В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Специалисты сервиса Яндекс Аренда сделали анализ предпочтений пользователей при аренде квартир и выяснили, какие запросы наиболее популярны.
«За год работы Яндекс Аренды мы заселили 7 тысяч жильцов, научились сдавать более 1000 квартир в месяц. Сейчас Яндекс Аренда — сервис, в котором оцифрован самый большой объем процессов аренды: от составления описи имущества и онлайн-просмотров до подписания договора. Работа с арендаторами и собственниками в течение года помогла нам определить, какие запросы к аренде жилья самые популярные и какие квартиры сдаются через сервис быстрее», — комментирует руководитель сервиса Яндекс Аренда Илья Тихомиров.
Популярные районы Москвы и Санкт-Петербурга у пользователей Яндекс Аренды
В Москве в квартиры стоимостью до 60 тысяч рублей больше всего пользователей сервиса заселилось в районах Москворечье-Сабурово, Братеево, Северное Измайлово. В жилье от 60 тысяч рублей в месяц — в Преображенском, Зябликове и Ховрине.
В Санкт-Петербурге в списке любимых районов с квартирами до 45 тысяч рублей в месяц — Автово, Муниципальный округ 72, Красненькая речка. Те, кто готов арендовать более дорогое жилье (от 45 тысяч рублей), выбирают в первую очередь Аптекарский остров, Смольнинское, Пискарёвку.
Что касается предложений, то чаще всего съемную квартиру от сервиса можно встретить в Новой Москве — Коммунарке и Поселении Сосновском. Также в лидерах по количеству сдаваемых квартир в Аренде Пресненский район и Раменки. В Санкт-Петербурге наибольшая концентрация жилья в аренду от сервиса в Звёздном и в районе Коломяги.
Какие квартиры предпочитают
Быстрее всего снимают «однушки»: 55% квартир арендуют менее, чем за пять дней. Вероятно это связано с тем, что 61% арендаторов сервиса живут одни или с парой. На втором месте — студии (51%), на третьем — двухкомнатные квартиры (46%). Трехкомнатные находят жильцов дольше — за пять дней сдаются 36%.
При поиске квартиры для аренды ожидаемо обращают внимание в первую очередь на стоимость: фильтр «максимальная цена» в поиске устанавливают треть пользователей.
Кроме того, арендаторам важно время на дорогу до метро, наличие мебели и техники в квартире — эти фильтры в топ-5 самых популярных у пользователей. Причем из бытовой техники при поиске жилья арендаторы чаще всего выбирают стиральную машину и холодильник — примерно в два раза чаще, чем телевизор и посудомоечную машину.
Еще один популярный запрос у арендаторов — возможность снимать жилье с питомцем, этот фильтр тоже в топе у аудитории сервиса. Согласно аналитике, на текущий момент 18% арендаторов Яндекс Аренды живут в квартирах со своими животными.
Благоустроенные квартиры арендуют быстрее. Хороший ремонт помог сдать жилье менее, чем за 5 дней в 51% случаев, косметический — в 49%.
Аналитики сервиса также отметили, что квартиры с хорошим ремонтом предпочитают семейные пары и одинокие люди. А вот те, кто снимает жилье вместе с друзьями, довольствуются косметическим ремонтом и в целях экономии выбирают более дешевые квартиры.
Число студий в продаже в новостройках всех классов и типов выросло в постпандемийный период (с середины 2020 года) более чем в два раза до 9,3 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Их доля на рынке увеличилась с 9% до 22%, причем в массовом сегменте студии образуют 31% предложения. Только в элитных новостройках доля студий сокращалась, а в июле 2022 года они вовсе исчезли из продажи в этом сегменте рынка.
На рынке новостроек «старой» Москвы в июле 2022 года застройщики продавали порядка 43 тыс. квартир и апартаментов. Из них каждый пятый объект продажи или 22% от общего числа – студия, то есть жилое помещение без отдельных комнат (кроме санузла).
Студии стали безусловными лидерами по росту численности в общем объеме предложения новостроек Москвы за последние два года. В июле 2020 года, напоминают аналитики «Метриум», во всех типах и классах новостроек столицы насчитывалось 3,9 тыс. студий, хотя суммарный объем предложения был такой же, как и сейчас – около 42 тыс. квартир и апартаментов. Иными словами, два года назад студией был только каждый одиннадцатый вариант жилья на рынке московских новостроек, а их доля в предложении составляла 9%.
Таким образом, с середины 2020 года, когда рынок жилья постепенно оправился от пандемии коронавируса и начался активный рост спроса и цен, предложение студий по их абсолютному числу и доле на рынке выросло в два раза.
Между тем доля однокомнатных квартир и апартаментов за этот период увеличилась только с 28% до 30%, двухкомнатных сократилась с 37% до 30%, трехкомнатных – с 20% до 15%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 5% до 3%.
Наибольшая доля студий продается в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы (включая комплексы апартаментов). В июле 2022 года в этом сегменте рынка продавали 6,6 тыс. студий против 3 тыс. в аналогичный период 2020 года. Их доля в предложении возросла с 15% до 31%, то есть почти каждая третья квартира или апартамент в продаже в массовых новостройках Москвы – студия.
Как и в целом по рынку, вместе с долей студий в продаже в этом сегменте выросло представительство однокомнатных квартир и апартаментов (с 30% до 32%), тогда как меньше стало двухкомнатных квартир (с 36% до 26%), трехкомнатных квартир (с 16% до 11%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 2% до 1%).
«Студии стали антикризисным вариантом на рынке массовых новостроек, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби» и Clementine). – Поскольку в последние два года быстро росла себестоимость строительства, застройщики стремились расширить предложение наиболее доступного и компактного варианта жилья. К примеру, во второй очереди нашего проекта “Любовь и голуби” больше 60% всех квартир и апартаментов – это студии и однокомнатные квартиры. Это позволяет привлечь в массовый сегмент покупателей, которые ранее предпочитали арендовать, так как цены на студии и низкие ставки по ипотеке сделали их покупку более предпочтительной, по сравнению со съемом. Студии приобретает молодежь, начинающие специалисты, молодые пары».
В новостройках бизнес-класса доля студий в продаже возросла еще более заметно. Если в июле 2020 года в этом сегменте рынка застройщики предлагали 700 студий, то сейчас – почти 2,5 тыс. Их доля выросла за этот период с 4% до 15%. Каждая седьмая квартира или апартамент в новостройках бизнес-класса в продаже сейчас студия, тогда как два года назад таковой был только каждый двадцать пятый объект продажи.
Рост предложения студий произошел за счет снижения числа больших квартир и апартаментов. Доля однокомнатных помещений увеличилась с 26% до 28%, аналогичный показатель у двухкомнатных квартир уменьшился с 39% до 34%, трехкомнатных квартир – с 24% до 19%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 6% до 4%.
«В сегменте новостроек бизнес-класса рост предложения студий обусловлен несколькими причинами, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Прежде всего, высок инвестиционный спрос на этот формат жилья. Студию в новостройке бизнес-класса с хорошим расположением и качеством можно быстро перепродать или сдать в аренду. Помимо этого, студия подходит определенным группам клиентов из числа аудитории бизнес-сегмента, скажем, в качестве квартиры для пиджака во время коротких приездов в Москву. В силу более доступной цены по сравнению с однокомнатными квартирами, студии лучше подходят для таких узких целей».
Похожая тенденция, но в меньших масштабах, наблюдалась и на рынке новостроек премиум-класса. Число студий в продаже выросло с 66 в июле 2020 года до 260 в июле 2022 года, а их доля среди других квартир и апартаментов в этом сегменте повысилась с 3% до 6%.
Так же, как и в других классах новостроек, в «премиуме» заметно больше стало однокомнатных квартир и апартаментов (их доля увеличилась с 26% до 30%), но еще усилилось представительство двухкомнатных квартир (33% против 35% теперь), а доля трехкомнатных квартир сократилась незначительно (с 20% до 19%). Впрочем, заметно меньше стало квартир с четырьмя и более комнатами (их доля упала с 18% до 8%).
«В премиальном сегменте новостроек студии по-прежнему остаются скорее нишевым продуктом, хотя они стали чаще встречаться в различных проектах, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Конечно, в премиум-классе площадь остается важной характеристикой комфорта и отказываться от нее большинство клиентов не будет. Но у нашей аудитории бывают очень специфичные жизненные обстоятельства, при которых небольшая квартира в центре может пригодиться. Помимо этого, студии часто приобретают для объединения с соседними квартирами».
Единственным сегментом рынка московских новостроек, где развивалась обратная тенденция, стал элитный. В июле 2020 года застройщики продавали порядка 100 элитных студий, что составляло 5% рынка. В последующий период этот показатель неуклонно сокращался, а в июле 2022 студии в этом сегменте рынка вовсе исчезли из продажи. Также стало меньше однокомнатных квартир и апартаментов, чья доля за два года сократилась с 31% до 17%. При этом увеличилась доля в продаже элитных двухкомнатных квартир (с 31% до 38%), трехкомнатных квартир (с 18% до 21%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 14% до 24%).
«Заметное увеличение предложения студий в основном связано с одним трендом – экономией, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В большинстве сегментов рынка клиенты стали настроены более прагматично на фоне роста цен на жилье и стагнации доходов. Студии стали ответом на эту тенденцию. Во многом увеличение их предложения совпало со снижением ипотечных ставок. На рынок пришли покупатели, которые при более дорогом кредите и отсутствии студий в продаже неизбежно ушли бы на рынок аренды. Теперь они смогли приобрести собственное, пусть и небольшое жилье. Причем немало таких клиентов делали покупку в инвестиционных целях, на будущее. Что касается элитного сегмента, то здесь студии отчасти были раскуплены в последние два года, поэтому их предложение сократилось до нуля. Впрочем, в новых проектах они будут появляться».
Источник: «Метриум»