Спрос на вторичку в городах с семейной ипотекой вырос на 40%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24 п.п. сильнее, чем в целом по стране.
С апреля 2025 г. в большинстве малых и средних городов семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого в городе должно строиться не более двух домов, а квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.
1. Семейная ипотека оживила вторичный рынок в малых и средних городах
Расширение программы на вторичный рынок в 2025 г. по итогам года увеличило общее число сделок на 1% (заключено около 13 тыс. ДКП). В большинстве городов с большим объёмом подходящего под условия программы предложения получилось оживить вторичный рынок – продажи год к году выросли сильнее, чем в целом по стране. Например, в Горячем Ключе и Новокуйбышевске число сделок во втором полугодии 2025 г. более чем в 2 раза превысило число сделок во втором полугодии 2024 г., а в Сызрани – сразу в 3 раза.
В среднем по топ-30 городов-участников программы число сделок во втором полугодии 2025 г. выросло год к году на 40% (в среднем по РФ – лишь на 16%).
2. За год цены в городах с семейной ипотекой выросли сильнее, чем в целом по стране
За год средняя цена квадратного метра в малых и средних городах из перечня выросла на 9% – чуть сильнее чем, в целом по стране (+7%). Помимо действия семейной ипотеки на это продолжают влиять более быстрые темпы роста доходов части населения и эффект «низкой базы» (любая индексация к исходно низкой цене даёт больший прирост в процентах). При этом сдерживающими рост цен факторами остаются недостаток предложения и невысокие доходы большинства жителей.
Самые высокие цены – в населённых пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки и др.), Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек и др.).
3. В большинстве городов почти нет подходящего под условия программы жилья
С 1 января 2026 г. в обновлённый список вошёл 891 город, где проживает более 25 млн жителей (около 18% от всего населения России), при этом воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть дети до 6 лет включительно (на дату заключения договора).
В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено 30 тыс. квартир – это около 9% от всего объёма предложения в РФ. Т.е. доля в предложении на вторичном рынке в 2 раза ниже, чем в населении. Под критерий «дом не старше 20 лет» подходит лишь около 13% предложения.
Предложение между городами распределено неравномерно: половина всех лотов сосредоточена в 50 городах. Т.е. в большинстве локаций из списка у населения фактически нет возможности воспользоваться программой из-за небольшого выбора и устаревшей структуры жилого фонда. Не у всех жителей есть и необходимые для покупки жилья доходы.
«Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего под условия предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск и др.) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране, а цены увеличились заметнее, чем в мегаполисах, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом в масштабах всей страны вклад программы остаётся минимальным, а в большинстве населённых пунктов из перечня семьи по-прежнему не могут приобрести жильё».
Приложение. Цены и число сделок на вторичном рынке в ключевых городах, где можно было взять семейную ипотеку на вторичном рынке в 2025 г.
|
Город (топ-30 по объему предложения) |
Регион |
Темпы продаж во 2 полугодии 2025 (квартир в месяц) |
Динамика темпов продаж |
Средняя цена кв.м. в янв.26 (тыс. руб.) |
Динамика цены кв.м. (янв.26 к янв.25), % |
|
Сызрань |
Самарская обл. |
~130 |
+200% |
86,6 |
+4% |
|
Новокуйбышевск |
Самарская обл. |
~100 |
+145% |
84,0 |
+16% |
|
Горячий Ключ |
Краснодарский край |
~60 |
+121% |
133,1 |
+5% |
|
Туапсе |
Краснодарский край |
~50 |
+87% |
156,0 |
+12% |
|
Саки |
Крым |
~20 |
+75% |
151,1 |
+8% |
|
Крымск |
Краснодарский край |
~40 |
+74% |
94,7 |
+8% |
|
Березники |
Пермский край |
~190 |
+61% |
59,3 |
-1% |
|
Железногорск (ЗАТО) |
Красноярский край |
~110 |
+58% |
82,8 |
+8% |
|
Губкин |
Белгородская обл. |
~70 |
+48% |
80,8 |
+16% |
|
Темрюк |
Краснодарский край |
~30 |
+43% |
112,3 |
+8% |
|
Геленджик |
Краснодарский край |
~110 |
+37% |
291,4 |
+9% |
|
Шадринск |
Курганская обл. |
~70 |
+37% |
62,7 |
+1% |
|
Братск |
Иркутская обл. |
~200 |
+35% |
84,2 |
-1% |
|
Назрань |
Ингушетия |
~40 |
+34% |
94,5 |
+40% |
|
Кинешма |
Ивановская обл. |
~80 |
+33% |
64,1 |
+17% |
|
Свободный |
Амурская обл. |
~50 |
+31% |
158,5 |
+48% |
|
Ухта |
Коми |
~140 |
+28% |
87,0 |
-1% |
|
Златоуст |
Челябинская обл. |
~160 |
+23% |
66,7 |
+20% |
|
Саров (ЗАТО) |
Нижегородская обл. |
~60 |
+23% |
130,0 |
+3% |
|
Северск (ЗАТО) |
Томская обл. |
~110 |
+23% |
85,6 |
+9% |
|
Ленинск-Кузнецкий |
Кемеровская обл. |
~50 |
+15% |
75,4 |
-4% |
|
Норильск |
Красноярский край |
~280 |
+10% |
85,3 |
-7% |
|
Кольчугино |
Владимирская обл. |
~40 |
+10% |
62,0 |
+3% |
|
Волгодонск |
Ростовская обл. |
~140 |
+10% |
78,0 |
+11% |
|
Комсомольск-на- Амуре |
Хабаровский край |
~290 |
+8% |
81,2 |
+4% |
|
Рубцовск |
Алтайский край |
~150 |
+8% |
61,8 |
+9% |
|
Салават |
Башкортостан |
~200 |
+8% |
59,1 |
+11% |
|
Усинск |
Коми |
~40 |
+3% |
50,1 |
+3% |
|
Прокопьевск |
Кемеровская обл. |
~1140 |
+1% |
68,2 |
-2% |
|
Переславль- Залесский |
Ярославская обл. |
~30 |
-5% |
104,7 |
+5% |
|
в среднем по топ-30 городам |
~110 |
+40% |
96,4 |
+9% |
|
|
малые и средние города, где ипотека на вторичку недоступна |
~30 |
+15% |
111,0 |
+6% |
|
|
все города РФ |
|
+16% |
80,3 |
+7% |
|
Источник: Циан
По данным Nikoliers, на фоне дефицита предложения на классическом офисном рынке арендаторы активнее рассматривают сервисные офисы. Рост спроса и соответственное снижение вакансии в этом сегменте привели к увеличению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% – с 33 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 54 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года. Внутри ТТК цена рабочего места за 10 месяцев выросла на 54% – с 41,7 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 64 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года (диапазон стоимости одного рабочего места 27,5 – 84 тыс. руб./мес.).
В период с января по август 2025 года рынок сервисных офисов Москвы пополнился пятью площадками общей площадью 13 тыс. кв. м. В 2025-2026 годах сегмент может вырасти еще на 46,3 тыс. кв. м — такой объем анонсирован к открытию в спекулятивных площадках. На данный момент объем действующих площадок насчитывает 451 тыс. кв. м (+9% по сравнению с октябрем 2024 года – 412 тыс. кв. м) или 188 штук (+6% по сравнению к октябрем 2024 года – 178 площадок) на 65,6 тыс. рабочих мест (+16% – 57 тыс. рабочих мест). 89% общего объема предложения сервисных офисов формируют сетевые операторы.
По итогам периода январь-август 2025 года объем сделок на столичном рынке сервисных офисов оценивается в 36 тыс. кв. м. На фоне дефицита качественных площадей на классическом офисном рынке, компании все чаще делают выбор в пользу высокотехнологичных офисных решений по системе «все включено».
По состоянию на конец августа уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов составляет 5,8%, что на 0,7% ниже по сравнению с показателями октября 2024 года. В то же время вакансия в Ленинградском деловом коридоре приближается к нулевой, а в одном из ключевых деловых центров столицы – «Москва-Сити» – вакантное предложение отсутствует.
С точки зрения структуры арендаторов, в 2025 году наибольшую долю сделок обеспечили компании сектора «ИТ и телекоммуникации» (32% от общего объема спроса). Второе место заняли компании сферы торговли (30%). Замыкает тройку лидеров сектор «Строительство и девелопмент» (22%).
Крупнейшими сделками на столичном рынке сервисных офисов стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» девелопером Sminex и 6 444 кв. м в «АФИ Галерея» компанией L`Oreal.
«В условиях растущего спроса сетевые операторы сервисных офисов стремятся к увеличению предложения. Этот тренд подтверждается открытием новых гибких площадок и расширением уже действующих. Операторы стараются предложить компаниям наиболее привлекательные условия для аренды — возможность оперативного въезда на площадку, готовую отделку и обеспеченность офиса всеми необходимыми для эффективной работы сервисами. Готовые решения в формате built-to-suit также становятся подходящим вариантом для компаний, которым важно минимизировать временные и ресурсные затраты на организацию рабочего пространства», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
По данным Nikoliers, на данный момент в формате built-to-suit доступны к аренде порядка 6 тыс. кв. м со сроком готовности в 2025 году.
Эксперты Циан.Аналитики изучили региональную структуру поисковых запросов на рынке новостроек, и выяснили, что от 22 до 94% просмотров объявлений приходится на пользователей, чей IP-адрес относится к другому региону. Максимальная доля спроса со стороны жителей других регионов в Московской и Ленинградской областях, а также в Крыму, Адыгее и Краснодарском крае.
- В среднем около половины интереса к новостройкам (53% просмотров) формируется не местными жителями, а покупателями из других регионов. Самые востребованные со стороны пользователей из других субъектов РФ локации – Ленинградская область (94% просмотров), Адыгея (93%), Московская область (82%), Крым (80%), Тюменская область (69%), Краснодарский край и Калининградская область (по 65%).
В случае с Московской и Ленинградской областями большую часть спроса формируют пользователи из Москвы и Санкт-Петербурга соответственно (61% и 65%). Это следствие мобильности населения (жители области ищут жилье в своих населенных пунктах, находясь на работе в столице) и разницы в уровне цен (жители столиц ищут жильё в пригородах из-за более низких цен).
Похожая ситуация складывается в Адыгее, где около четверти спроса формируют пользователи из Краснодарского края – республика непосредственно граничит с Краснодаром.
Тюменская область – регион с динамично развивающимся рынком новостроек. Спрос здесь во многом обеспечен жителями соседних регионов (Свердловской, Челябинской, Омской областей, ХМАО и ЯНАО).
Калининградская область многими воспринимается как «европейский анклав» с мягким климатом и выходом к морю, что делает его интересным и для переезда, и для покупки инвестиционного жилья (под сдачу в аренду).
Структура потенциального спроса по региону пользователя на рынке новостроек
Источник: Циан.Аналитика
- Почти во всех анализируемых регионах среди лидеров по просмотрам объявлений оказываются пользователи из Москвы, исключение составляют Пермский край и Омская область. Наибольший вклад в межрегиональный спрос вносят также жители Санкт-Петербурга и Краснодарского края (это субъекты с наибольшей численностью населения после Москвы и Московской области). Часть “столичных” просмотров (экспертно – до 20 п.п.) может быть связана с особенностями маршрутизации интернет-трафика.
Существенную долю интереса формируют также ближайшие соседи или недалеко расположенные регионы с большой численностью населения. Так, активно ищут жильё друг у друга жители Свердловской и Челябинской областей, Хабаровского и Приморского краёв, Новосибирской области и Красноярского края, Нижегородской области и Татарстана.
«Около половины всего спроса на рынке новостроек формируют покупатели из других регионов, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Если семейную ипотеку начнут выдавать только по месту прописки, это потенциально сократит количество таких сделок на 20-25%».
Приложение
|
Локация |
Доля просмотров объявлений пользователями из других регионов |
Топ-3 регионов по числу пользователей |
|
Ленинградская обл. |
94% |
Санкт-Петербург, |
|
Адыгея |
93% |
Москва, Краснодарский край, Адыгея |
|
Московская обл. |
82% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Крым |
80% |
Москва, Крым, |
|
Тюменская обл. |
69% |
Тюменская обл., |
|
Краснодарский край |
65% |
Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург |
|
Калининградская обл. |
65% |
Калининградская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Архангельская обл. |
64% |
Архангельская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Астраханская обл. |
63% |
Астраханская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Приморский край |
63% |
Приморский край, Москва, Хабаровский край |
|
Рязанская обл. |
62% |
Рязанская обл., Москва, Московская обл. |
|
Удмуртия |
61% |
Удмуртия, Москва, Татарстан |
|
Владимирская обл. |
61% |
Владимирская обл., Москва, Московская обл. |
|
Тульская обл. |
60% |
Тульская обл., Москва, Волгоградская обл. |
|
Ульяновская обл. |
59% |
Ульяновская обл., Москва, Саратовская обл. |
|
Алтайский край |
58% |
Алтайский край, Москва, Новосибирская обл. |
|
ХМАО |
57% |
ХМАО, Свердловская обл., Москва |
|
Пензенская обл. |
55% |
Пензенская обл., Москва, Нижегородская обл. |
|
Ярославская обл. |
54% |
Ярославская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Пермский край |
52% |
Пермский край, Челябинская обл., Свердловская обл. |
|
Воронежская обл. |
51% |
Воронежская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Липецкая обл. |
50% |
Липецкая обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Хабаровский край |
49% |
Хабаровский край, Москва, Приморский край |
|
Ставропольский край |
48% |
Ставропольский край, Москва, Краснодарский край |
|
Татарстан |
46% |
Татарстан, Москва, Нижегородская обл. |
|
Волгоградская обл. |
46% |
Волгоградская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Башкортостан |
44% |
Башкортостан, Татарстан, |
|
Омская обл. |
44% |
Омская обл., Красноярский край, Новосибирская обл. |
|
Ростовская обл. |
41% |
Ростовская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Красноярский край |
39% |
Красноярский край, Новосибирская обл., Москва |
|
Саратовская обл. |
39% |
Саратовская обл., Москва, Татарстан |
|
Самарская обл. |
36% |
Самарская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Москва |
36% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Нижегородская обл. |
35% |
Нижегородская обл., Москва, Татарстан |
|
Санкт-Петербург |
35% |
Санкт-Петербург, Москва, |
|
Челябинская обл. |
32% |
Челябинская обл., |
|
Новосибирская обл. |
32% |
Новосибирская обл., Красноярский край, Москва |
|
Иркутская обл. |
30% |
Иркутская обл., Москва, Красноярский край |
|
Свердловская обл. |
29% |
Свердловская обл., |
|
Брянская обл. |
22% |
Брянская обл., Москва, Новосибирская обл. |
|
В среднем |
53% |
|
Источник: Циан.Аналитика
Методика
В расчетах используются данные потенциального спроса на рынке новостроек в январе-августе 2025 г. Регион пользователя определяется по IP-адресу.
Просмотры проанализированы в 40 регионах с наибольшим объёмом предложения новостроек в 2025 г.(>530 тыс. объявлений).