Оконный рынок Петербурга отразил общероссийские тенденции
Рынок пластиковых окон Петербурга и Ленобласти в 2010 году продемонстрировал положительную динамику и вырос примерно на четверть. По данным производителей пластиковых окон, совокупный объем произведенной в Петербурге продукции составил около 5 млн кв. м., что в денежном эквиваленте составляет примерно 370 млн EUR. Многие аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение объемов оконной отрасли в 2011 году еще на 10%.
Сценарий развития петербургского рынка пластиковых окон в 2010 году шел в соответствии с общероссийскими тенденциями. По информации отраслевого центра «О.К.Н.А. Маркетинг», на рост оконного рынка повлияло в первую очередь постепенное восстановление макроэкономических показателей, а также отложенный спрос на пластиковые окна 2009 года. Отрасль вновь показала положительную динамику благодаря частному покупателю, а вот строители уже второй год подряд не могут «догнать» докризисные показатели, а потому не являются лидирующими потребителями продукции производителей пластиковых окон.
Экономические коллизии серьезно ударили по оконному рынку – в 2009 году он сократился на 33% по России, а в Петербурге и Ленобласти эта цифра, по информации игроков рынка, достигла 50%.
Частный потребитель лидирует
Рынок производителей металлопластиковых окон Северо-Запада, включая Петербург, составляет примерно 10-12% от объема общероссийской отрасли. По мнению Евгения Яковлева, директора департамента по сбыту и поддержке клиентов ООО «Декенинк Рус», он мало чем отличается от федерального рынка в целом. До кризиса в этой отрасли в Петербурге работало около 300 производителей металлопластиковых окон. Однако по сравнению с 2009 годом в 2010 году число игроков значительно сократилось. По мнению Сергея Андреева, генерального директора компании «Окна от природы», количество игроков оконного рынка в кризис немного сократилось в основном за счет исчезновения мелких компаний, и сейчас отрасль насчитывает 250-260 производителей металлопластиковых окон. В свою очередь, Денис Смирнов, директор ТД «Проплекс» в Санкт-Петербурге, отметил, что кризис серьезно повлиял и на предприятия средней руки, и даже большинство крупных участников рынка сократили объемы производства в два-три раза. «Сейчас происходит перераспределение ролей на рынке: появляются новые лидеры, распадаются и гибнут старые «герои»», – резюмировал эксперт. На его взгляд, это прежде всего вызвано отсутствием денег на строительном рынке – ведь до кризиса более 50% рынка обеспечивали продажи на «корпоративном рынке», то есть реализация окон строительным компаниям. «Сейчас новых строек в коммерческом секторе нет. Старые объекты требуют остекления, но деньги на это отсутствуют. Девелоперы предлагают работать «за квадратные метры», но на эту систему оплаты готовы немногие, поэтому этот строительный сектор в данный момент большого интереса для производителей окон не представляет», – добавил господин Смирнов.
На первом месте среди основных потребителей светопрозрачных конструкций в Петербурге и Ленобласти стоит частный покупатель, на долю которого приходится 65-70% всех заказов. Основными направлениями работ в индивидуальном остеклении являются замена окон во вторичном жилом фонде и установка светопрозрачных конструкций в загородных и дачных домах. На втором месте по потреблению располагается строительный рынок, потребляющий 20-25% произведенной продукции (причем около 70% заказов из них составляют бюджетные стройки). Коттеджное строительство «оттягивает» на себя от 5 до 10% сделок и занимает третью строчку в списке.
Большинство производителей отмечают, что отрасль светопрозрачных конструкций очень сильно зависит от сезонных моментов. В зимний период продажи оконной продукции снижается, а весной и летом уровень спроса вновь увеличивается. Кроме того, эксперты отмечают, что величина производства стеклопакетов напрямую зависит от объемов строительного рынка, который неоднороден по Петербургу и Ленобласти. Так, по информации Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», в Тихвине и Киришах строят больше, потому и спрос на готовые окна там выше.
Окна по месту
На рынке Петербурга и Ленобласти представлены такие известные европейские производители оконного профиля, как Veka, Rehau, KBE, Gealan, Exprof, Deceuninck и др.; среди российских компаний стоит отметить «Проплекс», который производит профиль по австрийским технологиям и имеет филиалы в 21 субъекте РФ.
Зачастую производители окон работают сразу с несколькими поставщиками профиля и выпускают окна на основе различных компонентов. Среди производителей оконной продукции на рынке Петербурга можно отметить компанию «Окна от природы» (Veka, Санкт-Петербург), «Гласкек» (Deceuninck, Санкт-Петербург), «Форте» (Ivaper, Санкт-Петербург), «Окна Монтаж Строй», «УНР-628» (ТД «Проплекс»).
Еще один бренд, продвигаемый ООО «Северо-Западная металлопластиковая компания», – «Окна Прок», который изготавливает продукцию на базе профилей Veka и Roto, а также петербургские компании WinDoors и «Окна Панорама», которые в прошлом году были отмечены независимым отраслевым центром «О.К.Н.А. Маркетинг» среди лидеров по качеству продаж пластиковых окон. Довольно серьезный объем рынка приходится на долю Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», использующего ПВХ-профиль Gealan, изготовляемый по лицензии немецкого концерна Gealan Fenster-Systeme, и отечественный ПВХ-профиль Plafen, изготовляемый по австрийской технологии.
По мнению Дениса Смирнова, сегодня потребность в пластиковых окнах в Северо-Западном регионе остается высокой, но из-за отсутствия денег она пока аккумулируется в отложенном спросе. «В будущем, когда деньги снова появятся в реальном секторе экономики, нас ждет цунами спроса», – считает эксперт. В свою очередь, Сергей Андреев отметил, что в настоящее время продолжается рост на комплектующие оконные материалы – металл, стекло. Так, цена на алюминий, доля которого в себестоимости производства светопрозрачных конструкций в зависимости от применяемой профильной системы составляет от 30 до 50%, подскочила на 30%. «Я прогнозирую, что вскоре стоимость стеклопакетов увеличится от 15 до 25 процентов», – заключил он.
Мнение
Роман Айваржи, коммерческий директор ТД «Проплекс»:
– Принятый в ноябре 2009 года закон «Об энергосбережении» и государственный курс, взятый на повышение энергоэффективности экономики и ЖКХ, существенно стимулируют развитие оконного сектора.
Рынок загородной недвижимости находится на подъеме. Сложно говорить о том, что стало причиной – инвестиционные ожидания или отложенный спрос.
Тем не менее сложившаяся ситуация выгодна всем: и инвесторам, и застройщикам, и владельцам коттеджей. Но, как показывают исследования, спрос на загородную недвижимость экономкласса гораздо выше, чем на дома в других сегментах. Однако девелоперы продолжают «штамповать» коттеджи, присваивая им стандарт «бизнес-класс», не обращая внимания на потребности рынка.
Их мало, но они есть
Одна из основных тенденций рынка коттеджного домостроения – активное увеличение предложения. За прошлый год на рынке появилось 37 новых поселков (всего, с учетом заявленных проектов, их насчитывается в регионе более 120). По данным Ассоциации загородной недвижимости, в 2006 году было введено в строй более 100 тыс. кв. метров загородных домов.
Расширяется и зона коттеджной застройки. Появляются новые направления – проекты дачного типа в дорогом сегменте. По оценкам специалистов компании «Петербургская Недвижимость», около 34 процентов предлагаемых поселков ориентированы на временное проживание и расположены в дачной зоне.
Если говорить о классификации построек, то большинство реализуемых коттеджных поселков позиционируется в бизнес-классе. «Многие девелоперы автоматически причисляют свой поселок к категории бизнес-класса, если по ряду причин он не попал в элитный или средний класс. Поэтому сегодняшний рынок характеризуется пестрым разнообразием предложения поселков данного сегмента», – говорит директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», дома бизнес-класса занимают чуть более половины существующего предложения – 54 процента. Далее следует элит-класс – это 25 процентов, и в наименьшей степени представлен средний класс – 17 процентов. Как рассказал Михаил Бимон, экономкласс характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 5 процентов от всего предложения. Из известных проектов специалисты называют поселок Янино-2 (240 домов и таун-хаузы) и Новое Минулово-2. «Довольно приближены к экономклассу по стоимости коттеджи в Новой Кореле и Петергофском, – отмечает эксперт.
Почему мало?
По словам заместителя генерального директора Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербурга Дмитрия Майорова, к экономклассу могут относиться достаточно крупные по количеству домов поселки, где есть возможность снизить уровень постоянных затрат за счет масштабов строительства. «А крупные застройщики и инвесторы только в последнее время обратили внимание на загородный рынок», – отмечает он.
Поскольку в пригородах Петербурга и самой Ленобласти ограничено количество территорий под застройку, обеспеченных необходимыми инженерными сетями и инфраструктурой, девелоперы, исходя из экономической целесообразности, предпочитают строить на этих территориях поселки выше классом. «Проведение инженерных коммуникаций, строительство дорог, социальных объектов за счет застройщика значительно удорожает проект, накручивая до 30 процентов себестоимости», – говорит Дмитрий Майоров.
Бизнес на исходе
Как отмечают эксперты, на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты бизнес-класса. Однако все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и категорий, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий – предоставление дешевой земли, государственная поддержка, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проектов – предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
Однако Дмитрий Майоров, ссылаясь на опыт западных стран, говорит, что для массового строительства необходимо еще и развивать производственную базу недорогих домов. В США, Канаде, европейских странах проблему строительства массового жилья решили за счет панельно-каркасного домостроения. Для организации производства панельно-каркасных домов не требуется больших капитальных вложений и временных ресурсов. «Уже сейчас мы наблюдаем рост производственных баз панельно-каркасных домов. Если в начале 2006 года в регионе девять предприятий производили 1100 домов в год, то в 2007 году ожидается увеличение производства в два раза», – говорит он.
Область решилась
Очевидно, что на рынке еще только формируется класс «эконом» и нынешний год может стать переломным. Связано это с тем, что в 2007 году планируются мероприятия по реализации программы «Доступное жилье», которая подразумевает строительство отдельных домохозяйств в близлежащих районах города. Это повлияет на распределение структуры предложения, в частности, появится большое количество недорогих домов экономкласса.
Многие эксперты отмечают трудности при строительстве многоэтажных домов в Ленобласти. Выход из создавшейся ситуации участники рынка видят в развитии технологий малоэтажного деревянного строительства. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Алексей Лебединский на круглом столе в редакции газеты «Строительный Еженедельник» отметил, что «многие инвесторы готовы вкладывать средства в строительство объектов инженерной инфраструктуры для будущих многоэтажных домов, но правительство не предоставляет им гарантий реализации проектов на подготовленных участках». Со своей стороны, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Петербурга Михаил Пильцер сказал, что при наличии прогрессивных технологий себестоимость возведения деревянного здания с подключением всех необходимых коммуникаций составляет порядка 0 за кв. метр. Пока же средняя цена «квадрата» превышает эту цифру в три раза.
Цена вопроса
С начала года по всем классам произошло более-менее равномерное увеличение средней стоимости за 1 кв. метр коттеджа. На 12,7 процентов возросла средняя стоимость в экономклассе», на 13,2 процента и 14 процентов соответственно – в бизнес-классе и элит-классе». Только в среднем классе стоимость 1 кв. метра выросла на 21,2 процентов.
Превышение уровня платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в одном сегменте – «эконом». Специалисты связывают это с рядом причин: ростом уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода, а также развитием рынка ипотечного кредитования. Стоимость 1 кв. метра в данном классе специалисты оценивают от 0 до 00. (Для сравнения, диапазон цен на дома бизнес-класса – от 00 до 00 за 1 кв. метр). А генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк заявил, что проекты коттеджных поселков экономкласса реализуются в ценовом диапазоне до 0 тыс. за коттедж. Однако бизнес-класс начинается уже от 0 тысяч.
Дорога земля
В Ленобласти растут цены не только на коттеджи, но и на землю. Темпы роста различаются по географическому признаку. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль» Аллы Зайцевой, весной произошло резкое подорожание ранее недооцененных соток в южных направлениях. «В границах поселений, достойных по соотношению качества и цены, участков в продаже уже нет. В результате усилился спрос на земли садоводств и дачных некоммерческих партнерств (ДНП). В ценовой структуре предложения участков, находящихся в границах поселений Ленобласти, значимых изменений не произошло», – отметила эксперт.
Стоит отметить, что такой характер изменения цен отражает приоритетное значение для покупателей местоположения и цены земельного участка, а не его правовой статус. Психологический уровень стоимости сотки земли в интересующем районе покупателям перейти сложнее, чем изменить предпочтение с земель поселений на земли иного назначения.
Точка пересечения спроса и предложения на земельный участок в Ленобласти для индивидуального жилищного строительства фиксируется на уровне около тыс. за участок. Но в отдаленных районах – Волосовском, Волховском, Лодейнопольском, Подпорожском и Киришском – можно встретить предложение меньше 0 за сотку.
Частный домик
Изменения цен на готовые постройки повторяют изменения на рынке земли только отчасти. Недвижимость в некоторых удаленных и, на взгляд Аллы Зайцевой, недооцененных районах (Лужский, Кировский, Ломоносовский), но обладающих хорошей транспортной доступностью, подорожала по сравнению с весной 2006 года почти в два раза.
Лидером по темпам роста цен в сравнении «весна 2006 – весна 2007» стал Всеволожский район. В наиболее востребованных местах этого района цены выросли более чем в два раза. В ценовой структуре спроса на готовые постройки на землях ИЖС значительных изменений не отмечалось, чего не скажешь о домах сезонного проживания, где спрос на объекты до тыс. сократился более чем на 20 процентов, в то время как предложение сократилось на 10 процентов. Объем предложения готовых построек ИЖС до тыс. сократился более чем на 15 процентов. На столько же увеличился объем предложений в ценовом диапазоне от 0 тыс. до 0 тыс.
Баланс спроса и предложения по готовым объектам ИЖС возникает на ценах – 70 тыс. Для домов сезонного проживания он чуть ниже – приблизительно – 60 тыс. Дом для постоянного места жительства дешевле тыс. весной 2007 года можно было приобрести в Лужском, Тосненском и Ломоносовском районах.
Готовые постройки на землях ИЖС в ценовом диапазоне от тыс. до тыc. представлены в основном в Приозерском, Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах. Практически в любом районе области можно купить готовую постройку, обладая суммой от тыc.
Что касается земельных участков, то на широкий выбор можно рассчитывать, имея тыс. Такие участки любого назначения есть практически в каждом районе области. Участок ИЖС дешевле тыc. менее чем в 60 км от Петербурга найти сегодня очень сложно. Элитные участки, цена которых превышает 0 тыс., этой весной предлагались в основном во Всеволожском районе. Стало заметно предложение участков такой стоимости в Гатчинском и Ломоносовском районах.
В июле концерн «Росэнергоатом» и Федеральное агентство по атомной энергии «Росатом» объявят открытый конкурс по выбору генподрядчика на строительство первой очереди ЛАЭС-2. Новая атомная станция будет располагаться в промышленной зоне города Сосновый Бор.
Новые мощности позволят сохранить и развить производство тепловой и электрической энергии в регионе, когда эксплуатационный ресурс первой очереди ЛАЭС будет исчерпан.
Большой тендер
Строительство ЛАЭС-2 начнется в 2008 году в рамках Федеральной целевой программы «Развитие атомного энергопромышленного комплекса России на 2007 – 2010 годы и на перспективу до 2015 года», утвержденнной Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 октября 2006 года № 605.
Тендер по выбору генподрядчика будет открытым. Участвовать в нем смогут и иностранные компании. Петербургский НИПКИ «Атомэнергопроект» (генпроектировщик ЛАЭС-2) также намерен принять участие в конкурсе. Уже сейчас с участием института создана управляющая компания, готовая побороться за заказ.
Сумма контракта, согласно ФЦП, составит около 137 млрд рублей в дефлированных ценах.
Как сообщил главный инженер проекта ЛАЭС-2 института «Атомэнергопроект» Александр Казарин, «институт является также генеральным проектировщиком Тяньванской АЭС (протокол о сдаче в эксплуатацию ее первого энергоблока был подписан в Китае 4 июня)». «Опыт, который мы получили во время реализации этого проекта, мы намерены использовать при создании первой очереди ЛАЭС-2», – отметил он.
Лабиринт согласований
На сегодняшний момент уже разработаны и согласованы обоснования инвестиций в строительство ЛАЭС-2, подготовлена и передана в Ростехнадзор документация обоснования лицензии на размещение ЛАЭС-2.
Ожидается, что Санкт-Петербургский институт «Атомэнергопроект» в конце июня завершит работу над полным пакетом проектной документации. По словам пресс-секретаря концерна «Росэнергоатом» Ашота Насибова, завершить сбор документов и пройти Главгосэкспертизу при Росстрое планируют в III-IY кварталах 2007 года. «Это позволит открыть бюджетное финансирование проекта с 2008 года», – подчеркнул он.
Но это будет непросто, поскольку сейчас действуют новые положения Градостроительного кодекса, согласно которым с этого года все экспертизы объединены по принципу «одного окна» и включены в Главную государственную экспертизу. На настоящий момент отсутствует практика работы в новых условиях, что не исключает непредвиденных сложностей в процессе экспертизы, включая ее экологические аспекты..
«Кроме того, для начала какой-либо строительной деятельности необходимо получение лицензий Ростехнадзора на размещение и сооружение ЛАЭС-2», – отметил Александр Казарин.
Основные параметры
Выбранный по результатам открытого конкурса генподрядчик уже в этом году должен начать работы по подготовке площадки под будущую стройку.
«Говорить о том, что мы по каким-то причинам не укладываемся в отведенные сроки – неверно», – заявил Александр Казарин. По его словам, 25 мая было выпущено постановление губернатора Ленобласти Валерия Сердюкова об образовании комиссии по выбору земельного участка под размещение первой очереди замещающих мощностей (первый и второй энергоблоки) Ленинградской атомной электростанции Федеральным государственным унитарным предприятием «Концерн «Росэнергоатом». Подписание акта выбора земельного участка окончательно узаконит месторасположение строительной площадки. Площадка размещения ЛАЭС-2 площадью около 100 га расположена в двух километрах от действующих блоков ЛАЭС, в промзоне между НИТИ им. Александрова и спецкомбинатом «Радон».
В перспективе новая станция будет включать четыре блока. Как рассказал заместитель генерального директора Росэнергоатома – директор по научно-технической работе Владимир Асмолов, установленная номинальная мощность каждого энергоблока составит не менее 1150 МВт, срок службы – 50 лет, КПД – не менее 33,7 процентов, расход энергии на собственные нужды – 7 процентов. За год первая очередь выработает около 17 млн КВт/часов электроэнергии и 1,35 млн ГКалл тепловой энергии.
В год станция будет «производить» 75 кубометров средне- и низкорадиоактивных отходов плюс один кубометр более опасных – радиоактивных. Кстати, судьба этих отходов волнует скандинавские страны. Представитель норвежского экологического правозащитного центра Bellona в Санкт-Петербурге Вера Пономарева считает, что атомную энергетику развивать не стоит вообще, и строить ЛАЭС-2 – в частности. В центре Bellona считают, что в проекте ЛАЭС-2 никак не оговорены вопросы ликвидации радиоактивных отходов, что является неприемлемым подходом при строительстве атомной станции.
В свою очередь, Александр Казарин сообщил, что указанным вопросам уделяется большое внимание, и технология предусматривает временное хранение отработавшего топлива и последующий вывоз на специализированный комбинат. Но подробностей по этому вопросу проектировщики не разглашают, и поводы для беспокойства общественности и экологов действительно есть.
Выдержит даже самолет
Как пояснил Александр Казарин, «проект ЛАЭС-2 является эволюционным, в котором должен найти отражение опыт проектирования, строительства и эксплуатации действующих АЭС с реакторами ВВЭР-1000.
Новые блоки будут более высокой мощности. Базовым принципом обеспечения безопасности ЛАЭС-2 станет сочетание активных и пассивных систем безопасности (системы отвода тепла из-под оболочки и от парогенератора). На действующих энергоблоках такого сочетания нет».
Чтобы развеять сомнения граждан и экологов, руководитель проекта повторил, что новая станция будет защищена настолько, что сможет выдержать удар рухнувшего на нее самолета весом 5,7 тонн.
В Атомэнергопроекте уверены, что АЭС являются самым безопасным способом получения энергии. Чернобыльская катастрофа стала уроком, из которого атомная отрасль сделала выводы. Так, на правительственном уровне было принято решение о реконструкции всех блоков «чернобыльского» типа. По первому и второму блокам ЛАЭС такие мероприятия полностью выполнены. В частности, второй блок был пущен после реконструкции в середине сентября 2006 года. (Правда, уже 5 июня 2007 года произошел сбой в его работе. Сработала автоматическая защита. Блок был остановлен, но 6 июня его запустили вновь).
Два подхода
Первый блок ЛАЭС был пущен в 1973 году, второй – в 1976 году, третий — в 1977 году, четвертый – в 1979 году. Через 30 лет они должны быть либо остановлены, либо обновлены. Но по самым оптимистичным прогнозам, продлить срок работы блоков ЛАЭС можно еще на 15 лет. Таким образом, для первого блока ЛАЭС, с учетом продления, срок эксплуатации истечет в 2018 году. Как с ним поступить дальше, вопрос открытый. Существуют два подхода к решению проблемы. Есть концепция «чистой лужайки», когда отходы и радиоактивные материалы вывозятся на специальный могильник, а территория благоустраивается. Смысл второго, менее затратного варианта, сводится к тому, что объект перепрофилируется и превращается в хранилище радиоактивных материалов. Поговаривают даже, что вторая концепция рассматривается некоторыми руководителями атомной отрасли, как наиболее оптимальный в плане затрат. Это тревожный знак. Руководитель энергетического отдела «Гринпис России» Владимир Чупров уверен, что в результате должен победить здравый смысл.
«Создавать хранилище на месте энергоблока практически невозможно. «Лужайка» гораздо перспективней. Здесь есть два варианта ликвидации: безотлагательная и отложенная на 100 и более лет. Проект по выводу «старых» мощностей должен появиться за пять лет до окончания срока эксплуатации АЭС. Понимание проблемы есть, но готовых решений пока никто не видит», – отметил он.
Без вариантов
Сейчас команда проектировщиков Атомэнергопроекта выполняет расчет экономической эффективности для ЛАЭС-2. По словам экспертов, себестоимость КВт/час будет выше, чем у ЛАЭС, из-за амортизации и топливной составляющей в общей структуре затрат на эксплуатацию. «Есть целевой показатель, согласно которому себестоимость КВт/час должна быть не больше 45 копеек в ценах 2006 года. Простой срок окупаемости ЛАЭС-2 составит около 20 лет с учетом срока строительства», – сообщил главный инженер проекта.
Отметим, что ввод в эксплуатацию первого блока ЛАЭС-2 запланирован на 2013 год, второго – на 2014 год. Это полностью совпадает с национальной стратегией удвоения генерации атомных станций к 2015 году. По словам главы Росатома Сергея Кириенко, с 2010 года в стране будет вводиться по два новых блока. Темпы роста потребления электроэнергии в различных регионах России оказались выше, чем планировалось, когда принималась целевая программа.
По данным Комитета по энергетике и инженерному обеспечению правительства Санкт-Петербурга, темп роста потребности в энергии на Северо-Западе высокий – около 4-5 процентов в год. Так что к 2010 году электроэнергия может оказаться дефицитным товаром. Поэтому важность развития атомной энергетики сложно переоценить, особенно если учитывать ситуацию с природным газом (разведанных запасов, по экспертным оценкам, едва хватит для выполнения обязательств по поставкам за рубеж).