В Москве в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду составляет 5,5%, а в Московской области 7,5%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в начале 2026 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке, а также как изменилась ситуация за год.
В Москве в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке составляет 5,5%. Показатель в Московской области составил 7,5%.
- Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 6,1% годовых. Максимальные показатели в Хабаровске, Ярославле, Кемерове и Новосибирске, а также в Московской и Ленинградской областях.
- За год доходность снизилась на 0,5 п.п. Квартиры на вторичке подорожали сильнее, чем аренда.
- Доходность от сдачи квартиры в аренду по-прежнему ниже, чем от банковского депозита, но за год разрыв сократился из-за снижения ставки ЦБ.
Подробные данные по городам, Московской и Ленинградской областям – в приложении.
- Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке, в январе 2026 г. составляет 6,1%.
Самые высокие показатели – в Хабаровске, Московской области, Ярославле, Кемерове, Новосибирске и Ленинградской области. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду может приносить собственнику в среднем 7-9% годовых. В Ярославле и Кемерове одни из самых дешёвых квартир на вторичном рынке среди анализируемых городов. В четырёх других локациях – высокие арендные ставки при «среднем» уровне цен на вторичном рынке (кроме Мос. области).
Наименьшую доходность от сдачи квартиры могут получить рантье в Сочи, Севастополе, Казани, Владивостоке, Санкт-Петербурге и Москве (4,0-5,5% годовых). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке, но не везде так же высоки ставки аренды – например, в Казани они ниже, чем в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, а Севастополь и Владивосток не вошли в топ-10.
- За год доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась – в январе 2025 г. показатель составлял 6,6%, в июле 2025 г. – 6,5%. Стоимость квартиры в среднем на 9,4% выше, чем год назад, а ставки аренды однушек – лишь на 2,2%. Т.е. аренда почти не изменилась в цене, а вторичка заметно подорожала, за счёт чего и снизилась доходность.
Выросла она только в Кирове, но и там минимально – на 0,1 п.п. относительно начала 2025 г. В остальных локациях показатели снизились или остались на прошлогоднем уровне.
Наиболее высокая доходность за последний год была зафиксирована в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 6,8% годовых (наибольшее значение в Хабаровске – 9,4%).
- Во второй половине 2025 г. ЦБ начал постепенно снижать ключевую ставку. Как следствие, ниже стали и ставки по депозитам в банках. В начале 2026 г. вклады сроком от 1 года до 3 лет в крупнейших банках предлагаются под 6-13% годовых (а ставки по более коротким депозитам достигают 16%). Т.о. сейчас во всех крупных городах РФ покупать квартиру для сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк.
Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ниже расчётной, т.к. не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги.
«В начале 2026 г. доходность от сдачи квартиры в аренду (в среднем – 6,1%) по-прежнему ниже, чем от банковского вклада (в среднем 6-13% для вкладов на 1-3 года). При этом разрыв за год сократился, т.к. в начале 2025 г. ставки по длительным вкладам достигали 20%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ часть держателей депозитов выйдут на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои сбережения в надёжном и предсказуемом активе».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (янв 2026 г.) |
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (янв 2026 г.) |
Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду |
||
|
янв 2025 г. |
июл 2025 г. |
янв 2026 г. |
|||
|
Барнаул |
24,0 |
5,0 |
6,0% |
6,0% |
5,7% |
|
Владивосток |
30,1 |
7,3 |
5,9% |
4,6% |
4,9% |
|
Волгоград |
24,1 |
4,4 |
7,1% |
7,1% |
6,6% |
|
Воронеж |
23,1 |
4,7 |
5,9% |
5,7% |
5,9% |
|
Екатеринбург |
34,9 |
6,3 |
7,3% |
6,7% |
6,7% |
|
Ижевск |
25,5 |
4,9 |
7,8% |
7,2% |
6,3% |
|
Иркутск |
30,6 |
6,5 |
5,9% |
5,5% |
5,7% |
|
Казань |
32,7 |
8,9 |
4,8% |
4,7% |
4,4% |
|
Калининград |
31,2 |
6,5 |
6,1% |
7,7% |
5,7% |
|
Кемерово |
22,9 |
3,8 |
7,6% |
7,3% |
7,1% |
|
Киров |
22,3 |
4,4 |
6,0% |
5,8% |
6,1% |
|
Краснодар |
25,8 |
5,5 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Красноярск |
27,9 |
5,4 |
6,5% |
6,5% |
6,2% |
|
Лен. область |
30,1 |
5,2 |
7,1% |
7,1% |
7,0% |
|
Москва |
69,4 |
15,0 |
6,3% |
5,8% |
5,5% |
|
Мос. область |
42,9 |
6,9 |
7,7% |
7,4% |
7,5% |
|
Набережные Челны |
26,6 |
5,6 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Нижний Новгород |
34,0 |
6,9 |
6,4% |
6,1% |
5,9% |
|
Новокузнецк |
20,6 |
3,6 |
8,0% |
8,3% |
6,9% |
|
Новосибирск |
32,1 |
5,5 |
7,3% |
7,4% |
7,0% |
|
Омск |
25,8 |
4,5 |
7,1% |
6,5% |
6,9% |
|
Оренбург |
21,3 |
3,9 |
7,0% |
6,8% |
6,5% |
|
Пермь |
25,7 |
4,8 |
7,4% |
6,9% |
6,5% |
|
Ростов-на-Дону |
28,2 |
5,7 |
6,7% |
6,1% |
6,0% |
|
Рязань |
25,8 |
4,6 |
7,1% |
7,0% |
6,7% |
|
Самара |
27,7 |
5,6 |
6,3% |
6,4% |
6,0% |
|
Санкт-Петербург |
45,4 |
10,5 |
5,6% |
5,8% |
5,2% |
|
Саратов |
22,1 |
4,2 |
6,4% |
6,8% |
6,3% |
|
Севастополь |
29,8 |
8,5 |
4,3% |
5,3% |
4,2% |
|
Сочи |
43,6 |
13,0 |
4,1% |
5,6% |
4,0% |
|
Ставрополь |
23,5 |
4,8 |
6,0% |
6,1% |
5,8% |
|
Тольятти |
20,9 |
4,0 |
7,0% |
6,5% |
6,3% |
|
Томск |
25,4 |
4,8 |
6,4% |
6,4% |
6,4% |
|
Тюмень |
27,8 |
5,7 |
6,0% |
6,0% |
5,9% |
|
Ульяновск |
20,2 |
3,7 |
6,6% |
7,2% |
6,5% |
|
Уфа |
25,5 |
5,1 |
6,0% |
5,7% |
6,0% |
|
Хабаровск |
42,9 |
5,8 |
8,8% |
8,4% |
8,8% |
|
Чебоксары |
24,6 |
5,3 |
6,7% |
5,7% |
5,6% |
|
Челябинск |
25,0 |
4,5 |
7,7% |
7,3% |
6,7% |
|
Ярославль |
24,7 |
4,1 |
8,2% |
7,8% |
7,2% |
|
Все локации |
|
|
6,6% |
6,5% |
6,1% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. Сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
В первом квартале 2021 года предложение в сегменте «премиум» увеличилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в конце марта на первичном рынке предлагалось 190 тыс. кв. м элитного жилья. За три месяца предложение увеличилось на 8%, а за год рост составил 15%.
Спрос на элитную недвижимость также вырос за год на 12%. За первый квартал 2021 года в данном сегменте было продано 180 тыс. кв. м жилья.
«Предложение в классе «элита» пополняется не регулярно. Его рост за последний год связан с выводом на рынок нескольких крупных элитных проектов. В частности, активно развивается Петровский остров, где сейчас формируется новая элитная локация Петербурга. На него приходится 52% квартир класса премиум, проданных в первом квартале 2021 года. Например, холдинг Setl Group осваивает здесь крупный участок на берегу Малой Невы: в 2020 году вышел в продажу ЖК Grand View, ЖК «Петровский квартал на воде» уже введен в эксплуатацию, а строительство ЖК The One планируется завершить в 2022 году», - отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.