В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
ЦБ РФ продолжил смягчение денежно-кредитной политики, снизив ключевую ставку ещё на 2 п.п. По оценке ВТБ, это решение создает предпосылки для определенного оживления розничного кредитования, в том числе – ипотеки. Одновременно на рынке продолжат снижаться ставки по депозитам, оставаясь при этом достаточно выгодными для фиксации прибыли до конца года.
Рынок сбережений
На фоне снижения ключевой ставки банки начали постепенно уменьшать доходность по вкладам и накопительным счетам. В первой половине июля максимальная ставка в крупнейших банках опустилась ниже 18%. Снижение депозитных ставок происходит быстрее, чем сокращение ключевой ставки, и до конца года тренд на снижение доходности по накопительным продуктам продолжится.
Игроки переориентируются на краткосрочное привлечение. В частности, наблюдается снижение ставок по шестимесячным вкладам при одновременном повышении по трехмесячным депозитам. ВТБ, в свою очередь, предлагает клиентам гибкие условия, введя два дополнительных срока размещения средств – 2 и 4 месяца.
Несмотря на снижение ставок, вклады и накопительные счета остаются популярными инструментами сбережений у населения. Во второй половине года рынок сбережений продолжит рост, хоть и меньшими темпами, чем предполагалось ранее. К концу 2025 года, по оценкам ВТБ, он достигнет 67 трлн рублей, из них 63,5 трлн - рублевые сбережения.
Рынок кредитования
С учетом решения регулятора ВТБ повышает прогноз по выдачам ипотеки на рынке до 4,04 трлн рублей (ранее – 3,8 трлн рублей). Сегмент кредитов наличными оценивается в 3,5 трлн рублей по итогам года (против 3,2 трлн рублей по предыдущему прогнозу). На рынок автокредитования влияние будет скромным. Большинство игроков, оценив сигналы регулятора, уже заложили текущее снижение в тарифную политику, кроме того, динамика этого рынка во многом определяется стоимостью машин и долговой нагрузкой заемщиков. Поэтому ВТБ пока сохраняет прогноз по выдачам автокредитов в 2025 году на уровне 1,3 трлн рублей.
Тем не менее, говорить о кардинальных изменениях на рынке пока преждевременно. Ведущую роль до конца года продолжат играть государственные программы поддержки, которые составляют основу выдач.
Сам ВТБ сейчас анализирует ситуацию на рынке розничных продуктов. Банк уже принял решение снизить ставки по кредитам наличными на 2 п.п. Дальнейшие решения ВТБ будет принимать позднее, после оценки риторики регулятора и рыночных изменений.
Реформа семейной ипотеки уже в ближайшее время может вызвать оживление спроса на первичном рынке Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти.
Но оно будет относительно кратковременным и в начале будущего года массовый сегмент в этих регионах ожидает существенное сокращение продаж с использованием семейной ипотеки, считает коммерческий директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.
Новую идею ужесточения механизмов семейной ипотеки и выдачи кредитов только по месту регистрации заемщика уже поддержали в Совете Федерации и Минфине. В Госдуме обещают в ближайшее время начать обсуждение нового закона и принять его до начала 2026 года. Ожидается, что в юридическую силу он вступит с января.
В целом логика новой инициативы со стороны регуляторов абсолютно понятна, отмечает Евгений Бескровный.
«Все-таки семейная ипотека – это адресная программа, направленная на улучшение жилищных условий и стимулирование спроса на объекты недвижимости именно в тех регионах, где проживают заемщики. Многие участники программы приобретали с помощью льготных кредитов не двухкомнатные и трехкомнатные квартиры для себя, а инвестиционные студии и «однушки» в крупных мегаполисах, где они, возможно, даже и не планируют проживать в будущем», – отмечает эксперт.
Но, с другой стороны, ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, которая по-прежнему выступает главным драйвером продаж, запланирована не в самой лучшей для девелоперов ситуации – на фоне серьезного спада на первичном рынке. И это может привести к новым существенным колебаниям спроса, полагает эксперт.
«Во-первых, реформа коснется всех клиентов с инвестиционными целями. Не секрет, что москвичи активно приобретают недвижимость в Петербурге, петербуржцы – в Москве, а покупатели из всех регионов – в двух столицах и их пригородах. Теперь, после принятия закона, такой возможности у них не будет, по крайней мере, с использованием семейной ипотеки. Поэтому, как только предлагаемый механизм приобретет реальные очертания закона, можно ожидать существенного оживления сделок в московской и петербургской агломерациях. Чем ближе дедлайн – тем активнее покупатели будут стремиться запрыгнуть в последний вагон «старой» семейной ипотеки, как это уже было не раз», – считает Евгений Бескровный.
Другое последствие реформы – существенное сокращение продаж в массовом сегменте сразу после вступления нового закона в силу. Иногородние покупатели формируют важную часть спроса в сегменте масс-маркета в петербургской агломерации. И в Петербурге, и в Ленобласти доля региональных сделок у многих девелоперов составляет 30-40% в общей структуре продаж.
«Даже в пригородных локациях Ленобласти значительная часть покупателей имеет петербургскую прописку – для многих цены здесь более приемлемые. Примерно похожая ситуация и в московской агломерации. Поэтому ужесточение механизма выдачи займов может иметь самые печальные последствия для массового сегмента новостроек, где покупатель главным образом заточен на семейную ипотеку. Влияние реформы для премиум-сегмента будет менее болезненным – все-таки здесь клиенты больше ориентируются на другие инструменты покупки, в первую очередь рассрочку», – заключает эксперт.