Спрос на вторичку в городах с семейной ипотекой вырос на 40%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24 п.п. сильнее, чем в целом по стране.
С апреля 2025 г. в большинстве малых и средних городов семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого в городе должно строиться не более двух домов, а квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.
1. Семейная ипотека оживила вторичный рынок в малых и средних городах
Расширение программы на вторичный рынок в 2025 г. по итогам года увеличило общее число сделок на 1% (заключено около 13 тыс. ДКП). В большинстве городов с большим объёмом подходящего под условия программы предложения получилось оживить вторичный рынок – продажи год к году выросли сильнее, чем в целом по стране. Например, в Горячем Ключе и Новокуйбышевске число сделок во втором полугодии 2025 г. более чем в 2 раза превысило число сделок во втором полугодии 2024 г., а в Сызрани – сразу в 3 раза.
В среднем по топ-30 городов-участников программы число сделок во втором полугодии 2025 г. выросло год к году на 40% (в среднем по РФ – лишь на 16%).
2. За год цены в городах с семейной ипотекой выросли сильнее, чем в целом по стране
За год средняя цена квадратного метра в малых и средних городах из перечня выросла на 9% – чуть сильнее чем, в целом по стране (+7%). Помимо действия семейной ипотеки на это продолжают влиять более быстрые темпы роста доходов части населения и эффект «низкой базы» (любая индексация к исходно низкой цене даёт больший прирост в процентах). При этом сдерживающими рост цен факторами остаются недостаток предложения и невысокие доходы большинства жителей.
Самые высокие цены – в населённых пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки и др.), Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек и др.).
3. В большинстве городов почти нет подходящего под условия программы жилья
С 1 января 2026 г. в обновлённый список вошёл 891 город, где проживает более 25 млн жителей (около 18% от всего населения России), при этом воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть дети до 6 лет включительно (на дату заключения договора).
В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено 30 тыс. квартир – это около 9% от всего объёма предложения в РФ. Т.е. доля в предложении на вторичном рынке в 2 раза ниже, чем в населении. Под критерий «дом не старше 20 лет» подходит лишь около 13% предложения.
Предложение между городами распределено неравномерно: половина всех лотов сосредоточена в 50 городах. Т.е. в большинстве локаций из списка у населения фактически нет возможности воспользоваться программой из-за небольшого выбора и устаревшей структуры жилого фонда. Не у всех жителей есть и необходимые для покупки жилья доходы.
«Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего под условия предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск и др.) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране, а цены увеличились заметнее, чем в мегаполисах, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом в масштабах всей страны вклад программы остаётся минимальным, а в большинстве населённых пунктов из перечня семьи по-прежнему не могут приобрести жильё».
Приложение. Цены и число сделок на вторичном рынке в ключевых городах, где можно было взять семейную ипотеку на вторичном рынке в 2025 г.
|
Город (топ-30 по объему предложения) |
Регион |
Темпы продаж во 2 полугодии 2025 (квартир в месяц) |
Динамика темпов продаж |
Средняя цена кв.м. в янв.26 (тыс. руб.) |
Динамика цены кв.м. (янв.26 к янв.25), % |
|
Сызрань |
Самарская обл. |
~130 |
+200% |
86,6 |
+4% |
|
Новокуйбышевск |
Самарская обл. |
~100 |
+145% |
84,0 |
+16% |
|
Горячий Ключ |
Краснодарский край |
~60 |
+121% |
133,1 |
+5% |
|
Туапсе |
Краснодарский край |
~50 |
+87% |
156,0 |
+12% |
|
Саки |
Крым |
~20 |
+75% |
151,1 |
+8% |
|
Крымск |
Краснодарский край |
~40 |
+74% |
94,7 |
+8% |
|
Березники |
Пермский край |
~190 |
+61% |
59,3 |
-1% |
|
Железногорск (ЗАТО) |
Красноярский край |
~110 |
+58% |
82,8 |
+8% |
|
Губкин |
Белгородская обл. |
~70 |
+48% |
80,8 |
+16% |
|
Темрюк |
Краснодарский край |
~30 |
+43% |
112,3 |
+8% |
|
Геленджик |
Краснодарский край |
~110 |
+37% |
291,4 |
+9% |
|
Шадринск |
Курганская обл. |
~70 |
+37% |
62,7 |
+1% |
|
Братск |
Иркутская обл. |
~200 |
+35% |
84,2 |
-1% |
|
Назрань |
Ингушетия |
~40 |
+34% |
94,5 |
+40% |
|
Кинешма |
Ивановская обл. |
~80 |
+33% |
64,1 |
+17% |
|
Свободный |
Амурская обл. |
~50 |
+31% |
158,5 |
+48% |
|
Ухта |
Коми |
~140 |
+28% |
87,0 |
-1% |
|
Златоуст |
Челябинская обл. |
~160 |
+23% |
66,7 |
+20% |
|
Саров (ЗАТО) |
Нижегородская обл. |
~60 |
+23% |
130,0 |
+3% |
|
Северск (ЗАТО) |
Томская обл. |
~110 |
+23% |
85,6 |
+9% |
|
Ленинск-Кузнецкий |
Кемеровская обл. |
~50 |
+15% |
75,4 |
-4% |
|
Норильск |
Красноярский край |
~280 |
+10% |
85,3 |
-7% |
|
Кольчугино |
Владимирская обл. |
~40 |
+10% |
62,0 |
+3% |
|
Волгодонск |
Ростовская обл. |
~140 |
+10% |
78,0 |
+11% |
|
Комсомольск-на- Амуре |
Хабаровский край |
~290 |
+8% |
81,2 |
+4% |
|
Рубцовск |
Алтайский край |
~150 |
+8% |
61,8 |
+9% |
|
Салават |
Башкортостан |
~200 |
+8% |
59,1 |
+11% |
|
Усинск |
Коми |
~40 |
+3% |
50,1 |
+3% |
|
Прокопьевск |
Кемеровская обл. |
~1140 |
+1% |
68,2 |
-2% |
|
Переславль- Залесский |
Ярославская обл. |
~30 |
-5% |
104,7 |
+5% |
|
в среднем по топ-30 городам |
~110 |
+40% |
96,4 |
+9% |
|
|
малые и средние города, где ипотека на вторичку недоступна |
~30 |
+15% |
111,0 |
+6% |
|
|
все города РФ |
|
+16% |
80,3 |
+7% |
|
Источник: Циан
Во втором полугодии продажи ипотеки в России могут составить 1,8 трлн рублей, снизившись на 37% по сравнению с первой половиной 2024 года.
Всего по итогам года, по прогнозу ВТБ, россияне оформят ипотеку на 4,6 трлн рублей, что также на 42% ниже результатов прошлого года, но при этом сопоставимо с итогами 2022 года. Такой прогноз* в ходе пресс-конференции озвучил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
По итогам семи месяцев 2024 года розничные клиенты банка оформили 155 тысяч жилищных кредитов на 780 млрд рублей. Эти показатели выше на 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, что связано с ажиотажным спросом перед трансформацией «семейной» ипотеки и завершением программы «Ипотека с господдержкой-2020».
«Ажиотажный спрос июня завершил четырехлетнее ралли наиболее популярной на рынке программы господдержки со ставкой 8%. Подогрело спрос и предстоящее изменение условий «семейной» ипотеки. Однако во втором полугодии российскую ипотеку ждет новая реальность: продажи снизятся примерно на треть, даже с учетом пика спроса в ноябре-декабре. Вероятно, в этом году такой пик пришелся на июнь, и дальше итоги года будут откатываться ближе к результатам двухлетней давности. В первую очередь, на это повлияют продолжающаяся жесткая риск-политика регулятора, высокие ставки по рыночным программам и новые условия «семейной» ипотеки, которая может даже стать лидером среди всех ипотечных программ», – заявил Георгий Горшков.
*прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования
Эксперты Циан.Аналитики изучили рынок земельных участков РФ и выяснили, в каких регионах продается больше всего объектов, как изменились цены за последний год и где участки дорожали быстрее загородных домов.
Методика
Для расчетов использовались активные объявления о продаже участков площадью от 5 до 50 соток и домов площадью до 500 кв. м, в которых заявлено наличие все “городской” инфраструктуры (электричества, отопления, водоснабжения), опубликованные на cian.ru по состоянию на июль 2024 г. и июль 2023 г.
1. За год участки подорожали на 25% - рост сильнее, чем у загородных домов
За последний год цена сотки земельного участка в среднем по РФ увеличилась на 25% до 243 тыс. рублей. Рост зафиксирован во всех регионах, кроме Ингушетии, Камчатского края, Сахалинской области и Карачаево-Черкесии (там “сотка” стала дешевле на 1-17%). Самые высокие темпы роста в Калмыкии (в 2,5 раза), Алтае (в 2 раза), Тюменской области (+80%), Тыве (+74%) и Свердловской области (+71%). В Московской области сотка за год стала дороже на 28%, в Ленинградской - на 27%.
Примечательно, что за последний год земельные участки в РФ подорожали сильнее, чем загородные дома - на 25% против 9%. Опережающий рост стоимости участков был зафиксирован в большинстве регионов РФ (60). Особенно сильный разрыв в Калмыкии, Мурманской области и Алтае (в первых двух регионах дома за год стали чуть дешевле). Стоимость участков ощутимо ниже стоимости дома (в среднем по РФ - более, чем в 5 раз), поэтому есть больше возможностей для увеличения их цены.
Самая высокая стоимость участков летом 2024 г. помимо Москвы и Санкт-Петербурга (около 1100 тыс. рублей за сотку), в Дагестане (810 тыс. рублей), Краснодарском крае (684 тыс. рублей), Севастополе (605 тыс. рублей), ЯНАО (540 тыс. рублей), Ставропольском крае (467 тыс. рублей) - т.е. южных регионах с благоприятным климатом и северных регионах с “дорогой” жизнью.
Наиболее дешевые участки в Курганской, Новгородской, Псковской, Кировской, Смоленской, Липецкой и Орловской областях, Еврейской АО - там средняя стоимость сотки составляет менее 50 тыс. рублей.
2. Чем больше площадь участка, тем ниже цена сотки
Средняя площадь земельного участка в РФ в продаже в июле 2024 г. составляет 12,7 соток. До конца лета 2021 г. показатель увеличивался, достигнув в августе отметки в 13 соток. Затем в течение года фиксировалось снижение до 12,6 соток в июле 2022 г., которое вновь сменилось ростом, продолжавшимся до октября 2023 г. (показатель вновь достиг 13 соток). С ноября прошлого года средняя площадь планомерно снижается, сейчас она на уровне лета 2022 г.
Средняя площадь земельного участка в продаже в РФ
Источник: Циан.Аналитика
Примечательно, что чем больше площадь участка, тем ниже стоимость сотки. Например, в Московской области средняя цена сотки участка площадью до 6 соток составляет 656 тыс. рублей, участка в 12 соток - уже 272 тыс. рублей, а свыше 25 соток - 187 тыс. рублей.
Зависимость цены сотки от площади земельного участка в Московской области в июле 2024 г.
Источник: Циан.Аналитика
3. Половина всех земельных участков в продаже в РФ - в 10 регионах
На загородном рынке РФ в продаже находятся около 208 тыс. земельных участков. Предложение между регионами распределено крайне неравномерно: половина всех объектов находится в 10 регионах, причем особенно выделяется Московская область, где сосредоточено сразу 17% всех лотов.
В лидерах по объему предложения Московская и Ленинградская области, южные регионы с большой численностью населения (Краснодарский край, Ростовская область, Крым), регионы с миллионными агломерациями (Татарстан, Свердловская область, Нижегородская область, Башкортостан, Тюменская область), а также регионы-соседи Московской области (Калужская, Тульская, Тверская, Владимирская области), загородный рынок которых с 2023 г. развивается быстрыми темпами (спрос сюда сместился из Московского региона, где существенно выросли цены).
В 3 регионах на рынке в июле 2024 г. представлено менее 100 объектов - это Ненецкий АО, Магаданская область, Ингушетия. В Чукотском АО нет ни одного лота.
«Загородная недвижимость в последние годы является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка. Земельные участки не уступают по популярности готовым домам, все чаще население предпочитает строить самостоятельно или под личным контролем, не находя подходящие под конкретный запрос готовые варианты или не доверяя их качеству, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – В результате в большинстве регионов РФ стоимость земельных участков увеличивается быстрее, чем загородных домов».
Рынок земельных участков в июле 2024 г.
|
Регион |
Количество земельных участков в продаже, тыс. штук |
Доля от общего объема предложения в РФ |
Средняя цена сотки, тыс. рублей |
Динамика средней цены сотки за год |
Разница в динамике цены с загородными домами, п.п. |
|
Московская область |
36,2 |
17,4% |
326 |
28% |
24 |
|
Краснодарский край |
14,2 |
6,8% |
684 |
10% |
1 |
|
Ленинградская область |
10,7 |
5,1% |
289 |
27% |
19 |
|
Республика Крым |
9,9 |
4,7% |
376 |
12% |
1 |
|
Республика Татарстан |
6,2 |
3,0% |
275 |
30% |
10 |
|
Тульская область |
5,9 |
2,8% |
61 |
14% |
8 |
|
Калужская область |
5,7 |
2,7% |
95 |
36% |
26 |
|
Ростовская область |
5,6 |
2,7% |
312 |
45% |
30 |
|
Свердловская область |
4,7 |
2,2% |
163 |
71% |
50 |
|
Нижегородская область |
4,5 |
2,2% |
106 |
27% |
11 |
|
Республика Башкортостан |
4,5 |
2,2% |
95 |
42% |
27 |
|
Тверская область |
4,0 |
1,9% |
117 |
21% |
5 |
|
Тюменская область |
3,8 |
1,8% |
225 |
80% |
71 |
|
Владимирская область |
3,6 |
1,7% |
59 |
25% |
13 |
|
Самарская область |
3,5 |
1,7% |
109 |
25% |
9 |
|
Белгородская область |
3,3 |
1,6% |
86 |
15% |
7 |
|
Ярославская область |
3,2 |
1,6% |
69 |
13% |
0,3 |
|
Новосибирская область |
3,0 |
1,4% |
172 |
37% |
23 |
|
Новгородская область |
2,9 |
1,4% |
41 |
21% |
-9 |
|
Красноярский край |
2,9 |
1,4% |
62 |
19% |
5 |
|
Пермский край |
2,9 |
1,4% |
60 |
23% |
14 |
|
Воронежская область |
2,8 |
1,4% |
137 |
13% |
-5 |
|
Рязанская область |
2,1 |
1,0% |
54 |
6% |
-15 |
|
Республика Бурятия |
2,1 |
1,0% |
69 |
31% |
23 |
|
Севастополь |
2,0 |
1,0% |
605 |
14% |
3 |
|
Калининградская область |
2,0 |
1,0% |
233 |
11% |
3 |
|
Липецкая область |
1,9 |
0,9% |
48 |
9% |
-4 |
|
Челябинская область |
1,9 |
0,9% |
87 |
37% |
16 |
|
Алтайский край |
1,9 |
0,9% |
146 |
48% |
22 |
|
Волгоградская область |
1,9 |
0,9% |
76 |
20% |
-3 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
1,8 |
0,9% |
171 |
21% |
13 |
|
Кемеровская область |
1,7 |
0,8% |
60 |
30% |
11 |
|
Псковская область |
1,6 |
0,8% |
41 |
7% |
-7 |
|
Республика Саха (Якутия) |
1,6 |
0,8% |
384 |
60% |
47 |
|
Республика Адыгея |
1,6 |
0,7% |
393 |
22% |
1 |
|
Москва |
1,5 |
0,7% |
1096 |
15% |
10 |
|
Брянская область |
1,5 |
0,7% |
77 |
4% |
-14 |
|
Удмуртская Республика |
1,5 |
0,7% |
90 |
45% |
30 |
|
Астраханская область |
1,5 |
0,7% |
112 |
2% |
-1 |
|
Смоленская область |
1,5 |
0,7% |
45 |
1% |
-11 |
|
Саратовская область |
1,4 |
0,7% |
113 |
49% |
26 |
|
Приморский край |
1,4 |
0,7% |
193 |
21% |
19 |
|
Оренбургская область |
1,3 |
0,6% |
91 |
41% |
16 |
|
Вологодская область |
1,3 |
0,6% |
54 |
23% |
-7 |
|
Курская область |
1,3 |
0,6% |
72 |
0,3% |
-2 |
|
Ульяновская область |
1,1 |
0,6% |
122 |
10% |
5 |
|
Костромская область |
1,1 |
0,6% |
111 |
28% |
17 |
|
Ивановская область |
1,1 |
0,5% |
75 |
27% |
7 |
|
Пензенская область |
1,1 |
0,5% |
113 |
29% |
10 |
|
Омская область |
1,1 |
0,5% |
100 |
43% |
15 |
|
Томская область |
1,0 |
0,5% |
120 |
41% |
34 |
|
Республика Хакасия |
1,0 |
0,5% |
83 |
41% |
24 |
|
Тамбовская область |
1,0 |
0,5% |
117 |
8% |
-3 |
|
Амурская область |
1,0 |
0,5% |
197 |
7% |
-2 |
|
Иркутская область |
1,0 |
0,5% |
221 |
17% |
10 |
|
Курганская область |
0,9 |
0,4% |
31 |
2% |
-19 |
|
Орловская область |
0,9 |
0,4% |
49 |
8% |
5 |
|
Кировская область |
0,9 |
0,4% |
44 |
23% |
1 |
|
Республика Мордовия |
0,9 |
0,4% |
53 |
15% |
-20 |
|
Ставропольский край |
0,9 |
0,4% |
467 |
38% |
21 |
|
Республика Марий Эл |
0,9 |
0,4% |
94 |
20% |
-5 |
|
Сахалинская область |
0,8 |
0,4% |
177 |
-15% |
-10 |
|
Хабаровский край |
0,8 |
0,4% |
89 |
2% |
-8 |
|
Республика Алтай |
0,8 |
0,4% |
446 |
111% |
75 |
|
Республика Карелия |
0,8 |
0,4% |
158 |
28% |
12 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
0,8 |
0,4% |
459 |
38% |
25 |
|
Республика Коми |
0,7 |
0,3% |
70 |
11% |
3 |
|
Санкт-Петербург |
0,7 |
0,3% |
1092 |
1% |
-2 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
0,6 |
0,3% |
321 |
27% |
4 |
|
Забайкальский край |
0,6 |
0,3% |
82 |
33% |
15 |
|
Республика Тыва |
0,6 |
0,3% |
267 |
74% |
72 |
|
Чувашская Республика |
0,6 |
0,3% |
116 |
11% |
1 |
|
Республика Дагестан |
0,5 |
0,3% |
810 |
44% |
32 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
0,4 |
0,2% |
464 |
-17% |
-24 |
|
Архангельская область |
0,3 |
0,2% |
56 |
6% |
5 |
|
Чеченская Республика |
0,3 |
0,1% |
465 |
7% |
8 |
|
Камчатский край |
0,3 |
0,1% |
167 |
-8% |
-24 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
0,2 |
0,1% |
540 |
19% |
7 |
|
Республика Калмыкия |
0,2 |
0,1% |
192 |
145% |
148 |
|
Еврейская автономная область |
0,1 |
0,1% |
43 |
7% |
-9 |
|
Мурманская область |
0,1 |
0,1% |
128 |
62% |
77 |
|
Республика Ингушетия |
<0,1 |
<0,1% |
344 |
-1% |
-27 |
|
Магаданская область |
<0,1 |
<0,1% |
122 |
13% |
44 |
|
Ненецкий автономный округ |
<0,1 |
<0,1% |
159 |
63% |
-146 |
Источник: Циан.Аналитика