорогостоящих лотов высокобюджетного сегмента в III квартале 2025 года[1]:
– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 433,1 кв. м. за 4 млрд руб.;
– Nicole: пентхаус площадью 500,5 кв. м. за 3 млрд руб.;
– Luzhniki Collection: пентхаус площадью 501 кв. м. за 2,8 млрд руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента было зарегистрировано 183 ДДУ (-12% за квартал, -33% за год) общей площадью 21 тыс. кв. м (-16% за квартал, -34% за год).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.[2]
Источник: Метриум
Площадь ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, кв. м[1]
Источник: Метриум
Наибольшая покупательская активность зафиксирована в районах Дорогомилово (28%), Хамовники (27%) и Замоскворечье (25%). Лидерами по количеству заключенных договоров долевого участия стали: «Бадаевский» (104 ДДУ) в Дорогомилово, проект Luzhniki Collection (90 ДДУ) в Хамовниках и «Татарская 35» (62 ДДУ) в Замоскворечье.
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по районам[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«В III квартале количество сделок (в шт.) снизилось на 12% (183 ДДУ) и на 16% в квадратных метрах. В годовом сопоставлении падение составило 33% и 34% соответственно, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Существенное сокращение показателей связано с высокой базой прошлого года, когда рынок поддерживали активные старты крупных проектов и повышенный спрос со стороны покупателей, рассматривавших недвижимость как инструмент сохранения капитала на фоне роста ключевой ставки.
Высокобюджетный сегмент демонстрирует годовой рост цен – до 2,37 млн руб. за кв. м (+0,3% за квартал, +18% за год), что превышает уровень инфляции. Наряду с общей экономической ситуацией, на ценовую динамику влияют структурные факторы:
- Увеличение доли уникальных форматов в структуре предложения, в частности пентхаусов, что повышает средневзвешенный показатель цены;
- Рост предложения на поздних стадиях строительства, где стоимость объектов традиционно выше.
При этом высокобюджетная недвижимость сохраняет статус надежного инструмента сохранения капитала в условиях экономической неопределенности, что является сейчас одним из основных факторов, поддерживающих спрос в сегменте».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
[1] Без учета закрытого предложения
[2] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), по итогам девяти месяцев 2025 года на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области сохраняется стабильный спрос на компактные квартиры. Большинство покупателей отдают предпочтение студиям и однокомнатным вариантам, на которые в сумме приходится около 71% всех сделок.
Лидером продаж остаются однокомнатные квартиры – их доля составляет около 41%. Наиболее востребованы варианты площадью 32-36 кв. м. На втором месте – студии (около 30% сделок). Чаще всего покупатели выбирают небольшие квартиры площадью 24–26 кв. м – это удобный формат для инвесторов, которые планируют сдавать недвижимость в аренду, а также для тех, кто покупает первое жилье.
«Интерес к небольшим квартирам в первую очередь объясняется их более доступной стоимостью. При этом важно заметить, что застройщики уделяют много внимания функциональности планировок таких квартир и полезному использованию каждого метра», – отмечает Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group.
Двухкомнатные квартиры занимают около 22% в структуре спроса. Самые популярные площади – 58-62 кв. м. В таких квартирах комфортно, например, семьям с детьми. На долю трёх- и четырёхкомнатных квартир в структуре спроса приходится 7% сделок, при этом чаще всего покупатели в этом сегменте выбирают варианты от 75 до 90 кв. м.