Жители загородных домов возвращаются в город
Одним из трендов последних лет, по данным девелопера UDS, стало возвращение жителей загородных коттеджей в многоквартирные городские дома.
По результатам исследования девелопера UDS, которое проводилось в двух из пяти городов присутствия компании — Москве и Ижевске, в последние годы жители загородных коттеджей стали активно возвращаться в город. Всплеск спроса на загородные дома для постоянного проживания наблюдался в 2020 году под влиянием пандемии, однако со временем многие люди пришли к выводу, что при всех преимуществах жизни на свежем воздухе у нее есть неудобства. Респонденты назвали несколько причин переезда.
Первая и самая очевидная — это транспортная доступность. Постоянные пробки могут стать серьезной проблемой для тех, кто живет за городом, а работает или учится в городе. Также, по словам клиентов девелопера UDS, когда в семье подрастают дети, им хочется быть в городе: посещать кружки, мероприятия, встречаться с друзьями, а для этого родителям приходится выстраивать сложную логистику и расписание дня. Не менее важным минусом при проживании за чертой города для многих респондентов оказалась удаленность от родителей и пожилых родственников
Из первой причины логично вытекает вторая — жизнь вдали от цивилизации. Во многих загородных поселках нет необходимых объектов инфраструктуры в шаговой доступности: детских садов, школ, супермаркетов, поликлиник, фитнес-клубов и других. Службы доставки товаров и пункты выдачи заказов из маркетплейсах также работают не во всех локациях. В результате жители вновь вынуждены тратить дополнительное время и средства на транспорт.
Еще одна проблема, с которой столкнулись владельцы загородных домов, это резкий рост стоимости электроэнергии и других услуг на содержание поселков. Так, в 2025 году для многих владельцев частных домов плата за электричество, которую стали взимать по дифференцированным диапазонам, выросла в 2-3 раза. Дополнительной статьей расходов является постоянный ремонт: частный дом требует много внимания, сил и средств на доработку, а также уборку территории. В итоге жители вынуждены продавать дома и возвращаться в город с целью снижения расходов на ЖКХ и содержание жилья.
«Результаты исследования показали, что наши проекты позволяют сделать решение о переезде жителей из загородных домов в город комфортным и безболезненным, – рассказал Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. – При строительстве жилых комплексов мы сохраняем деревья, создаем зеленые зоны и маршруты для прогулок, которые позволяют жителям оставаться в балансе с природой. Важным фактором в пользу квартиры по сравнению с загородным домом для наших клиентов также является близость к центру города, благоустроенная территория и вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Но для осознанного принятия решения я рекомендую не торопиться с покупкой, а арендовать загородный дом на длительный срок, чтобы составить реальное впечатление о выбранном жизненном сценарии».
По прогнозам Nikoliers, в случае снижения ключевой ставки регулятором около 22 трлн рублей может быть направлено на покупку недвижимости с депозитов физических лиц с 2027 года в России. На данный момент объем вкладов в диапазоне 1-10 млн руб. составляет 43% от общего объема вкладов физлиц в стране, именно этот объем денежных средств потенциально может «перетечь» в бетон, что эквивалентно покупке приблизительно 95 млн кв. м жилья на первичном рынке. По базовому прогнозу ЦБ РФ высокая ключевая ставка сохранится в течение 2025 года ввиду борьбы регулятора с ускоренными темпами инфляции, однако в 2026 году ее уровень может начать снижение, что может повлечь активизацию спроса на рынке жилой недвижимости России.
По состоянию на октябрь 2024 года объем депозитов физических лиц в России достиг 51,8 трлн рублей, увеличившись с начала года на 15%. Повышение ключевой ставки, которое мы наблюдаем в текущем году и которое, судя по риторике ЦБ, продолжится и в следующем году, будет способствовать аккумуляции денег на банковских депозитах. На фоне высоких процентных ставок по депозитам, а также из-за заградительных ставок по ипотеке, население выбирает размещение денег в банках, что отсекает существенную долю спроса на недвижимость и способствует формированию отложенного спроса. Этот тренд продолжится, по прогнозам Nikoliers, и в 2025 году объем денег на вкладах может вырасти до 61 трлн руб., а к 2026 году до 64 трлн руб. Эти факторы, а также ряд дополнительных, являются причинами замедления динамики спроса на рынке жилой недвижимости, особенно во второй половине 2024 года, когда программа льготной ипотеки была приостановлена. По экспертной оценке Nikoliers, в 2023 г. суммарный объем инвестиций в жилую недвижимость России составлял рекордные 40 трлн. руб., в 2024 г. этот показатель прогнозно будет на уровне 26 трлн руб. (имеется в виду совокупно первичная, вторичная недвижимость и ИЖС).
По оценкам Nikoliers, в 2024 году в России объем ввода жилой недвижимости превысит рекордные показатели 2023 г. (110 млн кв. м) и составит 113 млн кв. м. Динамика ввода год к году обусловлена особенностями строительства в каждом отдельно взятом регионе. Например, в границах «старой» Москвы по итогам текущего года объем ввода увеличится на 6,3% и достигнет рекордного значения около 5,3 млн кв. м. В основе этого объема ввода лежит старт строительства проектов в благоприятный период с 2020 до 2021 гг., когда на фоне активного спроса застройщики сфокусировались на подготовке запусков новых проектов, в том числе за счет бридж-кредитов — проектного финансирования по плавающей ставке, привязанной к ключевой (средняя ставка в 2020 г. составляла порядка 5%).
По нашим оценкам, весь объем жилья, выведенный на российский рынок со временем будет поглощен. В текущих экономических условиях 2024-2025 гг. на рынке закономерно происходит замедление вывода нового объема жилой недвижимости в массовых ценовых сегментах, которое будет наиболее заметно в 2026-2027 годах, когда значение ввода нового жилья может составить 88-85 млн кв. м. При этом уже с 2026 г. может начаться активизация девелопмента жилой недвижимости в России, что, учитывая строительный цикл проектов, отразится на объеме ввода уже в 2028 г. По прогнозам Nikoliers, объемы ввода нового жилья будут расти, а ключевая ставка снижаться – все это станет драйвером развития рынка как в рамках спроса, так и предложения. Прогнозное снижение ключевой ставки, последующее высвобождение накопленных на депозитах денежных средств потенциально станут стимулом выхода рынка жилого строительства на новый рекордный уровень по вводу жилья с 2030 года.
На данный момент в России обеспеченность жильем составляет 29,5 кв. м на одного человека (для сравнения в 2005 году показатель был на уровне 20,8 кв. м), а весь размер существующего жилого фонда страны по мнению Всемирного банка можно оценить всего в 6 трлн USD, тогда как в Китае и США он равен 107,6 трлн USD и 102,7 трлн USD соответственно. По прогнозам Nikoliers, отечественный рынок жилой недвижимости имеет огромный потенциал роста, который будет демонстрировать в последующие годы. К 2036 году валовая стоимость жилого фонда РФ достигнет 24,7 трлн USD на фоне достижения уровня обеспеченности на душу населения в 38 кв. метров, фоновой инфляции и роста капитальной стоимости объектов недвижимости.
Положительная динамика по обеспеченности жильем населения также будет расти. Россия находится на 6-м месте по обеспеченности жильем по состоянию на 2023-2024 гг. Для сравнения: в настоящее время в США этот показатель равен 71 кв. м на человека, в Германии 47,5 кв. м, в Китае 43 кв. м, во Франции 39 кв. м, в Великобритании – 37,2 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «По объему ВВП по паритету покупательской способности Россия находится на 4-м месте по сравнению с другими мировыми экономиками. Это является хорошим показателем и говорит о том, что у российского рынка есть потенциал для роста. 7 лет назад мы вывели формулу, проанализировав данные развитых рынков: $1 тыс. ВВП по ППС на душу населения соответствует примерно одному квадратному метру обеспеченности жильём на душу населения. Текущие показатели демонстрируют, что в стране есть платежеспособный спрос и потенциал для роста обеспеченности населения жильем. Сейчас ввиду высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки значительная часть денег населения перетекла на вклады, но уже в ближайшие годы мы ожидаем заметного роста обеспеченности населения жильем на фоне рекордных объемов спроса в предыдущие годы и перетока части накоплений населения в рынок жилья в среднесрочной перспективе».
По прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, в 2025 году в сегменте теплоизоляции из минеральной ваты продолжится падение, которое началось во 2 половине 2024. По итогам будущего года оно составит 5% в натуральном выражении. Это связано с резким снижением объемов строительства, высокой ключевой ставкой и сокращением инвестиционной активности.
По итогам 2024 объем потребления минеральной изоляции вырастет на 4% по сравнению с прошлым годом. Каменная вата прибавит 3%, теплоизоляция на основе стекловолокна – 6%. В денежном выражении этот показатель достигнет 209 млрд руб.
В первой половине 2024 года наблюдалась высокая активность потребителей во всех сегментах. В некоторых регионах запросы на поставку утеплителя превышали предложение. Во втором полугодии началось охлаждение, вызванное увеличением ключевой ставки, отменой льготной ипотеки и резким падением продаж на рынке жилой недвижимости. В первую очередь, в таких емких регионах, как Москва, Новая Москва и Московская область. Так, по данным IRN.ru, количество новых ДДУ в столице только за август снизилось на 31,7%. А по сравнению с августом 2023 – на 56,5%. Девелоперы пересматривают и останавливают новые проекты. В России, по данным Росстата, в августе сдано на 9,5% жилья меньше, чем за аналогичный период 2023 года. А с января по октябрь 2024 ввод многоквартирных домов сократился на 18%. Кроме того, обозначилось замедление строительства промышленных и логистических комплексов, объектов транспортной инфраструктуры – в основном из-за недофинансирования.
В коттеджном и малоэтажном строительстве (КМС) также отмечалось некоторое снижение. Активность частников пошла на спад уже в августе-сентябре – в разгар строительного сезона. При этом за первые 10 месяцев здесь сохранился рост темпов стройки на уровне 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Индивидуальные застройщики обычно вкладывают в строительство и ремонт собственные средства и менее зависимы от стоимости кредитов, поэтому часть из них решила закончить проекты до конца года. Однако многие перенаправили инвестиции в депозиты, ставки по которым увеличились до 20% и более. Это притормозило развитие КМС.
Тем не менее по итогам всего 2024 года в большинстве регионов наблюдались положительные тенденции. Наибольший прирост отмечен в Уральском и Южном федеральных округах – 9% и 5% соответственно. Падение зафиксировано в ЦФО, включая Московский регион, – на 2%.
В 2025 году сокращение потребления минераловатного утеплителя продолжится. По прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, оно составит 5%. Каменная вата снизится на 4%, теплоизоляция на основе стекловолокна – на 7%. На рынке начнут преобладать профицитные тенденции, что усилит конкуренцию между производителями.
«Следующий год будет сложным и напряженным для всех участников строительной отрасли. При такой высокой ключевой ставке инвестиции останавливаются, а новые проекты замораживаются. Позитивный сдвиг в потреблении, по нашим прогнозам, произойдет не раньше, чем через полтора года. Пессимизма добавляет и падение рубля – многие производители до сих пор зависят от импортных поставок комплектующих и сырья. В такой ситуации отсутствие мер поддержки со стороны государства может привести к приостановке мощностей и даже полному закрытию части заводов, а также банкротству девелоперов. Это станет серьезным ударом для строительной индустрии и экономики в целом, поскольку стройка вносит заметный вклад в ВВП. Мы надеемся, что для предотвращения этого уже зимой начнут разрабатываться новые льготные программы кредитования, в том числе ипотечного, а также увеличится финансирование действующих проектов», – отметил Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.
Оставаться на плаву отрасли в 2025 году поможет реализация федеральных программ по созданию социальной инфраструктуры во всех регионах РФ, а также строительство ряда промышленных предприятий и логистических комплексов. Объекты складской логистики активно возводятся в Сибири и на Дальнем Востоке, поскольку товарные потоки за последние годы поменяли направление, и поставки идут с востока на запад. Это требует инфраструктуры для хранения, сортировки и маркировки продукции.
«Самый сложный период продлится до июня-июля 2025. В начале года сохранится повышенная ключевая ставка, затем возможно ее постепенно снижение. Это, в свою очередь, уменьшит стоимость кредитов, а значит, позволит возобновить инвестиционную активность. Кроме того, сократится процент по депозитам, и люди начнут вкладывать средства в другие проекты, в том числе в строительство частных домов. Кроме того, не исключено возобновление ипотечных программ в отдельных регионах и для определенных категорий населения, что также позитивно скажется на общей ситуации в отрасли», – прокомментировала Елена Кузнецова, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.