До половины зарплаты уходит на оплату аренды в крупных городах
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какая доля заработной платы арендаторов уходит на оплату съёмного жилья в крупных городах РФ, и как показатель изменился за последний год.
- От 27 до 56% заработной платы уходит на оплату аренды в крупных городах. В среднем – 34%. Стоимость аренды влияет на различия между локациями сильнее, чем размер зарплаты: разброс ставок – в 4 раза, а зарплат – в 2,5 раза.
В целом, чем дороже аренда, тем большую долю она составляет от доходов, но есть и исключения. Самая высокая нагрузка в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге – на оплату съёма уходит 43-56% от зарплаты. Это города с самой дорогой арендой. В топ-5 попали также Калининград и Астрахань – в первом случае повлияли высокие ставки, во втором – низкие зарплаты (в Астрахани они минимальные среди анализируемых городов).
Самая доступная аренда в Тольятти, Новокузнецке и Пензе – на оплату проживания уходит в среднем лишь 27-28% от заработной платы. Ставки здесь самые низкие среди анализируемых городов. Похожая ситуация также в Кемерове, Липецке, Оренбурге (29%).
- В прошлом году доступность съёмного жилья была ниже – в среднем по городам на оплату аренды уходило 38% от заработной платы. Нагрузка снизилась т.к. ставки аренды почти не изменились (стали выше в среднем лишь на 1,4%; причём городов, где аренда дороже, и где она дешевле, чем год назад, почти одинаковое количество), в то время как зарплаты продолжили расти (за последний год они увеличились в среднем на 13%).
Съём жилья стал доступнее в 37 городах из 40 анализируемых. Особенно заметное снижение нагрузки в Сочи, Астрахани, Хабаровске и Калининграде (доля от зарплаты сократилась на 8-14 п.п.): в первых трёх городах из-за того, что аренда стала дешевле, в Калининграде – из-за заметного повышения среднего уровня доходов. В Саратове и Набережных Челнах нагрузка почти не изменилась, а в Ставрополе стала выше (здесь зафиксированы максимальные темпы роста арендных ставок).
«В 2026 г. мы не ожидаем сильного увеличения расценок на рынке аренды – рост ограничен высокой базой и восстановлением активности в сегменте купли-продажи. Индексация зарплат также замедлилась, но пока они растут быстрее ставок, поэтому доступность съёма жилья может ещё немного увеличиться», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2026, тыс. руб. в месяц |
Доля расходов |
Динамика за год |
|
Сочи |
42,0 |
56% |
-14 п.п. |
|
Москва |
68,3 |
46% |
-5 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
43,2 |
43% |
-2 п.п. |
|
Калининград |
32,0 |
41% |
-8 п.п. |
|
Астрахань |
25,6 |
41% |
-9 п.п. |
|
Ставрополь |
26,1 |
40% |
+3 п.п. |
|
Хабаровск |
39,3 |
39% |
-8 п.п. |
|
Нижний Новгород |
32,7 |
38% |
-4 п.п. |
|
Новосибирск |
32,0 |
36% |
-4 п.п. |
|
Саратов |
23,3 |
36% |
0 п.п. |
|
Самара |
27,1 |
35% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
23,2 |
35% |
-6 п.п. |
|
Рязань |
25,0 |
35% |
-1 п.п. |
|
Барнаул |
23,4 |
35% |
-6 п.п. |
|
Казань |
31,9 |
35% |
-5 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
27,5 |
35% |
-6 п.п. |
|
Чебоксары |
22,7 |
33% |
-5 п.п. |
|
Омск |
24,2 |
33% |
-4 п.п. |
|
Набережные Челны |
26,5 |
33% |
0 п.п. |
|
Екатеринбург |
32,3 |
33% |
-7 п.п. |
|
Ярославль |
23,3 |
32% |
-4 п.п. |
|
Пермь |
26,4 |
32% |
-4 п.п. |
|
Краснодар |
26,1 |
32% |
-6 п.п. |
|
Иркутск |
29,6 |
32% |
-2 п.п. |
|
Томск |
26,3 |
31% |
-1 п.п. |
|
Красноярск |
28,5 |
31% |
-4 п.п. |
|
Ульяновск |
20,7 |
31% |
-4 п.п. |
|
Воронеж |
22,6 |
31% |
-4 п.п. |
|
Киров |
21,2 |
30% |
-3 п.п. |
|
Уфа |
24,3 |
30% |
-2 п.п. |
|
Челябинск |
24,3 |
30% |
-5 п.п. |
|
Ижевск |
23,7 |
30% |
-4 п.п. |
|
Владивосток |
31,1 |
30% |
-5 п.п. |
|
Тюмень |
28,0 |
30% |
-1 п.п. |
|
Липецк |
22,2 |
29% |
-7 п.п. |
|
Оренбург |
21,0 |
29% |
-2 п.п. |
|
Кемерово |
22,5 |
29% |
-3 п.п. |
|
Пенза |
17,8 |
28% |
-4 п.п. |
|
Новокузнецк |
21,5 |
27% |
-3 п.п. |
|
Тольятти |
20,4 |
27% |
-4 п.п. |
|
В среднем |
34% |
-4 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций. Для расчётов были использованы средние ставки аренды однокомнатных квартир на Циане.
Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (данные за 1-3 кв. 2024 и 2025 гг., за вычетом НДФЛ).
Рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал рекордные темпы нового строительства по итогам девяти месяцев 2025 года. Объем введенных в эксплуатацию объектов big-box достиг 1,122 млн кв. м, что в 2,2 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Такой существенный рост обусловлен бумом спроса и низкой вакансией, наблюдавшихся в 2023-2024 годах, что побудило девелоперов активно наращивать спекулятивное строительство.
Значительная часть новых объектов выходит на рынок без предварительных договоренностей с арендаторами и покупателями. Доля спекулятивного строительства в общем объеме ввода по итогам трех кварталов достигла 54%, что является рекордным показателем за пять лет. На момент завершения строительства 37% от всего введенного объема площадей оставались свободными. Параллельно продолжилось развитие сегмента light industrial, где за отчетный период было введено около 250 тыс. кв. м.
Динамика структуры введенных объектов по типу строительства
Географически основная доля ввода пришлась на южное (57,5%), юго-восточное (13%) и юго-западное (11%) направления. Крупнейшими проектами, сданными в III квартале, стали складские комплексы “NK Парк Домодедово-2” корпус №9 (148,3 тыс. кв. м), "RBNA Парк М4" (90 тыс. кв. м), "Parametr Промышленный парк Кувекино" (75,7 тыс. кв. м), "Логопарк Кошерово" (52,8 тыс. кв. м) и “NK Парк Домодедово-2” корпус №10 (42 тыс. кв. м).
Согласно прогнозам, к концу 2025 года общий объем нового предложения может достигнуть рекордных 2,5 млн кв. м. При этом 51% строящихся объектов реализуется по схеме BTS (Build-to-Suit), что свидетельствует о сохраняющейся активности якорных арендаторов. Вместе с тем, среди объектов, запланированных к вводу до конца года, 63% площадей пока не заняты.
Алексей Слепов, директор в департаменте складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci: "Рынок демонстрирует исключительную динамику: рост ввода площадей почти вдвойне по сравнению с прошлым годом, однако это создает определенные вызовы. Рынок вступает в фазу повышенного предложения, что может усилить конкуренцию между девелоперами и создаст более выгодные условия для арендаторов".
Согласно данным инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, объем ввода офисной недвижимости в Москве за девять месяцев 2025 года составил 537 тыс. кв. м, что на 43% выше, чем за аналогичный период прошлого года (375 тыс. кв. м).
До конца года на рынке ожидается ввод еще около 585 тыс. кв. м, что может привести совокупный объем нового предложения к 1,12 млн кв. м. Даже с учетом возможного переноса сроков сдачи отдельных объектов, годовой объем ввода превысит показатели последних десяти лет и составит порядка 900 тыс. кв. м.
Динамика прироста нового предложения офисных площадей, тыс. кв. м
Согласно данным инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, 44% введенных площадей занимают штаб-квартиры и объекты built-to-suit, еще 41% предназначен для продажи, а 15% — для аренды.
Дмитрий Жидков, партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci: «Несмотря на сопоставимый с прошлым годом объем нового предложения, его ввод практически не повлиял на уровень вакансии. По состоянию на конец сентября 2025 года, доля доступных площадей остается минимальной — всего 11% от общего объема нового ввода. В то же время на рынок выходит вторичное предложение от инвесторов, которые предлагают в аренду ранее приобретённые объекты».
Доля доступного первичного предложения от заявленного объема нового ввода, 2025 г.
За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию введено 11 крупных офисных объектов, среди которых: “Национальный космический центр” ( 200 тыс. кв. м), SLAVA, 4-я очередь (112 тыс. кв. м), iCITY “Башня Space” (91,4 тыс. кв. м), ОЭЗ «Технополис Москва» (30 тыс. кв. м), “Сколково Парк”, корпуса 3 и 4 (27,3 тыс. кв. м), “Медиацентр НТВ” (18 тыс. кв. м) и OSTANKINO BUSINESS PARK (17,1 тыс. кв. м).
Офисные объекты введенные в эксплуатацию в Москве в 2025 г.
