CMWP проанализировала стоимость строительства складов
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) средняя стоимость строительства складского объекта без учета НДС по состоянию на март 2026 г. составляет 72 337 руб. / кв. м.
В 2025 г. в строительной отрасли был зафиксирован самый низкий темп роста индекса цен производителей (ИЦП), а также снижение вклада в ВВП, что свидетельствует об общем замедлении активности в секторе. ИЦП в сфере строительства в 2025 г. показал незначительный рост по всем статьям расходов. ИЦП по смежным статьям расходов также показал рост по ряду значений. В большей степени выросло производство металлических конструкций и изделий (+3,1 п. п.). Высокая стоимость заемных средств и рост цен на строительные материалы могут стимулировать девелоперов строить BTS объекты (под конкретного заказчика). Так, доля BTS сделок по РФ (классы А и В) в 2024 г. составила 48%.
Подготовка к строительству складского объекта (изыскания, проектирование, экспертиза ПД и получение РНС*) составляет от 4 до 6 месяцев. Средняя продолжительность строительства складского объекта составляет один год**.
Этап возведения каркаса (включая колонны и фермы) является самой затратной статьей расходов при строительстве складского объекта, формируя 17% от средней стоимости возведения здания. Заливка фундамента и полов, а также заполнение стен и кровли являются вторыми самыми дорогостоящими этапами строительства склада, формируя 15% от средней стоимости возведения объекта. При покрытии стоимости внешних сетей и земельного участка*** стоимость строительства складского объекта вырастает на 21%.
Доля затрат на материалы в средней стоимости строительства складского объекта составляет 60%. Доля затрат на труд в средней стоимости строительства складского объекта – 40%.
«Состав затрат на строительство типового склада хорошо прогнозируется, так как будущий объект можно сравнить с построенными аналогами. Мы не ожидаем значительного роста реальной стоимости строительства складов в 2026 году. Давление может оказать дефицит кадров и рост затрат на оплату труда», — добавил Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP.
Заработная плата сотрудников в строительстве росла каждый год (2020-2025 гг.) в среднем на 14%. Согласно данным HH.ru в 2025 г. количество строительных вакансий на рынке труда сократилось в среднем на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как в 2024 г. выросли на 23% по сравнению с 2023 г.
Минимальная средняя заработная плата по строительным вакансиям по состоянию на конец 2025 г. составила 38 тыс. руб., а максимальная – 320 тыс. руб.
Самой популярной вакансией среди ключевых профессий при строительстве складского объекта является монтажник. Его средняя заработная плата превышает среднюю номинальную в сфере строительства по Московской области на 80%. Средняя заработная плата по всем вакансиям, необходимым при строительстве складского объекта (кроме снабженца), превышает среднюю номинальную в сфере строительства в среднем на 48%.
«В 2025 г. рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал устойчивость к сохранившейся турбулентности. По итогам года фиксируется умеренная деловая активность и повышенные темпы ввода в эксплуатацию. В условиях роста вакансии собственники объектов начали проявлять гибкость в переговорах по коммерческим условиям, что привело к снижению ставок аренды по итогам года и их стабилизации на текущем уровне (2026 г. – 10 600 руб. / кв. м / год, класс А). В 2026 г. мы ожидаем баланса спроса и предложения», — отметил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Во II квартале 2022 г. объем спроса в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве составил 161 тыс. кв. м, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 67% меньше, чем год назад. Это исторический минимум за последние 5 лет. Еще более низкий уровень спроса в данном сегменте был зафиксирован только во II квартале 2017 года — тогда было зарегистрировано сделок на 143 тыс. кв. м. При этом мы наблюдаем увеличение количества новых проектов в сегменте, что поможет уменьшить дефицит предложения, который присутствует на рынке уже несколько лет. На фоне роста предложения, а также благодаря программе льготной ипотеки и смешанной ипотеки, по прогнозам Nikoliers, спрос в этом сегменте будет плавно увеличиваться.
Динамика объема предложения и спроса, бизнес-класс
Предложение
Во II квартале 2022 г. объем предложения бизнес-класса составил 1 070 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в I квартале 2022 г., и на 29% выше объема II квартала 2021 г. В бизнес-классе зафиксировано наибольшее увеличение объема предложения за квартал по сравнению с другими сегментами, за счет увеличения нового предложения, а также за счет снижения объема зарегистрированных сделок в 2,3 раза.
Объем предложения, впервые выведенный на рынок, увеличился — во II квартале 2022 г. объем нового предложения составил 149 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше, чем в предыдущем квартале, но все еще на 17% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
На апартаменты приходится 12% от общего объема предложения в бизнес-классе. Наибольшая доля апартаментов представлена в формате студий — 32%, за квартал их доля снизилась на 5 п. п. Наибольшая доля апартаментов представлена площадью до 40 кв. м — 41% (за квартал их доля снизилась на 7 п. п.).
В формате квартир наибольший объем экспозиции представлен однокомнатными лотами — 36%, за квартал их доля не изменилась. Распределение долей квартир в структуре по площади за квартал практически не изменилось.
Цены
Средневзвешенная цена во II квартале 2022 г. составила 441 тыс. кв. м, что на 5% больше показателя I квартала 2022 г. и на 25% больше, чем год назад.
Наибольший объем предложения апартаментов представлен в бюджете до 10 млн руб. — 24%, что на 8 п. п. ниже, чем в прошлом квартале. Наибольшая доля квартир представлена бюджетами от 20 до 25 млн руб. и более 40 млн руб. При этом самым дорогим районом среди проектов с предложением покупки квартир является ЗАО (495 тыс. руб./кв. м), апартаментов — ЦАО с показателем 618 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве зафиксирован наибольший рост объема предложения за квартал. Хотя это и произошло за счет резкого снижения спроса со стороны клиентов, а также выхода большого количества новых проектов за квартал, мы прогнозируем дальнейшее восполнение дефицита предложения, формировавшегося последние несколько лет. Сейчас действуют различные льготные ипотечные программы, для бизнес-класса актуальна - смешанная ипотека, при которой возможно применение сразу нескольких льготных ипотечных программ, тем самым увеличивая сумму кредита. Такие программы, по нашему мнению, будут стимулировать спрос в этом сегменте и постепенно возвращать рынок до показателей 2019 года».
Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» исследовали основные летние тенденции на рынке новостроек старой Москвы. Одна из них – постепенное уменьшение среднего уровня цен. Согласно подсчётам аналитиков компании, по итогам июля средняя цена 1 кв. м в проектах комфорт-класса снизилась на 1,2%, бизнес-класса – на 0,9%. На это повлияло в том числе увеличение доли жилых комплексов, где покупателям предлагаются скидки до 15-25%, иногда на старте продаж. В некоторых проектах объем предложения квартир с дисконтом доходит до 25-30%.
Программы субсидированной ипотеки также остаются одним из основных инструментов для поддержания спроса. А размеры ежемесячных платежей уменьшаются и становятся всё более удобными для покупателей жилья. Специалисты компании подсчитали, что в Зеленограде (ЗелАО), где зафиксированы самые доступные цены на квартиры в новостройках масс-маркета, ежемесячный ипотечный платёж по небольшой студии в крупном ЖК может быть в 1,8 раза меньше, чем средняя ставка найма такого объекта. А в Очаково-Матвеевском (ЗАО), где стоимость лотов комфорт-класса особенно высока, ежемесячные выплаты по студии в востребованном проекте в 2,4 раза меньше средней арендной ставки.
По данным специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья старой Москвы началась ценовая стагнация. По итогам июля средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе снизилась на 1,2%, в бизнес-классе на 0,9%. Основная причина этого – сжатие спроса заставляет застройщиков в массовом порядке корректировать перегретые в 2021 году цены, вводя крупные дисконты на большие массивы квартир.
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На рынке новостроек одной из основных тенденций этого лета стало увеличение доли жилых комплексов, где на существенный пул квартир предлагаются скидки порой до 15-25%. Более того, в некоторых проектах доля квартир, на которые распространяется дисконт, составляет не менее 25-30%. Иногда застройщики предлагают крупные скидки уже на старте продаж. Однако необходимо учитывать, что даже самый выгодный дисконт не будет интересен покупателям, если не сопровождается интересными ипотечными программами».
Что же касается сферы ипотечного кредитования, то в июле ключевая ставка рефинансирования снизилась в очередной раз – до 8%, вслед за этим начали уменьшаться ипотечные ставки. Кроме того, сейчас застройщики в массовом порядке вводят субсидированные ставки по ипотеке, до 0,1% – даже несмотря на то, что стоимость квартир при этом повышается в среднем на 15-20%, ежемесячный платеж всё равно будет в 2 раза меньше, чем при покупке недвижимости по программе господдержки.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подчёркивают, что на сегодняшний день наибольшее значение для потребителей имеет не бюджет квартиры, а условия по обслуживанию ипотечного кредита, в том числе размер ежемесячного платежа по ипотеке. Поэтому застройщики сейчас нацелены на то, чтобы предлагать покупателям как можно больше программ с субсидированной ипотекой и небольшим ежемесячным платежом – фактически на любой бюджет.
Ипотека vs аренда
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассмотрели две локации – Зеленоград (ЗелАО) и район Очаково-Матвеевское (ЗАО). Именно здесь, согласно их статистике, зафиксированы одни из самых низких и высоких ценовых показателей на массовом рынке как аренды, так и новостроек. Для расчётов аналитики брали из открытых источников среднюю ставку найма объекта в данных локациях, а также рассматривали стоимость аналогичных по характеристикам квартир в проектах на первичном рынке.
В Зеленограде (ЗелАО) средняя ставка аренды квартиры студийного формата составляет сейчас 27,5 тыс. рублей. Для сравнения можно взять один из самых крупных проектов города комфорт-класса, ЖК «Зелёный парк» (ПИК, выдача ключей планируется в июле 2024 г.) – здесь компактная студия площадью 19,6 кв. м стоит 6,2 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (964 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет 14,9 тыс. рублей, что в 1,8 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 30 месяцев аренды такой жилплощади.
В Очаково-Матвеевском (ЗАО) средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры составляет 45,5 тыс. рублей. В одном из крупных проектов «Новое Очаково» (ПИК, выдача ключей планируется в декабре 2024 г.) компактная студия площадью 20,1 кв. м стоит 7,9 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (1,1 млн рублей) ежемесячный платёж будет 19 тыс. рублей, что в 2,4 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 23 месяцев аренды такой жилплощади.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», благодаря низким ставкам и небольшим ежемесячным платежам доступность ипотеки для покупателей квартир в новостройках повышается. А вопрос снимать квартиру или приобрести собственную всё чаще решается в пользу ипотеки.