CMWP проанализировала стоимость строительства складов
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) средняя стоимость строительства складского объекта без учета НДС по состоянию на март 2026 г. составляет 72 337 руб. / кв. м.
В 2025 г. в строительной отрасли был зафиксирован самый низкий темп роста индекса цен производителей (ИЦП), а также снижение вклада в ВВП, что свидетельствует об общем замедлении активности в секторе. ИЦП в сфере строительства в 2025 г. показал незначительный рост по всем статьям расходов. ИЦП по смежным статьям расходов также показал рост по ряду значений. В большей степени выросло производство металлических конструкций и изделий (+3,1 п. п.). Высокая стоимость заемных средств и рост цен на строительные материалы могут стимулировать девелоперов строить BTS объекты (под конкретного заказчика). Так, доля BTS сделок по РФ (классы А и В) в 2024 г. составила 48%.
Подготовка к строительству складского объекта (изыскания, проектирование, экспертиза ПД и получение РНС*) составляет от 4 до 6 месяцев. Средняя продолжительность строительства складского объекта составляет один год**.
Этап возведения каркаса (включая колонны и фермы) является самой затратной статьей расходов при строительстве складского объекта, формируя 17% от средней стоимости возведения здания. Заливка фундамента и полов, а также заполнение стен и кровли являются вторыми самыми дорогостоящими этапами строительства склада, формируя 15% от средней стоимости возведения объекта. При покрытии стоимости внешних сетей и земельного участка*** стоимость строительства складского объекта вырастает на 21%.
Доля затрат на материалы в средней стоимости строительства складского объекта составляет 60%. Доля затрат на труд в средней стоимости строительства складского объекта – 40%.
«Состав затрат на строительство типового склада хорошо прогнозируется, так как будущий объект можно сравнить с построенными аналогами. Мы не ожидаем значительного роста реальной стоимости строительства складов в 2026 году. Давление может оказать дефицит кадров и рост затрат на оплату труда», — добавил Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP.
Заработная плата сотрудников в строительстве росла каждый год (2020-2025 гг.) в среднем на 14%. Согласно данным HH.ru в 2025 г. количество строительных вакансий на рынке труда сократилось в среднем на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как в 2024 г. выросли на 23% по сравнению с 2023 г.
Минимальная средняя заработная плата по строительным вакансиям по состоянию на конец 2025 г. составила 38 тыс. руб., а максимальная – 320 тыс. руб.
Самой популярной вакансией среди ключевых профессий при строительстве складского объекта является монтажник. Его средняя заработная плата превышает среднюю номинальную в сфере строительства по Московской области на 80%. Средняя заработная плата по всем вакансиям, необходимым при строительстве складского объекта (кроме снабженца), превышает среднюю номинальную в сфере строительства в среднем на 48%.
«В 2025 г. рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал устойчивость к сохранившейся турбулентности. По итогам года фиксируется умеренная деловая активность и повышенные темпы ввода в эксплуатацию. В условиях роста вакансии собственники объектов начали проявлять гибкость в переговорах по коммерческим условиям, что привело к снижению ставок аренды по итогам года и их стабилизации на текущем уровне (2026 г. – 10 600 руб. / кв. м / год, класс А). В 2026 г. мы ожидаем баланса спроса и предложения», — отметил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
ЦБ РФ продолжил смягчение денежно-кредитной политики, снизив ключевую ставку ещё на 2 п.п. По оценке ВТБ, это решение создает предпосылки для определенного оживления розничного кредитования, в том числе – ипотеки. Одновременно на рынке продолжат снижаться ставки по депозитам, оставаясь при этом достаточно выгодными для фиксации прибыли до конца года.
Рынок сбережений
На фоне снижения ключевой ставки банки начали постепенно уменьшать доходность по вкладам и накопительным счетам. В первой половине июля максимальная ставка в крупнейших банках опустилась ниже 18%. Снижение депозитных ставок происходит быстрее, чем сокращение ключевой ставки, и до конца года тренд на снижение доходности по накопительным продуктам продолжится.
Игроки переориентируются на краткосрочное привлечение. В частности, наблюдается снижение ставок по шестимесячным вкладам при одновременном повышении по трехмесячным депозитам. ВТБ, в свою очередь, предлагает клиентам гибкие условия, введя два дополнительных срока размещения средств – 2 и 4 месяца.
Несмотря на снижение ставок, вклады и накопительные счета остаются популярными инструментами сбережений у населения. Во второй половине года рынок сбережений продолжит рост, хоть и меньшими темпами, чем предполагалось ранее. К концу 2025 года, по оценкам ВТБ, он достигнет 67 трлн рублей, из них 63,5 трлн - рублевые сбережения.
Рынок кредитования
С учетом решения регулятора ВТБ повышает прогноз по выдачам ипотеки на рынке до 4,04 трлн рублей (ранее – 3,8 трлн рублей). Сегмент кредитов наличными оценивается в 3,5 трлн рублей по итогам года (против 3,2 трлн рублей по предыдущему прогнозу). На рынок автокредитования влияние будет скромным. Большинство игроков, оценив сигналы регулятора, уже заложили текущее снижение в тарифную политику, кроме того, динамика этого рынка во многом определяется стоимостью машин и долговой нагрузкой заемщиков. Поэтому ВТБ пока сохраняет прогноз по выдачам автокредитов в 2025 году на уровне 1,3 трлн рублей.
Тем не менее, говорить о кардинальных изменениях на рынке пока преждевременно. Ведущую роль до конца года продолжат играть государственные программы поддержки, которые составляют основу выдач.
Сам ВТБ сейчас анализирует ситуацию на рынке розничных продуктов. Банк уже принял решение снизить ставки по кредитам наличными на 2 п.п. Дальнейшие решения ВТБ будет принимать позднее, после оценки риторики регулятора и рыночных изменений.
Реформа семейной ипотеки уже в ближайшее время может вызвать оживление спроса на первичном рынке Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти.
Но оно будет относительно кратковременным и в начале будущего года массовый сегмент в этих регионах ожидает существенное сокращение продаж с использованием семейной ипотеки, считает коммерческий директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.
Новую идею ужесточения механизмов семейной ипотеки и выдачи кредитов только по месту регистрации заемщика уже поддержали в Совете Федерации и Минфине. В Госдуме обещают в ближайшее время начать обсуждение нового закона и принять его до начала 2026 года. Ожидается, что в юридическую силу он вступит с января.
В целом логика новой инициативы со стороны регуляторов абсолютно понятна, отмечает Евгений Бескровный.
«Все-таки семейная ипотека – это адресная программа, направленная на улучшение жилищных условий и стимулирование спроса на объекты недвижимости именно в тех регионах, где проживают заемщики. Многие участники программы приобретали с помощью льготных кредитов не двухкомнатные и трехкомнатные квартиры для себя, а инвестиционные студии и «однушки» в крупных мегаполисах, где они, возможно, даже и не планируют проживать в будущем», – отмечает эксперт.
Но, с другой стороны, ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, которая по-прежнему выступает главным драйвером продаж, запланирована не в самой лучшей для девелоперов ситуации – на фоне серьезного спада на первичном рынке. И это может привести к новым существенным колебаниям спроса, полагает эксперт.
«Во-первых, реформа коснется всех клиентов с инвестиционными целями. Не секрет, что москвичи активно приобретают недвижимость в Петербурге, петербуржцы – в Москве, а покупатели из всех регионов – в двух столицах и их пригородах. Теперь, после принятия закона, такой возможности у них не будет, по крайней мере, с использованием семейной ипотеки. Поэтому, как только предлагаемый механизм приобретет реальные очертания закона, можно ожидать существенного оживления сделок в московской и петербургской агломерациях. Чем ближе дедлайн – тем активнее покупатели будут стремиться запрыгнуть в последний вагон «старой» семейной ипотеки, как это уже было не раз», – считает Евгений Бескровный.
Другое последствие реформы – существенное сокращение продаж в массовом сегменте сразу после вступления нового закона в силу. Иногородние покупатели формируют важную часть спроса в сегменте масс-маркета в петербургской агломерации. И в Петербурге, и в Ленобласти доля региональных сделок у многих девелоперов составляет 30-40% в общей структуре продаж.
«Даже в пригородных локациях Ленобласти значительная часть покупателей имеет петербургскую прописку – для многих цены здесь более приемлемые. Примерно похожая ситуация и в московской агломерации. Поэтому ужесточение механизма выдачи займов может иметь самые печальные последствия для массового сегмента новостроек, где покупатель главным образом заточен на семейную ипотеку. Влияние реформы для премиум-сегмента будет менее болезненным – все-таки здесь клиенты больше ориентируются на другие инструменты покупки, в первую очередь рассрочку», – заключает эксперт.