Средневзвешенная ставка аренды в сервисных офисах Москвы увеличилась на 62% за 10 месяцев

По данным Nikoliers, на фоне дефицита предложения на классическом офисном рынке арендаторы активнее рассматривают сервисные офисы. Рост спроса и соответственное снижение вакансии в этом сегменте привели к увеличению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% – с 33 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 54 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года. Внутри ТТК цена рабочего места за 10 месяцев выросла на 54% – с 41,7 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 64 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года (диапазон стоимости одного рабочего места 27,5 – 84 тыс. руб./мес.).

---

В период с января по август 2025 года рынок сервисных офисов Москвы пополнился пятью площадками общей площадью 13 тыс. кв. м. В 2025-2026 годах сегмент может вырасти еще на 46,3 тыс. кв. м — такой объем анонсирован к открытию в спекулятивных площадках. На данный момент объем действующих площадок насчитывает 451 тыс. кв. м (+9% по сравнению с октябрем 2024 года – 412 тыс. кв. м) или 188 штук (+6% по сравнению к октябрем 2024 года – 178 площадок) на 65,6 тыс. рабочих мест (+16% – 57 тыс. рабочих мест). 89% общего объема предложения сервисных офисов формируют сетевые операторы.

По итогам периода январь-август 2025 года объем сделок на столичном рынке сервисных офисов оценивается в 36 тыс. кв. м. На фоне дефицита качественных площадей на классическом офисном рынке, компании все чаще делают выбор в пользу высокотехнологичных офисных решений по системе «все включено».

По состоянию на конец августа уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов составляет 5,8%, что на 0,7% ниже по сравнению с показателями октября 2024 года. В то же время вакансия в Ленинградском деловом коридоре приближается к нулевой, а в одном из ключевых деловых центров столицы – «Москва-Сити» – вакантное предложение отсутствует.

С точки зрения структуры арендаторов, в 2025 году наибольшую долю сделок обеспечили компании сектора «ИТ и телекоммуникации» (32% от общего объема спроса). Второе место заняли компании сферы торговли (30%). Замыкает тройку лидеров сектор «Строительство и девелопмент» (22%).

Крупнейшими сделками на столичном рынке сервисных офисов стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» девелопером Sminex и 6 444 кв. м в «АФИ Галерея» компанией L`Oreal.

«В условиях растущего спроса сетевые операторы сервисных офисов стремятся к увеличению предложения. Этот тренд подтверждается открытием новых гибких площадок и расширением уже действующих. Операторы стараются предложить компаниям наиболее привлекательные условия для аренды — возможность оперативного въезда на площадку, готовую отделку и обеспеченность офиса всеми необходимыми для эффективной работы сервисами. Готовые решения в формате built-to-suit также становятся подходящим вариантом для компаний, которым важно минимизировать временные и ресурсные затраты на организацию рабочего пространства», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.

По данным Nikoliers, на данный момент в формате built-to-suit доступны к аренде порядка 6 тыс. кв. м со сроком готовности в 2025 году.

Каждый второй просмотр объявления в новостройках – из другого региона

Эксперты Циан.Аналитики изучили региональную структуру поисковых запросов на рынке новостроек, и выяснили, что от 22 до 94% просмотров объявлений приходится на пользователей, чей IP-адрес относится к другому региону. Максимальная доля спроса со стороны жителей других регионов в Московской и Ленинградской областях, а также в Крыму, Адыгее и Краснодарском крае.

---

• В среднем около половины интереса к новостройкам (53% просмотров) формируется не местными жителями, а покупателями из других регионов. Самые востребованные со стороны пользователей из других субъектов РФ локации – Ленинградская область (94% просмотров), Адыгея (93%), Московская область (82%), Крым (80%), Тюменская область (69%), Краснодарский край и Калининградская область (по 65%).

В случае с Московской и Ленинградской областями большую часть спроса формируют пользователи из Москвы и Санкт-Петербурга соответственно (61% и 65%). Это следствие мобильности населения (жители области ищут жилье в своих населенных пунктах, находясь на работе в столице) и разницы в уровне цен (жители столиц ищут жильё в пригородах из-за более низких цен).

Похожая ситуация складывается в Адыгее, где около четверти спроса формируют пользователи из Краснодарского края – республика непосредственно граничит с Краснодаром.

Тюменская область – регион с динамично развивающимся рынком новостроек. Спрос здесь во многом обеспечен жителями соседних регионов (Свердловской, Челябинской, Омской областей, ХМАО и ЯНАО).

Калининградская область многими воспринимается как «европейский анклав» с мягким климатом и выходом к морю, что делает его интересным и для переезда, и для покупки инвестиционного жилья (под сдачу в аренду).

Структура потенциального спроса по региону пользователя на рынке новостроек

Источник: Циан.Аналитика

• Почти во всех анализируемых регионах среди лидеров по просмотрам объявлений оказываются пользователи из Москвы, исключение составляют Пермский край и Омская область. Наибольший вклад в межрегиональный спрос вносят также жители Санкт-Петербурга и Краснодарского края (это субъекты с наибольшей численностью населения после Москвы и Московской области). Часть “столичных” просмотров (экспертно – до 20 п.п.) может быть связана с особенностями маршрутизации интернет-трафика.

Существенную долю интереса формируют также ближайшие соседи или недалеко расположенные регионы с большой численностью населения. Так, активно ищут жильё друг у друга жители Свердловской и Челябинской областей,  Хабаровского и Приморского краёв, Новосибирской области и Красноярского края, Нижегородской области и Татарстана.

«Около половины всего спроса на рынке новостроек формируют покупатели из других регионов, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Если семейную ипотеку начнут выдавать только по месту прописки, это потенциально сократит количество таких сделок на 20-25%».

Приложение

Локация	Доля просмотров объявлений пользователями из других регионов	Топ-3 регионов по числу пользователей
Ленинградская обл.	94%	Санкт-Петербург, Ленинградская обл., Москва
Адыгея	93%	Москва, Краснодарский край, Адыгея
Московская обл.	82%	Москва, Московская обл., Санкт-Петербург
Крым	80%	Москва, Крым, Краснодарский край
Тюменская обл.	69%	Тюменская обл., Свердловская обл., Москва
Краснодарский край	65%	Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург
Калининградская обл.	65%	Калининградская обл., Москва, Санкт-Петербург
Архангельская обл.	64%	Архангельская обл., Москва, Санкт-Петербург
Астраханская обл.	63%	Астраханская обл., Москва, Ростовская обл.
Приморский край	63%	Приморский край, Москва, Хабаровский край
Рязанская обл.	62%	Рязанская обл., Москва, Московская обл.
Удмуртия	61%	Удмуртия, Москва, Татарстан
Владимирская обл.	61%	Владимирская обл., Москва, Московская обл.
Тульская обл.	60%	Тульская обл., Москва, Волгоградская обл.
Ульяновская обл.	59%	Ульяновская обл., Москва, Саратовская обл.
Алтайский край	58%	Алтайский край, Москва, Новосибирская обл.
ХМАО	57%	ХМАО, Свердловская обл., Москва
Пензенская обл.	55%	Пензенская обл., Москва, Нижегородская обл.
Ярославская обл.	54%	Ярославская обл., Москва, Санкт-Петербург
Пермский край	52%	Пермский край, Челябинская обл., Свердловская обл.
Воронежская обл.	51%	Воронежская обл., Москва, Краснодарский край
Липецкая обл.	50%	Липецкая обл., Москва, Санкт-Петербург
Хабаровский край	49%	Хабаровский край, Москва, Приморский край
Ставропольский край	48%	Ставропольский край, Москва, Краснодарский край
Татарстан	46%	Татарстан, Москва, Нижегородская обл.
Волгоградская обл.	46%	Волгоградская обл., Москва, Ростовская обл.
Башкортостан	44%	Башкортостан, Татарстан, Москва
Омская обл.	44%	Омская обл., Красноярский край, Новосибирская обл.
Ростовская обл.	41%	Ростовская обл., Москва, Краснодарский край
Красноярский край	39%	Красноярский край, Новосибирская обл., Москва
Саратовская обл.	39%	Саратовская обл., Москва, Татарстан
Самарская обл.	36%	Самарская обл., Москва, Санкт-Петербург
Москва	36%	Москва, Московская обл., Санкт-Петербург
Нижегородская обл.	35%	Нижегородская обл., Москва, Татарстан
Санкт-Петербург	35%	Санкт-Петербург, Москва, Ленинградская обл.
Челябинская обл.	32%	Челябинская обл., Свердловская обл., Москва
Новосибирская обл.	32%	Новосибирская обл., Красноярский край, Москва
Иркутская обл.	30%	Иркутская обл., Москва, Красноярский край
Свердловская обл.	29%	Свердловская обл., Челябинская обл., Москва
Брянская обл.	22%	Брянская обл., Москва, Новосибирская обл.
В среднем	53%

Источник: Циан.Аналитика

Методика

В расчетах используются данные потенциального спроса на рынке новостроек в январе-августе 2025 г. Регион пользователя определяется по IP-адресу.

Просмотры проанализированы в 40 регионах с наибольшим объёмом предложения новостроек в 2025 г.(>530 тыс. объявлений).