Два человека из ста купили квартиру в прошлом году
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как в крупных городах РФ соотносится объём предложения квартир на первичном и вторичном рынках, количество сделок и численность населения.
- Количество сделок на 1000 жителей в городах различается в 3 раза: максимальные показатели в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (за месяц совершается по ~3 сделки на 1000 жителей или 33-39 сделок на 1000 человек в год), а минимальные – в Тольятти, Томске и Москве (~1 сделка в месяц или 11-13 в год). В среднем заключается чуть менее 2-х сделок на 1000 человек в месяц (или ~20 в год).
В Томске и Тольятти меньше всего продаж среди анализируемых городов, хотя по численности населения они находятся в середине списка. Активность покупателей в этих городах понижена (в т.ч. и из-за ограниченного выбора на рынке). В Москве такой низкий показатель связан с высокой численностью населения: сделок заметно больше, чем в других городах, но отрыв по населению ещё сильнее. Краснодар, Тюмень и Екатеринбург оказались в лидерах за счёт большого числа сделок (3, 4 и 7 места по этому показателю среди анализируемых городов) – в таких крупных межрегиональных центрах значительную долю спроса обеспечивают не местные жители, а покупатели из других городов и регионов страны.
- В среднем по крупным городам в экспозиции на первичном и вторичном рынках находится 13 квартир на 1000 жителей. «Обеспеченность» жителей вариантами для покупки отличается на порядок: если в Краснодаре, Тюмени и Ростове-на-Дону на 1000 жителей приходится более 30 квартир на рынке, то в Тольятти, Чебоксарах и Кирове – всего 3-4. В этих локациях (а также в Самаре, Ульяновске, Оренбурге, Челябинске) предложения слишком мало для актуальной численности населения.
Различия в большей степени объясняются объёмом предложения, а не численностью населения. Так, в Тольятти, Чебоксарах и Кирове выбор минимальный среди анализируемых городов, так как мало новостроек. В Краснодаре, Тюмени, Ростове-на-Дону – локациях с развитыми рынками и высокими темпами жилищного строительства – напротив, объём предложения максимальный (все они попали в топ-10 по числу лотов).
- В целом, чем больше объём предложения в городе, тем больше и сделок, но есть исключения. В Кирове, Чебоксарах, Оренбурге, Ульяновске и Тольятти предложения слишком мало по сравнению с числом сделок, а в Туле и Ростове-на-Дону и Тюмени, напротив, мало сделок по сравнению с доступным выбором. Если в среднем по городам на 10 лотов в продаже приходится примерно 2 сделки, то в первой группе городов их от 3 до 5, а во второй – менее 1.
«Идеальная ситуация “чем больше население города, тем больше в нём предложения на рынке жилья и тем больше сделок” в реальности нарушается. В городе с большой численностью населения выбор может быть довольно скромным из-за низкой строительной активности (как например, в Челябинске), и, наоборот, в городе, где проживает не так много людей, рынок может быть непропорционально большим (как в Калининграде, где выбор квартир в продаже больше, чем в некоторых миллионниках)», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Квартир в продаже |
Сделок (в месяц) |
Сделок |
|
Астрахань |
12 |
1,5 |
1,2 |
|
Барнаул |
11 |
1,9 |
1,7 |
|
Владивосток |
17 |
2,2 |
1,3 |
|
Волгоград |
8 |
1,3 |
1,6 |
|
Воронеж |
19 |
1,9 |
1,0 |
|
Екатеринбург |
20 |
2,8 |
1,4 |
|
Ижевск |
9 |
2,2 |
2,3 |
|
Иркутск |
9 |
1,7 |
1,9 |
|
Калининград |
21 |
2,0 |
1,0 |
|
Кемерово |
7 |
1,2 |
1,8 |
|
Киров |
4 |
2,1 |
5,0 |
|
Краснодар |
37 |
3,3 |
0,9 |
|
Красноярск |
12 |
1,5 |
1,2 |
|
Липецк |
6 |
1,4 |
2,3 |
|
Москва |
6 |
1,1 |
1,8 |
|
Новосибирск |
17 |
1,8 |
1,0 |
|
Омск |
8 |
1,2 |
1,5 |
|
Оренбург |
6 |
2,1 |
3,6 |
|
Пенза |
17 |
2,0 |
1,2 |
|
Пермь |
9 |
1,8 |
1,9 |
|
Ростов-на-Дону |
34 |
2,2 |
0,6 |
|
Рязань |
18 |
1,8 |
1,0 |
|
Самара |
5 |
1,2 |
2,6 |
|
Санкт-Петербург |
8 |
1,5 |
1,8 |
|
Ставрополь |
10 |
2,0 |
1,9 |
|
Тольятти |
3 |
0,9 |
3,1 |
|
Томск |
6 |
1,1 |
1,7 |
|
Тула |
29 |
1,8 |
0,6 |
|
Тюмень |
35 |
2,9 |
0,8 |
|
Ульяновск |
5 |
1,7 |
3,6 |
|
Уфа |
9 |
1,9 |
2,0 |
|
Хабаровск |
8 |
1,9 |
2,4 |
|
Чебоксары |
4 |
1,4 |
3,9 |
|
Челябинск |
6 |
1,6 |
2,7 |
|
Ярославль |
11 |
1,8 |
1,7 |
|
В среднем |
13 |
1,8 |
1,9 |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок и объёму предложения.
В расчётах использованы усреднённые данные за 2025 г. и начало 2026 г.: среднемесячное число сделок (за январь 2025 г. – январь 2026 г.) и среднее количество объявлений на Циане (из 15 срезов за январь 2025 г. – март 2026 г.)
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
По прогнозам аналитиков в этом году в России введут около 60 млн квадратных метров частных домов, что будет сопоставимо с результатом 2023 года. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 60% против 40% многоквартирного. Разрыв между сегментами мог установить новый рекорд, но высокие ставки и изменившиеся госпрограммы развернут тренд.
Спрос на индивидуальные дома в России остается высоким и значительно превышает интерес к квартирам. По итогам 7 месяцев 2024 года доля ИЖС в общем объеме введённого жилья достигла рекордных 70%, следует из данных Росстата. Для сравнения, годом ранее на этот вид жилья приходилось 59%.
Лидером по объему ввода выступает Московская область — здесь за январь-июль россияне построили 4,7 млн квадратных метров. Второе место занимает Краснодар (2,5 млн кв. м). Топ-3 замыкает Ленинградская область (1,6 млн кв. м).
С начала года рост ИЖС показали все федеральные округа. При этом наиболее выраженная динамика зафиксирована в Северо-Кавказском (+98% г/г), Дальневосточном (+32% г/г), Сибирском (+27% г/г) и Уральском (+24% г/г) федеральном округах.
По данным экспертов ВТБ и М2, при постройке дома россияне ориентируются на такие факторы, как стоимость дома, климатические условия в регионе и скорость возведения… Среди наиболее быстровозводимых, морозостойких домов — деревянные. Сегодня строительство такого дома может обойтись в 3 млн рублей. Для накопления этой суммы средней российской семье потребуется 3-6 лет при условии, что она будет откладывать от 50% до 100% дохода одного члена семьи.
Ускорить постройку такого жилья поможет ипотека. Например, по «семейной» госпрограмме при первом взносе 30% ежемесячный платеж по такому проекту составит около 20 тысяч или примерно пятую часть от средней заработной платы в РФ.
«В последнее время спрос на ИЖС «драйвит» разница в ценах на дома и квартиры. В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит для семей. Изменение условий господдержки и достаточно высокие рыночные ставки «остудят» этот рынок. Но мы считаем, что «похолодание» будет кратковременным – все большее число подрядчиков будут адаптироваться к работе с эскроу, а банки предлагать опции снижения ставки по рыночной ипотеке, пока будет сохраняться жесткая монетарная политика», — прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Июльские изменения в господдержке, действительно, повлияли на динамику в сегменте ИЖС. Об этом говорят и данные нашего исследования «Индекс настроений риелторов» — почти половина респондентов (48%) отмечают снижение спроса на частные дома. Несмотря на это, индивидуальное строительство продолжает лидировать на рынке недвижимости. Однако, помимо сложностей с кредитованием, ИЖС связан с некоторыми рисками, которые могут останавливать покупателей перед сделкой. Некачественное оказание услуг и завышение обещанной стоимости со стороны подрядчика — одни из главных опасений людей. Запуск системы эскроу-счетов поможет развеять тревогу из-за покупки дома», — добавил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.