Жилое строительство-2025. Страхи не оправдались
Несмотря на ряд пессимистических прогнозов, 2025 год на поверку оказался для жилого строительства вполне благополучным. Остается надеяться, что наступивший год будет не хуже.
Государство не отводит взгляд
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что застройщики Петербурга в прошлом году сдали примерно столько же жилых площадей, сколько и в 2024-м. По итогам 2025 года в отчетах можно встретить те же самые цифры, которые предсказывали год назад, но руководитель строительного объединения предупреждает: следующий год, скорее всего, будет сложнее. Поэтому сейчас обсуждается правительственная инициатива субсидировать застройщикам кредитные ставки хотя бы до 12% через рефинансирование банков. Строители инициативу поддержали, и банки в принципе согласны. Если решение примут — это как минимум должно помочь снизить риски задержек с завершением объектов.
Готовьте больше справок
Начальник отдела продаж «БФА‑Девелопмент» Светлана Денисова говорит проще: часть прогнозов предыдущего января оказалась перестраховкой, и для их компании год завершился даже лучше, чем ожидали. «По сравнению с прошлым годом выручка выросла на 22%. И не весь успех — за счет роста цен. Да, объективно себестоимость строительства росла весь 2025-й, кредитное обслуживание по проектному финансированию было дорогим. Но в физических объемах мы продали больше, чем годом ранее», — объясняет она.
При этом год все равно нельзя назвать простым в продажах. Помогли снижения ключевой ставки в мае и сентябре, сработал геополитический оптимизм. А в октябре пришла новость про ужесточение условий по семейной ипотеке, и это тоже оживило рынок.
«Каждый такой сигнал сразу давал рост обращений, — отмечает Светлана Денисова. — Но самый мощный подъем был под Новый год — в ноябре‑декабре. Ажиотаж продлился и в январе, потому что новые правила анонсировали с 1 февраля. Правда, уже под конец января «БФА-Девелопмент» заметил падение количества обращений и объема бронирований. Рынок ожидает существенного спада, и уже есть поручение подготовить к июню следующие шаги по диверсификации субсидируемого продукта».
В общем, на этот год застройщики, как и прежде, в основном надеются на снижение ключевой ставки.
Спрос восстанавливается
«Только после первого снижения ключевой ставки летом появились программы субсидирования ипотеки на год, которые должны удешевить займы при дальнейшем смягчении», — рассказывает гендиректор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
При этом львиную долю ипотечных продаж все так же обеспечивала семейная программа. Параллельно развивались рассрочки. «В итоге доля рассрочки на рынке стабилизировалась на уровне 35–40%, у нас — около 35%. И существенного роста по таким продуктам не ждем: для застройщика это дорогой инструмент, он влияет на эскроу и требует аккуратной работы с рисками», — поясняет он.
Первое полугодие 2025 года было непростым — продажи просели на 30–35% из-за дорогих займов и осторожности покупателей. Но во второй половине спрос стал восстанавливаться, и в итоге показатели вышли даже лучше 2024 года. Клиенты торопились проводить сделки на фоне слухов о возможных изменениях в условиях семейной ипотеки.
В итоге семейная ипотека продолжает служить базовым элементом рынка, а рассрочка выполняет поддерживающую функцию в условиях ограниченной доступности классического кредитования.
Комфорт-ипотека
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что для его компании год прошел неплохо: выручка выросла на 27% к прошлому году, заключили около 2600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю историю: “премиум”, “бизнес” и “комфорт”, сервисные апартаменты, коммерция, паркинги с машино‑местами, кладовые и даже офисы», — перечисляет он.
Но в любом случае лидирует комфорт‑класс, затем идут апартаменты, на третьем месте — “бизнес” и “премиум”. Отдельно отмечается хороший спрос на машино‑места и кладовые. Кстати, в ПСК коммерческую недвижимость с конца прошлого года стали продавать через онлайн‑аукционы — инвесторам это дает доступ к ликвидным лотам, а продавцам — честную цену.
При этом ипотека расширяется даже на дорогие сегменты: в “премиуме” доля ипотечных сделок выросла в 2025 году с 4% до 12% (тройной рост), в бизнес‑классе — до 47% (против 35% в 2024-м), в комфорт‑классе ипотека дошла до 64%, и семейная программа там составляет 80–90%.
По мнению представителя ПСК, ипотека — главный драйвер рынка, и так будет оставаться всегда. Но ее структура будет меняться по мере улучшения макроэкономических условий. «Сейчас же самый рабочий инструмент — субсидированная ипотека: она заметно снижает ежемесячный платеж и дает людям возможность купить квартиру с перспективой рефинансироваться позже под более низкий процент, — делится Сергей Софронов. — Это продукт для тех, кто не хочет потом возвращаться к выбору снова, да и цены через год, скорее всего, будут выше из‑за инфляции».
С оглядкой на депозиты
Основатель и владелец инвестиционно-строительной компании INREIT и УК PORT PM Кирилл Кудинов подчеркивает, что в сегменте апартаментов ипотеки почти нет. Но ключевая ставка, конечно, все равно влияет на продажи: инвесторы смотрят на доходность депозитов, и когда вклады становятся выгоднее — возникает вопрос: не положить ли деньги в банк вместо приобретения апартов?
Высокие депозиты для сегмента апартаментов были главным риском в начале 2025‑го, но по мере снижения ключевой ставки и усадки доходности вкладов инвесторы начали снова смотреть в сторону апартаментов — спрос вернулся на приемлемый уровень. Впрочем, компания рассчитывала на рост продаж в 20%, а получилось около 7%.
INREIT занимается редевелопментом объектов недвижимости под апарт-отели в туристических локациях — преимущественно в историческом центре Петербурга. «Среди строящихся на сегодня у нас один объект — в Питере, один — в Выборге и загородный проект — отель на базе отдыха в Приозерском районе Ленобласти. Спрос по этим направлениям держится не хуже, чем в 2024‑м», — говорит Кудинов.
Главная же проблема осталась прежней: найти уникальные объекты, которые понравятся инвесторам. Неликвидные остатки — тяжелое бремя для бизнеса, поэтому объекты выбирают очень тщательно: нужно быть уверенными в технической и юридической готовности, а еще в том, что локация будет привлекательна для туристов.
На качелях спроса
Замруководителя по продажам апарт‑отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в его сегменте в основном люди либо платят сразу всю сумму, либо берут рассрочку. Правда, с рассрочкой — все как на американских горках: в 2024‑м на нее приходилось аж до 70% продаж, а в 2025‑м за целый год еле‑еле набралось пять сделок. Зато отлично зашла отсрочка платежа.
«Наш продукт — прямо находка для инвесторов, — объясняет Константин. — Человек хочет и на депозите заработать, и с недвижимостью не прогадать. Соответственно, за апартаменты можно заплатить сначала всего 10%, а остальное внести через три-четыре месяца, когда подойдет время закрытия депозита», — поясняет специалист. В общем, по выручке Vertical в 2025 году почти дотянул до уровня 2024‑го.
Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако планы на 2026 год у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», — заключил он.
Цифры в остатке и перспективы
Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева в прошлом январе ждала, что в 2025 году спрос немного просядет. Но, как оказалось, конец года все расставил по местам: народ вдруг массово ринулся покупать жилье.
«Конец года нас приятно удивил, — рассказывает Ольга Трошева. — Покупатели активизировались, и в итоге декабрь по первичному рынку Петербурга выдал рекорд: 10 600 сделок. Также предполагалось, что застройщики сдадут 2,6–2,7 млн квадратных метров жилья за год, а вышло 2,87 млн». В сумме набежало около 70 тысяч сделок. Но если сравнивать с 2024‑м, когда на рынок было выставлено 3,17 млн «квадратов», то просадка все‑таки есть — примерно 10% по новым площадям».
По словам Ольги Трошевой, с августа‑сентября продажи начали расти месяц к месяцу, и девелоперы воспользовались ситуацией для повышения цен. В итоге цены за год подросли на 11–13 % в зависимости от локации.
«Петербург, конечно, подорожал чуть сильнее, — уточняет эксперт. — В массовом сегменте к концу года средняя цена добралась до 282 тысяч рублей за “квадрат”. В Ленобласти — где‑то до 169–170 тысяч. И даже после Нового года цены не остановились — продолжают ползти вверх».
Еще представитель Setl Group отмечает, что удержать продажи на плаву помогли не только истории с семейной ипотекой, но и расцвет рассрочек. Далее на первый план выйдут собственные банковские программы — с разными льготами для заемщиков. Например, могут появиться новые скидочные спецпредложения на время строительства.
ВТБ проанализировал активность клиентов, оформивших рыночную ипотеку в 2025 году. Результаты показали, что каждый второй регулярно вносил частично-досрочные платежи, а каждый пятый закрыл кредит. Для сравнения, в 2024 году полностью погашен был лишь один из десяти оформленных договоров.
Несмотря на то, что в прошлом году основной объём выдач пришёлся на программы господдержки, а спрос на рыночную ипотеку снизился, она по-прежнему находила своего покупателя.
В 2025 году рыночную ипотеку в ВТБ оформили около 8,3 тыс. клиентов. Средний размер первоначального взноса превысил 50% (против 30% в 2023 году), а средний «чек» кредита за два года снизился примерно на 20% — до 3,3 млн рублей.
Многие заёмщики, оформляя кредит в 2025 году, изначально рассчитывали на его быстрое погашение. Более 54% клиентов банка с рыночной ипотекой гасили её в среднем в пять раз быстрее графика. Хотя доля заёмщиков, совершающих регулярные частично-досрочные платежи, снизилась год к году, средняя сумма и частота их дополнительных платежей выросли.
Всего на досрочное погашение (частичное и полное) по рыночным программам в 2025 году заёмщики ВТБ направили около 8 млрд рублей. При этом на статистику полного досрочного закрытия, помимо стратегии заёмщиков скорее освободиться от долга, также повлияло рефинансирование. Интерес к этому инструменту снижения финансовой нагрузки стал постепенно увеличиваться со второй половины прошлого года.
Клиенты, воспользовавшиеся программами господдержки, действовали диаметрально противоположно. Доля заёмщиков, вносивших дополнительные платежи, сократилась с 46% примерно до 29%, а показатель полного досрочного погашения ещё больше приблизился к нулю.
«В новых условиях для заёмщиков с рыночной ставкой досрочное погашение выступает тактическим ответом на её высокую стоимость. Льготные программы снимают необходимость в спешке, позволяя клиентам направлять свободные деньги на вклады или другие инструменты инвестиций», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
В этом году ВТБ ожидает повышения доступности рыночной ипотеки. Если ключевая ставка продолжит снижаться, спрос на неё активизируется, что приведёт к паритету между государственными и рыночными программами в структуре ипотечных продаж.
Целевая доля российского программного обеспечения (ПО) в российском нефтегазе к 2030 году составит 90%, объем рынка инженерного ПО вырастет до 60 млрд руб., рост числа компаний-разработчиков увеличится с 1,3 до 3,7 тыс., а инвестиции в искусственный интеллект (ИИ) достигнут 130 млрд руб. Такие выводы сделали представители Аналитического центра АО «СиСофт Девелопмент» – «Информационное моделирование в нефтегазовой отрасли». Работа датирована январем 2026 года.
По мнению исследователей, через пять лет отечественные цифровые решения смогут предложить нефтяникам полноценные аналоги базовых систем автоматического проектирования (САПР), узкоспециализированные расчетные модули, работоспособные интеграционные платформы, интеграцию САПР и технологий информационного моделирования (ТИМ) с системами управления жизненным циклом продукта (PLM), системами управления производственными процессами (MES) и цифровыми двойниками.
К таким выводам специалисты АО «СиСофт Девелопмент» пришли, проанализировав данные Минэнерго, ИЦК «Нефтегаз», дорожной карты «Новое индустриальное ПО», Университета Иннополис, аудиторской компании Kept, портала технологий TAdviser, консалтинговой компании «Яков и Партнеры» и собственных исследований.
В частности, исследователи отметили, что с 2022 года ИТ-инвестиции в нефтегазовый сектор постоянно растут. Если в 2023 году они составляли 53 млрд руб., то в 2025 году ИТ-расходы нефтегаза поднялись до 162 млрд. руб. Причем только в 2024 году такой рост составил 155%. Рынок инженерного ПО в 2025 году достиг отметки в 51 млрд руб. и вырос на 16% по сравнению с 2024 годом. Диапазон годовых затрат нефтегазовых компаний на инженерное ПО и ИИ составляет 5 15% от ИТ-бюджета. В зависимости от масштаба компании, на эти цели ежегодно тратятся десятки, а то и сотни миллионов рублей.
Растут в нефтегазовой отрасли и издержки на разработку ИИ-решений. В промышленной эксплуатации уже применяются разработки по предиктивной аналитике, геологоразведку и ИИ-ассистенту. На стадии пилотов тестируются инженерная аналитика, видеоаналитика и цифровые двойники. По оценке Минэнерго, экономический эффект от применения ИТ-решений в нефтегазе составляет 700 млрд руб./год, а доля ИИ в годовом бюджете ИТ-отрасли – 14%. К 2040 году ожидается эффект в 5,4 трлн руб.
Хорошую динамику показывает переход ИТ-сферы нефтегазового сектора на отечественные разработки. С 2022 по 2026 год покрытие ИТ-ладшафта российским ПО выросло с 8 до 81%, а к 2027 году планируется покрыть его полностью. При этом доля зрелого отечественного ПО с 2014 до 2024 года выросла с 10 до 80%.
Переход на отечественные цифровые системы в российском нефтегазе неизбежен, делают вывод исследователи. Этому способствует поддержка государства в виде грантов и субсидирования, а также внутренние драйверы, в частности, рост стоимости владения зарубежным ПО. Нельзя также забывать, что в этом году в России ужесточаются требования к использованию иностранного ПО в критической информационной инфраструктуре, то есть компании сталкиваются с необходимостью полного отказа от западных разработок.
«В сфере проектирования и инженерных расчетов среди легальных пользователей российские системы занимают львиную долю, но по экспертным оценкам, более50% потребителей CAD/CAM/CAE/BIM систем безнаказанно используют зарубежное ПО ввиду слабых мер со стороны регулятора и правоохранительных органов. Важным фактором остается отказ от пиратского западного ПО с точки зрения информационной безопасности для критической инфраструктуры и формирования экосистемы на основе российских решений», – подчеркнул исполнительный и технический директор АО «СиСофт Девелопмент» Игорь Орельяна Урсуа.