Жилое строительство-2025. Страхи не оправдались
Несмотря на ряд пессимистических прогнозов, 2025 год на поверку оказался для жилого строительства вполне благополучным. Остается надеяться, что наступивший год будет не хуже.
Государство не отводит взгляд
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что застройщики Петербурга в прошлом году сдали примерно столько же жилых площадей, сколько и в 2024-м. По итогам 2025 года в отчетах можно встретить те же самые цифры, которые предсказывали год назад, но руководитель строительного объединения предупреждает: следующий год, скорее всего, будет сложнее. Поэтому сейчас обсуждается правительственная инициатива субсидировать застройщикам кредитные ставки хотя бы до 12% через рефинансирование банков. Строители инициативу поддержали, и банки в принципе согласны. Если решение примут — это как минимум должно помочь снизить риски задержек с завершением объектов.
Готовьте больше справок
Начальник отдела продаж «БФА‑Девелопмент» Светлана Денисова говорит проще: часть прогнозов предыдущего января оказалась перестраховкой, и для их компании год завершился даже лучше, чем ожидали. «По сравнению с прошлым годом выручка выросла на 22%. И не весь успех — за счет роста цен. Да, объективно себестоимость строительства росла весь 2025-й, кредитное обслуживание по проектному финансированию было дорогим. Но в физических объемах мы продали больше, чем годом ранее», — объясняет она.
При этом год все равно нельзя назвать простым в продажах. Помогли снижения ключевой ставки в мае и сентябре, сработал геополитический оптимизм. А в октябре пришла новость про ужесточение условий по семейной ипотеке, и это тоже оживило рынок.
«Каждый такой сигнал сразу давал рост обращений, — отмечает Светлана Денисова. — Но самый мощный подъем был под Новый год — в ноябре‑декабре. Ажиотаж продлился и в январе, потому что новые правила анонсировали с 1 февраля. Правда, уже под конец января «БФА-Девелопмент» заметил падение количества обращений и объема бронирований. Рынок ожидает существенного спада, и уже есть поручение подготовить к июню следующие шаги по диверсификации субсидируемого продукта».
В общем, на этот год застройщики, как и прежде, в основном надеются на снижение ключевой ставки.
Спрос восстанавливается
«Только после первого снижения ключевой ставки летом появились программы субсидирования ипотеки на год, которые должны удешевить займы при дальнейшем смягчении», — рассказывает гендиректор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
При этом львиную долю ипотечных продаж все так же обеспечивала семейная программа. Параллельно развивались рассрочки. «В итоге доля рассрочки на рынке стабилизировалась на уровне 35–40%, у нас — около 35%. И существенного роста по таким продуктам не ждем: для застройщика это дорогой инструмент, он влияет на эскроу и требует аккуратной работы с рисками», — поясняет он.
Первое полугодие 2025 года было непростым — продажи просели на 30–35% из-за дорогих займов и осторожности покупателей. Но во второй половине спрос стал восстанавливаться, и в итоге показатели вышли даже лучше 2024 года. Клиенты торопились проводить сделки на фоне слухов о возможных изменениях в условиях семейной ипотеки.
В итоге семейная ипотека продолжает служить базовым элементом рынка, а рассрочка выполняет поддерживающую функцию в условиях ограниченной доступности классического кредитования.
Комфорт-ипотека
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что для его компании год прошел неплохо: выручка выросла на 27% к прошлому году, заключили около 2600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю историю: “премиум”, “бизнес” и “комфорт”, сервисные апартаменты, коммерция, паркинги с машино‑местами, кладовые и даже офисы», — перечисляет он.
Но в любом случае лидирует комфорт‑класс, затем идут апартаменты, на третьем месте — “бизнес” и “премиум”. Отдельно отмечается хороший спрос на машино‑места и кладовые. Кстати, в ПСК коммерческую недвижимость с конца прошлого года стали продавать через онлайн‑аукционы — инвесторам это дает доступ к ликвидным лотам, а продавцам — честную цену.
При этом ипотека расширяется даже на дорогие сегменты: в “премиуме” доля ипотечных сделок выросла в 2025 году с 4% до 12% (тройной рост), в бизнес‑классе — до 47% (против 35% в 2024-м), в комфорт‑классе ипотека дошла до 64%, и семейная программа там составляет 80–90%.
По мнению представителя ПСК, ипотека — главный драйвер рынка, и так будет оставаться всегда. Но ее структура будет меняться по мере улучшения макроэкономических условий. «Сейчас же самый рабочий инструмент — субсидированная ипотека: она заметно снижает ежемесячный платеж и дает людям возможность купить квартиру с перспективой рефинансироваться позже под более низкий процент, — делится Сергей Софронов. — Это продукт для тех, кто не хочет потом возвращаться к выбору снова, да и цены через год, скорее всего, будут выше из‑за инфляции».
С оглядкой на депозиты
Основатель и владелец инвестиционно-строительной компании INREIT и УК PORT PM Кирилл Кудинов подчеркивает, что в сегменте апартаментов ипотеки почти нет. Но ключевая ставка, конечно, все равно влияет на продажи: инвесторы смотрят на доходность депозитов, и когда вклады становятся выгоднее — возникает вопрос: не положить ли деньги в банк вместо приобретения апартов?
Высокие депозиты для сегмента апартаментов были главным риском в начале 2025‑го, но по мере снижения ключевой ставки и усадки доходности вкладов инвесторы начали снова смотреть в сторону апартаментов — спрос вернулся на приемлемый уровень. Впрочем, компания рассчитывала на рост продаж в 20%, а получилось около 7%.
INREIT занимается редевелопментом объектов недвижимости под апарт-отели в туристических локациях — преимущественно в историческом центре Петербурга. «Среди строящихся на сегодня у нас один объект — в Питере, один — в Выборге и загородный проект — отель на базе отдыха в Приозерском районе Ленобласти. Спрос по этим направлениям держится не хуже, чем в 2024‑м», — говорит Кудинов.
Главная же проблема осталась прежней: найти уникальные объекты, которые понравятся инвесторам. Неликвидные остатки — тяжелое бремя для бизнеса, поэтому объекты выбирают очень тщательно: нужно быть уверенными в технической и юридической готовности, а еще в том, что локация будет привлекательна для туристов.
На качелях спроса
Замруководителя по продажам апарт‑отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в его сегменте в основном люди либо платят сразу всю сумму, либо берут рассрочку. Правда, с рассрочкой — все как на американских горках: в 2024‑м на нее приходилось аж до 70% продаж, а в 2025‑м за целый год еле‑еле набралось пять сделок. Зато отлично зашла отсрочка платежа.
«Наш продукт — прямо находка для инвесторов, — объясняет Константин. — Человек хочет и на депозите заработать, и с недвижимостью не прогадать. Соответственно, за апартаменты можно заплатить сначала всего 10%, а остальное внести через три-четыре месяца, когда подойдет время закрытия депозита», — поясняет специалист. В общем, по выручке Vertical в 2025 году почти дотянул до уровня 2024‑го.
Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако планы на 2026 год у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», — заключил он.
Цифры в остатке и перспективы
Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева в прошлом январе ждала, что в 2025 году спрос немного просядет. Но, как оказалось, конец года все расставил по местам: народ вдруг массово ринулся покупать жилье.
«Конец года нас приятно удивил, — рассказывает Ольга Трошева. — Покупатели активизировались, и в итоге декабрь по первичному рынку Петербурга выдал рекорд: 10 600 сделок. Также предполагалось, что застройщики сдадут 2,6–2,7 млн квадратных метров жилья за год, а вышло 2,87 млн». В сумме набежало около 70 тысяч сделок. Но если сравнивать с 2024‑м, когда на рынок было выставлено 3,17 млн «квадратов», то просадка все‑таки есть — примерно 10% по новым площадям».
По словам Ольги Трошевой, с августа‑сентября продажи начали расти месяц к месяцу, и девелоперы воспользовались ситуацией для повышения цен. В итоге цены за год подросли на 11–13 % в зависимости от локации.
«Петербург, конечно, подорожал чуть сильнее, — уточняет эксперт. — В массовом сегменте к концу года средняя цена добралась до 282 тысяч рублей за “квадрат”. В Ленобласти — где‑то до 169–170 тысяч. И даже после Нового года цены не остановились — продолжают ползти вверх».
Еще представитель Setl Group отмечает, что удержать продажи на плаву помогли не только истории с семейной ипотекой, но и расцвет рассрочек. Далее на первый план выйдут собственные банковские программы — с разными льготами для заемщиков. Например, могут появиться новые скидочные спецпредложения на время строительства.
По оценке ВТБ, по итогам 2024 года господдержка займет около 65% в выдачах ипотеки в России, а рыночные программы – всего треть. Типичные ситуации, при которых россияне вынуждены брать дорогие кредиты – создание семьи, рождение ребенка или переезд в другой город.
Несмотря на заградительные ставки, рыночная ипотека находит своего покупателя. В основном такие сделки проходят в результате обмена одного объекта на другой с небольшой кредитной доплатой. По статистике ВТБ, средний размер кредита по рыночным программам сегодня составляет около 3,8 млн рублей – примерно на 20% ниже, чем в 2023 году. Первый взнос - около 30% от стоимости недвижимости против 36% в январе. При этом в абсолютных значениях этот показатель с начала года вырос – с 3 до 3,8 млн рублей.
Средний возраст клиентов, оформляющих дорогие кредиты, составляет 39 лет, более половины из них состоят в браке, а около 40% воспитывают детей. Подавляющее большинство (82%) покупают квартиры, средняя площадь которых составляет 46,1 кв. метров.
«Рыночная» ипотека с такими ставками сегодня непопулярна. Клиенты не берут ее без острой необходимости, предпочитая копить деньги на вкладах. Тем не менее, покупка недвижимости может понадобиться в экстренных ситуациях, поэтому некоторые россияне прибегают к «дорогим» кредитам. Такие заемщики рассчитывают на быстрое погашение долга или на дальнейшее рефинансирование кредита», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
На рынке жилой недвижимости увеличивается доля покупателей со стопроцентной оплатой. Их не смущает сокращение льготной ипотеки — она им не нужна. И не отвлекают рекордно высокие ставки по депозитам, поскольку инвестиции в квадратные метры выглядят надёжнее.
Об этом рассказала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова на круглом столе «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
«В этом году как в своём флагманском проекте «Огни залива», так и в бизнесовом «Доме БФА у озера», мы наблюдаем огромный прирост, буквально десятикратный, сделок со стопроцентной оплатой, — заявила она. — В прошлом году у нас их было менее 1%. В этом году приближаемся к 10%. А к концу года, я думаю, мы перейдём десятипроцентный барьер. Эти покупатели изымают деньги из депозитов, вынимают из каких-то активов и считают нужным их овеществить в квадратных метрах, веря в то, что недвижимость в городе Петербурге — это тот самый всеобщий эквивалент, который позволит им сохранить капитал».
Граждане волнуются
По мнению Светланы Денисовой, недвижимость — «это абсолютно понятный и единственно доступный по-настоящему нашим гражданам инструмент сохранения средств». «Конечно, в условиях высокой неопределённости, в условиях таких баснословных ставок по депозитам, такой ключевой ставки граждане волнуются, — признала она. — И они уже заботятся не о том, чтобы заработать в этой ситуации, а в большей степени о том, чтобы сохранить свои деньги».
Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, в свою очередь, спрогнозировала сокращение предложения жилья в Петербурге, что должно удержать рынок жилья от падения цен в результате снижения спроса. «В Петербурге у нас имеет место тренд на сокращение предложения последние 1,5-2 года, — поделилась наблюдениями она. —Замедляется существенно выход новых объектов. На этом фоне у нас движение даже в сегодняшних реалиях небольшое, но положительное по цене. Конечно, у нас будут впереди определённые спады по вводу. Мы знаем, что был принят Генплан. Ряд территорий не вошли в перспективное развитие под жилую застройку, что предполагалось. Те локации, которые наиболее интересны, аккумулируют внимание инвестора — рядом с метро, ближе к центру — в некотором дефиците сегодня участков под развитие. Поэтому мы неминуемо увидим сокращение предложения на 25-30%».
Ольга Трошева добавила со ссылкой на данные Росреестра, что в сентябре сделки с ипотекой занимали на рынке жилья менее 70%, остальное — либо «стопроцентка», либо рассрочка. «В общей массе я думаю, «стопроцентников» у нас не более 5-7%», — заключила она.
По словам Светланы Денисовой, до июля 2024 года, когда программы льготной ипотеки с господдержкой были резко сокращены, доля сделок с ипотекой достигала 90%, а оставшиеся 10% составляли преимущественно сделки с рассрочкой на старте продаж.
Другие реалии
Рынок апартаментов, в отличие от жилья, не имел доступа к льготной ипотеке. Поэтому на нём после 1 июля произошёл не спад, а наоборот, рост продаж. «Мы уже давно живем в реалиях «не ипотеки» для нас, для апарт-отелей, — подчеркнул Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Поэтому, конечно же, мы увидели большой рост у нас в продажах после отмены господдержки. К нам как раз приходят стопроцентники в основном, либо по рассрочке. Мы предлагаем рассрочки до конца 2026 года. Что касается ипотечных клиентов, то их порядка 10%. Хотя у нас есть инструменты, проработанные с банком «Санкт-Петербург», с «Уралсибом», со Сбербанком. Тем не менее, клиенты, конечно же, больше обращают внимание на стопроцентную оплату, потому что при такой форме оплаты у нас максимальные скидки. Ну и также имеют место быть рассрочки, потому что мы даем возможность при рассрочке уже получать гарантированный доход. У клиента есть возможность положить часть денег на депозиты. И, собственно, зафиксировать стоимость. То есть у тебя в кармане есть и недвижимость, и рост стоимости квадратного метра, и гарантированная доходность. И плюс сейчас на высоких депозитах хорошо заработать можно». По словам Константина Чиркова, доходность вложений при инвестициях в апарт-отели Vertical, согласно финансовой модели, составляет 8,5-11% годовых.
Покупка апартаментов под последующую сдачу становится только популярнее из-за своих потребительских характеристик, пояснил Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. По его словам, в апартаментах Promenade by Akvilon хорошо работает посуточная аренда, так как рядом есть метро в шаговой доступности, основные магистрали города, близость к деловому и историческому центру. «С точки зрения локации она отлично подходит туристическим гостям города и тем, кто приезжает в командировку, — считает Максим Турта. — Мы ориентируем клиентов на ставку от 4 500 рублей за сутки в нашем проекте. При средней загруженности 17 дней в месяц мы ориентируемся на минимальный доход клиента 76 500 рублей в месяц. При стоимости апартамента в 6 400 000 рублей срок окупаемости составляет 7 лет, что составляет конкуренцию коммерческой и жилой недвижимости, а порой и банковским вкладам».
Пружина будет разжиматься
Иван Ходак, руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ, констатировал, что на фоне повышенных процентных ставок интерес инвесторов смещён в сторону банковских продуктов - депозитов, накопительных счетов. «С начала года наблюдается беспрецедентный рост портфеля пассивов — сказал он. — По понятной причине — % ставки продолжают расти вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ. Совокупный объём банковских вкладов физлиц в стране увеличился до 52 трлн рублей. С начала года до конца сентября прирост в целом по стране составил 15% . В прошлом году за такой же период, с 1 января до конца сентября, размер прироста был порядка 8%».
Вместе с тем Иван Ходак согласился, что недвижимость должна оставаться в списке приоритетов состоятельных инвесторов. «Если у человека действительно есть хорошие сбережения, я бы рекомендовал часть средств держать на депозите, а часть инвестировать в недвижимость, — добавил он. — Такую инвестицию можно «ощутить физически», плюс есть возможность сдавать квартиру в аренду и получать дополнительную прибыль». Однако, по словам банкира, 90% вкладчиков не имеют финансовых возможностей купить квартиру. «Объём сбережений должен быть как минимум 5-7 миллионов рублей, что существенно превосходит средний размер вкладов по стране, который составляет примерно 670 тысяч рублей, — поделился мнением он. — В Санкт-Петербурге чуть больше — 925-950 тысяч рублей».
Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ, описал широкие возможности рынка ценных бумаг. «В 2024 году на первое место вышли облигации с плавающим купоном, так называемые флоатеры, купонная доходность которых привязана к ключевой ставке, — отметил он. — В течение всего года мы видели рост ключевой ставки: сначала 16, затем, соответственно, 18, 19, сейчас 21%. Эти облигации позволяют следовать за трендом, их доходность также растёт, и в настоящий момент составляет 21% плюс 1-2% сверху, то есть 22-23% текущей купонной доходности. С учётом реинвестирования ежемесячных или ежеквартальных выплат потенциальная доходность составляет 23-24% годовых. А в декабре может быть ещё больше. То есть, это более доходная альтернатива депозитам. Эта инвестиция актуальна на короткий срок, также как и фонды денежного рынка. Рано или поздно начнётся цикл снижения ставок. При снижении ставок облигации с фиксированным купоном, те же ОФЗ, которые сейчас существенно припали, выйдут на первый план и обеспечат 25-30% доходности в ближайшие 2 года».
В более отдалённой перспективе Андрей Шульга рекомендовал обратить внимание на акции российских компаний, которые «сейчас находятся под давлением, но потенциал там копится». «Рано или поздно эта пружина будет разжиматься, — уверен финансист. — Денег в экономике становится больше, а акций больше не становится. Акции при нормализации ключевой ставки могут обеспечить кратный рост».