Оконный рынок Петербурга отразил общероссийские тенденции
Рынок пластиковых окон Петербурга и Ленобласти в 2010 году продемонстрировал положительную динамику и вырос примерно на четверть. По данным производителей пластиковых окон, совокупный объем произведенной в Петербурге продукции составил около 5 млн кв. м., что в денежном эквиваленте составляет примерно 370 млн EUR. Многие аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение объемов оконной отрасли в 2011 году еще на 10%.
Сценарий развития петербургского рынка пластиковых окон в 2010 году шел в соответствии с общероссийскими тенденциями. По информации отраслевого центра «О.К.Н.А. Маркетинг», на рост оконного рынка повлияло в первую очередь постепенное восстановление макроэкономических показателей, а также отложенный спрос на пластиковые окна 2009 года. Отрасль вновь показала положительную динамику благодаря частному покупателю, а вот строители уже второй год подряд не могут «догнать» докризисные показатели, а потому не являются лидирующими потребителями продукции производителей пластиковых окон.
Экономические коллизии серьезно ударили по оконному рынку – в 2009 году он сократился на 33% по России, а в Петербурге и Ленобласти эта цифра, по информации игроков рынка, достигла 50%.
Частный потребитель лидирует
Рынок производителей металлопластиковых окон Северо-Запада, включая Петербург, составляет примерно 10-12% от объема общероссийской отрасли. По мнению Евгения Яковлева, директора департамента по сбыту и поддержке клиентов ООО «Декенинк Рус», он мало чем отличается от федерального рынка в целом. До кризиса в этой отрасли в Петербурге работало около 300 производителей металлопластиковых окон. Однако по сравнению с 2009 годом в 2010 году число игроков значительно сократилось. По мнению Сергея Андреева, генерального директора компании «Окна от природы», количество игроков оконного рынка в кризис немного сократилось в основном за счет исчезновения мелких компаний, и сейчас отрасль насчитывает 250-260 производителей металлопластиковых окон. В свою очередь, Денис Смирнов, директор ТД «Проплекс» в Санкт-Петербурге, отметил, что кризис серьезно повлиял и на предприятия средней руки, и даже большинство крупных участников рынка сократили объемы производства в два-три раза. «Сейчас происходит перераспределение ролей на рынке: появляются новые лидеры, распадаются и гибнут старые «герои»», – резюмировал эксперт. На его взгляд, это прежде всего вызвано отсутствием денег на строительном рынке – ведь до кризиса более 50% рынка обеспечивали продажи на «корпоративном рынке», то есть реализация окон строительным компаниям. «Сейчас новых строек в коммерческом секторе нет. Старые объекты требуют остекления, но деньги на это отсутствуют. Девелоперы предлагают работать «за квадратные метры», но на эту систему оплаты готовы немногие, поэтому этот строительный сектор в данный момент большого интереса для производителей окон не представляет», – добавил господин Смирнов.
На первом месте среди основных потребителей светопрозрачных конструкций в Петербурге и Ленобласти стоит частный покупатель, на долю которого приходится 65-70% всех заказов. Основными направлениями работ в индивидуальном остеклении являются замена окон во вторичном жилом фонде и установка светопрозрачных конструкций в загородных и дачных домах. На втором месте по потреблению располагается строительный рынок, потребляющий 20-25% произведенной продукции (причем около 70% заказов из них составляют бюджетные стройки). Коттеджное строительство «оттягивает» на себя от 5 до 10% сделок и занимает третью строчку в списке.
Большинство производителей отмечают, что отрасль светопрозрачных конструкций очень сильно зависит от сезонных моментов. В зимний период продажи оконной продукции снижается, а весной и летом уровень спроса вновь увеличивается. Кроме того, эксперты отмечают, что величина производства стеклопакетов напрямую зависит от объемов строительного рынка, который неоднороден по Петербургу и Ленобласти. Так, по информации Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», в Тихвине и Киришах строят больше, потому и спрос на готовые окна там выше.
Окна по месту
На рынке Петербурга и Ленобласти представлены такие известные европейские производители оконного профиля, как Veka, Rehau, KBE, Gealan, Exprof, Deceuninck и др.; среди российских компаний стоит отметить «Проплекс», который производит профиль по австрийским технологиям и имеет филиалы в 21 субъекте РФ.
Зачастую производители окон работают сразу с несколькими поставщиками профиля и выпускают окна на основе различных компонентов. Среди производителей оконной продукции на рынке Петербурга можно отметить компанию «Окна от природы» (Veka, Санкт-Петербург), «Гласкек» (Deceuninck, Санкт-Петербург), «Форте» (Ivaper, Санкт-Петербург), «Окна Монтаж Строй», «УНР-628» (ТД «Проплекс»).
Еще один бренд, продвигаемый ООО «Северо-Западная металлопластиковая компания», – «Окна Прок», который изготавливает продукцию на базе профилей Veka и Roto, а также петербургские компании WinDoors и «Окна Панорама», которые в прошлом году были отмечены независимым отраслевым центром «О.К.Н.А. Маркетинг» среди лидеров по качеству продаж пластиковых окон. Довольно серьезный объем рынка приходится на долю Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», использующего ПВХ-профиль Gealan, изготовляемый по лицензии немецкого концерна Gealan Fenster-Systeme, и отечественный ПВХ-профиль Plafen, изготовляемый по австрийской технологии.
По мнению Дениса Смирнова, сегодня потребность в пластиковых окнах в Северо-Западном регионе остается высокой, но из-за отсутствия денег она пока аккумулируется в отложенном спросе. «В будущем, когда деньги снова появятся в реальном секторе экономики, нас ждет цунами спроса», – считает эксперт. В свою очередь, Сергей Андреев отметил, что в настоящее время продолжается рост на комплектующие оконные материалы – металл, стекло. Так, цена на алюминий, доля которого в себестоимости производства светопрозрачных конструкций в зависимости от применяемой профильной системы составляет от 30 до 50%, подскочила на 30%. «Я прогнозирую, что вскоре стоимость стеклопакетов увеличится от 15 до 25 процентов», – заключил он.
Мнение
Роман Айваржи, коммерческий директор ТД «Проплекс»:
– Принятый в ноябре 2009 года закон «Об энергосбережении» и государственный курс, взятый на повышение энергоэффективности экономики и ЖКХ, существенно стимулируют развитие оконного сектора.
Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили аналитический обзор рынка помещений свободного назначения в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья в сентябре
Предложение
Практически во всех жилых комплексах (95%), в том числе реализуемых компанией «НДВ-Недвижимость», первые этажи отведены под коммерческие площади. Помещения свободного назначения на первых этажах жилых комплексов пользуются хорошим спросом. Об этих помещениях также говорят ― «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности: банк, аптека, салон красоты, кафе, магазин, медицинский центр, фитнес-центр, супермаркет, офис или арендный бизнес.
В основном на первых этажах предлагаются помещения с отдельным входом и собственным санузлом. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям и инвесторам. Что касается площадей, то большая часть (44%) предложения ― это помещения площадью от 50 до 150 кв.м. Также велико число помещений площадью 150 ― 300 кв.м. (38%). Далее следуют помещения площадью 300 ― 500 кв.м. (8%). Помещения площадью до 50 кв.м. предлагаются лишь в 4% жилых комплексов.
Распределение предложения ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
Помещения на первичном рынке в основном (98%) предлагаются без отделки (shell&core), таким образом, собственник, приобретя площадь, сможет выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски при продаже помещений и сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 руб./кв. м. и идет в порядке возрастания для следующих форматов использования помещений: офис, магазин (аптека, банк), салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе).
Спрос
Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов достаточно популярный формат для многих видов бизнеса. Это объясняется, во-первых, возможностью беспрепятственного и быстрого доступа в помещение с улицы, что особенно важно для компаний, ориентирующихся на большой поток клиентов. Во-вторых, если жилой комплекс расположен на первой линии домов и имеет хорошую видимость с улицы, то высокая проходимость будет обеспечивать дополнительный поток клиентов, а также легкость в нахождении фирмы. Такие помещения пользуются особым спросом. Многие инвесторы предпочитают покупать их и потом сдавать их в аренду, так как в последнее время «арендный бизнес» становится более популярным.
Свободное назначение предполагает использование помещений под широкий спектр бизнес-деятельности.
Основные форматы бизнеса для помещений свободного назначения и необходимые им площади
В целом, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» основной спрос (59%) покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях ― от 50 до 150 кв.м. (см. Рис. 2). Причем наиболее востребованными являются помещения с отдельным входом площадью 50 ― 100 кв.м. Кроме того, достаточно высоким спросом (26%) пользуются помещения площадью 150 ― 300 кв.м. Помещения площадью более 500 кв.м. интересуют лишь 2% покупателей.
Распределение спроса на ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья по площадям
В основном покупателей интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов. Важна также близость к метро и остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.
Ценовая ситуация
Во многом на ценовую политику конкретного объекта влияет его локация: близость к центру, имидж района в целом и уровень жизни населения. Например, в районах Академический и Черемушки, несмотря на удаленность от Садового кольца, цены на коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов достаточно высокие (до 250 000 руб/кв.м.). Кроме того, на уровень цен оказывает влияние класс жилого комплекса. Так, например, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД стоимость кв.м. достигает 120 000 руб/кв.м.
Общая картина ценовой ситуации на рынке помещений с отдельным входом на первых этажах в сданных и строящихся жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
При этом стоимость дифференцирована в зависимости от площади помещения. И цена квадратного метра помещений площадью более 300 кв.м. обычно ниже, чем помещений небольшой площади. Это объясняется тем, что помещения свободного назначения площадью более 300 кв.м. предлагаются в 14% жилых комплексов, а интересуют они лишь 7% покупателей. Особо стоит отметить помещения с отдельным входом площадью до 50 кв.м., пользующиеся достаточно высоким спросом. Именно эти площади, ввиду того, что спрос на них превышает предложение (8% против 4% ― см. Рис. 1 и Рис. 2), имеют самую высокую стоимость кв.м.
Касаемо рынка в целом, можно констатировать, что на стоимость помещений также влияет готовность объекта. Чем дольше покупатель будет ждать прохождения жилым комплексом госкомиссии, тем дешевле будет стоимость кв.м. жилых и коммерческих площадей.
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что хорошие визуальные показатели и высокая проходимость являются для многих объектов основными факторами, определяющими стоимость коммерческих помещений на первом этаже. Также на повышение ликвидности, а значит и стоимости помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов влияет близость к крупным транспортным магистралям и удобство подъезда.
Основные факторы, влияющие на стоимость кв. м в помещениях свободного назанчения в жилых комплексах
Так как многие компании, приобретающие коммерческие площади на первых этажах жилых домов, планируют организовать там бизнес, в основном ориентированный на жителей, то на стоимость помещений также влияет масштабность окружающей жилой застройки и развитая инфраструктура района.
Технические характеристики
Кроме стандартных характеристик помещений свободного назначения, таких как наличие отдельного входа и собственного санузла, эти помещения обладают еще рядом показателей, на которые обращают внимание покупатели: отопление, вентиляция и кондиционирование, линии связи.
В основном энергомощности, выделяемые на помещения свободного назначения, равны стандарту ― 0,2 кВт/кв.м., установленному Мосэнерго, однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно, поэтому использование помещений под такие виды бизнес-деятельности оговаривается с застройщиком отдельно, и проектируется подвод дополнительных мощностей для этих помещений.
Система вентиляции и кондиционирования у нежилых помещений естественная, чего опять же недостаточно для ресторанов и продуктовых магазинов. Эту проблему новые собственники могут решить самостоятельно, например, устанавить отдельные вентиля-ционные короба.
При покупке нежилых помещений чаще всего собственник получает одну выделенную телефонную линию. Если этого недостаточно (для офисов), он заключает договор с провайдером для подключения дополнительных опто-волоконных линий или установки мини-АТС.
Что касается каких-либо ограничений по использованию помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов ― то это, во-первых, режим работы до 23⁰⁰ (в соответствии с указом правительства Москвы). Это не очень удобно для ресторанов. А, во-вторых, некоторые жилые комплексы находятся на огороженной территории. Таким образом, объекты, расположенные здесь, ориентированы в основном только на жителей комплекса, что ограничивает круг потенциальных покупателей и арендаторов этих помещений.
Материал подготовлен компаний «НДВ-Недвижимость»
Est-a-Tet подвела итоги летнего сезона на московском рынке недвижимости. Несмотря на традиционное время отпусков и аномальную жару активность москвичей по приобретению квартир в новостройках продолжала расти. Объемы продаж выросли на 40% по сравнению с показателями начала 2010 г. На первичный рынок возвращаются частные инвесторы: с их участием совершается уже около 10% сделок.
Лето – пора роста покупательской активности По словам руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, снижение деловой активности в июле-августе, в самый разгар отпускного сезона, - привычное для застройщиков и риэлторов явление. В этом году досадным дополнением стали необычные погодные условия в Москве (продолжительная жара и смог), которые спровоцировали резкий отток москвичей из столицы в другие регионы России и за рубеж. «В связи с этим в августе - в пик жары - объем звонков, конечно, несколько сократился. Однако в июне-июле объемы сделок, совершенных при участии нашей компании, превышали майские показатели. В целом по итогам трех летних месяцев активность покупателей недвижимости в Москве и Подмосковье возросла примерно на 40% по сравнению с началом года», - говорит Денис Бобков. Существенно активизировать спрос летом и повысить объем сделок по сравнению с весенним уровнем компании удалось благодаря специальным акциям и совокупности различных маркетинговых мероприятий. «Для покупателей недвижимости в жилом комплексе «Скай Форт» (Нагатинский проезд, вл. 11) была предложена беспроцентная рассрочка до конца текущего года. На этом объекте успешно была реализована сделка с использованием жилищной субсидии Правительства Москвы, а активная работа по направлению ипотечного кредитования привела к тому, что каждый третий покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Ежемесячный объем продаж в этом комплексе за последние три месяца составил около 7000 кв.м. В подмосковном городе Реутово при реализации квартир также были существенно смягчены условия кредитования и проводились акции по специальным летним ценам», - утверждает Денис Бобков. Спрос растет По информации Est-a-Tet, наиболее активный спрос сосредоточен на рынке жилья эконом-класса. Причем, в последнее время наблюдается рост интереса к экономичным вариантам, расположенным в ближнем Подмосковье. «Среди покупателей квартир в Московской области много москвичей, продавших свои небольшие столичные квартиры и купивших 3-4- комнатные квартиры в ближнем Подмосковье. В таких городах, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Балашиха, Подольск. Зачастую, основным мотивом для такого переезда и расширения жилплощади является рождение детей», - объясняет Денис Бобков. Заметно вырос спрос и на объекты бизнес-класса. По мнению аналитиков Est-a-Tet, рост спроса на этот формат жилья объясняется не только стремлением приобрести квартиру для себя, но и увеличением доли покупателей, приобретающих жилье с инвестиционными целями. Сегодня, по оценкам компании, на долю инвесторов приходится уже около 8-10% сделок, тогда как в прошлом году инвестиционных покупок на рынке новостроек почти не было. «Рост инвестиционных сделок мы наблюдаем в течение последнего года, когда стало ясно, что кризис заканчивается, а цены на недвижимость уже не будут падать», - комментирует Денис Бобков. Одним из наиболее инвестиционно привлекательных предложений в сегменте жилья бизнес-класса, которые предлагает сегодня Est-a-Tet, является жилой комплекс «Скай Форт», квартиры в котором сегодня реализуются по цене от 98,5 до 166 тыс. руб. за кв. м - на сегодняшний день это одно из наиболее интересных инвестиционных предложений в Москве. Предложение сокращается Объем предложения на рынке новостроек Московского региона остается стабильным. «Летом в Москве и области на рынок жилья не выводились новые большие объемы квартир. В этом не было смысла: застройщики ждут возвращения покупателей из отпусков и планируют открытие новых продаж осенью. Одним из приятных исключений этим летом стало открытие продаж компанией Est-a-Tet в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), по которому уже проведен ряд сделок. В Подмосковье весной и летом были введены в эксплуатацию объекты в Новой Апрелевке (Парковая, к.1 и 2) и Реутове (ул. Кирова, к.1)», - рассказывает Денис Бобков. По данным аналитиков Est-a-Tet, уровень цен на жилье эконом-класса в Москве колеблется в пределах от 80 до 140 тыс. руб. за кв. м. Квартиры по цене 80-85 тыс. руб. за кв. м сегодня можно найти в домах на самых ранних стадиях строительства - таких проектов не много. Диапазон цен на жилье бизнес-класса - от 140-150 тыс. руб. за кв. м до 250 тыс. руб. за кв. м. «До конца года цены на новостройки в Москве и Подмосковье могут вырасти минимум на 5%. Это обусловлено ростом спроса на жилье, восстановлением экономики, сокращением объема предложения новостроек из-за большого объема замороженных во время кризиса проектов. В этом году в России ожидается снижение объемов ввода жилья на 8-10% по сравнению с 2009 годом. Если учесть, что в 2009 году было сдано на 6,7% меньше, чем годом ранее, то общее снижение объемов ввода по сравнению с 2008 годом в 2010 составит порядка 15-16%», - прогнозирует Денис Бобков. Тенденции осени По мнению аналитиков Est-a-tet, к концу года традиционно возрастет доля готового жилья. Строительные компании стараются сдавать основной объем площадей в четвертом квартале, о чем можно судить по данным Росстата. На повышение стадии готовности ряда объектов рынок может отреагировать резким ростом цен. Среди наиболее заметных проектов, которые планируется полностью завершить к концу 2010 года: ЖК «Скай Форт» в Москве, микрорайон 9А, вл. 8А в Реутове, жилой комплекс на ул. Совхозной в Химках. C другой стороны, осенью на рынок будет выведен ряд новых проектов, которые находятся на начальной стадии. Это те проекты, которые были в свое время приостановлены из-за кризиса. Такая ситуация будет способствовать резкому расслоению рынка - на нем будут представлены готовые объекты и объекты на начальной стадии строительства (суммарно, по нашим оценкам, они составят порядка 70-80%), а количество объектов со средней стадией готовности, которые наиболее активно реализуются, сократится. Как следствие, цены на такие новостройки будут стремиться к стоимости готового жилья. Также одной из тенденций осени должен стать рост объемов ипотечного кредитования - благодаря смягчению условий и стабилизирующейся экономике, количество сделок с использованием ипотеки значительно вырастет. Материал предоставлен Est-a-tet