Жители загородных домов возвращаются в город
Одним из трендов последних лет, по данным девелопера UDS, стало возвращение жителей загородных коттеджей в многоквартирные городские дома.
По результатам исследования девелопера UDS, которое проводилось в двух из пяти городов присутствия компании — Москве и Ижевске, в последние годы жители загородных коттеджей стали активно возвращаться в город. Всплеск спроса на загородные дома для постоянного проживания наблюдался в 2020 году под влиянием пандемии, однако со временем многие люди пришли к выводу, что при всех преимуществах жизни на свежем воздухе у нее есть неудобства. Респонденты назвали несколько причин переезда.
Первая и самая очевидная — это транспортная доступность. Постоянные пробки могут стать серьезной проблемой для тех, кто живет за городом, а работает или учится в городе. Также, по словам клиентов девелопера UDS, когда в семье подрастают дети, им хочется быть в городе: посещать кружки, мероприятия, встречаться с друзьями, а для этого родителям приходится выстраивать сложную логистику и расписание дня. Не менее важным минусом при проживании за чертой города для многих респондентов оказалась удаленность от родителей и пожилых родственников
Из первой причины логично вытекает вторая — жизнь вдали от цивилизации. Во многих загородных поселках нет необходимых объектов инфраструктуры в шаговой доступности: детских садов, школ, супермаркетов, поликлиник, фитнес-клубов и других. Службы доставки товаров и пункты выдачи заказов из маркетплейсах также работают не во всех локациях. В результате жители вновь вынуждены тратить дополнительное время и средства на транспорт.
Еще одна проблема, с которой столкнулись владельцы загородных домов, это резкий рост стоимости электроэнергии и других услуг на содержание поселков. Так, в 2025 году для многих владельцев частных домов плата за электричество, которую стали взимать по дифференцированным диапазонам, выросла в 2-3 раза. Дополнительной статьей расходов является постоянный ремонт: частный дом требует много внимания, сил и средств на доработку, а также уборку территории. В итоге жители вынуждены продавать дома и возвращаться в город с целью снижения расходов на ЖКХ и содержание жилья.
«Результаты исследования показали, что наши проекты позволяют сделать решение о переезде жителей из загородных домов в город комфортным и безболезненным, – рассказал Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. – При строительстве жилых комплексов мы сохраняем деревья, создаем зеленые зоны и маршруты для прогулок, которые позволяют жителям оставаться в балансе с природой. Важным фактором в пользу квартиры по сравнению с загородным домом для наших клиентов также является близость к центру города, благоустроенная территория и вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Но для осознанного принятия решения я рекомендую не торопиться с покупкой, а арендовать загородный дом на длительный срок, чтобы составить реальное впечатление о выбранном жизненном сценарии».
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) средняя стоимость строительства складского объекта без учета НДС по состоянию на март 2026 г. составляет 72 337 руб. / кв. м.
В 2025 г. в строительной отрасли был зафиксирован самый низкий темп роста индекса цен производителей (ИЦП), а также снижение вклада в ВВП, что свидетельствует об общем замедлении активности в секторе. ИЦП в сфере строительства в 2025 г. показал незначительный рост по всем статьям расходов. ИЦП по смежным статьям расходов также показал рост по ряду значений. В большей степени выросло производство металлических конструкций и изделий (+3,1 п. п.). Высокая стоимость заемных средств и рост цен на строительные материалы могут стимулировать девелоперов строить BTS объекты (под конкретного заказчика). Так, доля BTS сделок по РФ (классы А и В) в 2024 г. составила 48%.
Подготовка к строительству складского объекта (изыскания, проектирование, экспертиза ПД и получение РНС*) составляет от 4 до 6 месяцев. Средняя продолжительность строительства складского объекта составляет один год**.
Этап возведения каркаса (включая колонны и фермы) является самой затратной статьей расходов при строительстве складского объекта, формируя 17% от средней стоимости возведения здания. Заливка фундамента и полов, а также заполнение стен и кровли являются вторыми самыми дорогостоящими этапами строительства склада, формируя 15% от средней стоимости возведения объекта. При покрытии стоимости внешних сетей и земельного участка*** стоимость строительства складского объекта вырастает на 21%.
Доля затрат на материалы в средней стоимости строительства складского объекта составляет 60%. Доля затрат на труд в средней стоимости строительства складского объекта – 40%.
«Состав затрат на строительство типового склада хорошо прогнозируется, так как будущий объект можно сравнить с построенными аналогами. Мы не ожидаем значительного роста реальной стоимости строительства складов в 2026 году. Давление может оказать дефицит кадров и рост затрат на оплату труда», — добавил Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP.
Заработная плата сотрудников в строительстве росла каждый год (2020-2025 гг.) в среднем на 14%. Согласно данным HH.ru в 2025 г. количество строительных вакансий на рынке труда сократилось в среднем на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как в 2024 г. выросли на 23% по сравнению с 2023 г.
Минимальная средняя заработная плата по строительным вакансиям по состоянию на конец 2025 г. составила 38 тыс. руб., а максимальная – 320 тыс. руб.
Самой популярной вакансией среди ключевых профессий при строительстве складского объекта является монтажник. Его средняя заработная плата превышает среднюю номинальную в сфере строительства по Московской области на 80%. Средняя заработная плата по всем вакансиям, необходимым при строительстве складского объекта (кроме снабженца), превышает среднюю номинальную в сфере строительства в среднем на 48%.
«В 2025 г. рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал устойчивость к сохранившейся турбулентности. По итогам года фиксируется умеренная деловая активность и повышенные темпы ввода в эксплуатацию. В условиях роста вакансии собственники объектов начали проявлять гибкость в переговорах по коммерческим условиям, что привело к снижению ставок аренды по итогам года и их стабилизации на текущем уровне (2026 г. – 10 600 руб. / кв. м / год, класс А). В 2026 г. мы ожидаем баланса спроса и предложения», — отметил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили предложение на рынках вторички и долгосрочной аренды в городах-миллионниках РФ.
- Однушка – для сдачи, двушка – для продажи
Более половины всех предлагаемых в долгосрочную аренду квартир – студии и однушки. На вторичном рынке они составляют суммарно только 37% от всего предложения. Трёхкомнатные и многокомнатные квартиры, которые на вторичке составляют 29%, на рынке аренды встречаются редко (суммарно 15%). Т.е. предложение аренды смещено относительно вторички в сторону более «ходовых» компактных вариантов, которые чаще являются временными.
Наиболее заметные различия между структурой предложения на вторичном рынке и в аренде – в Челябинске, Красноярске и Омске (однушки и студии составляют 60-61% от всех лотов в аренде и только 27-32% на вторичке). Меньше всего различий между сегментами в Москве и Ростове-на-Дону.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
- В более старых домах квартиры продаются, в более современных – сдаются
Средний возраст домов, в которых есть квартиры, предлагаемые в аренду, ниже, чем тех, варианты в которых выставлены на вторичном рынке. В сегменте аренды повышена доля лотов в постсоветских и современных строениях (суммарно 62% против 56% на вторичке), на вторичном рынке – в советских (и в пятиэтажках, и в более высоких корпусах; суммарно 33% против 31% в аренде). В «Циане» отмечают, что «квартиры в недавних новостройках часто специально приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду, в то время как найти жильца в советскую пятиэтажку заметно сложнее».
Во всех городах-миллионниках квартиры в постсоветских и современных домах на рынке аренды встречаются чаще, чем на вторичке. Особенно заметный разрыв в Санкт-Петербурге (за счёт того, что там на вторичном рынке повышена доля объявлений в дореволюционных домах и сталинках), в Воронеже и Челябинске (на вторичке, по сравнению с сегментом аренды, повышена доля квартир в домах советского периода). Самые похожие по структуре предложения рынки в Красноярске.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
Источник: Циан
- Ремонт в арендных квартирах лучше, чем в продаваемых
На рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с дизайнерским и евроремонтом (24% против 15% и 42% против 26%) и ниже с косметическим (33% против 41%). Лоты совсем без ремонта для сдачи – большая редкость, в то время как на вторичном рынке это почти каждый пятый объект. «Покупатель с большей вероятностью сделает ремонт под себя, поэтому его наличие и качество не так важно при продаже, как в сегменте аренды, где это один из решающих факторов» – уточняют эксперты «Циана».
Такое соотношение – когда на рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с более качественным ремонтом (евро- и дизайнерским) – характерно для всех городов-миллионников. Особенно заметны различия между сегментами в Уфе (в аренде на евро- и дизайнерский ремонт приходится ⅔ предложения, а на вторичке только чуть больше трети), Новосибирске, Москве и Нижнем Новгороде. А самые похожие рынки – в Челябинске (на евро- и дизайнерский ремонт приходится 33% предложения в аренде и 32% предложения на вторичке).
Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
Источник: Циан
«Квартиры, предлагаемые в аренду, отличаются от продаваемых на вторичном рынке по количеству комнат, качеству ремонта, возрасту дома, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Предложение, во многом, подстраивается под особенности спроса. Однушка с хорошим ремонтом в современном ЖК скорее найдёт арендатора, чем трёшка в хрущёвке с минимальной “косметикой”. Зато такая квартира может стать неплохим вариантом для семьи, решившей расшириться за счёт добавления ещё одной детской».
Приложение 1. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
|
Город |
Сегмент |
Количество комнат |
||||
|
студия |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4+-комн. |
||
|
Волгоград |
аренда |
9% |
42% |
34% |
14% |
1% |
|
вторичка |
6% |
23% |
38% |
29% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
8% |
54% |
28% |
10% |
0% |
|
вторичка |
9% |
30% |
34% |
24% |
3% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
18% |
41% |
30% |
10% |
1% |
|
вторичка |
10% |
24% |
35% |
26% |
5% |
|
|
Казань |
аренда |
10% |
47% |
32% |
10% |
1% |
|
вторичка |
6% |
29% |
35% |
26% |
4% |
|
|
Краснодар |
аренда |
16% |
54% |
24% |
6% |
0% |
|
вторичка |
10% |
40% |
34% |
15% |
1% |
|
|
Красноярск |
аренда |
23% |
38% |
30% |
8% |
1% |
|
вторичка |
9% |
23% |
33% |
26% |
9% |
|
|
Москва |
аренда |
12% |
30% |
37% |
17% |
4% |
|
вторичка |
6% |
22% |
37% |
29% |
6% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
11% |
38% |
36% |
13% |
2% |
|
вторичка |
6% |
23% |
37% |
29% |
5% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
24% |
36% |
29% |
10% |
1% |
|
вторичка |
15% |
24% |
32% |
24% |
5% |
|
|
Омск |
аренда |
11% |
49% |
28% |
12% |
0% |
|
вторичка |
6% |
25% |
34% |
30% |
5% |
|
|
Пермь |
аренда |
15% |
40% |
34% |
10% |
1% |
|
вторичка |
8% |
21% |
36% |
29% |
6% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
18% |
43% |
27% |
11% |
1% |
|
вторичка |
14% |
32% |
30% |
21% |
3% |
|
|
Самара |
аренда |
9% |
47% |
31% |
11% |
2% |
|
вторичка |
6% |
28% |
36% |
27% |
3% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
25% |
38% |
24% |
11% |
2% |
|
вторичка |
15% |
26% |
30% |
23% |
6% |
|
|
Уфа |
аренда |
13% |
40% |
33% |
12% |
2% |
|
вторичка |
8% |
27% |
32% |
29% |
4% |
|
|
Челябинск |
аренда |
18% |
43% |
29% |
9% |
1% |
|
вторичка |
5% |
22% |
41% |
27% |
5% |
|
Источник: Циан
Приложение 2. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
|
Город |
Сегмент |
Тип застройки |
|||||||
|
Дореволюционные |
Довоенные и послевоенные |
Пятиэтажки |
Советские панельные и блочные (выше 5 эт.) |
Советские кирпичные (выше 5 эт.) |
Постсоветские панельные и блочные |
Постсоветские монолитные и кирпичные |
Недавние новостройки (с 2016 г.) |
||
|
Волгоград |
аренда |
0% |
10% |
20% |
10% |
15% |
9% |
21% |
15% |
|
вторичка |
0% |
12% |
27% |
10% |
17% |
8% |
13% |
13% |
|
|
Воронеж |
аренда |
0% |
4% |
12% |
6% |
6% |
13% |
30% |
29% |
|
вторичка |
0% |
7% |
17% |
9% |
10% |
12% |
21% |
24% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
0% |
5% |
15% |
12% |
7% |
12% |
22% |
27% |
|
вторичка |
0% |
7% |
16% |
14% |
9% |
13% |
19% |
22% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
3% |
10% |
6% |
7% |
10% |
27% |
37% |
|
вторичка |
0% |
5% |
17% |
7% |
10% |
10% |
26% |
25% |
|
|
Краснодар |
аренда |
0% |
1% |
4% |
2% |
2% |
5% |
24% |
62% |
|
вторичка |
0% |
2% |
7% |
4% |
4% |
6% |
24% |
53% |
|
|
Красноярск |
аренда |
0% |
3% |
22% |
7% |
2% |
14% |
20% |
32% |
|
вторичка |
0% |
4% |
20% |
12% |
2% |
15% |
20% |
27% |
|
|
Москва |
аренда |
3% |
11% |
5% |
21% |
6% |
14% |
14% |
26% |
|
вторичка |
1% |
14% |
3% |
26% |
6% |
15% |
13% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
1% |
9% |
15% |
13% |
10% |
9% |
25% |
18% |
|
вторичка |
1% |
10% |
21% |
17% |
11% |
6% |
17% |
17% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
4% |
12% |
9% |
5% |
9% |
22% |
39% |
|
вторичка |
0% |
6% |
15% |
12% |
6% |
9% |
19% |
33% |
|
|
Омск |
аренда |
0% |
4% |
18% |
20% |
8% |
11% |
20% |
19% |
|
вторичка |
0% |
7% |
21% |
22% |
8% |
10% |
17% |
15% |
|
|
Пермь |
аренда |
0% |
5% |
8% |
16% |
17% |
11% |
13% |
30% |
|
вторичка |
0% |
7% |
10% |
20% |
16% |
9% |
14% |
24% |
|
|
Ростов-на- Дону |
аренда |
2% |
4% |
5% |
8% |
8% |
9% |
22% |
42% |
|
вторичка |
2% |
6% |
6% |
11% |
10% |
8% |
17% |
40% |
|
|
Самара |
аренда |
2% |
7% |
17% |
12% |
11% |
5% |
25% |
21% |
|
вторичка |
1% |
7% |
20% |
15% |
12% |
5% |
22% |
18% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
10% |
5% |
6% |
11% |
6% |
7% |
21% |
34% |
|
вторичка |
16% |
9% |
10% |
12% |
7% |
6% |
16% |
24% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
4% |
12% |
11% |
8% |
5% |
24% |
36% |
|
вторичка |
0% |
6% |
12% |
14% |
10% |
6% |
25% |
27% |
|
|
Челябинск |
аренда |
0% |
4% |
11% |
17% |
5% |
28% |
12% |
23% |
|
вторичка |
0% |
10% |
12% |
23% |
6% |
21% |
12% |
16% |
|
Источник: Циан
Приложение 3. Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
|
Город |
Сегмент |
Качество ремонта |
|||
|
Без ремонта |
Косметический |
Евроремонт |
Дизайнерский |
||
|
Волгоград |
аренда |
1% |
55% |
39% |
5% |
|
вторичка |
14% |
56% |
26% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
1% |
59% |
32% |
8% |
|
вторичка |
19% |
60% |
14% |
7% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
1% |
49% |
34% |
16% |
|
вторичка |
16% |
50% |
21% |
13% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
32% |
43% |
25% |
|
вторичка |
16% |
37% |
27% |
20% |
|
|
Краснодар |
аренда |
1% |
29% |
53% |
17% |
|
вторичка |
20% |
30% |
35% |
15% |
|
|
Красноярск |
аренда |
1% |
69% |
21% |
9% |
|
вторичка |
13% |
70% |
9% |
8% |
|
|
Москва |
аренда |
1% |
24% |
41% |
34% |
|
вторичка |
21% |
31% |
26% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
2% |
44% |
38% |
16% |
|
вторичка |
19% |
53% |
18% |
10% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
35% |
52% |
13% |
|
вторичка |
18% |
45% |
25% |
12% |
|
|
Омск |
аренда |
2% |
57% |
31% |
10% |
|
вторичка |
12% |
58% |
20% |
10% |
|
|
Пермь |
аренда |
2% |
63% |
26% |
9% |
|
вторичка |
12% |
64% |
13% |
11% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
1% |
35% |
46% |
18% |
|
вторичка |
19% |
36% |
27% |
18% |
|
|
Самара |
аренда |
1% |
55% |
36% |
8% |
|
вторичка |
18% |
56% |
16% |
10% |
|
|
Санкт-Петербург |
аренда |
1% |
29% |
45% |
25% |
|
вторичка |
18% |
35% |
29% |
18% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
34% |
51% |
15% |
|
вторичка |
14% |
51% |
23% |
12% |
|
|
Челябинск |
аренда |
3% |
64% |
25% |
8% |
|
вторичка |
12% |
56% |
21% |
11% |
|
Источник: Циан
Методика
Проанализировано предложение на вторичном рынке и рынке долгосрочной аренды на Циане в 16 городах-миллионниках РФ.