Россияне оформили ипотеку на 4,3 трлн рублей в 2025 году
По предварительным оценкам ВТБ, по итогам 2025 года российские банки выдали более 4,3 трлн рублей на покупку жилья в ипотеку.
Во втором полугодии продажи резко ускорились, более чем на 40% превысив результат аналогичного периода 2024 года. Этот импульс, усиленный декабрьским пиком, позволил резко затормозить сокращение рынка в годовом выражении до 9% и обозначил завершение фазы адаптации рынка.
По итогам июля-декабря прошлого года общерыночные выдачи ипотеки приблизились к 2,9 трлн рублей, что более чем на 90% превысило результат первого полугодия.
В последний месяц продажи достигли пика за полтора года — 735 млрд рублей. Это было обусловлено всплеском активности россиян на фоне ожидаемых изменений в условиях «семейной ипотеки» с 2026 года. Выдачи в декабре на 48% превзошли показатели ноября и в 2,6 раза — декабря 2024 года.
Основным драйвером спроса в 2025 году оставались льготные государственные программы. Их доля по итогам года составила 79%. При этом в декабре на фоне ажиотажного спроса заёмщиков на «семейную ипотеку» доля господдержки достигла рекордных 88%, превзойдя исторический максимум, зафиксированный в июне 2024 года перед окончанием массовой господдержки (87,5%).
«Рынок ипотеки в 2025 году уверенно завершил фазу адаптации, и в 2026-м мы ожидаем его роста. По нашим оценкам, продажи могут увеличиться примерно на четверть — драйвером станет дальнейшее снижение ключевой ставки. При этом мы прогнозируем движение к большей сбалансированности: соотношение льготных и рыночных программ может приблизиться к паритету. Это основа для здорового и устойчивого развития рынка», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.
В январе, почти половину которого занимают праздники, цены на столичное жилье топтались на месте – динамика во всех сегментах находилась в пределах статистической погрешности. Рынок недвижимости консолидируется после шоков 2022 г.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», по итогам января 2023 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы стоил в среднем 251 600 руб. Примерно столько же (251 400 руб.) метр стоил и в декабре 2022 г. Цены на жилье в Новой Москве по итогам января были на уровне 196 000 руб. за кв. м в среднем, а в Подмосковье – 150 600 руб. за кв. м в среднем, что на символические 0,1% меньше, чем в декабре 2022 г.
Ценовая динамика по сегментам рынка также колебалась около нуля. В Подмосковье, как и все предыдущие месяцы, лучше рынка в январе выглядели дальние зоны (+0,3%). В Новой Москве наоборот – расположенный дальше от МКАД Троицкий округ, где цены ранее росли опережающими темпами, немного сдает позиции (-0,4%). В Москве наибольший прирост цены показали Северо-Западный округ (+0,3%) и Юго-Западный округ (+0,4%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «В начале года на рынке недвижимости всегда затишье, и нынешний январь не стал исключением. Практически единственной значимой тенденцией января стало сокращение объемов предложения, стартовавшее в конце прошлого года. Уменьшение числа квартир в экспозиции – примерно на 20% от осенних максимумов во всех трех локациях столичной агломерации – не является результатом роста спроса: по итогам 2022 г. число сделок на «вторичке», по данным столичного Росреестра, снизилось на 22%. Скорее это следствие разочарования продавцов в сложившемся уровне цен: за восемь месяцев 2022 г. цены реальных сделок, с учетом торга и снижения цен предложения, упали на 15-20% от максимумов весны 2022 г. Не все собственники готовы с этим смириться и потому снимают квартиры с продажи – до лучших времен. Которые, впрочем, вряд ли наступят – покупательская активность остается низкой, а объем предложения по-прежнему в полтора-два раза превышает уровни прошлых лет. Так что ближе к весне, когда рынок активизируется, мы, скорее всего, вновь увидим снижение цен».
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».