До половины зарплаты уходит на оплату аренды в крупных городах
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какая доля заработной платы арендаторов уходит на оплату съёмного жилья в крупных городах РФ, и как показатель изменился за последний год.
- От 27 до 56% заработной платы уходит на оплату аренды в крупных городах. В среднем – 34%. Стоимость аренды влияет на различия между локациями сильнее, чем размер зарплаты: разброс ставок – в 4 раза, а зарплат – в 2,5 раза.
В целом, чем дороже аренда, тем большую долю она составляет от доходов, но есть и исключения. Самая высокая нагрузка в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге – на оплату съёма уходит 43-56% от зарплаты. Это города с самой дорогой арендой. В топ-5 попали также Калининград и Астрахань – в первом случае повлияли высокие ставки, во втором – низкие зарплаты (в Астрахани они минимальные среди анализируемых городов).
Самая доступная аренда в Тольятти, Новокузнецке и Пензе – на оплату проживания уходит в среднем лишь 27-28% от заработной платы. Ставки здесь самые низкие среди анализируемых городов. Похожая ситуация также в Кемерове, Липецке, Оренбурге (29%).
- В прошлом году доступность съёмного жилья была ниже – в среднем по городам на оплату аренды уходило 38% от заработной платы. Нагрузка снизилась т.к. ставки аренды почти не изменились (стали выше в среднем лишь на 1,4%; причём городов, где аренда дороже, и где она дешевле, чем год назад, почти одинаковое количество), в то время как зарплаты продолжили расти (за последний год они увеличились в среднем на 13%).
Съём жилья стал доступнее в 37 городах из 40 анализируемых. Особенно заметное снижение нагрузки в Сочи, Астрахани, Хабаровске и Калининграде (доля от зарплаты сократилась на 8-14 п.п.): в первых трёх городах из-за того, что аренда стала дешевле, в Калининграде – из-за заметного повышения среднего уровня доходов. В Саратове и Набережных Челнах нагрузка почти не изменилась, а в Ставрополе стала выше (здесь зафиксированы максимальные темпы роста арендных ставок).
«В 2026 г. мы не ожидаем сильного увеличения расценок на рынке аренды – рост ограничен высокой базой и восстановлением активности в сегменте купли-продажи. Индексация зарплат также замедлилась, но пока они растут быстрее ставок, поэтому доступность съёма жилья может ещё немного увеличиться», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2026, тыс. руб. в месяц |
Доля расходов |
Динамика за год |
|
Сочи |
42,0 |
56% |
-14 п.п. |
|
Москва |
68,3 |
46% |
-5 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
43,2 |
43% |
-2 п.п. |
|
Калининград |
32,0 |
41% |
-8 п.п. |
|
Астрахань |
25,6 |
41% |
-9 п.п. |
|
Ставрополь |
26,1 |
40% |
+3 п.п. |
|
Хабаровск |
39,3 |
39% |
-8 п.п. |
|
Нижний Новгород |
32,7 |
38% |
-4 п.п. |
|
Новосибирск |
32,0 |
36% |
-4 п.п. |
|
Саратов |
23,3 |
36% |
0 п.п. |
|
Самара |
27,1 |
35% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
23,2 |
35% |
-6 п.п. |
|
Рязань |
25,0 |
35% |
-1 п.п. |
|
Барнаул |
23,4 |
35% |
-6 п.п. |
|
Казань |
31,9 |
35% |
-5 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
27,5 |
35% |
-6 п.п. |
|
Чебоксары |
22,7 |
33% |
-5 п.п. |
|
Омск |
24,2 |
33% |
-4 п.п. |
|
Набережные Челны |
26,5 |
33% |
0 п.п. |
|
Екатеринбург |
32,3 |
33% |
-7 п.п. |
|
Ярославль |
23,3 |
32% |
-4 п.п. |
|
Пермь |
26,4 |
32% |
-4 п.п. |
|
Краснодар |
26,1 |
32% |
-6 п.п. |
|
Иркутск |
29,6 |
32% |
-2 п.п. |
|
Томск |
26,3 |
31% |
-1 п.п. |
|
Красноярск |
28,5 |
31% |
-4 п.п. |
|
Ульяновск |
20,7 |
31% |
-4 п.п. |
|
Воронеж |
22,6 |
31% |
-4 п.п. |
|
Киров |
21,2 |
30% |
-3 п.п. |
|
Уфа |
24,3 |
30% |
-2 п.п. |
|
Челябинск |
24,3 |
30% |
-5 п.п. |
|
Ижевск |
23,7 |
30% |
-4 п.п. |
|
Владивосток |
31,1 |
30% |
-5 п.п. |
|
Тюмень |
28,0 |
30% |
-1 п.п. |
|
Липецк |
22,2 |
29% |
-7 п.п. |
|
Оренбург |
21,0 |
29% |
-2 п.п. |
|
Кемерово |
22,5 |
29% |
-3 п.п. |
|
Пенза |
17,8 |
28% |
-4 п.п. |
|
Новокузнецк |
21,5 |
27% |
-3 п.п. |
|
Тольятти |
20,4 |
27% |
-4 п.п. |
|
В среднем |
34% |
-4 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций. Для расчётов были использованы средние ставки аренды однокомнатных квартир на Циане.
Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (данные за 1-3 кв. 2024 и 2025 гг., за вычетом НДФЛ).
Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов.
Рынок апарт-отелей Крыма активно развивается. Сегодня на полуострове строится 56 апарт-комплексов на 22,5 тысячи номеров. Объекты распределены неравномерно, располагаются в крупных городах и ключевых туристических локациях.
Самое большое число проектов, 31 апарт-комплекс или 55% от общего объема, сосредоточено на Южном берегу Крыма от Алупки до Феодосии. Здесь традиционно реализуется наибольшее количество комплексов «премиум» и «бизнес» сегмента. На западном побережье, включая Евпаторию, Саки и Черноморское, где активно развивается рекреационный туризм, возводится 21 апарт-отель. Этим локациям значительно уступают Севастополь с тремя строящимися апарт-комплексами и Симферополь лишь с одним реализуемым проектом.
На ЮБК средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах на начало октября 2025 года составила 420 тыс. руб./м2, что более чем в 2 раза превышает показатели Симферополя. На западном побережье и в Севастополе лоты продаются по схожей цене — 309 тыс. и 311 тыс. руб./м2 соответственно. Самые дешевые квадратные метры в апартаментах Симферополя — 200 тыс. руб./м2.
Максимальная стоимость квадратного метра в апарт-комплексах зафиксирована консультантами компании в экспозиции города Ялта:
- 1,3 млн руб. за 1 м2 в студии «Массандра Парк»;
- 1,5 млн руб. за 1 м2 в 4-х комнатном юните в «SkyPlaza».
Самый высокий бюджет покупки здесь же на Южном берегу, в Ялте – 808 млн рублей за лот 539 м2, а самый низкий – 2,8 млн рублей за студию 15 м2 в поселке Штормовое в Сакском районе.
Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:
«В Крыму апарт-отели динамично теснят традиционное жилье. Тенденцию отражают данные аналитики: если еще осенью 2022 года в экспозиции на полуострове было 32 проекта, то сейчас представлено 56 апарт-комплексов. Это 33% от всех возводимых проектов апарт-отелей.
Апартаменты уверенно держат 30% экспозиции уже несколько лет. К примеру, на самом развитом рынке, в Санкт-Петербурге, апарт-отели занимают 14% экспозиции, а это самый высокий показатель в стране, не считая Крыма!
Рост туристического потока и дефицит качественного номерного фонда создают предпосылки для развития рынка апарт-отелей. Мы также отмечаем тренд на комплексную застройку, включающую масштабную поддерживающую инфраструктуру и увеличение количества лотов в проектах: в пяти апарт-комплексах, находящихся сейчас в экспозиции, их более тысячи!
Фокус девелоперов заметно смещается в сторону «бизнес» и «премиум» объектов, рентабельность которых, даже с учетом больших вложений, обычно выше. Особенно в премиальных локациях Южного берега, где представлено наибольшее количество апарт-комплексов высокого класса».
С начала года совокупный ипотечный портфель на покупку строящегося жилья сократился на 8%. По причине относительно высоких темпов роста неплатежей доля просроченной задолженности в совокупном портфеле выросла почти в два раза, с 0,2% до 0,36%. Такие данные приводят аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ РФ.
На начало осени 2025 года объём неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья в целом по России достиг 15,3 млрд рублей, увеличившись с начала года на 6 млрд (+64%). Как ранее писал «Долговой Консультант», за 2024 год прирост составил 66% или дополнительно 3,72 млрд.
Доля неплатежей по ипотеке на первичном рынке в совокупном портфеле превысила 0,36%, в ряде регионов — более 1%. На начало года она достигала 0,2%, при том, что в январе 2024-го — 0,11%.
«Увеличение доли просроченной задолженности в ипотеке на стройку связано, во-первых, с сокращением общего портфеля ипотеки на приобретение строящегося жилья, с начала года портфель снизился более чем на 350 млрд рублей. Последние несколько лет именно ипотека на первичном рынке занимала доминирующее положение в общих выдачах из-за льготных программ и низких субсидируемых ставок. Даже низкие ставки сейчас не помогают поддерживать спрос на покупку жилья, — рассуждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Во-вторых, сыграл эффект низкой базы. Просроченная задолженность в этом сегменте всегда находилась на низком уровне, и сейчас доля 0,36% - это совсем немного, но факт в том, что эта доля растет».
Регионом-лидером по динамике сокращения ипотечного портфеля на покупку строящегося жилья стала Республика Карелия (-23%), в абсолютном выражении — Санкт-Петербург (-39 млрд рублей).
Регионы-лидеры по абсолютному сокращению портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья
|
Изменение, млрд руб. |
на 01.09.2025 г., млрд руб. |
на 01.01.2025 г., млрд руб. |
|
|
Санкт-Петербург |
-39,0 |
243,5 |
282,5 |
|
Краснодарский край |
-33,9 |
199,3 |
233,3 |
|
Москва |
-30,8 |
710,6 |
741,4 |
|
Свердловская область |
-21,1 |
146,5 |
167,5 |
|
Республика Башкортостан |
-17,4 |
121,6 |
138,9 |
Регионы-лидеры по динамике сокращения портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья
|
|
Изменение, % |
Изменение, млрд руб. |
Портфель на 01.09.2025, млрд. |
|
|
Республика Карелия |
-22,5% |
-2,9 |
9,9 |
|
|
Красноярский край |
-19,8% |
-15,4 |
62,2 |
|
|
Саратовская область |
-17,6% |
-6,0 |
27,8 |
|
|
Ульяновская область |
-17,4% |
-4,6 |
21,7 |
|
|
Пензенская область |
-17,4% |
-6,6 |
31,4 |
|
Источник: «Долговой Консультант», Банк России
«По ряду регионов мы видим серьёзный рост объёмов неплатежей. Причина очевидна: люди не справились с финансовой нагрузкой, стремясь приобрести строящееся жильё в ипотеку как по льготным «семейным» ипотекам, так и покупая строящееся жильё в рассрочку от застройщика», — резюмирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.