Анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в 2010 г.
Специалисты компании Praedium ONCOR International подготовили анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в
Общая ситуация
Ожидается, что в
Москва и Московская область
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимости Москвы и Московской области в
В 2010 г/ основной объем инвестиционных сделок в Московском регионе был заключен в сегменте офисной недвижимости: 62%, 97%, 62% и 63% от общего объема инвестиций в I, II, III и IV кварталах соответственно. Инвестиционные сделки с объектами торговой недвижимости были заключены в I квартале (14% от общего объема инвестиций), III квартале (11% от общего объема инвестиций) и в IV квартале (2% от общего объема инвестиций). В сегменте складской и индустриальной недвижимости инвестиционные сделки были закрыты во втором полугодии: в III квартале на этот сегмент пришлось 28% от общего объема инвестиций, в IV квартале – 20%. Доля инвестиционных сделок с гостиничными объектами в I квартале 2010 г/ составила 24% от общего объема инвестиций; в других кварталах года такого рода сделок зафиксировано не было. В объекты многофункциональной недвижимости инвесторы осуществляли капиталовложения во II и IV кварталах 2010 г: 3% и 15% от общего объема инвестиций соответственно
В целом в 2010 г/ по Москве и Московской области картина следующая: на офисный сегмент пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на сегмент складской и индустриальной недвижимости – 15%, на сегмент многофункциональной недвижимости – 11%, доли инвестиции в сегменты торговой и гостиничной недвижимости по итогам 2010 г/ составили по 3%.
В 2010 г/ в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы (и МО) преобладали российские инвесторы. Их доля в общем объеме инвестиций составила 87%.
Оживление рынка инвестиций в недвижимость в
Регионы
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в регионах России по итогам
В
Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости – рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В
В
В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России.
Сегмент |
Ставки капитализации для наиболее качественных объектов |
|
Санкт-Петербург |
Другие регионы |
|
Офисная недвижимость |
10-10,75% |
12,5-14% |
Торговая недвижимость |
10,75-11,5% |
13,25-14,75% |
Складская недвижимость |
12,75-13,5% |
15,25-16,75% |
Материал подготовлен компанией Praedium ONCOR International
За апрель 2009 г. рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил 0,5% в рублях. Таковы данные специалистов GED analytics по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. Рост цен в апреле оказался максимальным за первые 4 месяца 2010 г.
С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.
Так в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В Московской области цены предложения растут гораздо медленней – на 0,5% за апрель и на столько же - с начала года. В Санкт-Петербурге рост цен на жилье также умеренный. Он составил 1,2% с начала года, и 0,6% за апрель.
В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) рост цен с начала года достиг в рублях 1,8%. Из этих процентов большая часть пришлась на апрель 2010 года, когда рост цен на жилье оказался в среднем 1%.
Из 12-ти крупнейших городов в апреле цены снизились только Красноярске (на 0,4%) и Новосибирске (на 1,5%), а с начала года снижение цен зафиксировано исключительно в Омске (на 0,3%) и Волгограде (на 0,1%). Зато в трех городах зафиксирован заметный рост цен на жилье, явно превысивший уровень инфляции. В результате с начала года на 7,5% подорожало жилье в Уфе, на 6,7% в Челябинске и на 4,1% - в Казани.
Во всех крупных городах, где зафиксирован сильный рост цен на жилье, уровень цен в начале года не превышал 40 тыс. рублей за кв. м. Это ниже среднего уровня в крупных городах, который составляет около 43 тыс. рублей за кв. м.
В целом по стране рост цен на квадратные метры характерен для крупных городов с естественным или миграционным приростом населения и относительно низким уровнем цен на жилье.
Между тем в ряде средних городов страны снижение цен на жилье уверенно продолжается и по сей день. Так в апреле 2010 года цены снизились существенно в Мурманске (-2,5%) и Туле (-1,3%). С начала года максимальный уровень снижения цен предложения зафиксирован в Мурманске (-3,1%) и Ульяновске (-1,7%).
Статистика цен показывает, что поведение цен на жилье в разных городах страны уже не столь однозначно, как в предыдущие полтора года. Теперь динамика цен в большей степени зависит не от макроэкономической ситуации в стране и мире, а от локальных факторов – уровня жилищного строительства в городе, динамики доходов горожан, обеспеченности жильем, прироста или убывания населения.
«Хотя темп роста цен предложения на жилье в стране в апреле впервые достиг за многие месяцы пол процента, однако с точки зрения статистики эта цифра находится в пределах погрешности» - отмечает руководитель GED analytics Александр Пыпин. «Поэтому, говорить о начале периода устойчивого роста цен в целом по стране приходится с большой опаской, особенно учитывая предстоящее традиционное снижение деловой активности на рынке купли-продажи жилья летом 2010 года. Вероятнее всего, значимый рост цен на жилье (более 1% в месяц в рублях), вызванный дефицитом нового жилья и в целом благоприятной макроэкономической ситуацией, а также ростом денежной массы, начнется ближе к августу 2010 года. Между тем в отдельных городах страны уже к этому времени рост цен предложения на вторичное жилье может оказаться выше 10% в рублях, в то время как в других возможно их снижение еще на несколько процентов».
Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в апреле 2010 г.
Город |
Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 апреля 2010, руб. за кв. м |
Изменение за апрель 2010 |
Изменение с начала 2010 года |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Абакан |
34224 |
0,6% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Брянск |
31685 |
0,2% |
-1,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Волгоград |
43856 |
1,6% |
-0,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Воронеж |
34359 |
0,4% |
-1,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Екатеринбург |
52180 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ижевск |
34332 |
1,6% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Казань |
38306 |
2,1% |
4,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Краснодар |
51436 |
-0,3% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Красноярск |
37870 |
-0,4% |
1,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Курск |
29332 |
0,4% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Москва |
141569 |
1,1% |
2,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Московская обл. |
64116 |
0,5% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Мурманск |
32414 |
-2,5% |
-3,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Набережные Челны |
29825 |
0,0% |
-0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Нижний Новгород |
45728 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Новосибирск |
46146 |
-1,5% |
0,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Омск |
33562 |
0,7% |
-0,3% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Пенза |
32966 |
2,0% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Пермь |
40056 |
0,2% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ростов-на-Дону |
47152 |
0,1% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Рязань |
35730 |
1,4% |
2,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самара |
47107 |
0,4% |
0,9% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Санкт-Петербург |
81666 |
Тип |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
МФК |
В |
Торфяная дор., 7, лит. Ф |
Гулливер (2-ая очередь) |
20 000 |
ООО «Дубль-2» |
|
БЦ |
С |
Б. Сампсониевский пр., 106, лит. А |
офисный центр с торговыми помещениями |
2 567 |
ООО «Сердобольское» |
|
БЦ |
В+ |
2-я Советская ул. |
Ренейссанс Хауз (нежилое здание, 1-я очередь) |
3 655 |
ООО «Десна Девелопмент» |
|
БЦ |
В |
наб. реки Мойки, 37, лит. А |
офисное здание |
1 401 |
ИСФПГ «Росстро» |
|
БЦ |
С |
Чугунная ул., 4 лит.А |
адм-хоз. комплекс |
5 501 |
ООО «Том СПб» |
|
Итого |
33 124 |
|
Структура предложения офисных площадей по классам не изменилась, что связано с небольшими объемами ввода. Около половины всех офисных площадей представлено объектами класса «В» и «В+». Офисные центры класса «С» составляют 30% от общего объема, класса «А» – 21%.
Лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный, Василеостровский и Петроградский районы. В сегменте бизнес-центров класса «В» и «В+» наряду с уже упомянутыми локациями присутствует Адмиралтейский район. Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском, Московском, Адмиралтейском и Выборгском районах.
Заполняемость бизнес-центров класса «А» снизилась до 67% по сравнению с 75% в конце 2009 года. Наибольшая доля вакантных площадей в офисных центрах, построенных в последние год-полтора. В сегменте офисных центров класса «В» отмечен перелом в сторону увеличения среднего уровня заполняемости объектов – впервые с начала кризиса отмечена позитивная динамика. Заполняемость офисных зданий С-класса остается высокой – на уровне 87%. По словам экспертов АРИН, это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, и часть компаний переместилась в бизнес-центры с более низкой арендной ставкой.
Сокращая операционные расходы, арендаторы мигрируют между бизнес-центрами класса «А» и «В+», «В» и «С»;
По итогам I квартала 2010 средние ставки в классе «А составили 1 195 руб., в классе «В» - 895 руб., в классе «С» - 717 руб. за кв. метр в месяц (с учетом НДС). Снижение ставок в классе «А» зафиксировано на уровне 5%, в классе «В» - 4%. В классе «С» произошел рост на 2%. Ценовые границы между бизнес-центрами разных классов по-прежнему размыты. В бизнес-центрах с низкой заполняемостью ставки нередко снижаются до уровня следующего класса. При аренде крупных площадей (от
«Различия в арендных ставках между бизнес-центрами, расположенными в центральных районах города и на периферии, особенно ярко выражены в классе «В» - в центре ставки выше, на 15%, - констатирует Зося Захарова. - В классе «С» ставки в центральных районах и на периферии отличаются незначительно – в пределах 5%».
Материал предоставлен АРИН