Спрос на вторичку в городах с семейной ипотекой вырос на 40%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24 п.п. сильнее, чем в целом по стране.
С апреля 2025 г. в большинстве малых и средних городов семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого в городе должно строиться не более двух домов, а квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.
1. Семейная ипотека оживила вторичный рынок в малых и средних городах
Расширение программы на вторичный рынок в 2025 г. по итогам года увеличило общее число сделок на 1% (заключено около 13 тыс. ДКП). В большинстве городов с большим объёмом подходящего под условия программы предложения получилось оживить вторичный рынок – продажи год к году выросли сильнее, чем в целом по стране. Например, в Горячем Ключе и Новокуйбышевске число сделок во втором полугодии 2025 г. более чем в 2 раза превысило число сделок во втором полугодии 2024 г., а в Сызрани – сразу в 3 раза.
В среднем по топ-30 городов-участников программы число сделок во втором полугодии 2025 г. выросло год к году на 40% (в среднем по РФ – лишь на 16%).
2. За год цены в городах с семейной ипотекой выросли сильнее, чем в целом по стране
За год средняя цена квадратного метра в малых и средних городах из перечня выросла на 9% – чуть сильнее чем, в целом по стране (+7%). Помимо действия семейной ипотеки на это продолжают влиять более быстрые темпы роста доходов части населения и эффект «низкой базы» (любая индексация к исходно низкой цене даёт больший прирост в процентах). При этом сдерживающими рост цен факторами остаются недостаток предложения и невысокие доходы большинства жителей.
Самые высокие цены – в населённых пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки и др.), Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек и др.).
3. В большинстве городов почти нет подходящего под условия программы жилья
С 1 января 2026 г. в обновлённый список вошёл 891 город, где проживает более 25 млн жителей (около 18% от всего населения России), при этом воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть дети до 6 лет включительно (на дату заключения договора).
В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено 30 тыс. квартир – это около 9% от всего объёма предложения в РФ. Т.е. доля в предложении на вторичном рынке в 2 раза ниже, чем в населении. Под критерий «дом не старше 20 лет» подходит лишь около 13% предложения.
Предложение между городами распределено неравномерно: половина всех лотов сосредоточена в 50 городах. Т.е. в большинстве локаций из списка у населения фактически нет возможности воспользоваться программой из-за небольшого выбора и устаревшей структуры жилого фонда. Не у всех жителей есть и необходимые для покупки жилья доходы.
«Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего под условия предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск и др.) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране, а цены увеличились заметнее, чем в мегаполисах, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом в масштабах всей страны вклад программы остаётся минимальным, а в большинстве населённых пунктов из перечня семьи по-прежнему не могут приобрести жильё».
Приложение. Цены и число сделок на вторичном рынке в ключевых городах, где можно было взять семейную ипотеку на вторичном рынке в 2025 г.
|
Город (топ-30 по объему предложения) |
Регион |
Темпы продаж во 2 полугодии 2025 (квартир в месяц) |
Динамика темпов продаж |
Средняя цена кв.м. в янв.26 (тыс. руб.) |
Динамика цены кв.м. (янв.26 к янв.25), % |
|
Сызрань |
Самарская обл. |
~130 |
+200% |
86,6 |
+4% |
|
Новокуйбышевск |
Самарская обл. |
~100 |
+145% |
84,0 |
+16% |
|
Горячий Ключ |
Краснодарский край |
~60 |
+121% |
133,1 |
+5% |
|
Туапсе |
Краснодарский край |
~50 |
+87% |
156,0 |
+12% |
|
Саки |
Крым |
~20 |
+75% |
151,1 |
+8% |
|
Крымск |
Краснодарский край |
~40 |
+74% |
94,7 |
+8% |
|
Березники |
Пермский край |
~190 |
+61% |
59,3 |
-1% |
|
Железногорск (ЗАТО) |
Красноярский край |
~110 |
+58% |
82,8 |
+8% |
|
Губкин |
Белгородская обл. |
~70 |
+48% |
80,8 |
+16% |
|
Темрюк |
Краснодарский край |
~30 |
+43% |
112,3 |
+8% |
|
Геленджик |
Краснодарский край |
~110 |
+37% |
291,4 |
+9% |
|
Шадринск |
Курганская обл. |
~70 |
+37% |
62,7 |
+1% |
|
Братск |
Иркутская обл. |
~200 |
+35% |
84,2 |
-1% |
|
Назрань |
Ингушетия |
~40 |
+34% |
94,5 |
+40% |
|
Кинешма |
Ивановская обл. |
~80 |
+33% |
64,1 |
+17% |
|
Свободный |
Амурская обл. |
~50 |
+31% |
158,5 |
+48% |
|
Ухта |
Коми |
~140 |
+28% |
87,0 |
-1% |
|
Златоуст |
Челябинская обл. |
~160 |
+23% |
66,7 |
+20% |
|
Саров (ЗАТО) |
Нижегородская обл. |
~60 |
+23% |
130,0 |
+3% |
|
Северск (ЗАТО) |
Томская обл. |
~110 |
+23% |
85,6 |
+9% |
|
Ленинск-Кузнецкий |
Кемеровская обл. |
~50 |
+15% |
75,4 |
-4% |
|
Норильск |
Красноярский край |
~280 |
+10% |
85,3 |
-7% |
|
Кольчугино |
Владимирская обл. |
~40 |
+10% |
62,0 |
+3% |
|
Волгодонск |
Ростовская обл. |
~140 |
+10% |
78,0 |
+11% |
|
Комсомольск-на- Амуре |
Хабаровский край |
~290 |
+8% |
81,2 |
+4% |
|
Рубцовск |
Алтайский край |
~150 |
+8% |
61,8 |
+9% |
|
Салават |
Башкортостан |
~200 |
+8% |
59,1 |
+11% |
|
Усинск |
Коми |
~40 |
+3% |
50,1 |
+3% |
|
Прокопьевск |
Кемеровская обл. |
~1140 |
+1% |
68,2 |
-2% |
|
Переславль- Залесский |
Ярославская обл. |
~30 |
-5% |
104,7 |
+5% |
|
в среднем по топ-30 городам |
~110 |
+40% |
96,4 |
+9% |
|
|
малые и средние города, где ипотека на вторичку недоступна |
~30 |
+15% |
111,0 |
+6% |
|
|
все города РФ |
|
+16% |
80,3 |
+7% |
|
Источник: Циан
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».
По оценке консалтинговой компании JLL, за первые девять месяцев 2021 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга составил 1,4 млрд долл., что в два раза опережает показатель 2020 года и на 35% выше, чем в 2019 году, а также является рекордным результатом последних шести лет.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.
Источник: JLL
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] объем сделок за январь-сентябрь 2021 года уже на 36% превзошел уровень 2020 года в целом и составил 363 млн долл. Лидируют офисный и складской сегменты, на которые приходится 53% и 29% объема инвестиций соответственно (без учета сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья). В частности, в 2021 году закрыта крупнейшая сделка за всю историю развития офисного рынка класса А в Санкт-Петербурге – продан БЦ «Технополис Пулково», эксклюзивным консультантом выступила компания JLL.
«Сегодня на рынке Санкт-Петербурга при высоком уровне потенциального спроса мы наблюдаем существенную нехватку ликвидных активов, доступных инвесторам для покупки. На этом фоне многие собственники стали задумываться о продаже своих объектов, что в ближайшем будущем приведет к появлению нового предложения в секторе коммерческой недвижимости», – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
Источник: JLL
Участки под жилье
При этом основной объем инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге совершается с земельными участками под жилой девелопмент: показатель в этом сегменте за первые девять месяцев 2021 года обновил рекорд и достиг 1 млрд долл., в том числе 46% из них произошли в 3-м квартале 2021 года (479 млн долл.). На долю жилого сегмента пришлось 74% от совокупного объема инвестиций в недвижимость Петербурга в 1-3-м квартах 2021 года.
Наблюдается растущая активность девелоперов по пополнению земельных банков начиная с 2020 года в связи с ростом цен на жилье. В краткосрочной перспективе эксперты JLL прогнозируют снижение объема сделок по покупке участков в черте города ввиду минимального объема ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией.
Высокий интерес к площадкам под жилой редевелопмент дополнительно способствует развитию и рынка коммерческой недвижимости: в таких проектах все чаще появляются новые офисные и торговые здания, которые в силу определенных ограничений невозможно перевести в жилой функционал. «Выход таких активов на рынок в формате как площадок под коммерческий редевелопмент, если застройщик жилья не планирует реконструировать их самостоятельно, так и готовых качественных объектов, будет повышать активность и в секторе инвестиций в коммерческую недвижимость», - добавляет Сергей Владимиров.
Зарубежные инвесторы
Количество инвестиционных сделок с участием международных инвесторов за первые три квартала 2021 года стало минимальным за последние 10 лет (менее 1%), что отражает глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций на фоне пандемии. При этом зарубежные компании, которые работают на российском рынке уже давно, продолжают рассматривать качественные объекты коммерческой недвижимости для приобретения в инвестиционных целях.
Единственной сделкой с участием иностранного капитала в Санкт-Петербурге в 2021 году стала покупка компанией Bonava земельного участка под жилой девелопмент.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.