Ипотека ищет рамки
Доля сделок при покупке жилья в многоквартирных домах без привлечения ипотечных средств по итогам 2025 года составила 68% согласно результатам совместного исследования ВТБ и экосистемы недвижимости М2 с участием данных Росреестра и Роскадастра. Основная причина — высокая ключевая ставка. Эксперты ожидают некоторого снижения доли неипотечных сделок, если политика Центробанка будет смягчаться.
В 2025 году без привлечения ипотечных займов заключены почти 2 млн сделок с недвижимостью в сегменте многоквартирных домов (МКД) — квартиры, машино-места, нежилые помещения. При этом на рынке ипотеки количество сделок в годовом выражении сократилось на 11%.
Относительно предыдущего года доля сделок без ипотеки выросла на 2 п. п. И за последние пять лет значения максимальны — они возвращают рынок лет на 15 назад.
«Доля неипотечных сделок остается высокой прежде всего из-за ограниченной доступности классической ипотеки. Рыночные ставки по кредитам все еще находятся на уровне, который делает ипотеку экономически невыгодной для значительной части покупателей. В результате многие сделки проходят либо за счет собственных средств клиентов, либо с использованием альтернативных инструментов, прежде всего рассрочки от застройщика», — отмечает Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development.
Без наличных
По данным ВТБ, в структуре неипотечных сделок на рынке МКД лидируют квартиры — на них в прошлом году пришлись 74%. Доля нежилых помещений составила 18%, машино-мест — 7%. Средняя стоимость объекта на вторичном рынке по неипотечным сделкам на платформе М2 по итогам 2025 года сохранилась на уровне 2024 года — 6 млн рублей. На рынке новостроек этот показатель вырос на 37% — до 6,1 млн рублей. Ключевая причина — изменение структуры спроса: россияне стали чаще приобретать без ипотеки квартиры, которые дороже апартаментов, кладовых или машино-мест. По данным Росреестра, доля квартир в общем объеме неипотечных покупок на первичном рынке увеличилась с 47% в 2024 году до 59% в 2025-м.
По наблюдениям застройщиков, за наличные чаще приобретаются нежилые помещения, в том числе из-за отсутствия ипотечных программ на подобные объекты.
«В основном без ипотеки приобретают вспомогательные помещения: кладовки и паркинг. Стоимость этих объектов невысока по сравнению со стоимостью квартиры, также застройщики часто предлагают на них скидки. Еще одним фактором является отсутствие льготной ипотеки на такие продукты. Кроме того, за наличные часто приобретают коммерческие помещения. Клиентами обычно выступают профессиональные инвесторы, для которых это — не случайное приобретение, а часть бизнес-стратегии», — говорит Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
Полина Стрих, кроме того, указывает на специфику сделок в разных классах: «В сегментах “премиум” и ”элит” доля неипотечных сделок традиционно выше, чем в массовых классах жилья. Здесь покупатели чаще используют собственный капитал, а ипотека выступает скорее финансовым инструментом оптимизации, чем необходимостью. Поэтому даже в текущих условиях доля ипотечных сделок в этих сегментах, как правило, не превышает 30–40%».
Как раз год назад Российский союз участников рынка недвижимости обратился в ряд федеральных структур с предложением запретить использование наличных средств при совершении сделок по покупке жилья на вторичном рынке, поскольку на рынке участились случаи мошенничества. Ежегодно граждане теряют 10–20 млрд рублей.
Уже в начале 2026 года Министерство финансов подготовило поправки в законодательство, предлагая запретить госрегистрацию сделок с недвижимостью за наличные на сумму больше 5 млн рублей. Правда, речь шла о сделках между физическими и юридическими лицами.
Однако в марте Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства посчитал, что такие нормы будут необоснованно ограничивать права россиян.
Ключ – ключевая ставка
«Рекордная доля сделок без ипотеки в прошлом году — результат адаптации рынка недвижимости к новым экономическим условиям. Значительная часть покупателей, проявив гибкость, использовала собственные накопления или альтернативные формы финансирования. В 2026 году по мере смягчения политики ЦБ и снижения кредитных ставок интерес к ипотечному сегменту будет постепенно возвращаться. По нашим прогнозам, доля сделок без заемных средств в сегменте многоквартирных домов снизится до 59%, основной спрос придется на рынок новостроек», — прокомментировал Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.
Однако смягчение политики регулятора — обстоятельство непредсказуемое. Об этом заявила Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, она объяснила механику процесса. По ее словам, чтобы сказать, когда снизятся ставки по базовым ипотечным программам, нужно понимать, от чего они зависят: «Прежде всего от того, сколько стоят деньги, которые банк привлекает от граждан и от организаций. Сейчас это 13–15%. Если к этому добавить плату за кредитный риск, плату за процентный риск, расходы банка, то мы получаем вот эти 18–20%, которые предлагают банки по рыночной ипотеке… Ипотечные ставки в условиях высоких инфляционных ожиданий не смогут быстро снижаться. Но, по нашему прогнозу, уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%».
Иными словами, снижения ставок до разумных значений в ближайшее время ждать не стоит.
«Росту доли неипотечных сделок могут способствовать сами застройщики, вводя акции и скидки на свои объекты. У нас был такой опыт в 2024–2025 годах, когда мы предлагали скидки до 20–30% на пул квартир при оплате наличными. Эта мера была рассчитана на покупателей с депозитами, чтобы привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости. Она была выгодна как для покупателей, так и для застройщиков, позволяя избежать определенных условий, связанных с ипотечными программами. Благодаря этому доля сделок за наличный расчет в наших проектах увеличилась до 35%. Также на долю неипотечных сделок в общей массе сделок купли-продажи будет влиять вторичный рынок, где продавцы часто готовы идти на уступки и предлагать хорошие скидки, чтобы компенсировать отсутствие льготной ипотеки», — предполагает Наталья Кукушкина.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, по итогам трех кварталов 2025 г. спрос на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области снизился в три раза (128 тыс. кв. м) по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. Лидером по наращиванию складских мощностей в общем объеме спроса стала сфера производства, сформировав в общем объеме спроса 38%.
«Доля производственного сектора в общем объеме спроса выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34 п. п., когда лидерство было за e-commerce (59%). Рост показателя связан с крупнейшей сделкой в третьем квартале 2025 г. в объекте Адмирал Марьино (24,5 тыс. кв. м). Несмотря на снижение доли онлайн-ритейла в общем объеме спроса по итогам трех кварталов 2025 г. на 34 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2024 г., сегмент является вторым интересантом по увеличению складских мощностей в северной столице», – поделился Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге.
Структура спроса по сферам деятельности компаний, классы A и B, 1–3 кв. 2025 г., Санкт-Петербург и Ленинградская область
Крупнейшие сделки, классы A и B, 1–3 кв. 2025 г., Санкт-Петербург и Ленинградская область
По итогам третьего квартала 2025 г. доля свободных площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выросла на 2,1 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. и зафиксировалась на уровне 2,8% по итогам сентября. Отметим, что на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области сохраняется высокая доля предложений субаренды в общем объеме свободных площадей (53%). Средневзвешенная базовая ставка аренды* в регионе в сентябре 2025 г. составила 10 666 руб. / кв. м / год.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области сохраняется снижение объемов нового строительства складских площадей классов A и B (479 тыс. кв. м за январь-сентябрь 2025 г., -10% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г.). Доля BTS объектов в общем объеме нового строительства составила 81%, превысив значение аналогичного периода прошлого года на 40 п. п. Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в северной столице, стали Ozon Порошкино (118 тыс. кв. м) и РЦ Wildberries (100 тыс. кв. м).
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на вторичном рынке крупных городов РФ в октябре.
- Число сделок в сентябре выросло на 7% относительно показателей августа. На рынке зафиксированы максимальные продажи с конца прошлого года. На увеличение спроса оказали влияние сезонность и снижение ключевой ставки. Подробные данные по городам – в приложении.
- Темпы роста цен увеличиваются, впервые с начала прошлого года «квадрат» подорожал за месяц на 1%.
- Объём предложения за месяц сократился на 1%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- В сентябре в 36 крупнейших рынках РФ было продано 53 тыс. квартир (это именно статистика по сделкам, а не цифры Росрестра по числу оформленных переходов прав). Больше всего сделок пришлось на столичные регионы (в Москве – 8,4 тыс., в Санкт-Петербурге – 5,7 тыс., в Московской области – 5,4 тыс.), Екатеринбург (2,4 тыс.), Новосибирск (2,3 тыс.) и Краснодар (2,1 тыс.).
Спрос вырос относительно августа на 13% в Москве, 8% в Санкт-Петербурге и 6% в других городах. По сравнению с минимальными в этом году майскими показателями рост более чем на треть. Продажи достигли максимумов с конца прошлого года. Причины – сезонное оживление рынка, реакция на снижение ключевой ставки (увеличение доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам), рост ценового разрыва с новостройками.
Положительная месячная динамика зафиксирована в 28 из 36 локаций, по которым есть данные. Максимальные темпы роста во Владивостоке (+31%), Ярославле (+19%) и Нижнем Новгороде (+16%). Москва расположилась на четвертом месте по увеличению числа сделок, Санкт-Петербург – на 11-м.
Наиболее сильное снижение зафиксировано в Махачкале (-23%) и Тольятти (-10%), в остальных городах с отрицательной месячной динамикой темпы минимальны (до -3%).
Динамика числа сделок в локациях 500+
* по которым есть данные
Источник: Циан
- В октябре «квадрат» подорожал в среднем на 1% – это максимальная месячная прибавка с марта 2024 г. Темпы роста цен увеличиваются пятый месяц подряд. Стало ещё больше городов с положительной динамикой (где рост превысил 1%) – теперь их 18 из 40 (в начале лета было 6, в сентябре – 12). Среди них особенно выделяются Владивосток, Киров, Ижевск и Тольятти (+2,1-3,7%). Более заметная динамика вновь в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики. В Москве рост на 1,2%. Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой – минимальное снижение (на 0,1-0,8%) только в Новосибирске, Ленинградской области, Томске, Сочи и Новокузнецке.
Цены увеличиваются на фоне роста активности. При этом, на рынке сохраняются сдерживающие факторы: до комфортных условий по рыночной ипотеке ещё далеко (хотя ЦБ и перешёл к снижению ключевой ставки), темпы роста доходов населения замедляются.
За год вторичка подорожала на 7% (рост пока чуть ниже официальной инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Севастополе, Калининграде, Перми (на 13-14%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Объём предложения снизился на 1%, выбор уменьшается четвёртый месяц подряд. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – во Владивостоке, Махачкале, и Кемерове. Относительно октября прошлого года выбор ниже на 22%.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«В этом году ипотечные ставки не достигнут комфортных для большинства заёмщиков уровней, поэтому значительных изменений на рынке ждать не стоит. При этом даже небольшое улучшение условий уже привело к росту активности (сейчас важным является не только сам уровень ключевой ставки, но и вектор её изменений), а вместе с ним и к увеличению цен, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В ближайшие месяцы вторичка будет дорожать на уровне официальной инфляции (+7-9% в год)».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., октябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
Сделок на вторичке с квартирами, сентябрь 2025 г. |
Динамика за месяц |
|
|
за год |
за месяц |
||||
|
Барнаул |
129,4 |
11% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Владивосток |
193,4 |
9% |
3,7% |
0,8 |
31% |
|
Волгоград |
107,3 |
4% |
1,1% |
1,0 |
6% |
|
Воронеж |
114,9 |
7% |
0,6% |
1,4 |
10% |
|
Екатеринбург |
149,8 |
8% |
1,0% |
2,4 |
12% |
|
Ижевск |
105,4 |
14% |
2,1% |
1,0 |
7% |
|
Иркутск |
148,0 |
7% |
1,1% |
0,7 |
-1% |
|
Казань |
203,7 |
10% |
0,6% |
н/д |
|
|
Калининград |
149,4 |
13% |
0,9% |
0,7 |
8% |
|
Кемерово |
115,8 |
2% |
0,7% |
0,6 |
3% |
|
Киров |
112,6 |
10% |
2,8% |
0,8 |
4% |
|
Краснодар |
145,8 |
5% |
0,9% |
2,1 |
7% |
|
Красноярск |
135,2 |
6% |
1,0% |
1,5 |
0% |
|
Ленинградская область |
129,0 |
1% |
-0,2% |
н/д |
|
|
Махачкала |
124,2 |
8% |
0,9% |
0,3 |
-23% |
|
Москва |
378,3 |
10% |
1,2% |
8,4 |
13% |
|
Московская область |
169,7 |
4% |
0,4% |
5,4 |
10% |
|
Набережные Челны |
119,9 |
9% |
0,5% |
н/д |
|
|
Нижний Новгород |
166,5 |
7% |
1,1% |
1,0 |
16% |
|
Новокузнецк |
96,5 |
-5% |
-0,8% |
0,4 |
-1% |
|
Новосибирск |
139,9 |
6% |
-0,1% |
2,3 |
2% |
|
Омск |
118,9 |
5% |
1,3% |
1,2 |
4% |
|
Оренбург |
95,0 |
10% |
1,0% |
0,8 |
-3% |
|
Пермь |
121,4 |
13% |
1,1% |
1,3 |
3% |
|
Ростов-на-Дону |
142,9 |
5% |
0,4% |
1,2 |
11% |
|
Рязань |
106,7 |
8% |
1,5% |
0,7 |
6% |
|
Самара |
131,9 |
7% |
0,8% |
1,2 |
2% |
|
Санкт-Петербург |
247,6 |
11% |
0,7% |
5,7 |
8% |
|
Саратов |
106,3 |
5% |
0,7% |
н/д |
|
|
Севастополь |
198,9 |
13% |
1,5% |
0,3 |
0% |
|
Сочи |
323,4 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
3% |
|
Ставрополь |
109,3 |
4% |
1,2% |
0,7 |
2% |
|
Тольятти |
101,7 |
9,5% |
2,1% |
0,6 |
-10% |
|
Томск |
123,8 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
-2% |
|
Тюмень |
130,0 |
6% |
0,8% |
1,4 |
6% |
|
Ульяновск |
94,5 |
4% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Уфа |
134,4 |
7% |
0,4% |
1,5 |
1% |
|
Хабаровск |
142,8 |
5% |
0,8% |
0,7 |
8% |
|
Челябинск |
113,0 |
8% |
1,8% |
1,6 |
9% |
|
Ярославль |
107,1 |
7% |
1,5% |
0,7 |
19% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).