Ипотека ищет рамки
Доля сделок при покупке жилья в многоквартирных домах без привлечения ипотечных средств по итогам 2025 года составила 68% согласно результатам совместного исследования ВТБ и экосистемы недвижимости М2 с участием данных Росреестра и Роскадастра. Основная причина — высокая ключевая ставка. Эксперты ожидают некоторого снижения доли неипотечных сделок, если политика Центробанка будет смягчаться.
В 2025 году без привлечения ипотечных займов заключены почти 2 млн сделок с недвижимостью в сегменте многоквартирных домов (МКД) — квартиры, машино-места, нежилые помещения. При этом на рынке ипотеки количество сделок в годовом выражении сократилось на 11%.
Относительно предыдущего года доля сделок без ипотеки выросла на 2 п. п. И за последние пять лет значения максимальны — они возвращают рынок лет на 15 назад.
«Доля неипотечных сделок остается высокой прежде всего из-за ограниченной доступности классической ипотеки. Рыночные ставки по кредитам все еще находятся на уровне, который делает ипотеку экономически невыгодной для значительной части покупателей. В результате многие сделки проходят либо за счет собственных средств клиентов, либо с использованием альтернативных инструментов, прежде всего рассрочки от застройщика», — отмечает Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development.
Без наличных
По данным ВТБ, в структуре неипотечных сделок на рынке МКД лидируют квартиры — на них в прошлом году пришлись 74%. Доля нежилых помещений составила 18%, машино-мест — 7%. Средняя стоимость объекта на вторичном рынке по неипотечным сделкам на платформе М2 по итогам 2025 года сохранилась на уровне 2024 года — 6 млн рублей. На рынке новостроек этот показатель вырос на 37% — до 6,1 млн рублей. Ключевая причина — изменение структуры спроса: россияне стали чаще приобретать без ипотеки квартиры, которые дороже апартаментов, кладовых или машино-мест. По данным Росреестра, доля квартир в общем объеме неипотечных покупок на первичном рынке увеличилась с 47% в 2024 году до 59% в 2025-м.
По наблюдениям застройщиков, за наличные чаще приобретаются нежилые помещения, в том числе из-за отсутствия ипотечных программ на подобные объекты.
«В основном без ипотеки приобретают вспомогательные помещения: кладовки и паркинг. Стоимость этих объектов невысока по сравнению со стоимостью квартиры, также застройщики часто предлагают на них скидки. Еще одним фактором является отсутствие льготной ипотеки на такие продукты. Кроме того, за наличные часто приобретают коммерческие помещения. Клиентами обычно выступают профессиональные инвесторы, для которых это — не случайное приобретение, а часть бизнес-стратегии», — говорит Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
Полина Стрих, кроме того, указывает на специфику сделок в разных классах: «В сегментах “премиум” и ”элит” доля неипотечных сделок традиционно выше, чем в массовых классах жилья. Здесь покупатели чаще используют собственный капитал, а ипотека выступает скорее финансовым инструментом оптимизации, чем необходимостью. Поэтому даже в текущих условиях доля ипотечных сделок в этих сегментах, как правило, не превышает 30–40%».
Как раз год назад Российский союз участников рынка недвижимости обратился в ряд федеральных структур с предложением запретить использование наличных средств при совершении сделок по покупке жилья на вторичном рынке, поскольку на рынке участились случаи мошенничества. Ежегодно граждане теряют 10–20 млрд рублей.
Уже в начале 2026 года Министерство финансов подготовило поправки в законодательство, предлагая запретить госрегистрацию сделок с недвижимостью за наличные на сумму больше 5 млн рублей. Правда, речь шла о сделках между физическими и юридическими лицами.
Однако в марте Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства посчитал, что такие нормы будут необоснованно ограничивать права россиян.
Ключ – ключевая ставка
«Рекордная доля сделок без ипотеки в прошлом году — результат адаптации рынка недвижимости к новым экономическим условиям. Значительная часть покупателей, проявив гибкость, использовала собственные накопления или альтернативные формы финансирования. В 2026 году по мере смягчения политики ЦБ и снижения кредитных ставок интерес к ипотечному сегменту будет постепенно возвращаться. По нашим прогнозам, доля сделок без заемных средств в сегменте многоквартирных домов снизится до 59%, основной спрос придется на рынок новостроек», — прокомментировал Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.
Однако смягчение политики регулятора — обстоятельство непредсказуемое. Об этом заявила Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, она объяснила механику процесса. По ее словам, чтобы сказать, когда снизятся ставки по базовым ипотечным программам, нужно понимать, от чего они зависят: «Прежде всего от того, сколько стоят деньги, которые банк привлекает от граждан и от организаций. Сейчас это 13–15%. Если к этому добавить плату за кредитный риск, плату за процентный риск, расходы банка, то мы получаем вот эти 18–20%, которые предлагают банки по рыночной ипотеке… Ипотечные ставки в условиях высоких инфляционных ожиданий не смогут быстро снижаться. Но, по нашему прогнозу, уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%».
Иными словами, снижения ставок до разумных значений в ближайшее время ждать не стоит.
«Росту доли неипотечных сделок могут способствовать сами застройщики, вводя акции и скидки на свои объекты. У нас был такой опыт в 2024–2025 годах, когда мы предлагали скидки до 20–30% на пул квартир при оплате наличными. Эта мера была рассчитана на покупателей с депозитами, чтобы привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости. Она была выгодна как для покупателей, так и для застройщиков, позволяя избежать определенных условий, связанных с ипотечными программами. Благодаря этому доля сделок за наличный расчет в наших проектах увеличилась до 35%. Также на долю неипотечных сделок в общей массе сделок купли-продажи будет влиять вторичный рынок, где продавцы часто готовы идти на уступки и предлагать хорошие скидки, чтобы компенсировать отсутствие льготной ипотеки», — предполагает Наталья Кукушкина.
Средняя рыночная зарплата инженеров в строительстве за год выросла на 13,6%. Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob в октябре 2025 года проанализировал динамику зарплат ИТР в гражданском строительстве Москвы и Санкт-Петербурга.
Спрос на персонал в строительной отрасли РФ за год снизился на 15%, а количество резюме выросло на 18%. Те же тенденции характерны для российского рынка труда в целом (вакансий стало меньше на 16%, резюме — больше на 18%). При этом большинство строительных организаций продолжают характеризовать ситуацию в отрасли как кадровый голод.
Как выросли медианные зарплатные предложения работодателей в Москве за год (в номинальном выражении, без учета инфляции, данные на 1 октября 2025):
|
Сфера деятельности |
Прирост за год, % |
|
Кадры |
+18,3% |
|
Банки |
+13,8% |
|
ИТР в строительстве |
+13,6% |
|
ИТР в промышленности |
+12,9% |
|
Рабочие в промышленности |
+12,6% |
|
Медперсонал |
+12,2% |
|
Ритейл |
+12,0% |
|
Маркетинг/реклама/PR |
+10,9% |
|
Информационные технологии |
+10,8% |
|
Рабочие в строительстве |
+10,2% |
|
Транспорт и склад |
+8,7% |
Динамика зарплат инженеров — на примере сферы гражданского строительства:
Москва
Наибольший прирост медианной заработной платы за 3 года SuperJob отмечает у инженеров-геодезистов (+70% или 70 тысяч рублей) и инженеров-проектировщиков ОВиК (+60% или 60 тысяч рублей). Их средние доходы в Москве увеличились со 100 до 170 и 160 тысяч рублей соответственно. Также существенный рост, превышающий 50%, показал средний заработок проектировщиков систем электроснабжения (+55% или 60 тысяч) и инженеров строительного контроля (+54% или 65 тысяч). У инженеров-конструкторов и инженеров-энергетиков прирост составил по 50% за 3 года, сейчас их медианные зарплаты достигли 165 и 150 тысяч рублей в месяц соответственно.
Что касается последнего года наблюдений, самый значительный прирост медианной зарплаты мы наблюдаем у инженера-энергетика (+15% или 20 тысяч рублей). За ним следуют инженер-конструктор и инженер-проектировщик ОВиК с приростом зарплатных медиан по 14% или 20 тысяч.
В абсолютном выражении в 2025 году одни из самых высоких медианных зарплат — у инженеров строительного контроля и производителей отделочных работ (185 и 180 тысяч рублей соответственно). При этом у производителя отделочных работ и зарплатный «потолок» — самый высокий среди ИТР в гражданском строительстве (380 тысяч рублей в месяц). На втором месте — архитектор (370 тысяч). На третьем — инженер-строитель и инженер строительного контроля (по 320 тысяч).
Ключевые причины высоких темпов прироста зарплат ИТР в гражданском строительстве Москвы — кадровый голод и конкуренция за персонал с активно растущими сегментами промышленного и инфраструктурного строительства РФ.
|
Позиция |
Рыночная заработная плата, Net, fix, тысяч рублей в месяц |
Прирост медианной заработной платы, % |
||||||
|
2022 |
2024 |
2025 |
||||||
|
median |
max |
median |
max |
median |
max |
за 3 года |
за год |
|
|
Инженер-геодезист |
100 |
200 |
150 |
250 |
170 |
280 |
70% |
13% |
|
Инженер-проектировщик ОВиК |
100 |
160 |
140 |
235 |
160 |
250 |
60% |
14% |
|
Инженер-проектировщик систем электроснабжения |
110 |
170 |
150 |
250 |
170 |
280 |
55% |
13% |
|
Инженер строительного контроля |
120 |
250 |
170 |
300 |
185 |
320 |
54% |
9% |
|
Инженер-конструктор |
110 |
200 |
145 |
300 |
165 |
310 |
50% |
14% |
|
Инженер-энергетик |
100 |
180 |
130 |
260 |
150 |
300 |
50% |
15% |
|
Инженер по эксплуатации зданий |
90 |
170 |
120 |
250 |
130 |
280 |
44% |
8% |
|
Инженер-строитель |
120 |
240 |
150 |
300 |
165 |
320 |
38% |
10% |
|
Инженер ПТО |
110 |
270 |
140 |
300 |
150 |
300 |
36% |
7% |
|
Инженер-геолог |
100 |
150 |
120 |
215 |
135 |
220 |
35% |
13% |
|
Инженер-лаборант |
85 |
130 |
105 |
200 |
115 |
220 |
35% |
10% |
|
Инженер-проектировщик генплана |
120 |
200 |
145 |
275 |
160 |
300 |
33% |
10% |
|
Инженер-эколог |
90 |
150 |
110 |
200 |
120 |
200 |
33% |
9% |
|
Инженер-сметчик |
120 |
250 |
145 |
250 |
155 |
270 |
29% |
7% |
|
Энергоаудитор |
105 |
160 |
125 |
210 |
135 |
210 |
29% |
8% |
|
Инженер по ОТ и ТБ |
110 |
200 |
125 |
230 |
140 |
240 |
27% |
12% |
|
Производитель строительно-монтажных работ |
110 |
200 |
130 |
200 |
140 |
220 |
27% |
8% |
|
Архитектор |
120 |
250 |
140 |
300 |
150 |
370 |
25% |
7% |
|
Кадастровый инженер |
100 |
220 |
115 |
250 |
125 |
300 |
25% |
9% |
|
Инженер КИПиА |
105 |
230 |
120 |
250 |
130 |
280 |
24% |
8% |
|
Производитель отделочных работ |
150 |
300 |
170 |
350 |
180 |
380 |
20% |
6% |
Самые интересные вакансии ИТР в строительстве Москвы и Подмосковья — на SuperJob
|
Позиция |
Заработная плата, Net, рублей в месяц |
Населенный пункт |
|
Главный инженер проекта |
от 220 000 |
Москва |
|
Ведущий инженер проектировщик ЭОМ |
от 220 000 |
Москва |
|
Инженер-конструктор |
до 220 000 |
Москва |
|
Главный инженер проекта |
от 200 000 |
Москва |
|
Начальник строительного участка |
200 000 |
Москва |
|
Инженер-конструктор |
до 200 000 |
Москва |
|
Производитель работ |
194 000 — 202 000 |
Москва |
|
Начальник строительного участка |
180 000 — 200 000 |
Москва |
|
Начальник участка |
от 180 000 |
Москва |
|
Производитель работ |
от 180 000 |
Красногорск |
Санкт-Петербург
Наиболее значительный рост средней зарплаты за 3-летний период наблюдается у инженеров-геодезистов и инженеров-проектировщиков ОВиК. Их медианные зарплаты увеличились на 75 и 63% соответственно, достигнув 140 и 130 тысяч рублей в месяц. Высокий темп прироста показали зарплаты проектировщиков систем электроснабжения и инженеров-энергетиков, чьи доходы выросли на 56% (40 и 35 тысяч рублей соответственно).
Наибольший прирост заработка за год демонстрируют инженеры-энергетики (+14% или 15 тысяч рублей). За ними следуют инженеры-проектировщики ОВиК и инженеры-конструкторы с приростом по 13% или 15 тысяч.
В абсолютном выражении в 2025 году самые высокие медианные зарплаты среди рассмотренных позиций — у производителя отделочных работ и инженера строительного контроля: 160 и 150 тысяч рублей соответственно. У прораба отделочных работ и зарплатный максимум выше, чем у других ИТР (330 тысяч рублей в месяц). У архитектора «потолок» зарплат — 300 тысяч рублей, у инженера-строителя и инженера строительного контроля — по 260 тысяч.
В основе роста зарплат — кадровый голод на фоне продолжающегося строительства крупных жилых кварталов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также конкуренция за кадры с другими отраслями строительства РФ.
|
Позиция |
Рыночная заработная плата, Net, fix, тысяч рублей в месяц |
Прирост медианной заработной платы, % |
||||||
|
2022 |
2024 |
2025 |
||||||
|
median |
max |
median |
max |
median |
max |
за 3 года |
за год |
|
|
Инженер-геодезист |
80 |
165 |
125 |
205 |
140 |
230 |
75% |
12% |
|
Инженер-проектировщик ОВиК |
80 |
130 |
115 |
190 |
130 |
205 |
63% |
13% |
|
Инженер-проектировщик систем электроснабжения |
90 |
140 |
125 |
205 |
140 |
230 |
56% |
12% |
|
Инженер-энергетик |
80 |
150 |
110 |
210 |
125 |
250 |
56% |
14% |
|
Инженер-конструктор |
90 |
165 |
120 |
250 |
135 |
255 |
50% |
13% |
|
Инженер строительного контроля |
100 |
210 |
140 |
250 |
150 |
260 |
50% |
7% |
|
Инженер по эксплуатации зданий |
75 |
140 |
100 |
205 |
110 |
230 |
47% |
10% |
|
Инженер ПТО |
90 |
220 |
115 |
250 |
125 |
250 |
39% |
9% |
|
Инженер-геолог |
80 |
125 |
100 |
175 |
110 |
180 |
38% |
10% |
|
Инженер-лаборант |
70 |
110 |
85 |
165 |
95 |
180 |
36% |
12% |
|
Инженер-строитель |
100 |
200 |
125 |
250 |
135 |
260 |
35% |
8% |
|
Инженер-эколог |
75 |
125 |
90 |
165 |
100 |
165 |
33% |
11% |
|
Кадастровый инженер |
80 |
180 |
95 |
205 |
105 |
250 |
31% |
11% |
|
Инженер-проектировщик генплана |
100 |
165 |
120 |
225 |
130 |
250 |
30% |
8% |
|
Инженер КИПиА |
85 |
190 |
100 |
205 |
110 |
230 |
29% |
10% |
|
Энергоаудитор |
85 |
130 |
105 |
170 |
110 |
170 |
29% |
5% |
|
Инженер по ОТ и ТБ |
90 |
165 |
105 |
190 |
115 |
200 |
28% |
10% |
|
Архитектор |
100 |
210 |
115 |
250 |
125 |
300 |
25% |
9% |
|
Инженер-сметчик |
100 |
210 |
120 |
205 |
125 |
220 |
25% |
4% |
|
Производитель отделочных работ |
130 |
260 |
150 |
300 |
160 |
330 |
23% |
7% |
|
Производитель строительно-монтажных работ |
100 |
170 |
110 |
175 |
120 |
190 |
20% |
9% |
Самые интересные вакансии ИТР в строительстве Санкт-Петербурга и Ленинградской области — на SuperJob
|
Позиция |
Заработная плата, Net, рублей в месяц |
Населенный пункт |
|
Главный архитектор |
от 200 000 |
Санкт-Петербург |
|
Главный инженер проекта |
от 180 000 |
Санкт-Петербург |
|
Прораб электромонтажных работ |
170 000 |
Санкт-Петербург |
|
Производитель работ |
от 166 625 |
Сестрорецк |
|
Главный эксперт по строительству |
160 000 — 175 000 |
Санкт-Петербург |
|
Руководитель группы ПТО |
160 000 |
Усть-Луга |
|
Начальник строительно-монтажного участка |
от 142 000 |
Санкт-Петербург |
|
Производитель работ |
от 140 000 |
Санкт-Петербург |
|
Начальник производственно-технического отдела |
133 000 |
Санкт-Петербург |
|
от 130 000 |
Санкт-Петербург |
Регионы проведения исследования: Москва, Санкт-Петербург
Время проведения: октябрь 2025 г.
Единица измерения: российский рубль
Объект изучения: предложения работодателей и ожидания претендентов, Net (на руки, после уплаты налогов), fix (без учета бонусов, дополнительных льгот и компенсаций), рублей в месяц
Тип работы: полный рабочий день на территории работодателя, 1 ставка
Пояснения: median — средняя рыночная (медианная) зарплата, max — зарплатный максимум
В 2025 году сектор новостроек РФ переживает турбулентный период: продолжается общая стагнация из-за высоких ставок по ипотеке и инфляции.
И, хотя осенью 2025 года рынок немного ожил (в том числе благодаря снижению ключевой ставки Центробанка до 17%), пока нет оснований для тотального оптимизма. Девелоперы в такой ситуации активно используют психологические приемы, чтобы подстегнуть спрос, и адаптируют свои стратегии продаж с учетом эмоционального настроя российских покупателей.
В Plus Development назвали три такие стратегии, которые популярны у застройщиков.
«Скидочный импульс» и бремя дефицита
Россияне в 2025 году осторожны: высокие ставки по рыночной ипотеке заставляют откладывать покупку жилья. Девелоперы в ответ предлагают агрессивные скидки — средний размер сегодня достиг 10%. В октябре в массовом сегменте действуют сотни предложений со скидками 7-14%. Также бывают акции с дисконтом 30%. Возникает эффект «ограниченного времени», все ярче проявляется страх упущенной выгоды.
«Мы видим, что осенью 2025 года люди охотнее, чем в прошлом году, переводят средства из банковских вкладов в квадратные метры. У нас на объекте в Новой Москве продажи в сентябре выросли на 60% по сравнению с августом. Да, накладывается эффект традиционного осеннего оживления. Но и психологические, и маркетинговые факторы играют роль. Например, если на вкладе у человека есть сумма в размере 20% от первоначального взноса, застройщики предлагают ему забронировать квартиру на 2-3 месяца, чтобы не упустить привлекательную цену. Крупные скидки при этом особенно эффективны в массовом сегменте, где предложение продолжает сужаться, а недорогие лоты вымываются быстро. Параллельно девелоперы еще запускают кампании с «последними лотами» в популярных проектах, усиливая ощущение дефицита», — говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
«Свое убежище»: чувство безопасности можно купить
Многие девелоперы стараются позиционировать свои проекты вне масс-маркета, даже если речь не идет о премиуме. Психология простая: людям важен поиск «убежища» в условиях неопределенности. После ковидного кризиса «дома-коробки» показали, что значит оказаться запертыми в ЖК, где из общественных пространств — только серые подъезды и магазин «Продукты». Сегодня представители среднего класса предпочитают статусные проекты с продуманной внутренней инфраструктурой уровня «бизнес-лайт» и выше.
Застройщики реагируют соответственно. Не подъезды, а лобби. Не придомовая территория, а двор-сад.
«Цифровая эмпатия»: упрощает выбор
Цифровой анализ поведения покупателей позволяет предлагать персонализированные условия — от конкретных планировок до рассрочек и гибких ипотечных программ. Это отвечает на вызовы «усталости от выбора»: клиенты получают готовое решение, минимизирующее стресс.
«Казалось бы, причем тут эмоции: цифровые технологии – чистая математика, аналитика. Но все шаги, сделанные пользователем онлайн, позволяют увидеть особую картину: чего он опасается, к чему стремится. При этом онлайн люди действую максимально открыто: сразу кликают то, что нравится, изучают разные программы покупки без стеснения. Например, тот же вывод квартир на маркетплейсы снимает серьезный психологический барьер: человек может расслабленно пролистать карточки лотов — так, как если бы он листал карточки шампуней или кофеварок. И благодаря алгоритмам можно в итоге дать ему то, что нужно. От такой персонализации все в выигрыше», — говорит Екатерина Наливайко.