Жилое строительство-2025. Страхи не оправдались
Несмотря на ряд пессимистических прогнозов, 2025 год на поверку оказался для жилого строительства вполне благополучным. Остается надеяться, что наступивший год будет не хуже.
Государство не отводит взгляд
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что застройщики Петербурга в прошлом году сдали примерно столько же жилых площадей, сколько и в 2024-м. По итогам 2025 года в отчетах можно встретить те же самые цифры, которые предсказывали год назад, но руководитель строительного объединения предупреждает: следующий год, скорее всего, будет сложнее. Поэтому сейчас обсуждается правительственная инициатива субсидировать застройщикам кредитные ставки хотя бы до 12% через рефинансирование банков. Строители инициативу поддержали, и банки в принципе согласны. Если решение примут — это как минимум должно помочь снизить риски задержек с завершением объектов.
Готовьте больше справок
Начальник отдела продаж «БФА‑Девелопмент» Светлана Денисова говорит проще: часть прогнозов предыдущего января оказалась перестраховкой, и для их компании год завершился даже лучше, чем ожидали. «По сравнению с прошлым годом выручка выросла на 22%. И не весь успех — за счет роста цен. Да, объективно себестоимость строительства росла весь 2025-й, кредитное обслуживание по проектному финансированию было дорогим. Но в физических объемах мы продали больше, чем годом ранее», — объясняет она.
При этом год все равно нельзя назвать простым в продажах. Помогли снижения ключевой ставки в мае и сентябре, сработал геополитический оптимизм. А в октябре пришла новость про ужесточение условий по семейной ипотеке, и это тоже оживило рынок.
«Каждый такой сигнал сразу давал рост обращений, — отмечает Светлана Денисова. — Но самый мощный подъем был под Новый год — в ноябре‑декабре. Ажиотаж продлился и в январе, потому что новые правила анонсировали с 1 февраля. Правда, уже под конец января «БФА-Девелопмент» заметил падение количества обращений и объема бронирований. Рынок ожидает существенного спада, и уже есть поручение подготовить к июню следующие шаги по диверсификации субсидируемого продукта».
В общем, на этот год застройщики, как и прежде, в основном надеются на снижение ключевой ставки.
Спрос восстанавливается
«Только после первого снижения ключевой ставки летом появились программы субсидирования ипотеки на год, которые должны удешевить займы при дальнейшем смягчении», — рассказывает гендиректор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
При этом львиную долю ипотечных продаж все так же обеспечивала семейная программа. Параллельно развивались рассрочки. «В итоге доля рассрочки на рынке стабилизировалась на уровне 35–40%, у нас — около 35%. И существенного роста по таким продуктам не ждем: для застройщика это дорогой инструмент, он влияет на эскроу и требует аккуратной работы с рисками», — поясняет он.
Первое полугодие 2025 года было непростым — продажи просели на 30–35% из-за дорогих займов и осторожности покупателей. Но во второй половине спрос стал восстанавливаться, и в итоге показатели вышли даже лучше 2024 года. Клиенты торопились проводить сделки на фоне слухов о возможных изменениях в условиях семейной ипотеки.
В итоге семейная ипотека продолжает служить базовым элементом рынка, а рассрочка выполняет поддерживающую функцию в условиях ограниченной доступности классического кредитования.
Комфорт-ипотека
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что для его компании год прошел неплохо: выручка выросла на 27% к прошлому году, заключили около 2600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю историю: “премиум”, “бизнес” и “комфорт”, сервисные апартаменты, коммерция, паркинги с машино‑местами, кладовые и даже офисы», — перечисляет он.
Но в любом случае лидирует комфорт‑класс, затем идут апартаменты, на третьем месте — “бизнес” и “премиум”. Отдельно отмечается хороший спрос на машино‑места и кладовые. Кстати, в ПСК коммерческую недвижимость с конца прошлого года стали продавать через онлайн‑аукционы — инвесторам это дает доступ к ликвидным лотам, а продавцам — честную цену.
При этом ипотека расширяется даже на дорогие сегменты: в “премиуме” доля ипотечных сделок выросла в 2025 году с 4% до 12% (тройной рост), в бизнес‑классе — до 47% (против 35% в 2024-м), в комфорт‑классе ипотека дошла до 64%, и семейная программа там составляет 80–90%.
По мнению представителя ПСК, ипотека — главный драйвер рынка, и так будет оставаться всегда. Но ее структура будет меняться по мере улучшения макроэкономических условий. «Сейчас же самый рабочий инструмент — субсидированная ипотека: она заметно снижает ежемесячный платеж и дает людям возможность купить квартиру с перспективой рефинансироваться позже под более низкий процент, — делится Сергей Софронов. — Это продукт для тех, кто не хочет потом возвращаться к выбору снова, да и цены через год, скорее всего, будут выше из‑за инфляции».
С оглядкой на депозиты
Основатель и владелец инвестиционно-строительной компании INREIT и УК PORT PM Кирилл Кудинов подчеркивает, что в сегменте апартаментов ипотеки почти нет. Но ключевая ставка, конечно, все равно влияет на продажи: инвесторы смотрят на доходность депозитов, и когда вклады становятся выгоднее — возникает вопрос: не положить ли деньги в банк вместо приобретения апартов?
Высокие депозиты для сегмента апартаментов были главным риском в начале 2025‑го, но по мере снижения ключевой ставки и усадки доходности вкладов инвесторы начали снова смотреть в сторону апартаментов — спрос вернулся на приемлемый уровень. Впрочем, компания рассчитывала на рост продаж в 20%, а получилось около 7%.
INREIT занимается редевелопментом объектов недвижимости под апарт-отели в туристических локациях — преимущественно в историческом центре Петербурга. «Среди строящихся на сегодня у нас один объект — в Питере, один — в Выборге и загородный проект — отель на базе отдыха в Приозерском районе Ленобласти. Спрос по этим направлениям держится не хуже, чем в 2024‑м», — говорит Кудинов.
Главная же проблема осталась прежней: найти уникальные объекты, которые понравятся инвесторам. Неликвидные остатки — тяжелое бремя для бизнеса, поэтому объекты выбирают очень тщательно: нужно быть уверенными в технической и юридической готовности, а еще в том, что локация будет привлекательна для туристов.
На качелях спроса
Замруководителя по продажам апарт‑отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в его сегменте в основном люди либо платят сразу всю сумму, либо берут рассрочку. Правда, с рассрочкой — все как на американских горках: в 2024‑м на нее приходилось аж до 70% продаж, а в 2025‑м за целый год еле‑еле набралось пять сделок. Зато отлично зашла отсрочка платежа.
«Наш продукт — прямо находка для инвесторов, — объясняет Константин. — Человек хочет и на депозите заработать, и с недвижимостью не прогадать. Соответственно, за апартаменты можно заплатить сначала всего 10%, а остальное внести через три-четыре месяца, когда подойдет время закрытия депозита», — поясняет специалист. В общем, по выручке Vertical в 2025 году почти дотянул до уровня 2024‑го.
Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако планы на 2026 год у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», — заключил он.
Цифры в остатке и перспективы
Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева в прошлом январе ждала, что в 2025 году спрос немного просядет. Но, как оказалось, конец года все расставил по местам: народ вдруг массово ринулся покупать жилье.
«Конец года нас приятно удивил, — рассказывает Ольга Трошева. — Покупатели активизировались, и в итоге декабрь по первичному рынку Петербурга выдал рекорд: 10 600 сделок. Также предполагалось, что застройщики сдадут 2,6–2,7 млн квадратных метров жилья за год, а вышло 2,87 млн». В сумме набежало около 70 тысяч сделок. Но если сравнивать с 2024‑м, когда на рынок было выставлено 3,17 млн «квадратов», то просадка все‑таки есть — примерно 10% по новым площадям».
По словам Ольги Трошевой, с августа‑сентября продажи начали расти месяц к месяцу, и девелоперы воспользовались ситуацией для повышения цен. В итоге цены за год подросли на 11–13 % в зависимости от локации.
«Петербург, конечно, подорожал чуть сильнее, — уточняет эксперт. — В массовом сегменте к концу года средняя цена добралась до 282 тысяч рублей за “квадрат”. В Ленобласти — где‑то до 169–170 тысяч. И даже после Нового года цены не остановились — продолжают ползти вверх».
Еще представитель Setl Group отмечает, что удержать продажи на плаву помогли не только истории с семейной ипотекой, но и расцвет рассрочек. Далее на первый план выйдут собственные банковские программы — с разными льготами для заемщиков. Например, могут появиться новые скидочные спецпредложения на время строительства.
Число квартир[1] на этапе котлована в новостройках «старой» Москвы за год (с сентябрь 2024 года по сентябрь 2025 года) сократилось на 41%, подсчитали в аналитическом центре девелоперской компании STONE. Сейчас зафиксирован минимальный показатель с октября 2023 года.
По данным STONE, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 39,7 тыс. квартир. За год показатель сократился на 14%. Особенно серьезно снизилось предложение в комплексах на начальном этапе строительства. Количество квартир на котловане снизилось на 41% – до 7 тыс. помещений. Последний раз аналогичный объем вариантов на старте реализации девелоперы предлагали в октябре 2023 года – 6,9 тыс. квартир.
В то же время число жилых лотов в корпусах на этапе монтажа этажей за прошедшие 12 месяцев выросло на 1,3% (до 21,2 тыс. квартир), на стадии отделки – сократилось на 23% (до 6,3 тыс. квартир), в готовых новостройках – стало меньше на 14% (до 4,9 тыс. квартир).
При этом средняя площадь предложений на котловане год к году выросла на 10% (до 63 кв. м). Это объясняется сокращением доли предложения массового сегмента, где средняя площадь, как правило, ниже. Стоимость вариантов на начальном этапе строительства сейчас составляет в среднем 45,1 млн руб., что на 17% больше, чем годом ранее.
«Значительное сокращение предложения на котловане, главным образом, связано с замедлением стартов девелоперских проектов в начале 2025 года, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise на этапе котлована). – В январе-августе текущего года открыты продажи в 20 жилых комплексах «старой» Москвы против 39 объектов за аналогичный период 2024 года. Именно проекты на котловане остаются самыми привлекательными с инвестиционной точки зрения. В 95% случаев они выходят на рынок по более доступной цене, чем в новостройках на более высоких стадиях строительства и затем дорожают как по мере повышения готовности, так и в связи с исчерпанием предложения.
Особенно высокая капитализация со старта продаж до ввода в эксплуатацию наблюдается в камерных проектах с относительно небольшим объемом экспозиции. Например, в жилом комплексе класса бизнес+ STONE Rise запроектировано всего 545 квартир. Этот проект уже на этапе котлована пользуется большой популярностью у клиентов не только за счет приватности и привлекательных цен, но и благодаря эксклюзивным планировочным решениям с балконами и террасами, окнами в ванной, высоким потолкам, развитой инфраструктуре района. C учетом отложенного спроса на этапе бронирования и гибких условий рассрочки STONE Rise стал самым продаваемой новостройки «старой» Москвы в августе 2025 года. На текущий момент удалось реализовать около 40% объема предложения в проекте».
[1] Без учета апартаментов.
