Спрос на вторичку в городах с семейной ипотекой вырос на 40%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24 п.п. сильнее, чем в целом по стране.
С апреля 2025 г. в большинстве малых и средних городов семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого в городе должно строиться не более двух домов, а квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.
1. Семейная ипотека оживила вторичный рынок в малых и средних городах
Расширение программы на вторичный рынок в 2025 г. по итогам года увеличило общее число сделок на 1% (заключено около 13 тыс. ДКП). В большинстве городов с большим объёмом подходящего под условия программы предложения получилось оживить вторичный рынок – продажи год к году выросли сильнее, чем в целом по стране. Например, в Горячем Ключе и Новокуйбышевске число сделок во втором полугодии 2025 г. более чем в 2 раза превысило число сделок во втором полугодии 2024 г., а в Сызрани – сразу в 3 раза.
В среднем по топ-30 городов-участников программы число сделок во втором полугодии 2025 г. выросло год к году на 40% (в среднем по РФ – лишь на 16%).
2. За год цены в городах с семейной ипотекой выросли сильнее, чем в целом по стране
За год средняя цена квадратного метра в малых и средних городах из перечня выросла на 9% – чуть сильнее чем, в целом по стране (+7%). Помимо действия семейной ипотеки на это продолжают влиять более быстрые темпы роста доходов части населения и эффект «низкой базы» (любая индексация к исходно низкой цене даёт больший прирост в процентах). При этом сдерживающими рост цен факторами остаются недостаток предложения и невысокие доходы большинства жителей.
Самые высокие цены – в населённых пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки и др.), Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек и др.).
3. В большинстве городов почти нет подходящего под условия программы жилья
С 1 января 2026 г. в обновлённый список вошёл 891 город, где проживает более 25 млн жителей (около 18% от всего населения России), при этом воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть дети до 6 лет включительно (на дату заключения договора).
В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено 30 тыс. квартир – это около 9% от всего объёма предложения в РФ. Т.е. доля в предложении на вторичном рынке в 2 раза ниже, чем в населении. Под критерий «дом не старше 20 лет» подходит лишь около 13% предложения.
Предложение между городами распределено неравномерно: половина всех лотов сосредоточена в 50 городах. Т.е. в большинстве локаций из списка у населения фактически нет возможности воспользоваться программой из-за небольшого выбора и устаревшей структуры жилого фонда. Не у всех жителей есть и необходимые для покупки жилья доходы.
«Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего под условия предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск и др.) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране, а цены увеличились заметнее, чем в мегаполисах, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом в масштабах всей страны вклад программы остаётся минимальным, а в большинстве населённых пунктов из перечня семьи по-прежнему не могут приобрести жильё».
Приложение. Цены и число сделок на вторичном рынке в ключевых городах, где можно было взять семейную ипотеку на вторичном рынке в 2025 г.
|
Город (топ-30 по объему предложения) |
Регион |
Темпы продаж во 2 полугодии 2025 (квартир в месяц) |
Динамика темпов продаж |
Средняя цена кв.м. в янв.26 (тыс. руб.) |
Динамика цены кв.м. (янв.26 к янв.25), % |
|
Сызрань |
Самарская обл. |
~130 |
+200% |
86,6 |
+4% |
|
Новокуйбышевск |
Самарская обл. |
~100 |
+145% |
84,0 |
+16% |
|
Горячий Ключ |
Краснодарский край |
~60 |
+121% |
133,1 |
+5% |
|
Туапсе |
Краснодарский край |
~50 |
+87% |
156,0 |
+12% |
|
Саки |
Крым |
~20 |
+75% |
151,1 |
+8% |
|
Крымск |
Краснодарский край |
~40 |
+74% |
94,7 |
+8% |
|
Березники |
Пермский край |
~190 |
+61% |
59,3 |
-1% |
|
Железногорск (ЗАТО) |
Красноярский край |
~110 |
+58% |
82,8 |
+8% |
|
Губкин |
Белгородская обл. |
~70 |
+48% |
80,8 |
+16% |
|
Темрюк |
Краснодарский край |
~30 |
+43% |
112,3 |
+8% |
|
Геленджик |
Краснодарский край |
~110 |
+37% |
291,4 |
+9% |
|
Шадринск |
Курганская обл. |
~70 |
+37% |
62,7 |
+1% |
|
Братск |
Иркутская обл. |
~200 |
+35% |
84,2 |
-1% |
|
Назрань |
Ингушетия |
~40 |
+34% |
94,5 |
+40% |
|
Кинешма |
Ивановская обл. |
~80 |
+33% |
64,1 |
+17% |
|
Свободный |
Амурская обл. |
~50 |
+31% |
158,5 |
+48% |
|
Ухта |
Коми |
~140 |
+28% |
87,0 |
-1% |
|
Златоуст |
Челябинская обл. |
~160 |
+23% |
66,7 |
+20% |
|
Саров (ЗАТО) |
Нижегородская обл. |
~60 |
+23% |
130,0 |
+3% |
|
Северск (ЗАТО) |
Томская обл. |
~110 |
+23% |
85,6 |
+9% |
|
Ленинск-Кузнецкий |
Кемеровская обл. |
~50 |
+15% |
75,4 |
-4% |
|
Норильск |
Красноярский край |
~280 |
+10% |
85,3 |
-7% |
|
Кольчугино |
Владимирская обл. |
~40 |
+10% |
62,0 |
+3% |
|
Волгодонск |
Ростовская обл. |
~140 |
+10% |
78,0 |
+11% |
|
Комсомольск-на- Амуре |
Хабаровский край |
~290 |
+8% |
81,2 |
+4% |
|
Рубцовск |
Алтайский край |
~150 |
+8% |
61,8 |
+9% |
|
Салават |
Башкортостан |
~200 |
+8% |
59,1 |
+11% |
|
Усинск |
Коми |
~40 |
+3% |
50,1 |
+3% |
|
Прокопьевск |
Кемеровская обл. |
~1140 |
+1% |
68,2 |
-2% |
|
Переславль- Залесский |
Ярославская обл. |
~30 |
-5% |
104,7 |
+5% |
|
в среднем по топ-30 городам |
~110 |
+40% |
96,4 |
+9% |
|
|
малые и средние города, где ипотека на вторичку недоступна |
~30 |
+15% |
111,0 |
+6% |
|
|
все города РФ |
|
+16% |
80,3 |
+7% |
|
Источник: Циан
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
По прогнозам аналитиков в этом году в России введут около 60 млн квадратных метров частных домов, что будет сопоставимо с результатом 2023 года. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 60% против 40% многоквартирного. Разрыв между сегментами мог установить новый рекорд, но высокие ставки и изменившиеся госпрограммы развернут тренд.
Спрос на индивидуальные дома в России остается высоким и значительно превышает интерес к квартирам. По итогам 7 месяцев 2024 года доля ИЖС в общем объеме введённого жилья достигла рекордных 70%, следует из данных Росстата. Для сравнения, годом ранее на этот вид жилья приходилось 59%.
Лидером по объему ввода выступает Московская область — здесь за январь-июль россияне построили 4,7 млн квадратных метров. Второе место занимает Краснодар (2,5 млн кв. м). Топ-3 замыкает Ленинградская область (1,6 млн кв. м).
С начала года рост ИЖС показали все федеральные округа. При этом наиболее выраженная динамика зафиксирована в Северо-Кавказском (+98% г/г), Дальневосточном (+32% г/г), Сибирском (+27% г/г) и Уральском (+24% г/г) федеральном округах.
По данным экспертов ВТБ и М2, при постройке дома россияне ориентируются на такие факторы, как стоимость дома, климатические условия в регионе и скорость возведения… Среди наиболее быстровозводимых, морозостойких домов — деревянные. Сегодня строительство такого дома может обойтись в 3 млн рублей. Для накопления этой суммы средней российской семье потребуется 3-6 лет при условии, что она будет откладывать от 50% до 100% дохода одного члена семьи.
Ускорить постройку такого жилья поможет ипотека. Например, по «семейной» госпрограмме при первом взносе 30% ежемесячный платеж по такому проекту составит около 20 тысяч или примерно пятую часть от средней заработной платы в РФ.
«В последнее время спрос на ИЖС «драйвит» разница в ценах на дома и квартиры. В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит для семей. Изменение условий господдержки и достаточно высокие рыночные ставки «остудят» этот рынок. Но мы считаем, что «похолодание» будет кратковременным – все большее число подрядчиков будут адаптироваться к работе с эскроу, а банки предлагать опции снижения ставки по рыночной ипотеке, пока будет сохраняться жесткая монетарная политика», — прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Июльские изменения в господдержке, действительно, повлияли на динамику в сегменте ИЖС. Об этом говорят и данные нашего исследования «Индекс настроений риелторов» — почти половина респондентов (48%) отмечают снижение спроса на частные дома. Несмотря на это, индивидуальное строительство продолжает лидировать на рынке недвижимости. Однако, помимо сложностей с кредитованием, ИЖС связан с некоторыми рисками, которые могут останавливать покупателей перед сделкой. Некачественное оказание услуг и завышение обещанной стоимости со стороны подрядчика — одни из главных опасений людей. Запуск системы эскроу-счетов поможет развеять тревогу из-за покупки дома», — добавил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.