Анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в 2010 г.

Специалисты компании Praedium ONCOR International подготовили анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в 2010 г.

 

Общая ситуация

2010 г. превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: 4,171 млрд. долларов против 2,919 млрд. долларов в 2009 г. (по России в целом). Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.

Ожидается, что в 2011 г. объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в 5 млрд. долларов.

 

 

Москва и Московская область

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимости Москвы и Московской области в 2010 г. составил 3861 млн. долларов – 93% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2010 г. В IV квартале 2010 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и МО составил 2511 млн. долларов (65% от объема инвестиций в 2010 г.). В I, II и III кварталах 2010 г. этот показатель был равен 425 млн. долларов, 632 млн. долларов и 293 млн. долларов соответственно.

 

 

В 2010 г/ основной объем инвестиционных сделок в Московском регионе был заключен в сегменте офисной недвижимости: 62%, 97%, 62% и 63% от общего объема инвестиций в I, II, III и IV кварталах соответственно. Инвестиционные сделки с объектами торговой недвижимости были заключены в I квартале (14% от общего объема инвестиций), III квартале (11% от общего объема инвестиций) и в IV квартале (2% от общего объема инвестиций). В сегменте складской и индустриальной недвижимости инвестиционные сделки были закрыты во втором полугодии: в III квартале на этот сегмент пришлось 28% от общего объема инвестиций, в IV квартале – 20%. Доля инвестиционных сделок с гостиничными объектами в I квартале 2010 г/ составила 24% от общего объема инвестиций; в других кварталах года такого рода сделок зафиксировано не было. В объекты многофункциональной недвижимости инвесторы осуществляли капиталовложения во II и IV кварталах 2010 г: 3% и 15% от общего объема инвестиций соответственно

 

 

В целом в 2010 г/ по Москве и Московской области картина следующая: на офисный сегмент пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на сегмент складской и индустриальной недвижимости – 15%, на сегмент многофункциональной недвижимости – 11%, доли инвестиции в сегменты торговой  и гостиничной недвижимости по итогам 2010 г/ составили по 3%.

 

 

В 2010 г/ в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы (и МО) преобладали российские инвесторы. Их доля в общем объеме инвестиций составила 87%.

 

 

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 г., происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть, повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 г. Так, на конец 2010 г/ они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%. Ожидается, что в течение 2011 г/ ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими).

 

Регионы

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость  в регионах России по итогам 2010 г. составил 310,5 млн. долларов (7% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость): в I квартале - 134 млн. долларов, во II квартале - 105,5 млн. долларов, в IV квартале - 71 млн. долларов, в III квартале 2010 г. информации в открытых источниках о региональных инвестиционных сделках зафиксировано не было.

В 2010 г. 45% региональных инвестиционных транзакций пришлось на Петербург, 17% - на Новосибирск, 38% - на другие регионы России.

 

 

Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости – рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В 2010 г. большая часть инвестиций в регионах (41%) было осуществлено в объекты торговой недвижимости, 34% - в объекты многофункциональной недвижимости, 25% - в офисные объекты.

 

 

В 2010 г. 84% региональных инвестиционных сделок было совершенно с участием российских инвесторов. Те немногие транзакции, которые совершались с участием иностранных инвесторов (оставшиеся 16% от общего объема инвестиций в регионах), заключались в отношении объектов, расположенных в Петербурге.

 

 

В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России.

 

Сегмент	Ставки капитализации для наиболее качественных объектов
	Санкт-Петербург	Другие регионы
Офисная недвижимость	10-10,75%	12,5-14%
Торговая недвижимость	10,75-11,5%	13,25-14,75%
Складская недвижимость	12,75-13,5%	15,25-16,75%

 

Материал подготовлен компанией Praedium ONCOR International