Жилое строительство-2025. Страхи не оправдались
Несмотря на ряд пессимистических прогнозов, 2025 год на поверку оказался для жилого строительства вполне благополучным. Остается надеяться, что наступивший год будет не хуже.
Государство не отводит взгляд
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что застройщики Петербурга в прошлом году сдали примерно столько же жилых площадей, сколько и в 2024-м. По итогам 2025 года в отчетах можно встретить те же самые цифры, которые предсказывали год назад, но руководитель строительного объединения предупреждает: следующий год, скорее всего, будет сложнее. Поэтому сейчас обсуждается правительственная инициатива субсидировать застройщикам кредитные ставки хотя бы до 12% через рефинансирование банков. Строители инициативу поддержали, и банки в принципе согласны. Если решение примут — это как минимум должно помочь снизить риски задержек с завершением объектов.
Готовьте больше справок
Начальник отдела продаж «БФА‑Девелопмент» Светлана Денисова говорит проще: часть прогнозов предыдущего января оказалась перестраховкой, и для их компании год завершился даже лучше, чем ожидали. «По сравнению с прошлым годом выручка выросла на 22%. И не весь успех — за счет роста цен. Да, объективно себестоимость строительства росла весь 2025-й, кредитное обслуживание по проектному финансированию было дорогим. Но в физических объемах мы продали больше, чем годом ранее», — объясняет она.
При этом год все равно нельзя назвать простым в продажах. Помогли снижения ключевой ставки в мае и сентябре, сработал геополитический оптимизм. А в октябре пришла новость про ужесточение условий по семейной ипотеке, и это тоже оживило рынок.
«Каждый такой сигнал сразу давал рост обращений, — отмечает Светлана Денисова. — Но самый мощный подъем был под Новый год — в ноябре‑декабре. Ажиотаж продлился и в январе, потому что новые правила анонсировали с 1 февраля. Правда, уже под конец января «БФА-Девелопмент» заметил падение количества обращений и объема бронирований. Рынок ожидает существенного спада, и уже есть поручение подготовить к июню следующие шаги по диверсификации субсидируемого продукта».
В общем, на этот год застройщики, как и прежде, в основном надеются на снижение ключевой ставки.
Спрос восстанавливается
«Только после первого снижения ключевой ставки летом появились программы субсидирования ипотеки на год, которые должны удешевить займы при дальнейшем смягчении», — рассказывает гендиректор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
При этом львиную долю ипотечных продаж все так же обеспечивала семейная программа. Параллельно развивались рассрочки. «В итоге доля рассрочки на рынке стабилизировалась на уровне 35–40%, у нас — около 35%. И существенного роста по таким продуктам не ждем: для застройщика это дорогой инструмент, он влияет на эскроу и требует аккуратной работы с рисками», — поясняет он.
Первое полугодие 2025 года было непростым — продажи просели на 30–35% из-за дорогих займов и осторожности покупателей. Но во второй половине спрос стал восстанавливаться, и в итоге показатели вышли даже лучше 2024 года. Клиенты торопились проводить сделки на фоне слухов о возможных изменениях в условиях семейной ипотеки.
В итоге семейная ипотека продолжает служить базовым элементом рынка, а рассрочка выполняет поддерживающую функцию в условиях ограниченной доступности классического кредитования.
Комфорт-ипотека
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что для его компании год прошел неплохо: выручка выросла на 27% к прошлому году, заключили около 2600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю историю: “премиум”, “бизнес” и “комфорт”, сервисные апартаменты, коммерция, паркинги с машино‑местами, кладовые и даже офисы», — перечисляет он.
Но в любом случае лидирует комфорт‑класс, затем идут апартаменты, на третьем месте — “бизнес” и “премиум”. Отдельно отмечается хороший спрос на машино‑места и кладовые. Кстати, в ПСК коммерческую недвижимость с конца прошлого года стали продавать через онлайн‑аукционы — инвесторам это дает доступ к ликвидным лотам, а продавцам — честную цену.
При этом ипотека расширяется даже на дорогие сегменты: в “премиуме” доля ипотечных сделок выросла в 2025 году с 4% до 12% (тройной рост), в бизнес‑классе — до 47% (против 35% в 2024-м), в комфорт‑классе ипотека дошла до 64%, и семейная программа там составляет 80–90%.
По мнению представителя ПСК, ипотека — главный драйвер рынка, и так будет оставаться всегда. Но ее структура будет меняться по мере улучшения макроэкономических условий. «Сейчас же самый рабочий инструмент — субсидированная ипотека: она заметно снижает ежемесячный платеж и дает людям возможность купить квартиру с перспективой рефинансироваться позже под более низкий процент, — делится Сергей Софронов. — Это продукт для тех, кто не хочет потом возвращаться к выбору снова, да и цены через год, скорее всего, будут выше из‑за инфляции».
С оглядкой на депозиты
Основатель и владелец инвестиционно-строительной компании INREIT и УК PORT PM Кирилл Кудинов подчеркивает, что в сегменте апартаментов ипотеки почти нет. Но ключевая ставка, конечно, все равно влияет на продажи: инвесторы смотрят на доходность депозитов, и когда вклады становятся выгоднее — возникает вопрос: не положить ли деньги в банк вместо приобретения апартов?
Высокие депозиты для сегмента апартаментов были главным риском в начале 2025‑го, но по мере снижения ключевой ставки и усадки доходности вкладов инвесторы начали снова смотреть в сторону апартаментов — спрос вернулся на приемлемый уровень. Впрочем, компания рассчитывала на рост продаж в 20%, а получилось около 7%.
INREIT занимается редевелопментом объектов недвижимости под апарт-отели в туристических локациях — преимущественно в историческом центре Петербурга. «Среди строящихся на сегодня у нас один объект — в Питере, один — в Выборге и загородный проект — отель на базе отдыха в Приозерском районе Ленобласти. Спрос по этим направлениям держится не хуже, чем в 2024‑м», — говорит Кудинов.
Главная же проблема осталась прежней: найти уникальные объекты, которые понравятся инвесторам. Неликвидные остатки — тяжелое бремя для бизнеса, поэтому объекты выбирают очень тщательно: нужно быть уверенными в технической и юридической готовности, а еще в том, что локация будет привлекательна для туристов.
На качелях спроса
Замруководителя по продажам апарт‑отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в его сегменте в основном люди либо платят сразу всю сумму, либо берут рассрочку. Правда, с рассрочкой — все как на американских горках: в 2024‑м на нее приходилось аж до 70% продаж, а в 2025‑м за целый год еле‑еле набралось пять сделок. Зато отлично зашла отсрочка платежа.
«Наш продукт — прямо находка для инвесторов, — объясняет Константин. — Человек хочет и на депозите заработать, и с недвижимостью не прогадать. Соответственно, за апартаменты можно заплатить сначала всего 10%, а остальное внести через три-четыре месяца, когда подойдет время закрытия депозита», — поясняет специалист. В общем, по выручке Vertical в 2025 году почти дотянул до уровня 2024‑го.
Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако планы на 2026 год у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», — заключил он.
Цифры в остатке и перспективы
Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева в прошлом январе ждала, что в 2025 году спрос немного просядет. Но, как оказалось, конец года все расставил по местам: народ вдруг массово ринулся покупать жилье.
«Конец года нас приятно удивил, — рассказывает Ольга Трошева. — Покупатели активизировались, и в итоге декабрь по первичному рынку Петербурга выдал рекорд: 10 600 сделок. Также предполагалось, что застройщики сдадут 2,6–2,7 млн квадратных метров жилья за год, а вышло 2,87 млн». В сумме набежало около 70 тысяч сделок. Но если сравнивать с 2024‑м, когда на рынок было выставлено 3,17 млн «квадратов», то просадка все‑таки есть — примерно 10% по новым площадям».
По словам Ольги Трошевой, с августа‑сентября продажи начали расти месяц к месяцу, и девелоперы воспользовались ситуацией для повышения цен. В итоге цены за год подросли на 11–13 % в зависимости от локации.
«Петербург, конечно, подорожал чуть сильнее, — уточняет эксперт. — В массовом сегменте к концу года средняя цена добралась до 282 тысяч рублей за “квадрат”. В Ленобласти — где‑то до 169–170 тысяч. И даже после Нового года цены не остановились — продолжают ползти вверх».
Еще представитель Setl Group отмечает, что удержать продажи на плаву помогли не только истории с семейной ипотекой, но и расцвет рассрочек. Далее на первый план выйдут собственные банковские программы — с разными льготами для заемщиков. Например, могут появиться новые скидочные спецпредложения на время строительства.
Доля квартир[1] с двумя и более комнатами на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы составляет 49,1%, подсчитали аналитики девелоперской компании STONE. За прошедшие три года показатель сократился на 14 процентных пунктов.
По данным STONE, на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы сегодня реализуется 20 620 квартир, что составляет свыше 50% от всего предложения в новостройках в исторических границах столицы. За минувшие 12 месяцев бизнес-класс по объему экспозиции значительно опередил лидировавший ранее массовый сегмент. Это объясняется в первую очередь востребованностью новостроек бизнес-класса среди семейных покупателей.
Согласно опросу компании STONE, в котором с 1 июня по 1 сентября 2025 года приняло участие 1500 респондентов, 74% клиентов на рынке первичного жилья бизнес-класса в столице – это родители с несовершеннолетними детьми. Их интересуют, главным образом, многокомнатные форматы – от двух комнат. Однако сейчас доля таких предложений в бизнес-классе снизилась до 49,1% против 63,1% тремя годами ранее. В массовом сегменте этот показатель сейчас составляет 42,5%, в премиум-классе – 62%, в делюкс-классе – 82,3%.
«В связи с ростом себестоимости строительства многие девелоперы формируют квартирографию в новых проектах в пользу компактных вариантов, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise, STONE Grain с преобладанием квартир семейного формата). – Однако, таким образом, компании не отвечают реальным запросам целевой аудитории. Особенно остро проблема стоит в проектах бизнес-класса, которые максимально ориентированы на семейных клиентов. При этом более половины квартир в них сегодня не подходят для комфортной жизни родителей с детьми, даже с единственным ребенком.
Но все же в настоящий момент возник новый тренд. На первичном рынке появляются комплексы бизнес+ с параметрами, соответствующими потребностям семейных покупателей. Например, доля реализуемых многокомнатных квартир в жилом комплексе STONE Sokolniki составляет 52%, в STONE Rise – 53%, сопоставимый показатель на этапе бронирования – в анонсированном проекте STONE Grain. Причем доля запроектированных просторных лотов еще выше – около 60-65%, но именно такие предложения продаются в первую очередь».
[1] Без учета апартаментов.
После покупки квартиры россияне чаще ограничиваются ремонтом и приобретением мебели. На втором месте по популярности — одновременная покупка второго жилья и автомобиля. Об этом сообщил аналитический центр М2 по итогам исследования об изменении потребительских предпочтений в недвижимости.
Респондентами стали более 1 500 жителей крупных городов России, которые купили квартиру в течение последнего года или планируют это сделать в ближайшие 12 месяцев. Исследование показало, что ожидания покупателей относительно последующих расходов заметно отличаются от реальных решений, которые они принимают после сделки.
На этапе планирования многие семьи хотели совместить покупку квартиры с другими крупными расходами: 18% — с приобретением автомобиля, 18% — с ремонтом, 17% — с меблировкой, около 8% — с приобретением частного дома. Однако на практике приоритеты сместились в сторону благоустройства нового жилья. Так, автомобиль взяли лишь 13% респондентов, а вот ремонт сделали уже 24% семей и мебель купили 22%. Покупка загородной недвижимостью оказалось редким сценарием — около 2%.
Крупные покупки семей, %
«Результаты исследования демонстрируют, что покупатели становятся более рациональными. Люди стремятся не просто приобрести недвижимость, а создать в ней комфортное пространство для себя и своей семьи. Это подтверждают и другие данные исследования. Главной причиной приобретения квартиры остаётся улучшение уровня жизни — в 37% случаев», — отмечает Дмитрий Смирнов, руководитель департамента аналитики и данных экосистемы недвижимости М2.
В качестве улучшения уровня жизни респонденты выделяют покупку первой квартиры, переезд от родителей, увеличение жилплощади при рождении ребёнка. Интересно, что за год доля таких покупок снизилась на 8 п. п. Но увеличилось число респондентов, купивших квартиру поближе к родственникам, что также можно расценивать как повышение удобства и качества жизни.
На втором месте среди причин покупки жилья — инвестиционные цели. Каждая четвёртая покупка совершается с расчётом на рост стоимости объекта или сдачу в аренду. Доля инвестиционных покупок за год выросла на 4 п. п и достигла 25%. Аналитики связывают это с повышением доверия населения к недвижимости как инвестиции.
Почему вы решили приобрести новое жильё?, %
