В новостройках продают в 2 раза меньше квартир, чем на вторичном рынке
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках в крупных городах РФ. По итогам 2025 г. в среднем на 1 сделку в новостройках приходится 2 сделки на вторичке. Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился относительно 2024 г.
1. В 2025 г. в среднем по крупным городам 35% квартир были проданы на первичном рынке, 65% – на вторичном, т.е. количество сделок в новостройках в 2 раза уступает количеству сделок на вторичке.
Наиболее заметная доля первичного рынка в структуре сделок – в Тюмени, Хабаровске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Владивостоке (50-55%). Это единственные локации, где более половины от всех продаж приходится на новостройки. Большой вклад также в Москве (49%). В лидерах по доле первичного рынка крупные межрегиональные центры с высокими темпами жилищного строительства.
Минимальный вклад новостройки дают в Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске (14-24% – т.е. на 1 сделку на первичном рынке приходится 3-6 сделок на вторичке). В этих локациях наблюдается явный дефицит нового жилья.
2. В 2025 г. вклад новостроек в общее число сделок увеличился: по итогам года на них пришлось 35% всех сделок, а во втором полугодии 2024 г. – 33% (данными по вторичке за первое полугодие 2024 г. не располагаем). Причиной этого стало ухудшение ипотечных условий на вторичном рынке при сохранении льготных программ для новостроек.
Разрыв в числе сделок между рынками сократился в большинстве городов (в 26 из 32 анализируемых). Особенно сильно – в Барнауле (на новостройки в 2024 г. приходилось 24%, в 2025 г. – 35%), Ростове-на-Дону (было 44%, стало 53%) и Оренбурге (было 25%, стало 32%).
«Доля первичного рынка в структуре продаж квартир минимально увеличилась относительно 2024 г., но на вторичку по-прежнему приходится основная часть сделок. Связано это и с дефицитом нового жилья в ряде городов, и с тем, что покупка новостройки часто требует предварительной продажи имеющегося жилья на вторичном рынке», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Доля рынка новостроек в общем числе сделок с квартирами в 2025 г. |
Динамика относительно |
|
Барнаул |
35% |
+11 п.п. |
|
Владивосток |
50% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
37% |
+3 п.п. |
|
Воронеж |
35% |
+2 п.п. |
|
Екатеринбург |
51% |
+1 п.п. |
|
Ижевск |
33% |
+3 п.п. |
|
Иркутск |
34% |
+6 п.п. |
|
Калининград |
36% |
+4 п.п. |
|
Кемерово |
26% |
+2 п.п. |
|
Киров |
30% |
+5 п.п. |
|
Краснодар |
48% |
-3 п.п. |
|
Красноярск |
27% |
+1 п.п. |
|
Москва |
49% |
-2 п.п. |
|
Новосибирск |
35% |
+4 п.п. |
|
Омск |
14% |
+3 п.п. |
|
Оренбург |
32% |
+7 п.п. |
|
Пермь |
36% |
+2 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
53% |
+9 п.п. |
|
Рязань |
38% |
+5 п.п. |
|
Самара |
27% |
+2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
37% |
-2 п.п. |
|
Сочи |
24% |
-5 п.п. |
|
Ставрополь |
49% |
+2 п.п. |
|
Тольятти |
15% |
+1 п.п. |
|
Томск |
15% |
+4 п.п. |
|
Тюмень |
53% |
+2 п.п. |
|
Ульяновск |
28% |
+4 п.п. |
|
Уфа |
41% |
+4 п.п. |
|
Хабаровск |
53% |
+1 п.п. |
|
Чебоксары |
35% |
+6 п.п. |
|
Челябинск |
24% |
-1 п.п. |
|
Ярославль |
32% |
+6 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошло 32 города, по которым есть полные данные по числу сделок на вторичном рынке (не по числу оформленных переходов прав).
К 2026 году альтернативные методы платежей — СБП, электронные кошельки, QR-коды, биометрия — составят 47% всех безналичных платежей. В результате каждый второй безналичный рубль в следующем году пройдет без предъявления банковской карты. Такой прогноз в рамках FINOPOLIS 2025 заявил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.
Основным фактором этого тренда является рост онлайн-торговли, доля которой достигла в 2025 году 23%, удвоившись с 2020 года. По оценкам ВТБ, объем транзакций только через такие каналы, как СБП, QR и биометрия к 2026 году вырастет более чем впятеро по сравнению с 2023 годом.
Хотя карты пока остаются лидером рынка безналичных платежей, их доля сокращается (в 2025 г. – 58%, в 2026 г. – 53%). По оценкам ВТБ, 2025 год станет переломным: впервые за долгое время объем карточных транзакций снизится в пользу альтернативных каналов.
«Мы наблюдаем не просто изменение предпочтений потребителей, а технологическую трансформацию платежной экосистемы. Быстрый рост альтернативных методов, обусловленный их функциональностью и интеграцией с цифровыми сервисами, свидетельствует о переходе к более гибкой и персонализированной модели платежей. Этот тренд, выражающийся в ускорении перехода от доминирования традиционных карточных решений к диверсифицированному платежному ландшафту, будет формировать рынок в ближайшие годы», — отметил Алексей Охорзин.
Полный переход на новые платежные инструменты, по оценкам экспертов банка, займет 7–10 лет.
Аналитики «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) отмечают, что рынок жилья Санкт-Петербурга и пригородов устойчив, спрос на покупку квартир сохраняется благодаря удобным способам оплаты, которые предлагают застройщики.
За 9 месяцев 2025 года в регионе заключили порядка 45 тыс. сделок на покупку недвижимости, это 1,85 млн кв. м, что на 26% ниже показателя за аналогичный период 2024 года. Тогда 6 из 9 месяцев действовала государственная программа льготного ипотечного кредитования. В августе -сентябре 2025 года заключали в среднем 6 тыс. сделок в месяц.
Средняя цена метра класса масс-маркет в Санкт-Петербурге к концу сентября выросла на 5,6%, до 263 тысяч рублей (+14,1 тыс. руб. с начала года), а в Ленинградской области – на 5,5%, до 161 тысяч рублей (+8,4 тыс. руб.). 7 из 9 месяцев года цены росли.
В жилых комплексах высокого сегмента цены выросли более существенно. Так, в бизнес-классе средняя цена квадратного метра увеличилась на 17%, до 467 тысяч рублей, в элит-классе – на 12%, до 698 тысяч рублей.
«Рост цен в высоком сегменте жилья можно объяснить в числе прочего ограниченным предложением. Локаций, которые подходят для строительства жилых комплексов бизнес- и элит-класса мало, при этом спрос остается стабильным. Среди покупателей такой недвижимости мы видим не только тех, кто покупает для себя, но и инвесторов, которые планируют заработать на росте стоимости квартиры или покупают, чтобы сдавать в аренду и получать пассивный доход», – отмечает Ольга Трошева, директор «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж составила порядка 50%. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на конец 3 квартала – 6,1%, а средний размер кредита – 6,4 млн рублей.
По словам Ольги Трошевой, спрос на новостройки поддерживает семейная ипотека. Для покупателей, которые не используют кредит, основным способом покупки остается рассрочка. В зависимости от стратегии застройщика её доля составляет от 15–20% до 50–60% от общего объёма продаж.
В этом году застройщики достаточно активно пополняли новыми стартами объем предложения в Петербурге и пригородах – выведено 2,42 млн кв. м (+22% к аналогичному периоду прошлого года), из них 2,16 млн кв. м – это жилые комплексы класса масс-маркет, и всего 260 тысяч кв. м – жилье бизнес- и элит-классов. Более половины объема нового предложения (53%) приходится на жилые комплексы, которые строят за КАД (как в черте города, так и на областных территориях).
На объекты крупнейших застройщиков – Setl Group и ЛСР – пришлось 30% от объема нового предложения (720 тыс. кв. м, из которых 17% – Setl Group и 13% – ЛСР).
Объем текущего предложения на рынке Санкт-Петербурга и пригородах к концу сентября составляет 3,4 млн кв. м. Несмотря на значительное пополнение рынка в начале года, общий объем текущего предложения в городе остается на минимальном за последние 10 лет уровне – 1,9 млн кв. м.
По прогнозам «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу года объем продаж может составить около 65 тысяч сделок, или 2,7 млн кв. м (-15% к 2024 году). На достижение такого показателя будут влиять выгодные программы покупки и скидки от застройщиков, при условии отсутствия дополнительных ограничений на семейную ипотеку в четвертом квартале.
Основными драйверами спроса останутся семейная ипотека и гибкие длительные схемы рассрочек, которые позволяют покупателям минимизировать платежи. Средние цены на квадратный метр могут вырасти еще на 2-3% до конца года.