Просроченная ипотека на стройку: пессимизм возрастает

С начала года совокупный ипотечный портфель на покупку строящегося жилья сократился на 8%. По причине относительно высоких темпов роста неплатежей доля просроченной задолженности в совокупном портфеле выросла почти в два раза, с 0,2% до 0,36%. Такие данные приводят аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ РФ.

---

На начало осени 2025 года объём неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья в целом по России достиг 15,3 млрд рублей, увеличившись с начала года на 6 млрд (+64%). Как ранее писал «Долговой Консультант», за 2024 год прирост составил 66% или дополнительно 3,72 млрд.

Доля неплатежей по ипотеке на первичном рынке в совокупном портфеле превысила 0,36%, в ряде регионов — более 1%. На начало года она достигала 0,2%, при том, что в январе 2024-го — 0,11%.

«Увеличение доли просроченной задолженности в ипотеке на стройку связано, во-первых, с сокращением общего портфеля ипотеки на приобретение строящегося жилья, с начала года портфель снизился более чем на 350 млрд рублей. Последние несколько лет именно ипотека на первичном рынке занимала доминирующее положение в общих выдачах из-за льготных программ и низких субсидируемых ставок. Даже низкие ставки сейчас не помогают поддерживать спрос на покупку жилья, — рассуждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Во-вторых, сыграл эффект низкой базы. Просроченная задолженность в этом сегменте всегда находилась на низком уровне, и сейчас доля 0,36% - это совсем немного, но факт в том, что эта доля растет».

Регионом-лидером по динамике сокращения ипотечного портфеля на покупку строящегося жилья стала Республика Карелия (-23%), в абсолютном выражении — Санкт-Петербург (-39 млрд рублей).

Регионы-лидеры по абсолютному сокращению портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья

	Изменение, млрд руб.	на 01.09.2025 г., млрд руб.	на 01.01.2025 г., млрд руб.
Санкт-Петербург	-39,0	243,5	282,5
Краснодарский край	-33,9	199,3	233,3
Москва	-30,8	710,6	741,4
Свердловская область	-21,1	146,5	167,5
Республика Башкортостан	-17,4	121,6	138,9

Регионы-лидеры по динамике сокращения портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья

	Изменение, %		Изменение, млрд руб.	Портфель на 01.09.2025, млрд.
Республика Карелия	-22,5%	-2,9		9,9
Красноярский край	-19,8%	-15,4		62,2
Саратовская область	-17,6%	-6,0		27,8
Ульяновская область	-17,4%	-4,6		21,7
Пензенская область	-17,4%	-6,6		31,4

Источник: «Долговой Консультант», Банк России

«По ряду регионов мы видим серьёзный рост объёмов неплатежей. Причина очевидна: люди не справились с финансовой нагрузкой, стремясь приобрести строящееся жильё в ипотеку как по льготным «семейным» ипотекам, так и покупая строящееся жильё в рассрочку от застройщика», — резюмирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.

Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково

Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.

---

• В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.

Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).

• Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).

В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.

• Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.

Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).

«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».

Приложение

Локация	Доля объявлений с балконами и лоджиями		Динамика за 5 лет	Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г.		«Премия» за балкон в октябре 2025 г.	«Премия» за балкон в октябре 2020 г.
	октябрь 2020 г.	октябрь 2025 г.		есть  балкон или лоджия	нет  балкона и лоджии
Барнаул	41%	33%	-8 п.п.	6,9	6,7	2%	5%
Владивосток	61%	31%	-30 п.п.	9,9	10,4	-5%	18%
Волгоград	45%	41%	-4 п.п.	6,0	6,3	-5%	-1%
Воронеж	44%	34%	-10 п.п.	6,2	6,6	-5%	14%
Екатеринбург	41%	33%	-7 п.п.	9,6	8,2	16%	1%
Ижевск	33%	34%	1 п.п.	4,8	5,4	-11%	8%
Иркутск	55%	54%	-1 п.п.	8,1	8,0	1%	10%
Казань	56%	42%	-13 п.п.	10,8	12,0	-10%	14%
Калининград	38%	39%	1 п.п.	8,4	8,5	-1%	10%
Кемерово	43%	39%	-4 п.п.	6,1	6,1	0%	-3%
Киров	25%	29%	3 п.п.	5,9	5,9	0%	2%
Краснодар	54%	52%	-2 п.п.	7,9	8,9	-12%	-1%
Красноярск	63%	65%	2 п.п.	8,3	7,0	19%	19%
Ленинградская область	43%	38%	-5 п.п.	6,5	6,6	-1%	2%
Махачкала	32%	35%	2 п.п.	8,8	7,0	25%	3%
Москва	33%	29%	-4 п.п.	19,7	22,5	-12%	-12%
Московская область	38%	35%	-2 п.п.	8,8	9,5	-7%	-4%
Набережные Челны	67%	52%	-14 п.п.	7,1	6,4	12%	11%
Нижний Новгород	41%	37%	-4 п.п.	7,0	8,8	-20%	3%
Новокузнецк	46%	55%	9 п.п.	4,8	4,8	0%	28%
Новосибирск	47%	37%	-10 п.п.	7,7	7,6	1%	6%
Омск	49%	49%	0 п.п.	6,3	6,2	1%	9%
Оренбург	31%	30%	-1 п.п.	4,8	5,4	-11%	1%
Пермь	42%	41%	-1 п.п.	6,5	6,5	0%	5%
Ростов-на-Дону	35%	39%	5 п.п.	7,9	8,1	-2%	-9%
Рязань	30%	29%	-1 п.п.	5,9	6,2	-6%	-20%
Самара	34%	38%	4 п.п.	7,9	7,7	2%	3%
Санкт-Петербург	36%	30%	-5 п.п.	15,2	15,3	-1%	9%
Саратов	28%	33%	5 п.п.	5,2	6,2	-17%	-6%
Севастополь	51%	49%	-3 п.п.	11,4	11,0	4%	10%
Сочи	44%	55%	10 п.п.	20,1	16,2	25%	24%
Ставрополь	44%	34%	-10 п.п.	7,0	6,9	1%	-3%
Тольятти	47%	48%	1 п.п.	5,5	5,4	2%	4%
Томск	37%	37%	1 п.п.	6,2	6,4	-2%	5%
Тюмень	35%	37%	2 п.п.	8,3	7,9	5%	8%
Ульяновск	53%	48%	-5 п.п.	5,0	5,0	0%	15%
Уфа	39%	39%	0 п.п.	7,1	7,3	-3%	8%
Хабаровск	57%	48%	-9 п.п.	8,4	7,4	14%	2%
Челябинск	50%	53%	3 п.п.	6,2	6,0	3%	-2%
Ярославль	51%	43%	-8 п.п.	6,8	5,9	15%	5%
Все локации	41%	38%	-3 п.п.	8,0	8,0	0%	4%

Источник: Циан

Методика

Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).