В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке жилой недвижимости. Согласно исследованию, спрос на элитные новостройки сократился: суммарная площадь купленных квартир за год уменьшилась на 40%, число сделок – на 34%. Суммарная стоимость сделок составила около 18 млрд рублей, что на 27% меньше в сравнении с 2021 годом. Причиной снижения показателей стала геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн рублей до 70 млн рублей. Примечательно, что в 2022 году отмечается увеличение интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до17%.
- По итогам 2022 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга было реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м, что на 34% меньше числа сделок в 2021 году и на 40% меньше суммарной площади проданных лотов. Суммарная стоимость сделок уменьшилась на 27% и составила 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.
- Наибольшее количество квартир было приобретено в первом квартале 2022 года (34% от общего количества сделок за год), когда на фоне экономической неопределенности инвесторы поспешили вложить средства в элитное жилье. В тот период наибольший интерес у покупателей составляли малогабаритные лоты: в первом квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн рублей к концу 2022 года.
Динамика спроса на элитном рынке жилья
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- Начиная со второго квартала 2022 года, спрос на элитную жилую недвижимость начал снижаться, показав минимальные значения в IV квартале, когда было заключено 17% от общего числа сделок. Тем не менее в IV квартале средняя площадь проданных квартир вернулась к уровню конца 2021 года и составила 119 кв. м.
- Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности. Так, лидерами продаж по итогам 2022 года стали два жилых комплекса, уже введенных в эксплуатацию – это ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также премиальный комплекс «Северная корона» от ГК «ПСК», ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2023 год. Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год.
- В 2022 году Петроградский район сохранил лидерство по количеству сделок, совершенных в сегменте элитной жилой недвижимости: всего на эту локацию пришлось 87% всех купленных квартир, что сопоставимо с уровнем 2021 года.
- Согласно опросу потенциальных покупателей, который регулярно проводит NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году на рынке сократилась доля региональных покупателей, при этом отмечается рост интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до 17%.
Распределение потенциальных покупателей по региону проживания
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- В 2023 году можно ожидать сохранение уровня спроса, зафиксированного в 2022 году. С одной стороны, этому поспособствует пополнение рынка новыми проектами, которые качественно расширят рынок, в том числе за счет вывода нового пула малогабаритных лотов. С другой стороны, стимулом к покупке может стать дальнейшее снижение цен на элитную недвижимость, в результате чего покупатели смогут реализовать отложенный спрос.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, на первичном рынке элитного жилья снижению покупательской активности способствовали сразу несколько факторов. Помимо очевидного влияния геополитических обстоятельств, в целом снизивших покупательскую способность, произошла переориентация части покупателей на вторичную недвижимость, а также наблюдался отток части клиентов, преимущественно инвесторов, с российского на зарубежные рынки. Однако есть предпосылки, что в этом году ситуация со спросом стабилизируется.
За 12 месяцев прошлого года на пяти ключевых торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 113 новых точек стрит-ритейла против 163 в 2021 году. Таким образом, количество новых открытий в центре Петербурга за год сократилось на 30,6%.
Традиционно активнее всего на пяти центральных улицах — Невском и Старо-Невском проспектах, Большом проспекте П.С., Б. Конюшенной улице и улице Рубинштейна — открывались заведения общественного питания. В 2022 года в центре города появилось 47 новых точек общепита (42% от всех открытий в стрит-ритейле). В числе интересных открытий — Sono Asia, Maze (оба – на Большом проспекте П.С.), «Мидийное место» на Невском, Provocateur на Рубинштейна.
Магазины одежды и обуви сформировали 17% новых открытий (19 торговых точек). Основная часть новых магазинов — представители небольших российских брендов, например, Mia Monica, MoonShine, DreamWhite и Nude Story, дебютировавший в Санкт-Петербурге. В числе федеральных брендов, увеличивших присутствие в формате street retail в центре города, – обувные бренды Sofia и Tamaris.
Выросло число открытий сувенирных лавок: в январе – декабре появилось семь магазинов этого сегмента, тогда как за весь 2021 год было открыто всего три таких точки. Отдельно стоит отметить высокую активность табачных магазинов: за прошедшие 12 месяцев на центральных магистралях открылось 17 табачных лавок, при этом годом ранее новые табачные магазины не появились ни на одном из пяти торговых коридоров.
Уровень ротации стрит-ритейла в центре города в 2022 году был довольно сдержанным — 7,2%. Наиболее активно вывески сменялись на Б. Конюшенной улице (уровень ротации – 12,2%) и Невском проспекте (9,2%). К примеру, на Большой Конюшенной на месте магазина MILLZ KARTA открылся ювелирный салон «Сокровище». На Невском проспекте Carl’s Junior сменил Subway, а кондитерская «Север Метрополь» заняла помещение магазина Estel.
В результате ротации и освобождения помещений на пяти основных торговых улицах за 2022 год закрылось 105 точек стрит-ритейла. В сравнении с предыдущим годом закрытия встречались почти на 10% реже: в 2021 году завершили работу 115 заведений и магазинов.
Также на пяти ключевых торговых коридорах сократилась доля свободных помещений — к концу 2022 года вакантность составила 8,9%, что на 0,7 п.п. ниже, чем годом ранее. Хотя на разных улицах вакантность менялась неодинаково. Невский проспект и Б. Конюшенная улица продемонстрировали снижение количества свободных площадей (на 5,1 и 2,8 п.п. соответственно), но “доковидного” уровня вакантности так и не достигли.
На Старо-Невском, Большом проспекте П.С. и улице Рубинштейна вакантность за год увеличилась, при этом самый существенный рост произошел на Рубинштейна — с 2,5% до 6,2%. В частности, на главной барной улице города закрылись заведения Vice City, RS20 и Crazy Wine. Закрытие на Большом проспекте П.С. в конце года магазинов Cos, &Other Stories, H&M Home, Nespresso и других привело к росту вакантности до 8,1% к концу года.
В течение первого полугодия ряд зарубежных ритейлеров объявил о временной приостановке деятельности в России. С начала марта на центральных торговых коридорах приостановили работу 27 магазинов. К концу года 11 точек возобновили работу под старыми или новыми вывесками, шесть помещений были освобождены, а в статусе временно закрытых остаются десять магазинов: Prada на Б. Конюшенной, Uniqlo на Каменноостровском проспекте, Zara на Невском проспекте, а также бутики Brunello Cucinelli, Dior, Bulgari, Louis Vuitton, ESCADA, Fendi и Chanel на Старо-Невском проспекте.
“Изменение геополитических и макроэкономических условий в 2022 году стали настоящим вызовом для арендаторов и арендодателей торговых помещений в Санкт-Петербурге, — комментирует Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers. — Многим компаниям пришлось перестроить операционную деятельность: изменить цепочки поставок товаров, оптимизировать затраты или вовсе сменить бренд или ассортимент. Однако участники рынка активно адаптируются к произошедшим изменениям, поэтому при отсутствии крупных внешних потрясений можно ожидать, что уровень вакантности в стрит-ритейле центральной части Санкт-Петербурга в 2023 году останется стабильным”.