Банкротные торги: кто сократит риски

Покупка недвижимости через торги по банкротству дает возможность приобрести объект значительно ниже его рыночной стоимости, но есть нюансы юридического характера, с которыми не каждый покупатель справится.

---

По данным ГИС «Торги», в 2025 году в базе размещены 2470 объявлений о торгах банкротной недвижимостью и 581 — о продаже банкротных земельных участков. В 2024 году таких объявлений было 4367 и 982 соответственно. При этом, по данным компании «Долговой консультант», в прошлом году состоялись 3079 торгов, на которых продавались квартиры ипотечных должников.

По подсчетам компании «Долговой консультант», за первые восемь месяцев текущего года успешно завершились 1198 торгов, это число соответствует количеству проданных объектов жилой недвижимости (квартир, комнат, долей в праве собственности). В ходе торгов покупатели предложили стоимость на 15% выше первоначальной, кредиторы вернули 3,796 млрд рублей. В среднем стоимость одного жилого помещения по стране на торгах составила 3,168 млн рублей при выставленной на торги за 2,745 млн рублей.

«Результат за восемь месяцев по количеству проданных объектов и по увеличению цены — невпечатляющий. В прошлые годы в среднем на торгах ежегодно продавались по 4 тыс. квартир при росте цены на 25% и более. Причин несколько. Должники стали разговаривать с кредиторами и начинают погашать долги, не доводя ситуацию до судов и последующих торгов. На торгах отсутствует покупатель. Третье, менее очевидное объяснение, — кредиторы предпочитают взять жилье “на баланс”, чтобы продать его после того, как улучшится экономическая ситуация», — пояснил Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».

Статистика по торгам в банкротстве

Год	К-во торгов	К-во успешных торгов	К-во лотов	К-во проданных лотов	Сумма проданного, млрд руб.
2022	185 938	58 846	281 062	84 323	296
2023	191 203	65 208	288 590	87 808	247
2024	192 168	56 421	265 438	74 050	194
2025	177 940	43 672	224 379	53 746	155,5

Источник: Торги России

Минимизация рисков

Потенциальных покупателей, которые разбираются в процессах на рынке недвижимости, интересуют банкротные объекты — их можно купить с дисконтом. Но это только в теории. Торги проводятся на десятках электронных торговых площадок, каждая из них имеет уникальный интерфейс и индивидуальный регламент. Любой неверный шаг лишает возможности купить нужное имущество, а то и потерять деньги.

«Я много раз наблюдал сделки по банкротным торгам и вижу, как они меняют рынок. Формально такие продажи дают шанс получить недвижимость с дисконтом до 30% от рынка. На практике этот дисконт получает не каждый: порог входа высокий не только из-за денег. Юридические нюансы требуют опыта, и без него человек быстро попадает в ловушку», — отмечает Константин Анохин, эксперт по недвижимости, управляющий партнер агентства «Генератор Недвижимости».

Разобраться в происходящем действительно непросто. Например, электронная торговая площадка ЭТП ВТБ-Центр аккредитована на полусотне ЭТП. Поэтому ВТБ запустил цифровой сервис «Агент на торгах», чтобы сопровождать клиентов при покупке недвижимости на торгах по результатам банкротств — от консультации и регистрации на электронной площадке до участия в аукционе и оформления сделки. Такой формат снижает риск ошибок и избавляет клиентов от необходимости самостоятельно разбираться в юридических тонкостях торгов по банкротству.

В ВТБ отмечают, что сделки по банкротным торгам юридически полностью безопасны. Право собственности оформляется по результатам публичной процедуры, утвержденной арбитражным судом, что исключает возможность ее оспаривания.

«Инициатива ВТБ может упростить отдельные технические шаги, но она не меняет суть самой работы. Самые серьезные трудности начинают появляться задолго до подачи заявки: нужно проверить объект, понять его реальное состояние и разобраться в ситуации вокруг него. Ошибки здесь приводят к затяжным спорам и нередко — к непредсказуемым решениям суда», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».

По его словам, сами торги — только верхушка процесса. Они требуют аккуратной подготовки: собрать документы, оформить электронную подпись, подстроиться под требования площадки. Если банк предложит сервисы, которые снимут часть этой рутины, это облегчит жизнь покупателям. Но основная нагрузка все равно остается на человеке. Нужно оценить рыночную стоимость квартиры, просчитать риски, выстроить стратегию, проверить документы, запросить информацию у управляющей компании, разобраться с историей собственника. Эти шаги нельзя автоматизировать полностью.

«Покупка на торгах подходит не всем. Это инструмент для тех, кто готов тратить время, вникать и работать руками. Особенно если речь идет о банкротной недвижимости: примерно в восьми случаях из десяти после сделки начинаются суды. Условный “дисконт” в объявлении часто скрывает спорные ситуации, которые превращают покупку в долгий процесс», — резюмировал Валерий Летенков.

Статистика торгов по недвижимости по состоянию на 17 ноября 2025 года

Год	Земельные участки				Недвижимость (за исключением земельных участков)
	К-во объявлений	Начальная цена, млрд руб.	Итоговая цена, млрд руб.	Повышение в ходе торгов, %	К-во объявлений	Начальная цена, млрд руб.	Итоговая цена, млрд руб.	Повышение в ходе торгов, %
2022	259	0,327	0,652	99,26	2064	4,9	9	83,59
2023	723	1,39	1,68	21,25	5185	14,71	22,28	51,42
2024	982	1,14	1,54	13,5	4367	15,57	17,68	13,5
2025	581	0,926	1,14	22,94	2470	8,08	9,35	15,64

Источник: ГИС «Торги»

Набирая обороты

По мнению участников рынка, банкротные торги будут проходить активнее. Электронных торговых площадок в стране много, на рынке появились консультанты-сопровождающие, количество банкротств не сокращается.

«Сегодня лотов стало больше, и среди них действительно встречаются интересные объекты. Но найти их — отдельная работа. Недостаточно просто “взять что-то с торгов”. Если объект не проходит проверку или не имеет понятной перспективы, никакая скидка не спасает — покупка превращается в убыток», — предостерегает Валерий Летенков.

В то же время он называет участие в банкротных торгах нишевой историей: «Те, кто умеют работать с такими объектами, продолжат этим заниматься. Остальным важно понимать: торги привлекают только на первый взгляд, а выгода появляется не из-за площадки, а из-за тщательной проверки каждого объекта».

Константин Анохин не советует входить в банкротные торги без специалиста, который умеет проверять объект, историю должника, требования кредиторов и сценарии развития споров. Самостоятельные попытки нередко заканчиваются потерями.

По его словам, когда частный покупатель приходит с мыслью «у меня есть полмиллиона, хочу выиграть что-нибудь выгодное», он часто недооценивает риск. «Покупка на торгах по банкротству, по сути, превращается в предпринимательскую сделку: ее результатом должна стать прибыль, а любой предпринимательский шаг несет риск. Если нет компетенций, высока вероятность ошибиться. Случаи успешных покупок встречаются, но встречаются и обратные истории — порой гораздо чаще. И рынок тут не станет проще. Закредитованность растет, количество банкротств увеличивается, поэтому лотов станет больше. Торги будут набирать обороты, но интерес к ним будет идти в первую очередь от тех, кто работает с перепродажей и флиппингом. Для профессионалов этот инструмент дает пространство для маневра», — полагает Константин Анохин.

По его мнению, частному покупателю выгоднее смотреть в сторону срочных выкупов: там меньше юридических рисков и более прозрачный процесс, чем на торгах, где каждая ошибка превращается в цепочку проблем.

По оценке экспертов ВТБ, рынок недвижимости на торгах по банкротству может стать одним из драйверов для роста инвестиционной активности. Покупатели получают возможность приобрести ликвидные активы с дисконтом, а бизнес — инструмент для выхода на новые сегменты рынка.

Выдачи ипотеки в ноябре в России увеличились

По предварительным оценкам аналитиков, в ноябре 2025 года российские банки выдали порядка 500 млрд рублей ипотечных кредитов на покупку первичного и вторичного жилья. Это на 3% больше, чем в октябре нынешнего года. По сравнению с ноябрем 2024 года рост составил более чем 90%, что во многом объясняется эффектом «низкой базы»: тогда рынок активно перестраивался после завершения массовой программы господдержки.

---

Всего с начала этого года объём выданной ипотеки в России, по оценкам экспертов банка, составил более 3,6 трлн рублей. Несмотря на активное восстановление сегмента в последние месяцы, этот показатель на 20% ниже результата за 11 месяцев 2024 года. Основным драйвером остаётся «семейная» ипотека, доля которой в объеме продаж по итогам ноября составила 68%.
 
По оценке ВТБ, в целом в 2025 году в России будет выдано 4,2 трлн рублей жилищных кредитов против более 4,8 трлн рублей годом ранее.
 
«Рынок ипотеки демонстрирует чёткую тенденцию к восстановлению. После падения почти на 40% в 2024 году, сжатие рынка в 2025-м, по нашим оценкам, замедлится до 13%, а в следующем году мы прогнозируем уже его рост», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.
 
По предварительным оценкам ВТБ, в 2026 году выдачи ипотеки в России могут вырасти примерно на четверть, составив порядка 5,3 трлн рублей. Сегмент станет более сбалансированным: соотношение государственных и рыночных программ достигнет паритета: на 1 рыночный кредит будет приходиться 1 льготный, а не 3 как сейчас.