В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».
Аналитики Knight Frank Russia проанализировали первичный рынок апартаментов Москвы и Санкт-Петербурга, а также более двадцати крупных городов России. В столице по итогам полугодия представлено 5,6 тыс. апартаментов, большая часть из которых – несервисного формата. Средневзвешенная стоимость предложения на московском рынке – 652 тыс. руб./кв. м. В Санкт-Петербурге объем свободного предложения составил 4,2 тыс. юнитов, 75% которых – сервисные апартаменты. Средняя стоимость объектов всех форматов в Северной столице находится на уровне 288 тыс. руб./кв. м, при этом цена элитных лотов достигает 815 руб./кв. м. В крупных городах России суммарный объем свободного предложения составляет 4,4 тыс. юнитов. Почти половина из них расположена в Сочи, 22% – в городах Крымского полуострова, 11% – в Новосибирске. Наибольшую долю предложения в регионах составляют рекреационные апартаменты (75%) – они локализованы в курортных локациях на морском побережье. Средняя цена апартаментов всех форматов в исследованных городах – 185 тыс. руб./кв. м (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи). В Сочи располагаются наиболее высокобюджетные объекты, расположенные на первой береговой линии: по итогам июня 2022 года средняя стоимость рекреационных апартаментов там составила 880 тыс. руб./кв. м, а цена некоторых объектов достигала 4,1 млн руб./кв. м.
Москва
- Всего по итогам I полугодия 2022 года в Москве было представлено 5,6 тыс. апартаментов. На рынке столичного региона преобладают несервисные юниты, которые владельцы используют для собственного постоянного или временного проживания, либо для долгосрочной сдачи в аренду. Сервисный формат представлен в ограниченном объеме – в продаже находятся не более 50 лотов, причем большинство из них предлагается в объектах элитного сегмента. Рекреационные апартаменты в столице не представлены. Средневзвешенная цена предложения апартаментов всех форматов по итогам I полугодия 2022 года составила 652 тыс. руб./кв. м. При этом стоимость сервисных юнитов, выведенных на рынок для продажи, составила в среднем 1,2 млн руб./кв. м.
Санкт-Петербург
- Объем свободного предложения на рынке апартаментов Санкт-Петербурга составил 4,2 тыс. юнитов. Преобладающим является сервисный формат (75% свободного предложения по количеству номеров): подобные юниты приобретают, в первую очередь, для получения дохода – как аналог гостиничного номера: владелец чаще всего передает объект в управление компании, однако может и самостоятельно обеспечивать загрузку. Доля рекреационных объектов по итогам I полугодия 2022 года составила 20%, остальные 5% представлены несервисными и элитными юнитами. Средняя цена апартаментов всех форматов на конец июня 2022 года составила 288 тыс. руб./кв. м, сервисного формата – 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс. руб./кв. м, рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м, элитного – 815 тыс. руб./кв. м.
Крупные города России
- По результатам исследования Knight Frank Russia, охватывающего более двадцати крупных городов России, суммарный объем свободного предложения на рынке апартаментов в регионах составил 4,4 тыс. юнитов. Около половины из них расположены в Сочи, 22% – в городах Крымского полуострова, 11% – в Новосибирске. Почти 17% предложения объектов в продаже составили несервисные апартаменты, наибольшая часть которых представлена в Красноярске, Новосибирске и Уфе. Данный формат оказался в целом самым распространенным: он присутствует примерно в половине исследованных городов.
- Сервисные апарт-отели, составившие 8% совокупного предложения в регионах, встречаются в городах, где активно развивается туризм, – в Новосибирске, Екатеринбурге, Уфе. Большая часть предложения сервисных юнитов (87%) представлена именно в Новосибирске.
- Рекреационные апартаменты составили 75% совокупного предложения апартаментов в крупных городах России. Такие объекты локализованы в городах, расположенных на морском побережье: среди них – как новые объекты, так и реконструированные здания бывших санаториев и пионерских лагерей. Больше всего рекреационных юнитов находятся в городах Крымского полуострова, крупных городах Краснодарского края и в Калининграде.
- Средняя цена апартаментов всех форматов в исследованных городах по итогам шести месяцев 2022 года составила 185 тыс. руб./кв. м[1]. Сервисные юниты предлагались в среднем за 160 тыс. руб./кв. м, несервисные – за 120 тыс. руб./кв. м, рекреационные – за 227 тыс. руб./кв. м*. Наиболее дорогостоящие сервисные объекты располагались в Новосибирске – 170 тыс. руб./кв. м. В Екатеринбурге и Перми самые дорогие лоты принадлежали несервисному сегменту – 226 тыс. руб./кв. м и 193 тыс. руб./кв. м соответственно. Среди рекреационных апартаментов самые высокобюджетные находились в Калининграде – от 272 тыс. руб./кв. м.
- По словам Ольги Широковой, регионального директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia, Сочи – самый популярный курортный город России, принимающий самое большое количество туристов. Наибольшая доля предложения в этой локации приходится на высокобюджетные объекты, расположенные на первой береговой линии. Примечательно, что рост цен на изначально дорогие объекты наблюдался здесь еще в 2020–2021 годах на фоне высокого спроса в период пандемии. По итогам июня 2022 года средняя стоимость рекреационных апартаментов в Сочи составила 880 тыс. руб./кв. м, а цена некоторых объектов достигла 4,1 млн руб./кв. м (проект MANTERA Seaview Residence).
Средняя цена апартаментов всех форматов
Источник: Knight Frank Research
- Ольга Широкова отмечает: «В региональных городах, независимо от наличия сервисных объектов, создаются локальные управляющие компании, которые берут в управление юниты из разных комплексов апартаментов. Также некоторые сервисные апарт-отели находятся под контролем управляющих компаний из других регионов».
[1] Без учета апартаментов в Сочи.