В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
В условиях высоких ставок по кредитам девелоперы предлагают покупателям недвижимости рассрочки. Финансисты же пытаются разнообразить линейку продуктов, чтобы вкладчики остались у них в качестве инвесторов, когда период высоких ставок закончится.
Своими наработками поделились друг с другом и с читателями «Строительного Еженедельника» участники круглого стола «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов».
Вечные ценности
Все участники встречи сошлись во мнении, что недвижимость была и остаётся одним из самых надёжных и доходных инструментов для инвестиций, испытанным веками. Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», отметил, что цены на неё в рублях не имеют оснований для снижения. «Традиционно из года в год цена на недвижимость, цена на строительные материалы, на энергоресурсы — на все составляющие, из которых складывается сама стройка, растут, — уверен он. — Причём, растут быстрее инфляции. Нет ни одной объективной предпосылки, которая подталкивала бы производителей строительных материалов к тому, чтобы снижать цены. Это касается и рынка энергоресурсов, рынка логистики, других рынков».
«Недвижимость растёт практически всегда, за исключением очень коротких промежутков времени, которые потом очень быстро «отыгрываются» в течение следующих нескольких месяцев», — подтвердил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. Однако, по его мнению, инвестору всё-таки стоит подходить к вложениям в квадратные метры вдумчиво, чтобы не столкнуться с разочаровывающе низкой доходностью. «Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, нам остаётся только понять, какая недвижимость на текущий момент наиболее интересна с точки зрения ликвидности, — подчеркнул он. — Жилая, наверное, нет. Она несёт в себе достаточно большое количество сложностей. В первую очередь, когда ты инвестируешь в жилую недвижимость, у тебя либо задача заработать на росте стоимости актива, пока он строится. И, конечно, с появлением эскроу-счетов такой доходности здесь инвестору не получить. Либо, берём классическую рентную стратегию. В этом случае недвижимость потребует качественного и вовлеченного управления. Поэтому самостоятельное управление для инвестора не всегда интересно. Здесь на первый план выходит коммерческая недвижимость. В том числе, конечно, апартаменты и офисная недвижимость».
Тем не менее, в последние месяцы инвестиции в недвижимость испытывают жёсткую конкуренцию со стороны депозитов. Доходность последних удвоилась во втором полугодии 2023 года, когда Банк России увеличил ключевую ставку с 7,5% до 16% годовых. Сопоставимые ставки предлагают и банки по своим депозитам. «На рынке есть ставки 16-16,5% годовых, — сообщила Светлана Никулина, директор дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНКа. — Есть отдельные инструменты, которые для привлечения клиентов ещё к ставке банка дают 5% сверху новым клиентам. То есть, в принципе, на рынке депозит под 20% годовых можно найти. На три месяца, максимум — полгода. А годовые ставки — где-то 10-11%. Рынок ждёт, что ключевая будет снижаться. Но, по моему мнению, к концу года она вряд ли упадёт до 10%».
Рентная доходность недвижимости заметно меньше, чем у краткосрочных депозитов. Но сравнима с долгосрочными. По оценке Яны Лепёшиной, руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management, для апартаментов по договорам с гарантированной доходностью она составляет 7-10% годовых.
В результате, как поделилась Яна Лепёшина, возникает прямая конкуренция между инвестициями в недвижимость и депозитами. «Мы столкнулись с этим, как только ставки пошли вверх, и достигали уровня 17%, — рассказала она. — Наши инвесторы многие сказали: «Мы хотим немножечко переждать с покупкой недвижимости. Разместим денежки на депозите, заработаем, а потом вернёмся к вам». Мы для себя нашли выход: сделали рассрочку беспроцентную, с небольшим порогом входа. И почти со всеми инвесторами договаривались таким путём: давайте, 30% вы вносите нам, мы с вами регистрируем договор, и размещаете оставшиеся денежные средства на депозите. Через полгода или 3 месяца он заканчивается, а у нас как раз рассрочка на полгода. И получается, что у нас вы зарабатываете на росте стоимости актива, потому что ежемесячное повышение стоимости никто не отменял, и на депозите зарабатываете свои 17%. Как только мы перестали с этим бороться и рассказывать, почему депозиты не столь выгодны, сколько инвестиции в недвижимость, потому что здесь есть доходность и от аренды, и от роста стоимости, это надёжнее и так далее, и решили сотрудничать с банками, нам стало проще. Многие инвесторы откликнулись, почти все согласились».
С другой стороны, повышение ключевой ставки подбросило вверх и стоимость кредитов. В результате, по словам представителей девелоперских компаний, в 2024 году у них наблюдаются лишь единичные покупки с использованием ипотеки. В подавляющем большинстве случаев покупатели либо приносят 100% средств, либо оформляют рассрочку.
Существует и обратная миграция — по словам Светланы Никулиной, некоторые вкладчики закрывают депозиты, чтобы купить недвижимость. Но такие случаи редки. Объём депозитов в банке вырос за прошлый год примерно на 10%. А в банке Уралсиб прирост составил 30%, рассказал исполнительный директор кредитной организации, управляющий её петербургским филиалом Ренат Сейфетдинов. В такую же величину он оценил и приток средств вкладчиков в целом по банковской системе.
Видовое разнообразие
Хотя период высоких ставок, похоже, затянется не на один год, банкиры не планируют почивать на лаврах и наслаждаться притоком денег на депозиты. Они постоянно предлагают альтернативные способы сохранить и преумножить деньги.
«Востребованным продуктом является накопительный счёт, — говорит Ренат Сейфетдинов. — Его преимущество в сравнении с вкладами в том, что процент начисляется на ежедневный остаток, а выплата процентов, так же, как и по вкладам производится раз в месяц. Такой инструмент подходит тем клиентам, кому нужен постоянный доступ к средствам и возможность их расходовать либо пополнять, а также тем, кто, например, планирует крупную покупку, но пока не определился с выбором. Что касается ставок, то их размер зависит от объёма средств, сроков размещения и наличия премиальных пакетов. Например, по нашему флагманскому вкладу «Доход» максимальная ставка составит до 16,51% с учётом капитализации процентов для новых клиентов и до 15,4% для действующих. По накопительному счету клиент может зарабатывать до 13% годовых».
Среди других инвестиционных продуктов Уралсиба, пользующихся популярностью, банкир упомянул дебетовые карты с повышенным процентным доходом до 14% годовых на среднесуточный остаток на сумму до 500 000 рублей, а также полисы инвестиционного страхования жизни и опционы на акции российских эмитентов.
Светлана Никулина рассказала, что ФИНСТАР БАНК создал недавно дочернюю управляющую компанию «Финстар Капитал», и теперь у клиентов есть возможность воспользоваться различными инструментами инвестирования на рынке ценных бумаг.
Лариса Арбатова генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал», среди видов инвестиций, которые выходят на первый план в 2024 году, назвала паевые инвестиционные фонды денежного рынка (фонды ликвидности), которые инвестируют в инструменты биржевого денежного рынка и автоматически повторяют рыночные ставки, а также ПИФы, вкладывающие в золото. Кроме того, в её перечне оказались: облигации федерального займа (ОФЗ), корпоративные облигации и акции российских эмитентов. Но облигации она рекомендует только от надёжных эмитентов с кредитным рейтингом А, а акциям —уделять в портфеле долю не выше 20%.
