Два человека из ста купили квартиру в прошлом году
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как в крупных городах РФ соотносится объём предложения квартир на первичном и вторичном рынках, количество сделок и численность населения.
- Количество сделок на 1000 жителей в городах различается в 3 раза: максимальные показатели в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (за месяц совершается по ~3 сделки на 1000 жителей или 33-39 сделок на 1000 человек в год), а минимальные – в Тольятти, Томске и Москве (~1 сделка в месяц или 11-13 в год). В среднем заключается чуть менее 2-х сделок на 1000 человек в месяц (или ~20 в год).
В Томске и Тольятти меньше всего продаж среди анализируемых городов, хотя по численности населения они находятся в середине списка. Активность покупателей в этих городах понижена (в т.ч. и из-за ограниченного выбора на рынке). В Москве такой низкий показатель связан с высокой численностью населения: сделок заметно больше, чем в других городах, но отрыв по населению ещё сильнее. Краснодар, Тюмень и Екатеринбург оказались в лидерах за счёт большого числа сделок (3, 4 и 7 места по этому показателю среди анализируемых городов) – в таких крупных межрегиональных центрах значительную долю спроса обеспечивают не местные жители, а покупатели из других городов и регионов страны.
- В среднем по крупным городам в экспозиции на первичном и вторичном рынках находится 13 квартир на 1000 жителей. «Обеспеченность» жителей вариантами для покупки отличается на порядок: если в Краснодаре, Тюмени и Ростове-на-Дону на 1000 жителей приходится более 30 квартир на рынке, то в Тольятти, Чебоксарах и Кирове – всего 3-4. В этих локациях (а также в Самаре, Ульяновске, Оренбурге, Челябинске) предложения слишком мало для актуальной численности населения.
Различия в большей степени объясняются объёмом предложения, а не численностью населения. Так, в Тольятти, Чебоксарах и Кирове выбор минимальный среди анализируемых городов, так как мало новостроек. В Краснодаре, Тюмени, Ростове-на-Дону – локациях с развитыми рынками и высокими темпами жилищного строительства – напротив, объём предложения максимальный (все они попали в топ-10 по числу лотов).
- В целом, чем больше объём предложения в городе, тем больше и сделок, но есть исключения. В Кирове, Чебоксарах, Оренбурге, Ульяновске и Тольятти предложения слишком мало по сравнению с числом сделок, а в Туле и Ростове-на-Дону и Тюмени, напротив, мало сделок по сравнению с доступным выбором. Если в среднем по городам на 10 лотов в продаже приходится примерно 2 сделки, то в первой группе городов их от 3 до 5, а во второй – менее 1.
«Идеальная ситуация “чем больше население города, тем больше в нём предложения на рынке жилья и тем больше сделок” в реальности нарушается. В городе с большой численностью населения выбор может быть довольно скромным из-за низкой строительной активности (как например, в Челябинске), и, наоборот, в городе, где проживает не так много людей, рынок может быть непропорционально большим (как в Калининграде, где выбор квартир в продаже больше, чем в некоторых миллионниках)», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Квартир в продаже |
Сделок (в месяц) |
Сделок |
|
Астрахань |
12 |
1,5 |
1,2 |
|
Барнаул |
11 |
1,9 |
1,7 |
|
Владивосток |
17 |
2,2 |
1,3 |
|
Волгоград |
8 |
1,3 |
1,6 |
|
Воронеж |
19 |
1,9 |
1,0 |
|
Екатеринбург |
20 |
2,8 |
1,4 |
|
Ижевск |
9 |
2,2 |
2,3 |
|
Иркутск |
9 |
1,7 |
1,9 |
|
Калининград |
21 |
2,0 |
1,0 |
|
Кемерово |
7 |
1,2 |
1,8 |
|
Киров |
4 |
2,1 |
5,0 |
|
Краснодар |
37 |
3,3 |
0,9 |
|
Красноярск |
12 |
1,5 |
1,2 |
|
Липецк |
6 |
1,4 |
2,3 |
|
Москва |
6 |
1,1 |
1,8 |
|
Новосибирск |
17 |
1,8 |
1,0 |
|
Омск |
8 |
1,2 |
1,5 |
|
Оренбург |
6 |
2,1 |
3,6 |
|
Пенза |
17 |
2,0 |
1,2 |
|
Пермь |
9 |
1,8 |
1,9 |
|
Ростов-на-Дону |
34 |
2,2 |
0,6 |
|
Рязань |
18 |
1,8 |
1,0 |
|
Самара |
5 |
1,2 |
2,6 |
|
Санкт-Петербург |
8 |
1,5 |
1,8 |
|
Ставрополь |
10 |
2,0 |
1,9 |
|
Тольятти |
3 |
0,9 |
3,1 |
|
Томск |
6 |
1,1 |
1,7 |
|
Тула |
29 |
1,8 |
0,6 |
|
Тюмень |
35 |
2,9 |
0,8 |
|
Ульяновск |
5 |
1,7 |
3,6 |
|
Уфа |
9 |
1,9 |
2,0 |
|
Хабаровск |
8 |
1,9 |
2,4 |
|
Чебоксары |
4 |
1,4 |
3,9 |
|
Челябинск |
6 |
1,6 |
2,7 |
|
Ярославль |
11 |
1,8 |
1,7 |
|
В среднем |
13 |
1,8 |
1,9 |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок и объёму предложения.
В расчётах использованы усреднённые данные за 2025 г. и начало 2026 г.: среднемесячное число сделок (за январь 2025 г. – январь 2026 г.) и среднее количество объявлений на Циане (из 15 срезов за январь 2025 г. – март 2026 г.)
Согласно исследованию девелопера UDS, локальные творческие кластеры – важная точка роста для каждого района, независимо от его удаленности от центра города.
Девелопер UDS провел опрос с целью выявления ключевых потребностей и культурных предпочтений жителей районов Западное Дегунино и Бескудниково.
Около 45% участников фокус-группы заявили, что бывают в музеях, театрах, художественных галереях приблизительно раз в три месяца, в то время как примерно 35% делают это несколько раз в течение года. Регулярные ежемесячные посещения культурных мест отметили примерно 20% респондентов.
Анализ предпочтений для проведения культурного досуга показал, что к наиболее популярным точкам, которые жители указанных районов посещают ежемесячно, относятся в основном крупные и известные объекты:
- центральные театры, Государственный Дарвиновский музей, Музей Паустовского и другие.
- креативные кластеры и центры современного искусства (ГЭС-2, Винзавод, Флакон (Flacon), Артплэй (Artplay), Хлебозавод);
- публичные пространства и арт-центры (Locus Solus, CUBE, Maam, Марс, Futurione).
При этом свыше 70% респондентов указали, что для культурного досуга предпочитают учреждения, расположенные за пределами своих районов. Более того, около 80% опрошенных отметили недостаточное количество объектов для творческого досуга в своих районах или затруднились вспомнить таковые в ближайшей локации.
Данные UDS показывают, что локальные творческие и культурные кластеры – важная точка роста для районов, удаленных от центра Москвы. Они позволят разнообразить досуг жителей, которые смогут чаще обходиться без дальних поездок.
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали цены на вторичном рынке городов-миллионников и их ближних пригородов (соседних с ними районов), и выяснили, что жильё в центре агломерации сейчас стоит на 48% дороже, чем за его пределами. Разрыв увеличивается (год назад разница была меньше (44%), т.к. цены в городах растут быстрее, чем в пригородах.
На вторичном рынке продолжается медленный рост цен, а ипотечные ставки всё ещё близки к заградительным уровням. В таких условиях альтернативой более дорогому жилью в городах-региональных центрах могут стать квартиры в окружающих их пригородах. В регионах, где есть города-миллионники, средняя разница цен в сентябре 2025 достигла 48%.
Выгоднее всего в таком сценарии подбирать варианты в соседних населенных пунктах в Московском регионе – разница в цене квадратного метра тут приближается к двукратной. Неплохо получится сэкономить при покупке квартиры в пригородах также в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Казани – там цены отличаются на 60% и более. Минимальная разница в стоимости (менее 16% – в Челябинске, Воронеже и Новосибирске).
Вторичка в пригородах за последний год подорожала на 4,5%, в центрах агломераций – на 6%. Разрыв в стоимости метра между пригородами и центрами агломераций растет – особенно сильно в Краснодаре, Санкт-Петербурге и Уфе (на 10-13 п.п. за последние 12 месяцев).
«Жилье за пределами городских рубежей в “миллионниках” стало уже в 1,5 раза дешевле, чем в центрах агломераций, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Придётся пожертвовать близостью к центру, больше времени тратить на дорогу, как правило, потерять в качестве инфраструктуры, но зато получится существенно сэкономить и стать владельцем собственного жилья».
Разница в цене кв. метра на вторичке между городами-миллионниками и их пригородами
|
Город- миллионник |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Насколько цены в городе выше, чем в пригородах |
||
|
в городе |
в пригородах |
сентябрь 2025 г. |
сентябрь 2024 г. |
|
|
Москва |
370,9 |
194,6 |
на 91% |
на 84% |
|
Нижний Новгород |
162,6 |
93,3 |
74% |
66% |
|
Екатеринбург |
148,0 |
87,5 |
69% |
65% |
|
Санкт-Петербург |
243,9 |
150,1 |
62% |
52% |
|
Казань |
200,3 |
125,0 |
60% |
61% |
|
Краснодар |
142,6 |
90,7 |
57% |
44% |
|
Пермь |
119,3 |
76,1 |
57% |
63% |
|
Волгоград |
105,2 |
71,5 |
47% |
47% |
|
Уфа |
134,5 |
91,8 |
47% |
36% |
|
Красноярск |
133,0 |
94,7 |
40% |
36% |
|
Омск |
116,9 |
85,6 |
37% |
42% |
|
Самара |
130,2 |
96,1 |
35% |
29% |
|
Ростов-на-Дону |
141,5 |
107,1 |
32% |
37% |
|
Челябинск |
110,1 |
90,3 |
22% |
14% |
|
Воронеж |
113,5 |
94,9 |
20% |
16% |
|
Новосибирск |
138,2 |
116,2 |
19% |
16% |
|
В среднем |
|
|
48% |
44% |
Источник: Циан.Аналитика