Анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в 2010 г.

25.02.2011 19:47

Специалисты компании Praedium ONCOR International подготовили анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в 2010 г.

 

Общая ситуация

2010 г. превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: 4,171 млрд. долларов против 2,919 млрд. долларов в 2009 г. (по России в целом). Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.

Ожидается, что в 2011 г. объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в 5 млрд. долларов.

 

 

Москва и Московская область

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимости Москвы и Московской области в 2010 г. составил 3861 млн. долларов – 93% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2010 г. В IV квартале 2010 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и МО составил 2511 млн. долларов (65% от объема инвестиций в 2010 г.). В I, II и III кварталах 2010 г. этот показатель был равен 425 млн. долларов, 632 млн. долларов и 293 млн. долларов соответственно.

 


 

В 2010 г/ основной объем инвестиционных сделок в Московском регионе был заключен в сегменте офисной недвижимости: 62%, 97%, 62% и 63% от общего объема инвестиций в I, II, III и IV кварталах соответственно. Инвестиционные сделки с объектами торговой недвижимости были заключены в I квартале (14% от общего объема инвестиций), III квартале (11% от общего объема инвестиций) и в IV квартале (2% от общего объема инвестиций). В сегменте складской и индустриальной недвижимости инвестиционные сделки были закрыты во втором полугодии: в III квартале на этот сегмент пришлось 28% от общего объема инвестиций, в IV квартале – 20%. Доля инвестиционных сделок с гостиничными объектами в I квартале 2010 г/ составила 24% от общего объема инвестиций; в других кварталах года такого рода сделок зафиксировано не было. В объекты многофункциональной недвижимости инвесторы осуществляли капиталовложения во II и IV кварталах 2010 г: 3% и 15% от общего объема инвестиций соответственно

 


 

В целом в 2010 г/ по Москве и Московской области картина следующая: на офисный сегмент пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на сегмент складской и индустриальной недвижимости – 15%, на сегмент многофункциональной недвижимости – 11%, доли инвестиции в сегменты торговой  и гостиничной недвижимости по итогам 2010 г/ составили по 3%.

 


 

В 2010 г/ в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы (и МО) преобладали российские инвесторы. Их доля в общем объеме инвестиций составила 87%.

 


 

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 г., происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть, повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 г. Так, на конец 2010 г/ они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%. Ожидается, что в течение 2011 г/ ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими).

 

Регионы

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость  в регионах России по итогам 2010 г. составил 310,5 млн. долларов (7% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость): в I квартале - 134 млн. долларов, во II квартале - 105,5 млн. долларов, в IV квартале - 71 млн. долларов, в III квартале 2010 г. информации в открытых источниках о региональных инвестиционных сделках зафиксировано не было.

В 2010 г. 45% региональных инвестиционных транзакций пришлось на Петербург, 17% - на Новосибирск, 38% - на другие регионы России.

 


 

Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости – рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В 2010 г. большая часть инвестиций в регионах (41%) было осуществлено в объекты торговой недвижимости, 34% - в объекты многофункциональной недвижимости, 25% - в офисные объекты.

 


 

В 2010 г. 84% региональных инвестиционных сделок было совершенно с участием российских инвесторов. Те немногие транзакции, которые совершались с участием иностранных инвесторов (оставшиеся 16% от общего объема инвестиций в регионах), заключались в отношении объектов, расположенных в Петербурге.

 


 

В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России.

 

Сегмент

Ставки капитализации для наиболее качественных объектов

Санкт-Петербург

Другие регионы

Офисная недвижимость

10-10,75%

12,5-14%

Торговая недвижимость

10,75-11,5%

13,25-14,75%

Складская недвижимость

12,75-13,5%

15,25-16,75%

 

Материал подготовлен компанией Praedium ONCOR International

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Удел миллионера – московские хрущевки
09.06.2008 18:57

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» квартиры эконом-класса в Москве дорожали на протяжении пяти месяцев 2008 г. такими темпами, что стали локомотивом роста цен на жилье всех категорий не только в столице, но и в области. Если в среднем по рынку стоимость квадратного метра в этом классе выросла не столь значительно – на 15% - то рост цен по отдельным объектам действительно впечатляет.

«Комнатная» инфляция

Так, однокомнатные квартиры эконом-класса в ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО дорожали с января по март в среднем на 8-10% в месяц, двухкомнатные - на 6,5%, а трехкомнатные – на 5%.

Если в январе, обладая 250 тысяч долларов, еще можно было приобрести двухкомнатную квартиру, то уже в мае этой суммы не хватило бы и на однокомнатную квартиру не только в данных округах, но и в отдаленных районах Москвы. Теперь стоимость «двушек» вплотную приближается к отметке 350 тысяч долларов, а трехкомнатных квартир – к 450 тысяч долларов.

Если перевести рост в количество комнат в квартире, получается, что каждый, кто приобрел в мае «однушку», мог в январе купить двухкомнатную, а тот, кто стал обладателем двухкомнатной в мае, могли еще в начале года позволить себе трехкомнатную.

Исходя из вышесказанного, «комнатная» инфляция безжалостно бьет по будущим собственникам столичного жилья, отбирая минимум одну комнату в пять месяцев.

Игра на повышение

Снижение предложения в сегменте эконом-класса на 17% в мае и на 45% с начала года привело к тому, что на фоне общего замедления роста цен в мае до 1,1% квартиры в недооцененных районах Москвы продолжают дорожать небывалыми темпами. Так, лидерами удорожания квадратного метра в мае стали ВАО (3%), ЮВАО (3,4%). Еще интереснее выглядит ситуация при анализе изменения стоимости квартир по типам домов.

Лидерами роста цен стали квартиры, расположенные в блочных и кирпичных пятиэтажках (4,2% и 4,5%), далее следуют панельные дома такой же этажности (3,8%).

Примечательно, что кривая стоимости по квартирам в различных округах Москвы постепенно выравнивается. Если в январе цена квадратного метра в ВАО и ЦАО отличалась кардинально (разница составляла 850 долларов), то в мае эта разница стала меньше - 329 долларов. Похожая ситуация и по другим округам. В январе квадратный метр в ЮВАО стоил 4503 долларов, а в ЮЗАО - 5187 долларов, то есть разница составляла 684 долларов. В мае разница в стоимости метра в этих округах уже не столь ощутима, всего 111 долларов (5484 и 5595 долларов соответственно).

Таким образом, после неравномерного и быстрого роста цен по всем округам Москвы сейчас происходит выравнивание средней стоимости квадратного метра, а разница по стоимости квартир в зависимости от расположения становится все менее значительной.

Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева: «Происходящий процесс объясняется тем, что «вымывание» дешевых квартир усилилось и в настоящее время в продаже объем эконом-класса продолжает сокращаться. Другим фактором, оказывающим влияние на ситуацию, является психология продавца: на фоне низкого предложения в целом по рынку и роста цен владельцы не самых качественных квартир и жилья, расположенного в традиционно непопулярных округах Москвы, воспользовались ситуацией и подняли цены».

 

 


Подписывайтесь на нас:

Рынок новостроек: эконом-класса в Москве больше нет
02.06.2008 19:01

За последнюю неделю мая в сегменте эконом-класс стоимость квадратного метра выросла на 7,2%. Предложение снизилось за неделю на рекордные 56,5% и составляет всего 323 объекта. В целом картина в этом сегменте характеризуется очень высоким уровнем спроса. Низкий уровень предложения объясняется двумя факторами: высокий спрос держался на данные объекты с декабря 2007 г. и увеличивался вплоть до конца мая нынешнего года, в этой ситуации большинство застройщиков предпочли приостановить продажи по данному сегменту.

В сегменте бизнес-класс объем предложения снизился на 6,4% и составляет 940 квартир. Цена квадратного метра повысилась на 1% - 6653 долларов.

На этом фоне сегмент элитных новостроек остается самым стабильным. Предложение практически не изменилось - 1080 объектов. Цена снизилась на 0,5% - 16657 долларов за квадратный метр.

Таким образом, сохраняется тенденция вымывания объектов эконом-класса и растущего на этом фоне спроса на квартиры бизнес-класса. Сохраняется спокойная ситуация в сегменте элитных новостроек, которая не изменится в ближайшие месяцы.

Материал предоставлен Агентством недвижимости А002


Подписывайтесь на нас: