Драйверами продаж новостроек в 2025 году были семейная ипотека и рассрочки
В 2025 году холдинг «РСТИ» продал 1985 квартир общей площадью 84 977 кв. м – количество проданных лотов оказалось на 3,7% больше, чем в 2024 году.
«В 2025 году главным драйвером спроса на рынке новостроек была программа семейной ипотеки – в холдинге «РСТИ» доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составила 63%, из них 61,4% пришлось на семейную ипотеку. Еще одной заметной тенденцией стал рост количества сделок в рассрочку – если в 2024 году их доля в структуре продаж нашей компании была 18%, то в прошлом году уже 33%. По-прежнему большинство покупателей отдают предпочтение квартирам с отделкой, доля продаж квартир без отделки составляет 31%. Самыми востребованными лотами были однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 41% и 29% в структуре продаж соответственно. Одинаково были востребованы готовые квартиры в сданных домах и в объектах на начальных стадиях строительства. Готовые квартиры приобретались в ипотеку, а покупатели на старте продаж предпочитали рассрочку от застройщика. Однако рассрочка от застройщика не может полностью заменить ипотечные программы. Рынку необходим надежный и понятный финансовый инструмент для приобретения жилья – ипотека с приемлемой ставкой, доступная широкому кругу покупателей», – говорит коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.
По итогам 2025 года холдинг «РСТИ» сдал в эксплуатацию третью очередь проекта «Тайм Сквер», вторую очередь ЖК Master Place, жилые комплексы «Лайнеръ» и «Академик», четвертую и пятую очереди ЖК «БелАрт». Площадь квартир во всех этих объектах (с учетом лоджий, террас) составила 106 986 кв. м, общая площадь – 181 065 кв. м. Если оценивать жилую площадь введенных объектов, то показатель оказался на 17,4% меньше, чем в 2024 году, который был для компании рекордным по объемам ввода. В то же время холдинг нарастил объем предложения – были выведены на рынок первые очереди жилых комплексов «Гранат» и «Аурум», а также вторая очередь проекта «Кинопарк».
Помимо жилья, в прошлом году холдинг «РСТИ» сдал в эксплуатацию несколько социальных объектов – школу на 825 мест на проспекте Авиаконструкторов в Приморском районе, детский центр хирургии врожденных пороков развития и восстановительного лечения на Авангардной улице в Красносельском районе, радиологический корпус городской больницы №40 в Сестрорецке и детский сад на 100 мест на Планерной улице в составе жилого комплекса «Тайм Сквер». Всего за 25 лет работы холдинг «РСТИ» построил более 2 млн кв. м недвижимости.
В 2026 году холдинг «РСТИ» введет в эксплуатацию первый корпус жилого комплекса «Кинопарк» в Красносельском районе. Кроме того, будет завершено строительство первого детского сада в составе ЖК «Кинопарк», здания для детского сада и начальной школы в ЖК «Академик» и нового корпуса городской больницы №15 в Красносельском районе. Планируется вывести в продажу вторые очереди жилых комплексов «Гранат» и «Аурум», а также третью очередь проекта «Кинопарк».
Классические форматы квартир по-прежнему остаются востребованными у покупателей новостроек и становятся достаточно редким продуктом. С распространением планировок евроформата, «классика» встречается все реже, но при этом продолжает пользоваться спросом среди потребителей.
В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на долю предложения «классики» приходится 20,5%, в то время как квартиры евроформата занимают долю 55,3%. Так, доля однокомнатных лотов в общем предложении на первичном рынке квартир массового сегмента в границах старой Москвы составляет 10,3%, двухкомнатных – 7,3%, трехкомнатных – 2,6% и четырехкомнатных - 0,2%.
За счет ограниченного объема предложения квартиры с классическими планировками по итогам января 2023 года показали наибольший рост по стоимости. Средневзвешенная цена квадратного метра 4 комн. квартир по сравнению с декабрем 2022 г. увеличилась на 5,8% до 219,3 тыс. руб. (+4,5% за год). Стоимость однокомнатных квартир выросла на 4,3% и составила 298,9 тыс. руб. (+6,8% за год). Трехкомнатные лоты прибавили 3,7% до 243,9 тыс. руб. (+1,6% за год).
При этом стоимость квартир евроформата практически не изменилась. Средневзвешенная цена квадратного метра четырехкомнатных лотов евроформата выросла на 2,3% и составила 259,2 тыс. руб. (+0% за год). Стоимость «квадрата» евротрешки увеличилась на 1,8% до 274,3 тыс. руб. (+1,8% за год).
По отношению к прошлому месяцу в январе 2023 г. без изменений осталась средневзвешенная стоимость метра только у двух типов квартир: двухкомнатных (+0,6%) и евродвушек (+0,4%).
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В январе средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 277,7 тыс. руб., что по сравнению с декабрем 2022 г. больше на 1,3%. По отношению к аналогичному периоду прошлого года рост на 2,6%. Уровень цен на первичном рынке массового сегмента продолжает свою стагнацию уже несколько месяцев подряд. Рынок входит в стадию равновесного роста, без резких колебаний и скачков».
Динамика средневзвешенной стоимости по типам квартир в массовом сегменте
|
Типы квартир |
Доля предложения, шт., % |
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ), тыс. руб. |
Динамика СВЦ за месяц, % |
Динамика СВЦ за год, % |
||
|
янв.22 |
дек.22 |
янв.23 |
||||
|
4 комн |
0,2% |
209,8 |
207,2 |
219,3 |
5,8% |
4,5% |
|
1 комн |
10,4% |
279,9 |
286,6 |
298,9 |
4,3% |
6,8% |
|
3 комн |
2,7% |
240,0 |
235,2 |
243,9 |
3,7% |
1,6% |
|
4е |
7,9% |
259,1 |
253,4 |
259,2 |
2,3% |
0,0% |
|
3е |
20,4% |
269,4 |
269,5 |
274,3 |
1,8% |
1,8% |
|
2 комн |
7,5% |
237,1 |
245,4 |
246,8 |
0,6% |
4,1% |
|
2е |
27,3% |
286,0 |
288,4 |
289,6 |
0,4% |
1,3% |
|
студия |
23,6% |
310,2 |
317,5 |
316,4 |
-0,3% |
2,0% |
|
Итого |
100,0% |
270,8 |
274,2 |
277,7 |
1,3% |
2,6% |
На начало 2023 года проблемным может являться каждый 251 ипотечный кредит, тогда как годом ранее — каждый 167-й. Вместе с тем, темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности замедлились почти в 2,4 раза: если по итогам 2022 года она снизилась на 8%, то за 2021 год снижение достигло 19%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
В денежном выражении объём проблемных кредитов на покупку жилья на балансах банков за 2022 год уменьшился на 5,6 млрд рублей против 15 млрд по итогам 2021 года. На начало января 2023 года совокупная просроченная ипотечная задолженность в стране составляла 61,1 млрд рублей при 66,7 млрд на начало 2022 года. Доля просроченных ипотечных ссуд к совокупному ипотечному портфелю снизилась с 0,6% в 2021-м до 0,4% в 2022-м.
«Сокращение объема просроченных ипотечных кредитов происходит на фоне увеличения ипотечного портфеля в целом. Несмотря на все сложности, за 2022 год ипотечный портфель в стране вырос на 17,5%. Сейчас сложилась ситуация, когда со старыми проблемными кредитами банки уже разобрались, а новые, в которых существенную часть занимает льготная ипотека, еще не стали просроченными. Такой ситуации, безусловно, способствовал и рост цен на недвижимость в конце 2021 года – начале 2022 года: реализация залоговой недвижимости в этот период происходила очень успешно. По некоторым оценкам, в 2022 году рост средних цен на вторичное жилье в России составил 10%. Сейчас во многих местах нашей страны уровень цен на построенное жилье вернулся к уровню 2021 года, — рассуждает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — По мере замедления роста цен на «квадрат» будут снижаться и темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности».
По словам эксперта, в 2021-2022 годах важным фактором в снижении накопленной банками просроченной ипотеки стал массовый вывод на рынок проблемных квартир в рамках досудебного урегулирования.
«Заемщики охотнее соглашаются на продажу залога, если после погашения ипотечного кредита у них остается некоторая сумма денежных средств. Постепенно доля таких должников в портфеле просроченной ипотеки снижается, в сделках остаются сложные случаи, — рассуждает Денис Аксёнов. — Пару лет назад мы ошибались, ожидая, что массовая «распродажа» залогового жилья может как-то повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Переведя долги в метраж, можно на сегодня говорить о проблемной ипотеке на 766 тыс. м2 против общего жилого фонда страны более чем в 4 млрд м2, то есть менее 0,02%. То есть до момента наступления ипотечного пузыря, которым нам всем угрожают, при сохранении текущих параметров нам придётся прожить не один десяток лет».