Свежий ремонт и менее возрастные дома – главные отличия арендных квартир от продаваемых на вторичке
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили предложение на рынках вторички и долгосрочной аренды в городах-миллионниках РФ.
- Однушка – для сдачи, двушка – для продажи
Более половины всех предлагаемых в долгосрочную аренду квартир – студии и однушки. На вторичном рынке они составляют суммарно только 37% от всего предложения. Трёхкомнатные и многокомнатные квартиры, которые на вторичке составляют 29%, на рынке аренды встречаются редко (суммарно 15%). Т.е. предложение аренды смещено относительно вторички в сторону более «ходовых» компактных вариантов, которые чаще являются временными.
Наиболее заметные различия между структурой предложения на вторичном рынке и в аренде – в Челябинске, Красноярске и Омске (однушки и студии составляют 60-61% от всех лотов в аренде и только 27-32% на вторичке). Меньше всего различий между сегментами в Москве и Ростове-на-Дону.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
- В более старых домах квартиры продаются, в более современных – сдаются
Средний возраст домов, в которых есть квартиры, предлагаемые в аренду, ниже, чем тех, варианты в которых выставлены на вторичном рынке. В сегменте аренды повышена доля лотов в постсоветских и современных строениях (суммарно 62% против 56% на вторичке), на вторичном рынке – в советских (и в пятиэтажках, и в более высоких корпусах; суммарно 33% против 31% в аренде). В «Циане» отмечают, что «квартиры в недавних новостройках часто специально приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду, в то время как найти жильца в советскую пятиэтажку заметно сложнее».
Во всех городах-миллионниках квартиры в постсоветских и современных домах на рынке аренды встречаются чаще, чем на вторичке. Особенно заметный разрыв в Санкт-Петербурге (за счёт того, что там на вторичном рынке повышена доля объявлений в дореволюционных домах и сталинках), в Воронеже и Челябинске (на вторичке, по сравнению с сегментом аренды, повышена доля квартир в домах советского периода). Самые похожие по структуре предложения рынки в Красноярске.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
Источник: Циан
- Ремонт в арендных квартирах лучше, чем в продаваемых
На рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с дизайнерским и евроремонтом (24% против 15% и 42% против 26%) и ниже с косметическим (33% против 41%). Лоты совсем без ремонта для сдачи – большая редкость, в то время как на вторичном рынке это почти каждый пятый объект. «Покупатель с большей вероятностью сделает ремонт под себя, поэтому его наличие и качество не так важно при продаже, как в сегменте аренды, где это один из решающих факторов» – уточняют эксперты «Циана».
Такое соотношение – когда на рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с более качественным ремонтом (евро- и дизайнерским) – характерно для всех городов-миллионников. Особенно заметны различия между сегментами в Уфе (в аренде на евро- и дизайнерский ремонт приходится ⅔ предложения, а на вторичке только чуть больше трети), Новосибирске, Москве и Нижнем Новгороде. А самые похожие рынки – в Челябинске (на евро- и дизайнерский ремонт приходится 33% предложения в аренде и 32% предложения на вторичке).
Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
Источник: Циан
«Квартиры, предлагаемые в аренду, отличаются от продаваемых на вторичном рынке по количеству комнат, качеству ремонта, возрасту дома, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Предложение, во многом, подстраивается под особенности спроса. Однушка с хорошим ремонтом в современном ЖК скорее найдёт арендатора, чем трёшка в хрущёвке с минимальной “косметикой”. Зато такая квартира может стать неплохим вариантом для семьи, решившей расшириться за счёт добавления ещё одной детской».
Приложение 1. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
|
Город |
Сегмент |
Количество комнат |
||||
|
студия |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4+-комн. |
||
|
Волгоград |
аренда |
9% |
42% |
34% |
14% |
1% |
|
вторичка |
6% |
23% |
38% |
29% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
8% |
54% |
28% |
10% |
0% |
|
вторичка |
9% |
30% |
34% |
24% |
3% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
18% |
41% |
30% |
10% |
1% |
|
вторичка |
10% |
24% |
35% |
26% |
5% |
|
|
Казань |
аренда |
10% |
47% |
32% |
10% |
1% |
|
вторичка |
6% |
29% |
35% |
26% |
4% |
|
|
Краснодар |
аренда |
16% |
54% |
24% |
6% |
0% |
|
вторичка |
10% |
40% |
34% |
15% |
1% |
|
|
Красноярск |
аренда |
23% |
38% |
30% |
8% |
1% |
|
вторичка |
9% |
23% |
33% |
26% |
9% |
|
|
Москва |
аренда |
12% |
30% |
37% |
17% |
4% |
|
вторичка |
6% |
22% |
37% |
29% |
6% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
11% |
38% |
36% |
13% |
2% |
|
вторичка |
6% |
23% |
37% |
29% |
5% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
24% |
36% |
29% |
10% |
1% |
|
вторичка |
15% |
24% |
32% |
24% |
5% |
|
|
Омск |
аренда |
11% |
49% |
28% |
12% |
0% |
|
вторичка |
6% |
25% |
34% |
30% |
5% |
|
|
Пермь |
аренда |
15% |
40% |
34% |
10% |
1% |
|
вторичка |
8% |
21% |
36% |
29% |
6% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
18% |
43% |
27% |
11% |
1% |
|
вторичка |
14% |
32% |
30% |
21% |
3% |
|
|
Самара |
аренда |
9% |
47% |
31% |
11% |
2% |
|
вторичка |
6% |
28% |
36% |
27% |
3% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
25% |
38% |
24% |
11% |
2% |
|
вторичка |
15% |
26% |
30% |
23% |
6% |
|
|
Уфа |
аренда |
13% |
40% |
33% |
12% |
2% |
|
вторичка |
8% |
27% |
32% |
29% |
4% |
|
|
Челябинск |
аренда |
18% |
43% |
29% |
9% |
1% |
|
вторичка |
5% |
22% |
41% |
27% |
5% |
|
Источник: Циан
Приложение 2. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
|
Город |
Сегмент |
Тип застройки |
|||||||
|
Дореволюционные |
Довоенные и послевоенные |
Пятиэтажки |
Советские панельные и блочные (выше 5 эт.) |
Советские кирпичные (выше 5 эт.) |
Постсоветские панельные и блочные |
Постсоветские монолитные и кирпичные |
Недавние новостройки (с 2016 г.) |
||
|
Волгоград |
аренда |
0% |
10% |
20% |
10% |
15% |
9% |
21% |
15% |
|
вторичка |
0% |
12% |
27% |
10% |
17% |
8% |
13% |
13% |
|
|
Воронеж |
аренда |
0% |
4% |
12% |
6% |
6% |
13% |
30% |
29% |
|
вторичка |
0% |
7% |
17% |
9% |
10% |
12% |
21% |
24% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
0% |
5% |
15% |
12% |
7% |
12% |
22% |
27% |
|
вторичка |
0% |
7% |
16% |
14% |
9% |
13% |
19% |
22% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
3% |
10% |
6% |
7% |
10% |
27% |
37% |
|
вторичка |
0% |
5% |
17% |
7% |
10% |
10% |
26% |
25% |
|
|
Краснодар |
аренда |
0% |
1% |
4% |
2% |
2% |
5% |
24% |
62% |
|
вторичка |
0% |
2% |
7% |
4% |
4% |
6% |
24% |
53% |
|
|
Красноярск |
аренда |
0% |
3% |
22% |
7% |
2% |
14% |
20% |
32% |
|
вторичка |
0% |
4% |
20% |
12% |
2% |
15% |
20% |
27% |
|
|
Москва |
аренда |
3% |
11% |
5% |
21% |
6% |
14% |
14% |
26% |
|
вторичка |
1% |
14% |
3% |
26% |
6% |
15% |
13% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
1% |
9% |
15% |
13% |
10% |
9% |
25% |
18% |
|
вторичка |
1% |
10% |
21% |
17% |
11% |
6% |
17% |
17% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
4% |
12% |
9% |
5% |
9% |
22% |
39% |
|
вторичка |
0% |
6% |
15% |
12% |
6% |
9% |
19% |
33% |
|
|
Омск |
аренда |
0% |
4% |
18% |
20% |
8% |
11% |
20% |
19% |
|
вторичка |
0% |
7% |
21% |
22% |
8% |
10% |
17% |
15% |
|
|
Пермь |
аренда |
0% |
5% |
8% |
16% |
17% |
11% |
13% |
30% |
|
вторичка |
0% |
7% |
10% |
20% |
16% |
9% |
14% |
24% |
|
|
Ростов-на- Дону |
аренда |
2% |
4% |
5% |
8% |
8% |
9% |
22% |
42% |
|
вторичка |
2% |
6% |
6% |
11% |
10% |
8% |
17% |
40% |
|
|
Самара |
аренда |
2% |
7% |
17% |
12% |
11% |
5% |
25% |
21% |
|
вторичка |
1% |
7% |
20% |
15% |
12% |
5% |
22% |
18% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
10% |
5% |
6% |
11% |
6% |
7% |
21% |
34% |
|
вторичка |
16% |
9% |
10% |
12% |
7% |
6% |
16% |
24% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
4% |
12% |
11% |
8% |
5% |
24% |
36% |
|
вторичка |
0% |
6% |
12% |
14% |
10% |
6% |
25% |
27% |
|
|
Челябинск |
аренда |
0% |
4% |
11% |
17% |
5% |
28% |
12% |
23% |
|
вторичка |
0% |
10% |
12% |
23% |
6% |
21% |
12% |
16% |
|
Источник: Циан
Приложение 3. Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
|
Город |
Сегмент |
Качество ремонта |
|||
|
Без ремонта |
Косметический |
Евроремонт |
Дизайнерский |
||
|
Волгоград |
аренда |
1% |
55% |
39% |
5% |
|
вторичка |
14% |
56% |
26% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
1% |
59% |
32% |
8% |
|
вторичка |
19% |
60% |
14% |
7% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
1% |
49% |
34% |
16% |
|
вторичка |
16% |
50% |
21% |
13% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
32% |
43% |
25% |
|
вторичка |
16% |
37% |
27% |
20% |
|
|
Краснодар |
аренда |
1% |
29% |
53% |
17% |
|
вторичка |
20% |
30% |
35% |
15% |
|
|
Красноярск |
аренда |
1% |
69% |
21% |
9% |
|
вторичка |
13% |
70% |
9% |
8% |
|
|
Москва |
аренда |
1% |
24% |
41% |
34% |
|
вторичка |
21% |
31% |
26% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
2% |
44% |
38% |
16% |
|
вторичка |
19% |
53% |
18% |
10% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
35% |
52% |
13% |
|
вторичка |
18% |
45% |
25% |
12% |
|
|
Омск |
аренда |
2% |
57% |
31% |
10% |
|
вторичка |
12% |
58% |
20% |
10% |
|
|
Пермь |
аренда |
2% |
63% |
26% |
9% |
|
вторичка |
12% |
64% |
13% |
11% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
1% |
35% |
46% |
18% |
|
вторичка |
19% |
36% |
27% |
18% |
|
|
Самара |
аренда |
1% |
55% |
36% |
8% |
|
вторичка |
18% |
56% |
16% |
10% |
|
|
Санкт-Петербург |
аренда |
1% |
29% |
45% |
25% |
|
вторичка |
18% |
35% |
29% |
18% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
34% |
51% |
15% |
|
вторичка |
14% |
51% |
23% |
12% |
|
|
Челябинск |
аренда |
3% |
64% |
25% |
8% |
|
вторичка |
12% |
56% |
21% |
11% |
|
Источник: Циан
Методика
Проанализировано предложение на вторичном рынке и рынке долгосрочной аренды на Циане в 16 городах-миллионниках РФ.
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках в крупных городах РФ. По итогам 2025 г. в среднем на 1 сделку в новостройках приходится 2 сделки на вторичке. Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился относительно 2024 г.
1. В 2025 г. в среднем по крупным городам 35% квартир были проданы на первичном рынке, 65% – на вторичном, т.е. количество сделок в новостройках в 2 раза уступает количеству сделок на вторичке.
Наиболее заметная доля первичного рынка в структуре сделок – в Тюмени, Хабаровске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Владивостоке (50-55%). Это единственные локации, где более половины от всех продаж приходится на новостройки. Большой вклад также в Москве (49%). В лидерах по доле первичного рынка крупные межрегиональные центры с высокими темпами жилищного строительства.
Минимальный вклад новостройки дают в Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске (14-24% – т.е. на 1 сделку на первичном рынке приходится 3-6 сделок на вторичке). В этих локациях наблюдается явный дефицит нового жилья.
2. В 2025 г. вклад новостроек в общее число сделок увеличился: по итогам года на них пришлось 35% всех сделок, а во втором полугодии 2024 г. – 33% (данными по вторичке за первое полугодие 2024 г. не располагаем). Причиной этого стало ухудшение ипотечных условий на вторичном рынке при сохранении льготных программ для новостроек.
Разрыв в числе сделок между рынками сократился в большинстве городов (в 26 из 32 анализируемых). Особенно сильно – в Барнауле (на новостройки в 2024 г. приходилось 24%, в 2025 г. – 35%), Ростове-на-Дону (было 44%, стало 53%) и Оренбурге (было 25%, стало 32%).
«Доля первичного рынка в структуре продаж квартир минимально увеличилась относительно 2024 г., но на вторичку по-прежнему приходится основная часть сделок. Связано это и с дефицитом нового жилья в ряде городов, и с тем, что покупка новостройки часто требует предварительной продажи имеющегося жилья на вторичном рынке», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Доля рынка новостроек в общем числе сделок с квартирами в 2025 г. |
Динамика относительно |
|
Барнаул |
35% |
+11 п.п. |
|
Владивосток |
50% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
37% |
+3 п.п. |
|
Воронеж |
35% |
+2 п.п. |
|
Екатеринбург |
51% |
+1 п.п. |
|
Ижевск |
33% |
+3 п.п. |
|
Иркутск |
34% |
+6 п.п. |
|
Калининград |
36% |
+4 п.п. |
|
Кемерово |
26% |
+2 п.п. |
|
Киров |
30% |
+5 п.п. |
|
Краснодар |
48% |
-3 п.п. |
|
Красноярск |
27% |
+1 п.п. |
|
Москва |
49% |
-2 п.п. |
|
Новосибирск |
35% |
+4 п.п. |
|
Омск |
14% |
+3 п.п. |
|
Оренбург |
32% |
+7 п.п. |
|
Пермь |
36% |
+2 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
53% |
+9 п.п. |
|
Рязань |
38% |
+5 п.п. |
|
Самара |
27% |
+2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
37% |
-2 п.п. |
|
Сочи |
24% |
-5 п.п. |
|
Ставрополь |
49% |
+2 п.п. |
|
Тольятти |
15% |
+1 п.п. |
|
Томск |
15% |
+4 п.п. |
|
Тюмень |
53% |
+2 п.п. |
|
Ульяновск |
28% |
+4 п.п. |
|
Уфа |
41% |
+4 п.п. |
|
Хабаровск |
53% |
+1 п.п. |
|
Чебоксары |
35% |
+6 п.п. |
|
Челябинск |
24% |
-1 п.п. |
|
Ярославль |
32% |
+6 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошло 32 города, по которым есть полные данные по числу сделок на вторичном рынке (не по числу оформленных переходов прав).