Крым опережает все города по доле строящихся апарт-отелей

Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов.

---

Рынок апарт-отелей Крыма активно развивается. Сегодня на полуострове строится 56 апарт-комплексов на 22,5 тысячи номеров. Объекты распределены неравномерно, располагаются в крупных городах и ключевых туристических локациях. 

Самое большое число проектов, 31 апарт-комплекс или 55% от общего объема, сосредоточено на Южном берегу Крыма от Алупки до Феодосии. Здесь традиционно реализуется наибольшее количество комплексов «премиум» и «бизнес» сегмента. На западном побережье, включая Евпаторию, Саки и Черноморское, где активно развивается рекреационный туризм, возводится 21 апарт-отель. Этим локациям значительно уступают Севастополь с тремя строящимися апарт-комплексами и Симферополь лишь с одним реализуемым проектом.

На ЮБК средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах на начало октября 2025 года составила 420 тыс. руб./м², что более чем в 2 раза превышает показатели Симферополя. На западном побережье и в Севастополе лоты продаются по схожей цене — 309 тыс. и 311 тыс. руб./м² соответственно. Самые дешевые квадратные метры в апартаментах Симферополя — 200 тыс. руб./м².

Максимальная стоимость квадратного метра в апарт-комплексах зафиксирована консультантами компании в экспозиции города Ялта:
- 1,3 млн руб. за 1 м² в студии «Массандра Парк»;

- 1,5 млн руб. за 1 м² в 4-х комнатном юните в «SkyPlaza».

Самый высокий бюджет покупки здесь же на Южном берегу, в Ялте – 808 млн рублей за лот 539 м², а самый низкий – 2,8 млн рублей за студию 15 м² в поселке Штормовое в Сакском районе.

Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:

«В Крыму апарт-отели динамично теснят традиционное жилье. Тенденцию отражают данные аналитики: если еще осенью 2022 года в экспозиции на полуострове было 32 проекта, то сейчас представлено 56 апарт-комплексов. Это 33% от всех возводимых проектов апарт-отелей.

Апартаменты уверенно держат 30% экспозиции уже несколько лет. К примеру, на самом развитом рынке, в Санкт-Петербурге, апарт-отели занимают 14% экспозиции, а это самый высокий показатель в стране, не считая Крыма!

Рост туристического потока и дефицит качественного номерного фонда создают предпосылки для развития рынка апарт-отелей.  Мы также отмечаем тренд на комплексную застройку, включающую масштабную поддерживающую инфраструктуру и увеличение количества лотов в проектах: в пяти апарт-комплексах, находящихся сейчас в экспозиции, их более тысячи!

Фокус девелоперов заметно смещается в сторону «бизнес» и «премиум» объектов, рентабельность которых, даже с учетом больших вложений, обычно выше. Особенно в премиальных локациях Южного берега, где представлено наибольшее количество апарт-комплексов высокого класса».

Просроченная ипотека на стройку: пессимизм возрастает

С начала года совокупный ипотечный портфель на покупку строящегося жилья сократился на 8%. По причине относительно высоких темпов роста неплатежей доля просроченной задолженности в совокупном портфеле выросла почти в два раза, с 0,2% до 0,36%. Такие данные приводят аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ РФ.

---

На начало осени 2025 года объём неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья в целом по России достиг 15,3 млрд рублей, увеличившись с начала года на 6 млрд (+64%). Как ранее писал «Долговой Консультант», за 2024 год прирост составил 66% или дополнительно 3,72 млрд.

Доля неплатежей по ипотеке на первичном рынке в совокупном портфеле превысила 0,36%, в ряде регионов — более 1%. На начало года она достигала 0,2%, при том, что в январе 2024-го — 0,11%.

«Увеличение доли просроченной задолженности в ипотеке на стройку связано, во-первых, с сокращением общего портфеля ипотеки на приобретение строящегося жилья, с начала года портфель снизился более чем на 350 млрд рублей. Последние несколько лет именно ипотека на первичном рынке занимала доминирующее положение в общих выдачах из-за льготных программ и низких субсидируемых ставок. Даже низкие ставки сейчас не помогают поддерживать спрос на покупку жилья, — рассуждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Во-вторых, сыграл эффект низкой базы. Просроченная задолженность в этом сегменте всегда находилась на низком уровне, и сейчас доля 0,36% - это совсем немного, но факт в том, что эта доля растет».

Регионом-лидером по динамике сокращения ипотечного портфеля на покупку строящегося жилья стала Республика Карелия (-23%), в абсолютном выражении — Санкт-Петербург (-39 млрд рублей).

Регионы-лидеры по абсолютному сокращению портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья

	Изменение, млрд руб.	на 01.09.2025 г., млрд руб.	на 01.01.2025 г., млрд руб.
Санкт-Петербург	-39,0	243,5	282,5
Краснодарский край	-33,9	199,3	233,3
Москва	-30,8	710,6	741,4
Свердловская область	-21,1	146,5	167,5
Республика Башкортостан	-17,4	121,6	138,9

Регионы-лидеры по динамике сокращения портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья

	Изменение, %		Изменение, млрд руб.	Портфель на 01.09.2025, млрд.
Республика Карелия	-22,5%	-2,9		9,9
Красноярский край	-19,8%	-15,4		62,2
Саратовская область	-17,6%	-6,0		27,8
Ульяновская область	-17,4%	-4,6		21,7
Пензенская область	-17,4%	-6,6		31,4

Источник: «Долговой Консультант», Банк России

«По ряду регионов мы видим серьёзный рост объёмов неплатежей. Причина очевидна: люди не справились с финансовой нагрузкой, стремясь приобрести строящееся жильё в ипотеку как по льготным «семейным» ипотекам, так и покупая строящееся жильё в рассрочку от застройщика», — резюмирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.