Жилое строительство-2025. Страхи не оправдались
Несмотря на ряд пессимистических прогнозов, 2025 год на поверку оказался для жилого строительства вполне благополучным. Остается надеяться, что наступивший год будет не хуже.
Государство не отводит взгляд
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что застройщики Петербурга в прошлом году сдали примерно столько же жилых площадей, сколько и в 2024-м. По итогам 2025 года в отчетах можно встретить те же самые цифры, которые предсказывали год назад, но руководитель строительного объединения предупреждает: следующий год, скорее всего, будет сложнее. Поэтому сейчас обсуждается правительственная инициатива субсидировать застройщикам кредитные ставки хотя бы до 12% через рефинансирование банков. Строители инициативу поддержали, и банки в принципе согласны. Если решение примут — это как минимум должно помочь снизить риски задержек с завершением объектов.
Готовьте больше справок
Начальник отдела продаж «БФА‑Девелопмент» Светлана Денисова говорит проще: часть прогнозов предыдущего января оказалась перестраховкой, и для их компании год завершился даже лучше, чем ожидали. «По сравнению с прошлым годом выручка выросла на 22%. И не весь успех — за счет роста цен. Да, объективно себестоимость строительства росла весь 2025-й, кредитное обслуживание по проектному финансированию было дорогим. Но в физических объемах мы продали больше, чем годом ранее», — объясняет она.
При этом год все равно нельзя назвать простым в продажах. Помогли снижения ключевой ставки в мае и сентябре, сработал геополитический оптимизм. А в октябре пришла новость про ужесточение условий по семейной ипотеке, и это тоже оживило рынок.
«Каждый такой сигнал сразу давал рост обращений, — отмечает Светлана Денисова. — Но самый мощный подъем был под Новый год — в ноябре‑декабре. Ажиотаж продлился и в январе, потому что новые правила анонсировали с 1 февраля. Правда, уже под конец января «БФА-Девелопмент» заметил падение количества обращений и объема бронирований. Рынок ожидает существенного спада, и уже есть поручение подготовить к июню следующие шаги по диверсификации субсидируемого продукта».
В общем, на этот год застройщики, как и прежде, в основном надеются на снижение ключевой ставки.
Спрос восстанавливается
«Только после первого снижения ключевой ставки летом появились программы субсидирования ипотеки на год, которые должны удешевить займы при дальнейшем смягчении», — рассказывает гендиректор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
При этом львиную долю ипотечных продаж все так же обеспечивала семейная программа. Параллельно развивались рассрочки. «В итоге доля рассрочки на рынке стабилизировалась на уровне 35–40%, у нас — около 35%. И существенного роста по таким продуктам не ждем: для застройщика это дорогой инструмент, он влияет на эскроу и требует аккуратной работы с рисками», — поясняет он.
Первое полугодие 2025 года было непростым — продажи просели на 30–35% из-за дорогих займов и осторожности покупателей. Но во второй половине спрос стал восстанавливаться, и в итоге показатели вышли даже лучше 2024 года. Клиенты торопились проводить сделки на фоне слухов о возможных изменениях в условиях семейной ипотеки.
В итоге семейная ипотека продолжает служить базовым элементом рынка, а рассрочка выполняет поддерживающую функцию в условиях ограниченной доступности классического кредитования.
Комфорт-ипотека
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что для его компании год прошел неплохо: выручка выросла на 27% к прошлому году, заключили около 2600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю историю: “премиум”, “бизнес” и “комфорт”, сервисные апартаменты, коммерция, паркинги с машино‑местами, кладовые и даже офисы», — перечисляет он.
Но в любом случае лидирует комфорт‑класс, затем идут апартаменты, на третьем месте — “бизнес” и “премиум”. Отдельно отмечается хороший спрос на машино‑места и кладовые. Кстати, в ПСК коммерческую недвижимость с конца прошлого года стали продавать через онлайн‑аукционы — инвесторам это дает доступ к ликвидным лотам, а продавцам — честную цену.
При этом ипотека расширяется даже на дорогие сегменты: в “премиуме” доля ипотечных сделок выросла в 2025 году с 4% до 12% (тройной рост), в бизнес‑классе — до 47% (против 35% в 2024-м), в комфорт‑классе ипотека дошла до 64%, и семейная программа там составляет 80–90%.
По мнению представителя ПСК, ипотека — главный драйвер рынка, и так будет оставаться всегда. Но ее структура будет меняться по мере улучшения макроэкономических условий. «Сейчас же самый рабочий инструмент — субсидированная ипотека: она заметно снижает ежемесячный платеж и дает людям возможность купить квартиру с перспективой рефинансироваться позже под более низкий процент, — делится Сергей Софронов. — Это продукт для тех, кто не хочет потом возвращаться к выбору снова, да и цены через год, скорее всего, будут выше из‑за инфляции».
С оглядкой на депозиты
Основатель и владелец инвестиционно-строительной компании INREIT и УК PORT PM Кирилл Кудинов подчеркивает, что в сегменте апартаментов ипотеки почти нет. Но ключевая ставка, конечно, все равно влияет на продажи: инвесторы смотрят на доходность депозитов, и когда вклады становятся выгоднее — возникает вопрос: не положить ли деньги в банк вместо приобретения апартов?
Высокие депозиты для сегмента апартаментов были главным риском в начале 2025‑го, но по мере снижения ключевой ставки и усадки доходности вкладов инвесторы начали снова смотреть в сторону апартаментов — спрос вернулся на приемлемый уровень. Впрочем, компания рассчитывала на рост продаж в 20%, а получилось около 7%.
INREIT занимается редевелопментом объектов недвижимости под апарт-отели в туристических локациях — преимущественно в историческом центре Петербурга. «Среди строящихся на сегодня у нас один объект — в Питере, один — в Выборге и загородный проект — отель на базе отдыха в Приозерском районе Ленобласти. Спрос по этим направлениям держится не хуже, чем в 2024‑м», — говорит Кудинов.
Главная же проблема осталась прежней: найти уникальные объекты, которые понравятся инвесторам. Неликвидные остатки — тяжелое бремя для бизнеса, поэтому объекты выбирают очень тщательно: нужно быть уверенными в технической и юридической готовности, а еще в том, что локация будет привлекательна для туристов.
На качелях спроса
Замруководителя по продажам апарт‑отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в его сегменте в основном люди либо платят сразу всю сумму, либо берут рассрочку. Правда, с рассрочкой — все как на американских горках: в 2024‑м на нее приходилось аж до 70% продаж, а в 2025‑м за целый год еле‑еле набралось пять сделок. Зато отлично зашла отсрочка платежа.
«Наш продукт — прямо находка для инвесторов, — объясняет Константин. — Человек хочет и на депозите заработать, и с недвижимостью не прогадать. Соответственно, за апартаменты можно заплатить сначала всего 10%, а остальное внести через три-четыре месяца, когда подойдет время закрытия депозита», — поясняет специалист. В общем, по выручке Vertical в 2025 году почти дотянул до уровня 2024‑го.
Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако планы на 2026 год у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», — заключил он.
Цифры в остатке и перспективы
Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева в прошлом январе ждала, что в 2025 году спрос немного просядет. Но, как оказалось, конец года все расставил по местам: народ вдруг массово ринулся покупать жилье.
«Конец года нас приятно удивил, — рассказывает Ольга Трошева. — Покупатели активизировались, и в итоге декабрь по первичному рынку Петербурга выдал рекорд: 10 600 сделок. Также предполагалось, что застройщики сдадут 2,6–2,7 млн квадратных метров жилья за год, а вышло 2,87 млн». В сумме набежало около 70 тысяч сделок. Но если сравнивать с 2024‑м, когда на рынок было выставлено 3,17 млн «квадратов», то просадка все‑таки есть — примерно 10% по новым площадям».
По словам Ольги Трошевой, с августа‑сентября продажи начали расти месяц к месяцу, и девелоперы воспользовались ситуацией для повышения цен. В итоге цены за год подросли на 11–13 % в зависимости от локации.
«Петербург, конечно, подорожал чуть сильнее, — уточняет эксперт. — В массовом сегменте к концу года средняя цена добралась до 282 тысяч рублей за “квадрат”. В Ленобласти — где‑то до 169–170 тысяч. И даже после Нового года цены не остановились — продолжают ползти вверх».
Еще представитель Setl Group отмечает, что удержать продажи на плаву помогли не только истории с семейной ипотекой, но и расцвет рассрочек. Далее на первый план выйдут собственные банковские программы — с разными льготами для заемщиков. Например, могут появиться новые скидочные спецпредложения на время строительства.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, что происходит со ставками долгосрочной аренды в крупных городах РФ в мае 2025 г.
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Для анализа динамики цен использовались данные по ставкам аренды 1-комнатных квартир (кроме элитных).
Средние ставки долгосрочной аренды в крупных городах РФ снижались с октября 2024 г. (суммарно более полугода). Всё это время число городов, где съёмное жильё дешевело, превышало число локаций, где расценки увеличивались или не менялись. Такой длительный и устойчивый тренд зафиксирован впервые за последние 5 лет (с весны 2020 года, когда рынок падал на фоне жёстких карантинных ограничений).
В мае 2025 г. снижение в большинстве локаций прекратилось. Если по итогам апреля в среднем по крупным городам РФ арендные ставки в однокомнатных квартирах снизились примерно на 1%, то по итогам мая этого года фиксируется стагнация.
В 16 локациях из 40 анализируемых средние ставки в однушках изменились в пределах +/-1%, а в 13 городах даже увеличились более чем на 1%. Особенно заметный рост в Сочи, Калининграде, Махачкале. Положительная динамика фиксируется также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В 11 локациях, в том числе в Москве, пока что средние ставки продолжают снижаться. То есть теперь городов с отрицательной динамикой меньше, чем тех, где наблюдается рост или стагнация.
Как менялись ставки аренды в однокомнатных квартирах
|
Сколько было локаций, где ставки за месяц |
окт.24 |
апр.25 |
май.25 |
|
выросли |
11 |
11 |
13 |
|
не изменились (+/- 1%) |
6 |
11 |
16 |
|
упали |
23 |
18 |
11 |
Стимулом к росту ставок стало и снижение объёма активного предложения. За последний месяц выбор в целом по локациям сократился на 2,5%. Но часть этого снижения обеспечена поведением собственников, которые на период майских праздников решили временно сдавать свои объекты посуточно.
«Начиная с июня с высокой долей вероятности положительная динамика будет фиксироваться в большей части городов – последние 2 года активность на рынке растёт в начале лета, а вместе с ней увеличиваются и расценки, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В этом году сезонный рост, скорее всего, будет не таким сильным как в предыдущие годы, он может лишь компенсировать снижение последних месяцев, но не превысит уровни сентября 2024 года».
|
Локация |
Средняя ставка аренды 1-комн. квартиры, тыс. рублей в месяц |
Динамика средней ставки за месяц |
|
Барнаул |
23,2 |
-3,7% |
|
Владивосток |
25,5 |
-4,9% |
|
Волгоград |
22,5 |
0,9% |
|
Воронеж |
21,4 |
-1,8% |
|
Екатеринбург |
32,8 |
0,0% |
|
Ижевск |
22,7 |
1,8% |
|
Иркутск |
28,3 |
1,4% |
|
Казань |
30,7 |
1,3% |
|
Калининград |
38,2 |
12,0% |
|
Кемерово |
22,3 |
-0,4% |
|
Киров |
18,7 |
-0,5% |
|
Краснодар |
26,9 |
-1,1% |
|
Красноярск |
27,6 |
-0,7% |
|
Ленинградская область |
29,1 |
3,9% |
|
Махачкала |
28,5 |
7,1% |
|
Москва |
63,1 |
-1,3% |
|
Московская область |
41,1 |
0,7% |
|
Набережные Челны |
24,7 |
0,4% |
|
Нижний Новгород |
31,9 |
0,9% |
|
Новокузнецк |
23,2 |
2,2% |
|
Новосибирск |
30,3 |
-0,3% |
|
Омск |
23,3 |
-0,9% |
|
Оренбург |
21,1 |
0,0% |
|
Пермь |
26,3 |
4,8% |
|
Ростов-на-Дону |
28,3 |
0,4% |
|
Рязань |
24,0 |
3,9% |
|
Самара |
25,6 |
-2,7% |
|
Санкт-Петербург |
41,5 |
4,3% |
|
Саратов |
19,7 |
-3,9% |
|
Севастополь |
29,4 |
4,6% |
|
Сочи |
50,5 |
15,6% |
|
Ставрополь |
22,4 |
0,4% |
|
Тольятти |
20,8 |
-1,0% |
|
Томск |
24,3 |
-1,6% |
|
Тюмень |
26,3 |
0,0% |
|
Ульяновск |
19,8 |
1,1% |
|
Уфа |
23,0 |
-5,0% |
|
Хабаровск |
38,8 |
-6,1% |
|
Челябинск |
24,5 |
-0,8% |
|
Ярославль |
23,0 |
-3,8% |
|
В среднем |
|
0,7% |
По предварительным оценкам, в апреле банки предоставили россиянам около 275 млрд рублей на покупку недвижимости и еще порядка 114 млрд – на приобретение авто. Эти результаты на 11% выше итогов марта, но на 40% и 45% соответственно меньше, чем в апреле 2024 года.
В целом с начала года общий объем продаж ипотеки составил порядка 870 млрд рублей, что на 42% ниже результата за аналогичный период прошлого года. Главной движущей силой рынка жилищного кредитования остается государственная поддержка: ее доля в апреле, по оценкам ВТБ, составила 83% от общего объема выдач. Семейная ипотека остается самой востребованной льготной программой, на нее в прошлом месяце пришлось 75% от всех продаж.
ВТБ в апреле провел около 5 тысяч ипотечных сделок на 26 млрд рублей – это примерно на четверть по числу и объему превышает результат марта. Средний размер кредита составил почти 5,3 млн рублей, на 7% больше, чем в прошлогоднем апреле. Всего за 4 месяца россияне получили в банке около 20,7 тысячи жилищных кредитов более чем на 106 млрд рублей. Как и на рынке, в годовом выражении выдачи ипотеки в банке существенно снизились.
На рынке автокредитования, по оценкам специалистов, объем продаж по итогам января-апреля составил около 385 млрд рублей. Это почти в 1,5 раза ниже результата за аналогичный период 2024 года. С учетом развития господдержки и субсидированных программ производителей основной спрос заемщиков сейчас сосредоточен на рынке новых машин.
Например, в ВТБ доля сделок на первичном рынке по итогам апреля составила более 60%, подавляющее число кредитов (98%) заемщики оформили на авто китайских и российских брендов. Всего за четыре месяца года клиенты провели в банке 40,8 тыс. сделок по покупке легковых машин общим объемом более 39 млрд рублей. Как и на рынке, по сравнению с январем-апрелем 2024 года выдачи автокредитов в ВТБ существенно снизились.
«Апрельский рост продаж залоговых кредитов не должен вводить в заблуждение. Несмотря на оживление, розничный кредитный рынок остается под давлением макроэкономических факторов. Без существенного снижения ставок и изменения риск-политики регулятора, говорить о переломе тренда преждевременно. Поэтому всем участникам рынка по-прежнему важно сохранять финансовую предусмотрительность», - прокомментировал руководитель департамента кредитного розничного бизнеса ВТБ Роман Шаехов.