В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Эксперты аналитического центра «Циан», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги высокого сезона на рынке долгосрочной аренды.
- Активность на рынке долгосрочной аренды в сентябре на треть выше, чем в августе. Пик спроса пройден.
- За высокий сезон аренда подорожала на 10%. Однако темпы роста ниже, чем в прошлом году (тогда +20%).
- К концу сентября ставки аренды перешли к снижению: -1% относительно максимумов середины месяца. Подробная статистика по локациям 500+ – в приложении.
- В динамике объёма предложения в конце сентября тренд изменился со снижения на рост. За месяц выбор увеличился на 3%.
- Пик активности на рынке долгосрочной аренды пройден: максимум просмотров объявлений на сайте Циан был достигнут в середине сентября. Потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте Циан) по итогам месяца оказался на треть выше, чем в августе и на 80% выше, чем весной.
- К концу сентября ставки аренды в большинстве городов перестали увеличиваться и даже перешли к снижению. За месяц (относительно конца августа) аренда в среднем по анализируемым локациям подешевела на 0,9%. Наибольшее снижение в Сочи (-10%) и Кемерове (-9%). В 12 городах из 40 ставки пока что продолжают увеличиваться.
В годовом выражении ставки почти не изменились – в среднем по городам рост относительно конца сентября 2024 г. лишь на 3% (с учётом инфляции аренда сейчас даже дешевле, чем прошлой осенью). Рекорд цен, при этом, был побит – в середине месяца средний показатель по городам превышал 31 тыс. рублей, тогда как год назад не достиг 30 тыс. рублей.
Динамика средней ставки аренды 1-комн. квартир в локациях 500+ на конец месяца
Источник: Циан.Аналитика
- За высокий сезон аренда в 2025 г. подорожала на 10% (относительно минимумов апреля). В 2024 г. за аналогичный промежуток времени ставки увеличились на 20%. Рост оказался слабее прошлогоднего из-за эффекта «высокой базы» (высокие цены сложнее индексировать), снижения темпов роста доходов (зарплаты растут медленнее, чем ставки), большего объёма предложения, чем в прошлом году.
- Объём предложения относительно конца августа вырос на 3%. Увеличение активности на рынке долгосрочной аренды завершилось, выбор на рынке закономерно перестал снижаться и даже перешёл к восстановлению в большинстве городов. Особенно сильно (более чем на 30%) количество лотов выросло за месяц в Уфе, Новосибирске, Кирове и Калининграде.
Сейчас объём предложения на 63% больше, чем год назад (резкий рост числа лотов произошёл в конце прошлого года).
Динамика объёма предложения на рынке долгосрочной аренды в локациях 500+ на конец месяца
Источник: Циан.Аналитика
«Уже к концу сентября ситуация на рынке долгосрочной аренды стабилизируется: снижаются спрос и ставки, растёт выбор, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – До конца года цены могут сократиться ещё на 10-12% от сегодняшних уровней».
Приложение
|
Локация |
Средняя ставка аренды 1-комн. квартиры в конце сентября 2025, тыс. рублей в месяц |
Динамика средней ставки |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
27,5 |
8% |
0,0% |
|
Владивосток |
29,0 |
-6% |
5,1% |
|
Волгоград |
26,7 |
-3% |
2,7% |
|
Воронеж |
22,4 |
-4% |
1,4% |
|
Екатеринбург |
37,1 |
-1% |
0,5% |
|
Ижевск |
23,8 |
-4% |
-2,1% |
|
Иркутск |
32,3 |
7% |
1,6% |
|
Казань |
32,6 |
-3% |
0,3% |
|
Калининград |
38,0 |
8% |
-1,3% |
|
Кемерово |
22,1 |
-9% |
-9,1% |
|
Киров |
21,2 |
2% |
3,4% |
|
Краснодар |
26,4 |
-15% |
0,4% |
|
Красноярск |
30,2 |
5% |
0,7% |
|
Ленинградская область |
31,2 |
4% |
0,6% |
|
Махачкала |
29,8 |
10% |
2,4% |
|
Москва |
72,0 |
-1% |
2,4% |
|
Московская область |
43,0 |
4% |
0,0% |
|
Набережные Челны |
28,6 |
10% |
2,9% |
|
Нижний Новгород |
36,1 |
-3% |
-1,1% |
|
Новокузнецк |
23,0 |
10% |
-4,6% |
|
Новосибирск |
35,5 |
3% |
0,6% |
|
Омск |
25,0 |
2% |
-3,1% |
|
Оренбург |
22,4 |
17% |
0,4% |
|
Пермь |
28,3 |
11% |
0,7% |
|
Ростов-на-Дону |
30,8 |
-10% |
-0,6% |
|
Рязань |
27,2 |
13% |
1,9% |
|
Самара |
30,0 |
2% |
0,0% |
|
Санкт-Петербург |
49,7 |
7% |
-1,0% |
|
Саратов |
22,5 |
0% |
-6,6% |
|
Севастополь |
33,1 |
28% |
-4,1% |
|
Сочи |
47,7 |
1% |
-10,0% |
|
Ставрополь |
24,1 |
2% |
-0,8% |
|
Тольятти |
20,3 |
-2% |
1,0% |
|
Томск |
26,3 |
4% |
-4,7% |
|
Тюмень |
28,6 |
6% |
2,1% |
|
Ульяновск |
20,1 |
-4% |
-2,9% |
|
Уфа |
25,0 |
0% |
-3,8% |
|
Хабаровск |
43,7 |
19% |
1,2% |
|
Челябинск |
25,7 |
-4% |
-4,8% |
|
Ярославль |
25,7 |
0% |
-5,9% |
|
|
30,6 |
3% |
-0,9% |
Источник: Циан.Аналитика
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Использовались данные по ставкам аренды 1-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.
Согласно данным опроса МТС AdTech, информацию о недвижимости на специализированных порталах ищут 65% опрошенных, на сайтах застройщиков — 54%, на форумах недвижимости — каждый пятый (20%), на обзорных и рейтинговых сайтах — 15%, а получать информацию от риэлторов или агентств недвижимости напрямую предпочитают 12% респондентов.
62% россиян больше всего стимулирует инвестировать в недвижимость ожидание высоких доходов с аренды. Для половины респондентов (51%) важен рост стоимости недвижимости, а для 40% — минимальные расходы на содержание. Только каждый третий (27%) ставит в приоритет защищенные права собственности (неприкосновенность и гарантии).
«Несмотря на то что защищенные права собственности важны только трети респондентов, от рекламы недвижимости люди в первую очередь хотят получить чувство безопасности и стабильности: 56% участников опроса считают этот месседж самым важным. Каждый пятый (19%) хочет видеть в рекламе визуализацию новой жизни и впечатлений, еще 12% выделяют в качестве важного и эффективного эмоционального посыла в продвижении недвижимости — легкость и простоту. Интересно, что гордость и статусность, как основной акцент в рекламе недвижимости, «цепляет» всего 6% респондентов. Понимание драйверов для покупки и ожиданий аудитории от рекламы в комплексе позволяет застройщикам делать правильные акценты в коммуникациях», — комментирует директор департамента продаж рекламных продуктов и технологий МТС AdTech Татьяна Ковалевская.
Чаще всего рекламу недвижимости замечают на сайтах (46%), в социальных сетях (32%) и в наружной рекламе (билборды) (28%). Рекламу в приложениях и в Telegram видят 21% и 18% соответственно.
«По сравнению с мартом этого года изменился топ-5 популярных рекламных площадок. Потеряли позиции наружная реклама — с 44% весной до 28% в октябре, социальные сети — с 42% до 32%, телевидение — с 37% до 24%. А вот на сайтах заметность рекламы выросла на 10 процентных пунктов до 46% в сентябре с 36% в марте. Изменения в рекламном сплите могут быть связаны с желанием рекламодателей протестировать новые медиасплиты для оживления достаточно невысокого спроса. Несмотря на падение ключевой ставки и ожидаемого смягчения ипотечных условий, 68% россиян считают рынок недвижимости переоцененным», — отмечает директор департамента продаж рекламных продуктов и технологий МТС AdTech Татьяна Ковалевская.
В рекламном контенте потенциальных покупателей инвестиционной недвижимости чаще всего отталкивает манипуляция ценой, это отметили 32% респондентов, недостоверная информация про преимущества или выгоду — 25%. Указанные в рекламе неверные проценты по выплатам разочаруют 15% участников опроса, провокационный креатив — 10%, изображения, созданные искусственным интеллектом — 9%. Грамматические ошибки в рекламе смутят всего 6% россиян.
Об опросе:
МТС AdTech опросил 2000 россиян старше 18 лет. В опросе приняли участие россияне, проживающие на территории РФ. Опрос был проведен в сентябре 2025 года.