В Москве в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду составляет 5,5%, а в Московской области 7,5%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в начале 2026 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке, а также как изменилась ситуация за год.
В Москве в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке составляет 5,5%. Показатель в Московской области составил 7,5%.
- Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 6,1% годовых. Максимальные показатели в Хабаровске, Ярославле, Кемерове и Новосибирске, а также в Московской и Ленинградской областях.
- За год доходность снизилась на 0,5 п.п. Квартиры на вторичке подорожали сильнее, чем аренда.
- Доходность от сдачи квартиры в аренду по-прежнему ниже, чем от банковского депозита, но за год разрыв сократился из-за снижения ставки ЦБ.
Подробные данные по городам, Московской и Ленинградской областям – в приложении.
- Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке, в январе 2026 г. составляет 6,1%.
Самые высокие показатели – в Хабаровске, Московской области, Ярославле, Кемерове, Новосибирске и Ленинградской области. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду может приносить собственнику в среднем 7-9% годовых. В Ярославле и Кемерове одни из самых дешёвых квартир на вторичном рынке среди анализируемых городов. В четырёх других локациях – высокие арендные ставки при «среднем» уровне цен на вторичном рынке (кроме Мос. области).
Наименьшую доходность от сдачи квартиры могут получить рантье в Сочи, Севастополе, Казани, Владивостоке, Санкт-Петербурге и Москве (4,0-5,5% годовых). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке, но не везде так же высоки ставки аренды – например, в Казани они ниже, чем в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, а Севастополь и Владивосток не вошли в топ-10.
- За год доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась – в январе 2025 г. показатель составлял 6,6%, в июле 2025 г. – 6,5%. Стоимость квартиры в среднем на 9,4% выше, чем год назад, а ставки аренды однушек – лишь на 2,2%. Т.е. аренда почти не изменилась в цене, а вторичка заметно подорожала, за счёт чего и снизилась доходность.
Выросла она только в Кирове, но и там минимально – на 0,1 п.п. относительно начала 2025 г. В остальных локациях показатели снизились или остались на прошлогоднем уровне.
Наиболее высокая доходность за последний год была зафиксирована в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 6,8% годовых (наибольшее значение в Хабаровске – 9,4%).
- Во второй половине 2025 г. ЦБ начал постепенно снижать ключевую ставку. Как следствие, ниже стали и ставки по депозитам в банках. В начале 2026 г. вклады сроком от 1 года до 3 лет в крупнейших банках предлагаются под 6-13% годовых (а ставки по более коротким депозитам достигают 16%). Т.о. сейчас во всех крупных городах РФ покупать квартиру для сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк.
Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ниже расчётной, т.к. не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги.
«В начале 2026 г. доходность от сдачи квартиры в аренду (в среднем – 6,1%) по-прежнему ниже, чем от банковского вклада (в среднем 6-13% для вкладов на 1-3 года). При этом разрыв за год сократился, т.к. в начале 2025 г. ставки по длительным вкладам достигали 20%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ часть держателей депозитов выйдут на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои сбережения в надёжном и предсказуемом активе».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (янв 2026 г.) |
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (янв 2026 г.) |
Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду |
||
|
янв 2025 г. |
июл 2025 г. |
янв 2026 г. |
|||
|
Барнаул |
24,0 |
5,0 |
6,0% |
6,0% |
5,7% |
|
Владивосток |
30,1 |
7,3 |
5,9% |
4,6% |
4,9% |
|
Волгоград |
24,1 |
4,4 |
7,1% |
7,1% |
6,6% |
|
Воронеж |
23,1 |
4,7 |
5,9% |
5,7% |
5,9% |
|
Екатеринбург |
34,9 |
6,3 |
7,3% |
6,7% |
6,7% |
|
Ижевск |
25,5 |
4,9 |
7,8% |
7,2% |
6,3% |
|
Иркутск |
30,6 |
6,5 |
5,9% |
5,5% |
5,7% |
|
Казань |
32,7 |
8,9 |
4,8% |
4,7% |
4,4% |
|
Калининград |
31,2 |
6,5 |
6,1% |
7,7% |
5,7% |
|
Кемерово |
22,9 |
3,8 |
7,6% |
7,3% |
7,1% |
|
Киров |
22,3 |
4,4 |
6,0% |
5,8% |
6,1% |
|
Краснодар |
25,8 |
5,5 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Красноярск |
27,9 |
5,4 |
6,5% |
6,5% |
6,2% |
|
Лен. область |
30,1 |
5,2 |
7,1% |
7,1% |
7,0% |
|
Москва |
69,4 |
15,0 |
6,3% |
5,8% |
5,5% |
|
Мос. область |
42,9 |
6,9 |
7,7% |
7,4% |
7,5% |
|
Набережные Челны |
26,6 |
5,6 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Нижний Новгород |
34,0 |
6,9 |
6,4% |
6,1% |
5,9% |
|
Новокузнецк |
20,6 |
3,6 |
8,0% |
8,3% |
6,9% |
|
Новосибирск |
32,1 |
5,5 |
7,3% |
7,4% |
7,0% |
|
Омск |
25,8 |
4,5 |
7,1% |
6,5% |
6,9% |
|
Оренбург |
21,3 |
3,9 |
7,0% |
6,8% |
6,5% |
|
Пермь |
25,7 |
4,8 |
7,4% |
6,9% |
6,5% |
|
Ростов-на-Дону |
28,2 |
5,7 |
6,7% |
6,1% |
6,0% |
|
Рязань |
25,8 |
4,6 |
7,1% |
7,0% |
6,7% |
|
Самара |
27,7 |
5,6 |
6,3% |
6,4% |
6,0% |
|
Санкт-Петербург |
45,4 |
10,5 |
5,6% |
5,8% |
5,2% |
|
Саратов |
22,1 |
4,2 |
6,4% |
6,8% |
6,3% |
|
Севастополь |
29,8 |
8,5 |
4,3% |
5,3% |
4,2% |
|
Сочи |
43,6 |
13,0 |
4,1% |
5,6% |
4,0% |
|
Ставрополь |
23,5 |
4,8 |
6,0% |
6,1% |
5,8% |
|
Тольятти |
20,9 |
4,0 |
7,0% |
6,5% |
6,3% |
|
Томск |
25,4 |
4,8 |
6,4% |
6,4% |
6,4% |
|
Тюмень |
27,8 |
5,7 |
6,0% |
6,0% |
5,9% |
|
Ульяновск |
20,2 |
3,7 |
6,6% |
7,2% |
6,5% |
|
Уфа |
25,5 |
5,1 |
6,0% |
5,7% |
6,0% |
|
Хабаровск |
42,9 |
5,8 |
8,8% |
8,4% |
8,8% |
|
Чебоксары |
24,6 |
5,3 |
6,7% |
5,7% |
5,6% |
|
Челябинск |
25,0 |
4,5 |
7,7% |
7,3% |
6,7% |
|
Ярославль |
24,7 |
4,1 |
8,2% |
7,8% |
7,2% |
|
Все локации |
|
|
6,6% |
6,5% |
6,1% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. Сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
По итогам I полугодия 2021 г. Екатеринбург стал лидером по обеспеченности торговыми площадями (742 кв. м на 1000 жителей) среди региональных городов-миллионников. За год этот показатель увеличился на 7% за счет открытия новых объектов, среди которых ТРЦ Veer Mall площадью 76 000 кв. м. Самара, которая в течение 8 лет занимала первое место в данном рейтинге, опустилась на второе место (724 кв. м на 1000 жителей) – с начала 2020 г. здесь не было открыто ни одного нового торгового центра. На третьем месте – Нижний Новгород с показателем обеспеченности 537 кв. м на 1000 жителей. Наименее обеспеченными городами-миллионниками остаются Волгоград (308 кв. м на 1000 жителей), Омск (298 кв. м) и Пермь (245 кв. м).
В настоящее время на региональные города-миллионники России совокупно приходится 18,7 млн кв. м качественных торговых площадей, а обеспеченность торговыми площадями в них составляет 553 кв. м на 1 000 человек, что в 2,8 раза больше среднероссийского показателя обеспеченности. В целом обеспеченность торговыми площадями жителей России достигла 200 кв. м на 1 000 человек (против 194 кв. м в 2020 г.).
Общее предложение торговых площадей по региональным городам-миллионникам, тыс. кв. м (GLA) и обеспеченность (кв. м/1 000 жителей)
Сохраняющаяся привлекательность городов-миллионников отражается в объемах годового ввода в 2021 г. – планируемый объем ввода в них составит 312 000 кв. м. Вторыми по объему ввода являются города с населением менее 300 000 человек — в 2021 г. планируется к вводу 119 000 кв. м, что говорит о заинтересованности девелоперов строить новые качественные объекты в менее населенных городах России.
Всего в I полугодии 2021 г. в регионах России было открыто шесть торговых центров совокупной площадью 313 900 кв. м, что в целом выше показателя за 2020 г. в два раза. Несмотря на активный старт по открытиям в первом полугодии 2021 г., уже известно о снижении планируемого годового объема ввода минимум на 17% из-за переносов. Ключевыми открытиями полугодия стали ТРЦ «Планета» в Перми, ТРЦ «РаМус Молл» в Нижнекамске и ТРЦ «Макси» в Кирове, а также знаковое открытие 2-й фазы ТРЦ «Форум» в Улан-Удэ.
Открытие торговых площадей в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), 2010‒2021П гг.
Анна Никандрова, партнер Colliers: «По предварительным прогнозам, по итогам 2021 г. в регионах России будет введено 574 тыс. кв. м площадей. На фоне текущей ситуации мы наблюдаем замедление темпов девелопмента, открытие некоторых проектов уже перенесено на следующий год, в результате чего мы скорректировали прогнозируемый объем ввода на 17%. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от продления текущих или введения новых ограничений на фоне пандемии.
Стоит отметить, что сегмент ритейла очень быстро реагирует на все происходящие изменения, и для сохранения текущих позиций ритейлеры вынуждены постоянно искать дополнительные точки роста и разрабатывать новые форматы, отвечающие потребностям и запросам современного покупателя. Ритейлеры понимают, что сейчас помимо продукции ключевым фактором сохранения позиций становится укрепление эмоциональной связи с покупателем, и именно поэтому все больше внимания уделяется разработке интересных интерьерных решений, визуальной подаче, а также внедрению дополнительных услуг».
Текущая ситуация также предоставила ряд преимуществ российским брендам. На фоне сокращения активной экспансии международных ритейлеров они активно используют новые привлекательные возможности размещения в торговых центрах, в том числе в топовых локациях, экспериментируют с форматами и продукцией. При этом ритейлеры не только расширяют свои сети в столице, но и осваивают интересные для себя регионы. Чаще всего ритейлеры для открытия первого магазина в региональных городах выбирают новые и качественные торговые центры. Например, из наших открытий можно отметить дебют брендов Bershka и Terranova во 2-й фазе ТРЦ FORUM в Улан-Удэ, которая была запущена в первом полугодии 2021 г.
Пандемия показала, чтобы быть востребованным и интересным для посетителей, торговый центр должен отображать все современные тренды. Сейчас на фоне популяризации ЗОЖ в торговых центрах активно развиваются фитнес-центры, различные студии для йоги, появляются новые форматы заведений общепита. Помимо этого, в торговых центрах стали разворачиваться целые медицинские пункты — мобильные бригады для проведения вакцинации. Одним из ярких региональных примеров по внедрению ЗОЖ-тренда в ТЦ стал петербургский онлайн-проект «РИО Рядом», в рамках которого эксперты и арендаторы рассказывают посетителям о здоровом образе жизни. Проект нацелен не только на повышение лояльности покупателей, но и на серьезную поддержку арендаторов объекта.
Также торговые центры все больше внимания уделяют заботе об окружающей среде. Проекты, нацеленные на экологизацию жизни, были реализованы в торговых центрах под управлением Colliers: ТРЦ FORUM в Улан-Удэ (организация раздельного сбора мусора), ТРК «Мурманск Молл» в Мурманске (проект по сбору макулатуры от населения и организаций), ТРК «ПИК» в Санкт-Петербурге (пандоматы по сбору вторсырья) и др.
Основные индикаторы рынка региональных торговых центров
|
П1 2019 |
П1 2020 |
П1 2021 |
|
|
Общее предложение торговых площадей в России, млн кв. м |
27,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей |
200 300 |
218 200 |
405 200 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн кв. м* |
17,0 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей |
95 300 |
0 |
313 900 |
|
Количество открытых ТЦ, штук* |
4 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России |
190 |
194 |
200 |
* Все города России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2021 года на рынке центральных торговых коридоров Москвы. В отчёте CBRE говорится, что на протяжение последних 6 месяцев уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах оставался стабильным на уровне 15%, но как отмечается в отчёте, темпы восстановления рынка центральных торговых коридоров замедлятся в связи с новыми ограничениями.
Уровень вакантных площадей
По итогам II квартала показатель вакантных помещений в центральных торговых коридорах составил 15,1%, увеличившись относительно предыдущего квартала, на 0,4 п. п. Продолжилась оптимизация банковских сетей в связи с переходом ряда продуктов и сервисов в онлайн. Всего с начала пандемии количество банков в границах центральных торговых коридоров сократилось на 14%. Закрылись «Банк Россия» на 1-й Тверской-Ямской, «Банк ВТБ» на Арбате и на Смоленской площади, «Сбербанк» на Тверской, «Уралсиб» на Новинском бульваре.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Новые открытия
Рестораны и кафе по-прежнему доминируют среди новых открытий и составляют около 50%. Среди открытий II квартала – Merlion Dine&Cocktails, Blanco, Fish Fetish, Море на «Патриках». К июню 2021 года сегмент общественного питания практически исчерпал влияние первой волны пандемии и ограничений, введенных в 2020 году: количество точек общепита по итогам II квартала 2021 года восстановилось на 97% к докризисному уровню.
Все большую активность проявляют российские дизайнеры. Так, во II квартале открылись EVE на Садовой-Триумфальной, GATE31 на Большой Дмитровке, MALTSEVA STYLE на Большой Козихинском переулке, La Trika на Петровке. Во втором полугодии также запланирован ряд открытий на ключевых улицах.
Новые ограничения
Введение новых ограничений в конце июня 2021 года на посещение ресторанов и кафе* негативно сказалось на операторах общепита: снижение товарооборотов по различным оценкам составило от 50 до 90% по сравнению с предшествующей неделей.
Основная активность участников рынка в III квартале будет направлена на переговоры с арендодателями по текущим договорам аренды с целью получения льготного периода аренды.
Динамика уровня вакантных помещений и ставок аренды будет зависеть от темпов вакцинации и от того, будут ли введены новые ограничения на работу розничных магазинов и операторов сферы услуг.
*С 28 июня в Москве действует запрет на посещение кафе и ресторанов без QR-кода (за исключением веранд, до 12 июля), подтверждающего факт вакцинации, болезни не более чем полгода назад или наличие отрицательного ПЦР-теста.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды в центральных торговых коридорах Москвы
|
Улица |
Уровень вакантных помещений, % 2 кв. 2021 |
Средняя ставка аренды, руб. кв. м /год 2 кв. 2021 * |
|
Мясницкая |
14,9% |
75 000 |
|
Никольская |
18,8% |
110 000 |
|
Б. Дмитровка |
10,6% |
95 000 |
|
Патриаршие Пруды |
7,1% |
140 000 |
|
Арбат |
19,5% |
70 000 |
|
Тверская |
21,0% |
75 000 |
|
Пятницкая |
12,2% |
70 000 |
|
Садовое Кольцо |
13,4% |
50 000 |
|
Петровка |
19,4% |
145 000 |
|
Кузнецкий Мост |
11,3% |
150 000 |
|
1-я Тверская-Ямская |
24,2% |
55 000 |
|
Столешников переулок |
18,6% |
170 000 |
|
Новый Арбат |
19,2% |
75 000 |
|
Б. Никитская |
25,0% |
100 000 |
|
Маросейка |
9,8% |
90 000 |
|
Покровка |
11,0% |
65 000 |
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Несмотря на то, что ставки экспонирования остались практически на уровне предыдущего квартала, основная часть сделок проходит с более существенным дисконтом, чем стандартные 10-20 %: в условиях значительного сокращения спроса собственники торговых помещений проявляют большую гибкость в переговорах. При этом основная часть новых открытий формируется за счет несетевых брендов».